بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 07-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 68 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ج. ك. ه.
مطعون ضده:
ش. ش. ذ. م. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/974 استئناف عقاري بتاريخ 22-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن " جونى كرم هاراكا" أقام الدعوى رقم 1276 لسنة 2024 عقاري على المطعون ضدها " شوبا ش ذ م م" بطلب الحكم ــ بحسب الطلبات الختامية ــ بفسخ عقد بيع وحدة النزاع المبينة بالصحيفة ، وإلزام المطعون ضدها برد إجمالي المبلغ المسدد 376407 درهم شاملاً رسوم التسجيل في السجل العقاري المبدئي ، والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد ، واحتياطياً ندب لجنة خبراء ثلاثية لتحقيق عناصر الدعوى ، وقال بياناً لذلك إنه بتاريخ 15/6/2023 اشترى من المطعون ضدها وحدة النزاع رقم (3508) في المشروع المسمى شوبا هارتلاند ويفز اوبيولينس ــ المشروع رقم2564 الكائن في منطقة المركاض بإمارة دبي قطعة الأرض رقم (17) رقم البلدية (437-7659) ــ لقاء ثمن إجمالي مقداره 1.568.541 درهم يُسدد على أقساط على أن يكون تاريخ الإنجاز في 30/9/2025 ، وإذ سدد من الثمن مبلغ 312.575 درهم ، كما سدد مبلغ 63.832 درهم رسوم التسجيل المبدئي ، إلا أن نسبة الإنجاز في المشروع الكائن به الوحدة بلغت 5.57% بما ينبئ عن استحالة إنجاز الوحدة في الموعد المقرر ، كما لم تودع المطعون ضدها المبالغ المسددة من الثمن في حساب ضمان المشروع ، وامتنعت عن ربط الدفعات بمراحل الإنجاز، مما حدا به لإقامة النزاع رقم 317لسنة2024 تعيين خبرة ، ومن ثم أقام الدعوى ، دفعت المطعون ضدها بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان ، حكمت المحكمة برفض الدعوى ، استأنف الطاعن الحكم بالاستئناف رقم 974 لسنة 2024 عقاري ، وبتاريخ 22/1/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 68 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 20/2/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ـ في الميعاد ـ طلبت فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت من الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ،وفي بيان ذلك يقول إن الحكم إذ رفض فسخ عقد بيع وحدة النزاع تأسيساً على عدم وجود تأخير في الإنجاز استناداً إلى تقرير الأعمال الانشائية الصادر من مؤسسة التنظيم العقاري في حين أن الثابت في الأوراق توافر مبررات الفسخ لتأخر المطعون ضدها في إنجاز المشروع إذ بلغت نسبة الإنجاز عند رفع الدعوى 5.57% بما ينبئ عن عدم قدرة المطعون ضدها في الإنجاز في الموعد المتفق عليه ، وبالرغم من صدور تقرير الأعمال الإنشائية للاستخدام الخاص من قبل العميل المصدر لأجله فلا يجوز الاحتجاج به دون الحصول على موافقة مسبقة من قبل دائرة الأراضي والأملاك ، كما وأن نسبة الإنجاز الواردة به هي مجرد تقدير جزافي للأعمال المنجزة في المشروع ، ويخص تطور نسبة الإنجاز في الإعمال الإنشائية دون أن يتعلق بنسبة الإنجاز في أعمال المشروع ككل ، وبالرغم من عدم إيداع المطعون ضدها للمبلغ المسدد من ثمن الوحدة حساب الضمان الخاص بالمشروع وتراخيها في ذلك الأمر بالمخالفة للمادة 7 من القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان ، وبالرغم من عدم قيام المطعون ضدها بربط دفعات الثمن بمراحل إنجاز المشروع بالمخالفة للمادة 20 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 بشأن اعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد هو شريعة المتعاقدين ويترتب عليه إلزام كل من العاقدين بما وجب عليه للآخر ويجب تنفيذه طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق على ما يوجبه حسن النية ، ومن المقرر وفقاً لنص المادة 20 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أنه " يجوز للمشتري اللجوء إلى المحكمة المختصة لطلب فسخ العلاقة التعاقدية بينه وبين المطور في أي من الحالات الآتية ..... 2- إذا امتنع المطور عن ربط الدفعات بمراحل الإنجاز الإنشائية المقترحة من قبل المؤسسة....." كما من المقرر أن تقدير تقابل الالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفى التقصير عنه وبيان ما إذا كان التأخير في الوقت من شأنه تأخير بدء تنفيذ المشروع العقاري أو تمديده أو تأخير التزام البائعة بتسليم المشترى المبيع في الوقت المناسب والذي يرقى إلى مستوى ومصاف التقصير الذي يعطى لأحد المتعاقدين الحق في طلب فسخ العقد أو التعويض عنه من عدمه ، وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه، وتقدير عمل أهل الخبرة مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى أقوالهم ومناحي دفاعهم طالما كان في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى ، وتقرير الخبرة المودع في النزاع رقم 317 لسنة 2024 تعيين خبرة ، وأورده بمدوناته من أن " وحيث إنه عما استند إليه المدعي في دعواه من تأخر المدعى عليها في الإنجاز وامتناعها عن ربط الدفعات بمراحل الإنجاز الإنشائية..... وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعي أشترى من المدعى عليها الوحدة محل النزاع نظير مبلغ 1568541 درهم يسدد على دفعات على أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع هو 30/9/2025، واتفق الطرفان بالبند 10-2 من الاتفاقية سند الدعوى على احتفاظ الشركة البائعة بحقها في تمديد تاريخ الإنجاز لفترة واحدة أو أكثر لا تتجاوز 12 شهرا ومفاد ذلك أن أقصى مدة يمكن أن يمتد إليها تاريخ الإنجاز والتسليم هو 30/9/2026، ومتى كان ذلك وكانت أوراق الدعوى ومستنداتها قد جاءت خالية مما يفيد اتفاق الطرفين على ضرورة البدء في أعمال المشروع في موعد محدد وكان الثابت للمحكمة من خلال موقع دائرة الأراضي والأملاك أن نسبة إنجاز المشروع تبلغ 21,11 % بما يثبت جدية الشركة المدعى عليها في تنفيذ المشروع وحسن نيتها في تنفيذ التزاماتها التعاقدية وهو الأمر الذي تستخلص منه المحكمة أنه ليس هناك تأخير من شأنه تأخير التزام البائع بتسليم الوحدة المبيعة للمدعي بما ينتفي معه الخطأ العقدي في جانب المدعى عليها، هذا فضلا عن أن الأوراق قد خلت مما يفيد امتناع المدعى عليها عن ربط الدفعات بمراحل الإنجاز المقترحة من قبل مؤسسة التنظيم العقاري ولم يقدم المدعي أن المدعى عليها قد طالبته بسداد الأقساط المستحقة على خلاف مراحل الإنجاز، كما أن المدعي قد أقام الدعوى الماثلة قبل تاريخ الإنجاز الذي ارتضاه بموجب الاتفاقية سند الدعوى بأكثر من عامين فيكون طلبه فسخ العقد سند الدعوى استنادا لتأخر الشركة المدعى عليها في بدء تنفيذ المشروع العقاري سابقا لأوانه وتكتفي المحكمة بذلك في الأسباب دون النص عليها استقلالا في المنطوق.... وحيث إنه عما تمسك به المدعي من عدم إيداع الشركة المدعى عليها للمبالغ المسددة منه بحساب الضمان، فإن المحكمة تطمئن إلى ما أثبته الخبير المنتدب في النزاع رقم 317 لسنة 2024 تعيين خبرة من أن المدعى عليها قامت بإيداع الدفعات التي تحصلت عليها من قبل المدعي بحساب ضمان المشروع بتاريخ 07/05/2024 أثناء مباشرة المأمورية أمام الخبرة، فيكون ما أثاره المدعي في هذا الشأن لا أثر له لقيام المدعى عليها بإيداع تلك المبالغ حساب الضمان، وتكون دعواه جديرة بالرفض على نحو ما سيرد ذكره في المنطوق." وإذ أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لهذه الأسباب ما خلص إليه وأورده بمدوناته من أن " ...الثابت من بيان تقدم الأعمال الانشائية في المشروع الكائنة به العين موضوع التداعي الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري المؤرخ 3-9-2024 أن نسبة الإنجاز الكلية أصبحت 21.11% مما تستخلص منه المحكمة عدم توقف العمل بالمشروع مع عدم حلول أجل التسليم وبالتالي انتفاء وجود أي تأخير من قبل المستأنف ضدها يرقى إلى مستوى ومصاف التقصير الذي يعطى للمستأنف الحق في طلب فسخ الاتفاقية محل وحدة التداعي ، مما يكون طلبه في هذا الخصوص قد أقيم قبل الأوان، ... كما لا يجدي المستأنف التحدي بعدم قيام المستأنف ضدها بربط الدفعات المسددة من المستأنف بمراحل إنجاز المشروع وكان الثابت من جدول سداد الدفعات الوارد بالاتفاقية موضوع التداعي أن الدفعات المستحقة عن الوحدة موضوع التداعي عبارة عن مقدم الحجز وخمسة أقساط كل منها يمثل 10% من سعر الشراء، والقسط الأخير وقدره 40% من سعر الشراء يستحق عند الإنجاز، فضلاً عن أن الأوراق قد خلت مما يفيد وجود أي اقتراح من مؤسسة التنظيم العقاري بخصوص الوحدة موضوع الدعوى، أو امتناع المستأنف ضدها عن ربط الدفعات بمراحل الإنجاز، كما لم يقدم المستأنف ما يفيد أن المستأنف ضدها قد طالبته بسداد الأقساط المستحقة على خلاف مراحل الإنجاز، مما تكون معه دعواه قد أقيمت على غير سند من الواقع والقانون وتكون الدعوي غير مقبولة ومقامة قبل الاوان ،وهو ما يستوي من حيث الأثر مع قضاء محكمة أول برفض الدعوي، " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأن القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي خلا من النص على أحقية المشتري في فسخ التعاقد في حال عدم إيداع الثمن حساب الضمان ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعن المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق