بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 05-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 352 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ع. ع. ح. ا.
مطعون ضده:
ا. ع. م. ر. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/370 استئناف عقاري بتاريخ 16-06-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعن محمد عقيل على حسن الزرعوني أقام الدعوى رقم 1196 لسنة 2024 عقاري محكمة دبي الابتدائية على المطعون ضدها أماني على محمد راشد القاسمي بطلب الحكم - وفق طلباته الختامية بفسخ عقد البيع الموحد المؤرخ 12/6/2024 واعتباره كأن لم يكن وإلغاء كافة الأثار المترتبة عليه، و بإلزامها بأن تؤدي إليه مبلغ 14,000,000 درهم قيمة التعويض الاتفاقي والفائدة بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، وقال بياناً لذلك إنه بموجب هذا العقد اشترت المدعي عليها منه العقار المقام على قطعة الأرض رقم (155) بمنطقة النهدة الثانية بإمارة دبي، لقاء مبلغ 140,000,000 درهم، على أن يقوم المدعي (البائع) بفك الرهن الموقع عليه من بنك الإمارات دبي الوطني ، مقابل التزام المدعى عليها (المشتري) بتحرير شيك مدير بكامل ثمن البيع عند نقل الملكية، وذلك خلال مدة ثلاثين يوماً من تاريخ التعاقد، والتي تنتهي في 11/7/2024 ، و أنه بتاريخ 7/7/2024 حصل على خطاب من البنك المرتهن موجه إلى دائرة الأراضي والأملاك بفك الرهن الموقع على عقار التداعي، فقام وسيطه بإخطار المدعى عليها بمضمون هذا الخطاب، طالباً منها تزويده بنسخة من شيك المدير الخاص بثمن العقار، إلاً أنها امتنعت عن ذلك بدون مبرر، و إذ نصت المادة رقم (3) من الشـروط الإضافية لعقد البيع علي أنه في حال فشل الطرف الثاني - المشتري - في إتمام عملية الشـراء وتسليم الشيكات المتفق عليها خلال مدة العقد المتفق عليها، فإنه يدفع غرامة بواقع 10% من قيمة التعاقد، وقد أنذر المدعي عليها بتنفيذ التزامها التعاقدي دون جدوى، ومن ثم كانت الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن قدًم تقريره، حكمت برفض الدعوى، استأنف المدعى هذا الحكم بالاستئناف رقم 370 لسنة 2025 عقاري، وبتاريخ 16/6/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن المدعى في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 10/ 7/2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ? في الميعاد ? طلبت فيها رفض الطعن، وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض الدعوى على ما ذهب إليه في قضائه بأنه الطرف المخل لعدم قيامه بفك الرهن، بالرغم من أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن طبيعة الاتفاق هو بيع عقار مرهون ، حال أن العقارين محل التداعى الكائنين فى (الممزر ? النهدة) مرهونين بمبلغ 180,200,000 درهم لصالح بنك الإمارات دبي الوطني، وأن حقيقة التعاقد بأن يقوم الطاعن بإصدار عقدين بيع موحد نموذج ( F ) للعقارين، مقابل أن تقوم المطعون ضدها باستصدار شيكات مدير "منجز" بمبلغ 435 مليون درهم قيمة العقارين معاً، وتسليم نسخة منها إليه من أجل الحصول على خطابين فك الرهن للعقارين من البنك المذكور و موجهين إلى دائرة الأراضي والأملاك ، على أن يتم تسليم أصل الشيكات بقيمة ثمن العقارين وقت نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك، إلاً أن المطعون ضدها تقاعست عن تنفيذ هذا الاتفاق، ولم تزوده بنسخة من شيكات منجزة بقيمة العقارين، وعلى الرغم من ذلك فإنه بتاريخ 7/7/2024 حصل على خطابين فك رهن العقارين قبل انقضاء مدة الثلاثين يوماً المحددة لنقل ملكية العقار محل التداعي والمنتهية في تاريخ 10/7/2024، والصادرين من بنك الإمارات دبي الوطني، والموجهين إلى دائرة الأراضي والأملاك، كما أن وسيطه أرسل رسالة نصية إلى المطعون ضدها عبر تطبيق الواتساب، أرفق معها خطابي فك رهن العقارين المؤرخين في 7/7/2024، مبدياً استعداده ? الطاعن - لنقل ملكية العقارين أمام دائرة الأراضي والأملاك، وطالباً تسليمه شيكين بقيمة 435 مليون درهم قيمة العقارين معاً، إلا أن المطعون ضدها امتنعت عن ذلك رغم أنه أبدى استعداده لنقل الملكية فوراً بعد حصوله على خطابات فك الرهن، وأنه إثباتاً لحسن نيته ورغبته في إتمام البيع ونقل الملكية، أرسل بتاريخ 15/7/2024 إنذارين (قانوني و عدلي) إلى المطعون ضدها على رقم هاتفها (0506813838) وعلى بريدها الإلكتروني( amani_alqasimii@icloud.com ) الموضحين في العقد، و أمهلها مدة (7 أيام) لتنفيذ العقد والوفاء بالتزامها بسداد ثمن العقارين وتحديد موعد لنقل الملكية وسداد قيمة الشـرط الجزائي، وعلى الرغم من انقضاء مدة الإنذارين والتكليف رسمياً بذلك، إلا أن المطعون ضدها لم تحرك ساكناً، ولم تشـرع في سداد ثمن عقار التداعى ومقداره 140 مليون درهم ، بل لم تقدم أي دليل ? حتى تاريخ غلق باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف - على قيامها باستصدار شيك/ شيكات مدير " منجر" بقيمة العقارين، مما حال دون إتمام البيع ونقل ملكية العقارين لدى دائرة الأراضي و الأملاك، ومن ثم فإنه يكون قد أوفى بالتزاماته العقدية حسبما هو ثابت من تقرير الخبرة، هذا فضلاً عن أن المطعون ضدها أرسلت له في تاريخ 16/7/2024 إنذاراً عدلياً تخطره بإنهاء العقد ومطالبتها بالتعويض بواقع 10% من قيمته ، وفي المقابل فإنه أقام دعواه بغية القضاء بفسخ عقد البيع الموحد سند الدعوى، ومن ثم فإن طرفي التداعي يكونا قد تقايلا ضمنياً عن العقد، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، ملتفتاً عن طلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لسماع شهادة الوسيط في إبرام التعاقد لبيان طبيعة التعاقد محل التداعى وشروطه، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي مردود في جملته ذلك أن النص فى المادة 429 من قانون المعاملات المدنية أن الالتزام المقترن بأجل لا يكون نافذاً إلا في الوقت الذي ينقضي فيه الأجل، والنص في المادة 556 من القانون المذكور على أنه (( على المشتري دفع الثمن عند التعاقد أولاً وقبل تسلم المبيع أو المطالبة به مالم يتفق على غير ذلك )) والنص في الفقرة الثانية من المادة 562 من ذات القانون على أنه (( وإذا كان الثمن ديناً مؤجلاً على المشتري ولم يجر الاتفاق على الوفاء به في مكان معين لزم أداؤه في موطن المشتري وقت حلول الأجل )) مفاده - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه على المشتري دفع ثمن المبيع عند التعاقد أولاً قبل تسلم المبيع أو المطالبة به إذا كان الثمن حال غير مؤجل وغير معلق على شرط واقف وليس في البيع خيار للمشتري مالم يتفق على غير ذلك، فإن كان الثمن مؤجلاً فلا يسوغ للبائع أن يجبره على الوفاء به إلا في وقت حلول الأجل ولو تسلم المبيع قبل هذا الوقت، وبالتالي لا يحق للمحكمة اعتباره مخلاً بالتزامه بدفع الثمن قبل حلول الموعد المعين لأدائه. وأنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة - وفقا للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية أنه يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، وأن التزام المتعاقد ليس مقصورا على ماورد في العقد ولكنه يشمل أيضا كل ما هو من مستلزماته وفقا للقانون والعرف وطبيعة التصرف بما مؤداه أن تنفيذ الالتزامات التي أنشأها العقد يتم وفقا لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية. ومن المقرر أيضاً أنه في عقود الرهن التأميني والتي تكسب الدائن المرتهن حقاً عينياً على عقار أو وحدة عقارية لوفاء دينه يتقدم به على سائر الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن العقار في أي يد يكون أنه بمجرد تسجيل عقد الرهن التأميني لدى دائرة الأراضي والأملاك بإمارة دبي لا يجوز للمدين الراهن الحق في التصرف في الوحدة العقارية أو العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني أو شخصي عليهما إلاً بموافقة الدائن المرتهن وبشرط أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل الراهن في الالتزامات المترتبة على عقد الرهن ، وللمرتهن أن يشترط في عقد الرهن ضمان الراهن مع المتصرف إليه في الوفاء بهذه الالتزامات، وبالتالي فإنه بمجرد تسجيل عقد الرهن التأميني يكون من حق الدائن المرتهن تتبع العقار المرهون لدى أي حائز له لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به طبقاً لمرتبته ويظل هذا الحق قائماً وملازماً للعقار المرهون وكل جزء من العقار المرهون يكون ضامناً لكل الدين ، وكل جزء من الدين يكون مضموناً بالعقار المرهون فلا ينقضي عقد الرهن التأميني الا بانقضاء الدين المضمون كله أو بهلاك محله أو بتنازل الدائن المرتهن عنه وما لم يثبت هذا التنازل بوجه رسمي يظل حق التتبع قائماً حتى تاريخ وفاء الدين وترتيباً على ما تقدم فإن عقد الرهن التأميني المسجل والذي يجريه المطور العقاري مع الدائن المرتهن سواء أكان بنكاً أو شركة أو مؤسسة تمويل مرخصة بضمان العقار أو الوحدة العقارية المطورة يمثل عقبة قانونية لهؤلاء المطورين في التصرف في الوحدات العقارية أو العقار المرهون وفي الوفاء بالتزاماتهم القانونية تجاه المتصرف إليهم مشتري تلك الوحدات طالما ظل عقد الرهن قائماً لم ينقض وتكون الوحدة المباعة مثقلة به بحيث لا يمكن تسجيلها باسم المشتري دون موانع. ومن المقرر كذلك أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها والأخذ بما تقتنع به منها وإطراح ما عداه، و تفسير صيغ العقود والاتفاقيات وسائر المحررات والشروط المختلف عليها ، واستخلاص ما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين واستظهار النية المشتركة لهما طالما استندت في قضائها إلى أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق، ولم تخرج عن المعنى الظاهر لعبارات العقد أو الاتفاق دون التقيد بما تفيده عبارة بعينها من عباراته بل يجب عليها مراعاة ما يستخلص من جماع عباراته وبنوده بأكملها مع الاستهداء بطبيعة التعامل وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين وفقا للعرف الجاري في المعاملات. وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى. وتفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها وأصحاب الشأن فيها وتقدير الوفاء بالالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه، وهي من بعد غير ملزمه بتتبع الخصوم في كافة مناحي دفاعهم والرد استقلالا على كل منها لأن في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد المسقط لما يخالفه. كما أن المقرر أن طلب إجراء التحقيق بشهادة الشهود ليس حقاً للخصوم يتعين على محكمة الموضوع إجابتهم إليه، وإنما هو من الرخص المخولة لها، فلها أن تجيب الخصوم إليه إن رأت ضرورة لذلك كما يحق لها عدم الاستجابة إليه إذا وجدت في أوراق الدعوى ومستنداتها ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها بغير اتخاذ هذا الإجراء. لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه برفض الدعوى ومن مؤدى قانونى سديد - واتساقا مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم - وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها، ومنها تقرير الخبرة المنتدبة من قبل محكمة أول درجة، أن الثابت من الشروط الإضافية الملحقة بعقد البيع المؤرخ 12/6/2024 سند الدعوى أن طرفي هذا العقد قد اتفقا على أن يتم تسجيل ونقل ملكية العقار محل التداعى لدى دائرة الأراضي والأملاك بقيمة 140,000,000 مليون درهم وذلك بحد اقصى 30 يوم من تاريخ إبرام العقد، وعلي أنه في حال فشل البائع - المدعي - في فك الرهن وتحويل ملكية العقار الى المشتري - المدعى عليها - خلال هذه المدة يدفع غرامة 10% من قيمة التعاقد، وفى حال فشل المشتري في اتمام عملية الشراء وتسليم الشيكات المتفق عليها خلال المدة المذكورة يدفع غرامة 10% من قيمة التعاقد، وكان الثابت أن الوسيط العقاري للمدعي كان قد أرسل بتاريخ 15/7/2022 للمدعى عليها عبر تطبيق الواتساب نسخة من خطاب بنك الامارات دبي الوطني المؤرخ 7/7/2024 الموجه لدائرة الأراضي والاملاك لفك الرهن عن عقارين للمدعي من ضمنهما عقار التداعي، وأن هذا الخطاب قد تضمن الإشارة الى أن البنك سالف الذكر سوف يحتفظ بأصل ذلك الخطاب لحين استلام شيكات مدير بقيمة 435 مليون درهم، و إذ لم يقدم المدعى - وهو المكلف بإثبات دعواه - ما يفيد تحرير شيكات المدير بالقيمة سالفة البيان وتسليمها لبنك الامارات دبي الوطني وحصوله على أصل خطاب فك الرهن المار بيانه أو إرساله الى دائرة الأراضي والأملاك، وقيامها فعلياً بفك الرهن عن عقار التداعي خلال المدة المتفق عليها بحسب الشروط الإضافية لعقد البيع لاسيما وأن الثابت من الاستعلام العقاري المؤرخ 22/8/2024 المقدم في الدعوى أن عقار التداعي مرهون كلياً، ومن ثم فإن المدعى هو الطرف المخل بالتزامه التعاقدي، وبالتالي فلا يجوز له طلب فسخ عقد البيع سند الدعوى، ولا يجديه من بعد التمسك بأن المدعى عليها هي الطرف المخل بمقولة أنها رفضت تحرير شيكات مدير بثمن عقار التداعي، ذلك أن مسألة وفاء المدعي بالتزامه بفك الرهن فعلياً عن عقار التداعي ? وهو ما لم يثبت قيام المدعى به - هي مسألة أولية سابقة على مسألة مطالبة المدعى عليها بسداد الثمن، سيما وأن بنود العقد سند الدعوى قد خلت مما يدل على اتفاق الطرفين على أن يكون سداد مبالغ الرهن وفك الرهن الموقع على عقار التداعي من خلال مبلغ الثمن المدفوع من المدعى عليها - المشترية - وبما يكون معه طلب الفسخ المطروح قد جاء على غير سند صحيح من الواقع والقانون حريا بالرفض وهو ما يستتبع وبحكم اللزوم رفض طلب التعويض المبني عليه، و أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لقضائه وفى معرض الرد على أسباب الاستئناف قوله أن المستأنف - المدعى - البائع- هو الطرف المخل بالتزاماته التعاقدية بما لا يتسنى له المطالبة بالفسخ والتعويض كون أن الوفاء بالتزامه بفك الرهن مقدم على الالتزام بالوفاء بالثمن ، ولا ينال من ذلك القول أن طبيعة الاتفاق هو بيع عقار مرهون لبنك إذ يتبين من العقد المبرم بين الطرفين انه تم الاتفاق فيه على سداد ثمن العقار مبلغ 140,000,000 درهم عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك أو أي وسيلة أخرى مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك بالإضافة الى ذلك، فإنه لم يتم الاتفاق بين الطرفين على أن يكون سداد مبلغ الرهن وفك الرهن على عقار التداعي من خلال مبلغ الثمن المدفوع من المستأنف ضدها - المدعى عليها ? المشترية - أما الاستناد الى محادثات الواتساب فليست حجة على طرفى التداعى، حال أن تطبيق الواتساب لم يٌنص عليه في العقد سند التداعي وفق مفهوم نص المادة 57/2 من قانون الإثبات، وإذ كان هذا الذى خلص اليه الحكم سائغا وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافيا لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن من حجج مخالفة، وإذ يدور النعي بأسباب الطعن حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز، ولا تثريب على الحكم المطعون فيه إن هو التفت من بعد عن طلب الطاعن إحالة الدعوي إلى التحقيق طالما وجد في أوراقها ومستنداتها ما يكفي لتكوين عقيدة المحكمة ومن ثم يضحى النعى ? في جملته - على غير أساس.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصروفات و مبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق