جلسة 18 من ديسمبر سنة 2023
برئاسة السيد القاضي/ سالم سرور "نائب رئيس المحكمة"، وعضوية السادة القضاة/ د. محمد جلال عبد العظيم، ياسر نصر، محمد صفوت وعلي رزق "نواب رئيس المحكمة".
-----------------
(123)
الطعن رقم 15136 لسنة 92 القضائية
(1- 3) بيع "التزامات البائع: الالتزام بنقل الملكية: أثر عقد البيع العرفي، تزاحم المشترين للعقار والمفاضلة بينهم، الالتزام بضمان الاستحقاق وعدم التعرض". تسجيل "تسجيل التصرفات الناقلة للملكية: المفاضلة بين المتعامل مع المورث وبين المتعامل مع الوارث". ملكية "انتقال الملكية: انتقال الملكية بتسجيل عقد البيع". نظام عام "المسائل غير المتعلقة بالنظام العام".
(1) الملكية. عدم انتقالها إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع. العقد غير المسجل. لا ينشئ سوى التزامات شخصية بين طرفيه. العقد الصادر من المورث. عدم أفضليته على العقد الصادر من الوارث. عدم تسجيل المشتري من المورث عقد شرائه. مؤداه. بقاء العقار على ملك المورث وانتقاله إلى ورثته. أثره. صحة العقد الصادر من كل من المورث والوارث. الأفضلية بينهما بالتسجيل. م 9 ق 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري.
(2) الأحكام المنظمة لضمان البائع للتعرض والاستحقاق. المواد 439 : 447 مدني. عدم تعلقها بالنظام العام. لازمه. وجوب التمسك بها أمام محكمة الموضوع في عبارة واضحة لا تحتمل الإبهام. إخلال الوارث بالالتزام بضمان التعرض الناشئ عن عقد البيع الصادر من المورث. أثره. للمشتري من المورث الرجوع على الوارث بالتعويض.
(3) قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن من عين التداعي وتسليمها للمطعون ضدها استنادًا إلى ملكية الأخيرة لها بموجب عقد بيع ابتدائي رغم شراء الأول بعقد بيع عرفي بتاريخ لاحق ذات العين من ورثة المالكة البائعة لها ووضع يده على كامل العقار. مخالفة للقانون وخطأ. علة ذلك.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1- المقرر– في قضاء محكمة النقض - أن مؤدى نص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع، وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه، فليس للعقد الصادر من المورث أية أفضلية على العقد الصادر من الوارث طالما أنه لم يسجل، لأن تصرف المورث بالعقد العرفي لا ينقل الملكية إلى المتصرف إليه، بل تبقى في ذمته وتنتقل بوفاته إلى ورثته، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار، فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفًا صحيحًا –وإن كان غير ناقل للملكية– مادام لم يتم تسجيل العقد، ومن ثم فإن عقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحًا إلا أنه غير ناقل للملكية، ولا تكون الأفضلية بينهما إلا بعد التسجيل مع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري.
2- المقرر– في قضاء محكمة النقض - أن الأحكام المنظمة لضمان البائع للتعرض والاستحقاق المنصوص عليها في المواد 439 إلى 447 من القانون المدني لا تتعلق بالنظام العام، ويجب التمسك بها أمام محكمة الموضوع في عبارة واضحة لا تحتمل الإبهام، فلا تملك المحكمة تطبيق هذه الأحكام من تلقاء نفسها بغير طلب من الدائن في الالتزام بضمان التعرض والاستحقاق، وكان الالتزام بضمان التعرض الناشئ عن عقد البيع الصادر من المورث ولئن كان ينتقل إلى الوارث إلا أن إخلال الأخير بهذا الالتزام لا يترتب عليه استحالة تنفيذ التزامه بنقل الملكية إلى المشتري منه، وإنما يخول المشتري من المورث الرجوع على الوارث بالتعويض.
3- إذ كان الحكم المطعون فيه قد قضى بإلغاء الحكم الابتدائي والقضاء مجددًا بطرد الطاعن من الشقة محل التداعي، تأسيسًا على ملكية المطعون ضدها لها بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 12/11/2002، والصادر لها من المالكة للعقار الكائنة به عين التداعي/ .... - وأن الطاعن يضع يده عليها بالرغم من أن الثابت بالأوراق أنه قام بشراء كامل العقار بما فيه عين التداعي من ورثة المالكة سالفة الذكر، بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 18/1/2014، وأنه استلمها ووضع يده عليها وأقام بها، بما لا يجوز نزعها من تحت يده وتسليمها للمطعون ضدها، وذلك لأنها تتساوى معه في سنده بشرائه لها بموجب عقد بيع ابتدائي إلا أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر، وقضى بطرد الطاعن من عين التداعي، وتسليمها للمطعون ضدها مما يعيبه (بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه).
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمــة
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم .... لسنة 2007 مدني كلي الزقازيق – مأمورية بلبيس – بطلب الحكم بطرده من الوحدة السكنية محل التداعي وتسليمها لها، وقالت بيانًا لذلك: - إنها تمتلك هذه الشقة بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 12/11/2002، إلا أن سالف الذكر قام باغتصاب حيازتها ورفض إخلاءها رغم إنذاره، ومن ثم فقد أقامت الدعوى. طعن الطاعن على ذلك العقد بالتزوير، ندبت المحكمة خبيرًا فيها، وبعد أن أودع تقريره قضت بصحة عقد البيع سالف الذكر، وإعادة الدعوى للمرافعة لنظر موضوعها، ثم ندبت خبيرًا فيها، وبعد أودع تقريره، حكمت برفضها. استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 64 ق المنصورة – مأمورية الزقازيق – وبتاريخ 18/5/2022 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وطرد الطاعن من الشقة محل التداعي وتسليمها للمطعون ضدها. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة– حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إنه مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول: - إن الحكم قضى بإلغاء الحكم الابتدائي وطرده من الشقة محل التداعي، وتسليمها للمطعون ضدها، تأسيسًا على ملكيتها لها بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 12/11/2002، وأن الطاعن هو الذي يضع يده على تلك الشقة في حين أن الثابت بالأوراق أنه قام بشرائها بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 18/1/2014، من ورثة المالكة للعقار الكائن به عين التداعي/ .... – وأنه استلمها ووضع يده عليها وأقام بها، بما لا يجوز نزعها من تحت يده، وتسليمها للمطعون ضدها، وذلك لتعادل سنداتهما، إذ إن كلًا منهما مشترٍ بعقد بيع ابتدائي لم يُشهر، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى بطرده من الشقة محل النزاع وتسليمها للمطعون ضدها، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله؛ ذلك أنه من المقرر– في قضاء هذه المحكمة- أن مؤدى نص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع، وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه، فليس للعقد الصادر من المورث أية أفضلية على العقد الصادر من الوارث طالما أنه لم يسجل، لأن تصرف المورث بالعقد العرفي لا ينقل الملكية إلى المتصرف إليه، بل تبقى في ذمته وتنتقل بوفاته إلى ورثته، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار، فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفًا صحيحًا – وإن كان غير ناقل للملكية – مادام لم يتم تسجيل العقد، ومن ثم فإن عقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحًا إلا أنه غير ناقل للملكية، ولا تكون الأفضلية بينهما إلا بعد التسجيل مع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، وكانت الأحكام المنظمة لضمان البائع للتعرض والاستحقاق المنصوص عليها في المواد 439 إلى 447 من القانون المدني لا تتعلق بالنظام العام، ويجب التمسك بها أمام محكمة الموضوع في عبارة واضحة لا تحتمل الإبهام، فلا تملك المحكمة تطبيق هذه الأحكام من تلقاء نفسها بغير طلب من الدائن في الالتزام بضمان التعرض والاستحقاق، وكان الالتزام بضمان التعرض الناشئ عن عقد البيع الصادر من المورث ولئن كان ينتقل إلى الوارث إلا أن إخلال الأخير بهذا الالتزام لا يترتب عليه استحالة تنفيذ التزامه بنقل الملكية إلى المشتري منه، وإنما يخول المشتري من المورث الرجوع على الوارث بالتعويض؛ لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بإلغاء الحكم الابتدائي والقضاء مجددًا بطرد الطاعن من الشقة محل التداعي، تأسيسًا على ملكية المطعون ضدها لها بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 12/11/2002، والصادر لها من المالكة للعقار الكائنة به عين التداعي/ .... – وأن الطاعن يضع يده عليها بالرغم من أن الثابت بالأوراق أنه قام بشراء كامل العقار بما فيه عين التداعي من ورثة المالكة سالفة الذكر، بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 18/1/2014، وأنه استلمها ووضع يده عليها وأقام بها، بما لا يجوز نزعها من تحت يده وتسليمها للمطعون ضدها، وذلك لأنها تتساوى معه في سنده بشرائه لها بموجب عقد بيع ابتدائي إلا أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر، وقضى بطرد الطاعن من عين التداعي، وتسليمها للمطعون ضدها، مما يعيبه ويوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم .... لسنة 64 ق المنصورة – مأمورية الزقازيق – برفضه وتأييد الحكم المستأنف.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق