بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 19-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 349 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
س. ت. ل. ا. ش.
مطعون ضده:
س. ك. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2023/221 استئناف عقاري بتاريخ 26-06-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن المطعون ضده ستيفن كارل مرغينسترن أقام الدعوى رقم 64 لسنة 2023 عقاري أمام محكمة دبي الابتدائية على الطاعنة سفن تايدس للتطوير العقاري ش. ذ. م. م. بطلب الحكم أولاً: بإلزامها بتسليمه النسخة الأصلية من عقد شرائه للوحدة العقارية محل التداعي مستوفية الشكل القانوني من حيث توقيع الممثل القانوني لها عليه والمختوم بخاتمها. ثانياً: إلزامها بأن تؤدي إليه مبلغ مقداره 7/583,114 درهما تعويضاً عن الضرر الذي لحق به عن الكسب الفائت اعتباراً من 31 يناير 2020 تاريخ الإنجاز والتسليم المتفق عليه بالعقد وحتى تاريخ إقامة الدعوى، فضلاً عما يستجد وفقاً للمتفق عليه بالعقد، والفوائد القانونية بواقع نسبة 5 % من تاريخ الاستحقاق، وقال بياناً لذلك إنه بتاريخ 23-7-2018 اشترى من المدعى عليها - على الخارطة - الوحدة العقارية - شقة فندقية مفروشة - رقم (1363) والكائنة بالمشروع العقاري المسمى فندق وشقق سفن، الكائن بالمجمع الرئيسي بنخلة جميرا بإمارة دبي، لقاء مبلغ 1,971,092 درهما، على أن تقوم بإدارتها وتأجيرها للغير مقابل إيجار ثابت لمدة (5) سنوات من تاريخ بدء الإيجار والمتفق عليه بين الطرفين بنسبة (10 %) من قيمة الوحدة ووفقا للبند رقم (9) من العقد، وعلى أن يكون تاريخ إنجاز وتسليم الوحدة في 31-1-2020، ويكون استحقاق قيمة الإيجار السنوي للوحدة بعد (120) يوم من تاريخ الإنجاز المتفق عليه وتستحق على دفعتين من كل عام، بتاريخى 30 يونيو ، 31 ديسمبر، كما اتفقا على أن سداد ثمن الوحدة يتم على (6) أقساط (الخمسة الأولى) منها بنسبة (10 %) من الثمن المتفق عليه بالعقد لكل قسط، وعلى أن يكون القسط السادس قيمته (50 %) من باقي الثمن يسدد عند الإنجاز والتسليم، فضلاً عن قيمة رسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك بنسبة (4 %) من الثمن، و أنه أوفى بالتزاماته التعاقدية، إلاً أن المدعى عليها أخلت بتنفيذ التزاماتها التعاقدية، فلم تنجز المشروع والوحدة المتعاقد عليها، كما لم تنفذ مناطق الخدمات المشتركة بالمجمع من حدائق ومناطق الاستقبال والمطاعم وحمامات السباحة والصالة الرياضية، فضلاً عن عدم حصولها على شهادة تصنيف الوحدة محل التداعي، و كذا شهادة تصنيف العقار الكائنة به كشقق فندقية من دائرة السياحة وتصنيف المنشآت الفندقية بدبي، مما فوت عليه الحصول على مقابل الإيجار المتفق عليه، كما تم الاتفاق بين الطرفين طبقاً للبند (24/9) من عقد البيع سند التداعي أن كل طرف سيحصل على نسخة أصلية من عقد البيع سند التداعي، إلاً أن المدعى عليها امتنعت عن تسليمه إياها، ومن ثم كانت الدعوى، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره، حكمت بجلسة 6-4-2023 بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغ 480,000 درهم كتعويض، والفائدة بواقع 5 % من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً، وبرفض ما عدا ذلك من طلبات، استأنفت المدعي عليها هذا الحكم بالاستئناف 221 لسنة 2023 عقاري، وبتاريخ 30-5-2023 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت المدعي عليها في هذا الحكم بالتمييز رقم 496 لسنة 2023 عقاري، وبتاريخ 4-9-2023 قضت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وبإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد، تأسيساً على أن الطاعنة سبق أن تمسكت أمام محكمة الاستئناف بما قدمته من مستندات مؤثرة، عبارة عن شهاده تصنيف منشاة فندقية ، شهاده استقبال نزلاء، إلاً أن الحكم التفت عنها ولم يوردها إيراداً أو رداً، مما حجبه عن الفصل في مدي توافر متطلبات التشغيل الفندقي ، كما التفت عن الدفع المبدى من الطاعنة بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان ، من أنه يلزم لاستحقاق الإيجار قيام المشتري - المطعون ضده - بالوفاء بجميع التزاماته التعاقدية، ومن أهمها سداد الأقساط والمبالغ المستحقة عليه ومنها الضريبة المضافة ، و بتاريخ 31-10-2023 قضت محكمة الإحالة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان، طعن المدعي في هذا الحكم بالتمييز رقم 890 لسنة 2023 عقاري، وبتاريخ 19/2/2024 حكمت المحكمة برفض الطعن، وإذ تقدم الطاعن - المدعى - بطلب الرجوع رقم 25 لسنة 2025 عن هذا الحكم إعمالاً لنص المادة 190من المرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية، وبتاريخ 18/3/2025 قررت الهيئة قبول طلب الرجوع، وإحالة الطعن المذكور آنفاً إلى دائرة أخرى للفصل فيه، تأسيساً على أن الحكم محل الرجوع قضى برفض الطعن، على قالة أن طالب الرجوع أقام دعواه على سند من إخلال المطعون ضدها بالتزاماتها التعاقدية لتأخرها في الإنجاز، و أنه سدد مبلغ 985,546 درهمًا، و أنه ما زال مترصداً في ذمته مبلغ 985,546 درهمًا قيمة القسط الأخير المستحق عند الإنجاز والتسليم، ولم يقم بسداده حتى قفل باب المرافعة، مما لازمه أن طلبه التعويض عن التأخير في الإنجاز قد أُبدي قبل الميعاد، في حين أن البين من الأوراق أن الطالب قدم - قبل قفل باب المرافعة أمام محكمة الموضوع - المستندات الدالة على سداد كامل ثمن الوحدة موضوع الدعوى، دون تأخير وفق ما جرى عليه الاتفاق بجدول السداد الوارد باتفاقية البيع والشراء سند الدعوى، بالإضافة إلى رسوم نقل الملكية وضريبة القيمة المضافة، وفق كشف الحساب المستخرج من سجلات المطعون ضدها والإيصالين الصادرين منها بتاريخي 12/5/2023، 15/5/2023 المرفقة صورتهما بحافظة المستندات المقدمة منه أمام محكمة الاستئناف، و بتاريخ 20- 5- 2025 حكمت محكمة التمييز بنقض الحكم المطعون فيه وبإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضى فيها من جديد، تأسيساً على أن الحكم إذ قضى بإلغاء الحكم المستأنف و بعدم قبول الدعوي لرفعها قبل الأوان، على قالة أن المطعون ضدها قد أنجزت الوحدة محل التداعي بتاريخ 28/11/2023، في حين أن الطاعن لم يسدد باقي الثمن، بالرغم من أن الثابت بالأوراق أن الأخير قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بإخلال المطعون ضدها بالتزاماتها التعاقدية لتأخرها في إنجاز الوحدة لمدة (983) يوماً، و قدًم المستندات الدالة على سداد كامل أقساط ثمن الوحدة ورسوم نقل الملكية وضريبة القيمة المضافة بتاريخي 12/5/2023، 15/5/2023، أي قبل تاريخ الإنجاز الذي أخطرته به المطعون ضدها والذي حددته بأنه سيكون 27/5/2023، إلا أن الحكم المطعون فيه أطرح دفاعه ولم يقسطه حقه من البحث والتمحيص، فإن الحكم يكون ران عليه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وبتاريخ 26/6/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 9 /7 /2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضده مذكرة بدفاعه ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من إلزامها بأن تؤدى إلى المطعون ضده مبلغ 480,000 درهم على سبيل التعويض على ما ذهب إليه في قضائه من إخلالها بالتزاماتها التعاقدية لتأخيرها في إنجاز وتسليم الوحدة محل التداعي في الموعد المتفق عليه، بالرغم من أنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن المطعون ضده أخل بتنفيذ التزاماته التعاقدية، بعدم سداد ضريبة القيمة المضافة، و مقدارها مبلغ 19,710 درهم، ذلك أن للمطعون ضده كمشتر الحق في اقتضاء الإيجار شريطة أن يكون قد أوفى بجميع التزاماته بما فيها الثمن والرسوم والضرائب، وأن نقل الملكية ، كما أنه ملزم بإبرام اتفاقية الإيجار مع مشغل الإيجار المدار، وأن كافة تلك المطالبات، لم يحن أوانها بعد ، حال أن المطعون ضده لم يلتزم بسداد المبالغ المستحقة عليه ، مما تضحى دعواه غير مقبولة لرفعها قبل الأوان، هذا فضلاً عن أن تاريخ الإنجاز فقط تاريخ متوقع، وأنه يكون بموجب إخطار من البائع، خلال عشرة أيام من الإنجاز الفعلي، و الذى أُخطر المطعون ضده به بتاريخ 28/4/2023، حال أن الظروف القاهرة التي ألمت بالعالم أجمع نتيجة انتشار جائحة كورونا، هذا علاوة على أن التعويض المقضي به تعويضاً جزافياً، ذلك أن الخبير المنتدب قد قدره على قالة إيجار مدار وهو مالم يحدث نهائياً، حال أنه لا توجد اتفاقية إيجار مدار مع مشغل الفندق، كما لم يسدد المطعون ضده كامل قيمة الوحدة العقارية، الأمر الذى يعيب الحكم، بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي ? في جملته ? مردود، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة ? أن عدم تنفيذ المتعاقد لالتزاماته الناشئة عن العقد او الإخلال بتنفيذها أو التأخير فيه بغير مبرر يعد خطأ يوجب مسئوليته عن تعويض الضرر الناتج عنه، للتقدير،ستخلاص الخطأ الموجب للمسئولية وتقدير الضرر ومقدار التعويض عنه من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع في نطاق سلطتها في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها ما دام لا يوجد في القانون نص يوجب إتباع معايير معينة للتقدير ، ولا معقب عليها في ذلك ما دامت قد أبانت في حكمها عناصر الضرر ووجه أحقية طالب التعويض فيه من واقع الأدلة المطروحة عليها في الدعوى، ومتى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق. ومن المقرر أيضاً أن خلو عقد بيع الوحدة المفرزة على الخارطة من نص على تاريخ الإنجاز وتسليم الوحدة للمشتري لا يترتب عليه إعفاء البائع المطور من تسليمها إذ أن تسليم المبيع هو من مقتضيات عقد البيع الذي تترتب بمجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه. كما أنه من المقرر أنه يشترط لتطبيق نظرية الحوادث الطارئة أو الاستثنائية ألاً يكون تراخى تنفيذ الالتزام إلى ما بعد وقوع الحادث الطارئ راجعاً إلى خطأ المدين إذ لا يجوز له أن يستفيد في هذه الحالة من تقصيره، وأن توافر شرائط تطبيق تلك النظرية من عدمه مما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع. و من المقرر كذلك بمقتضى نص المادة 2/4 من اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون اتحادي رقم (8) لسنة 2017 في شأن ضريبة القيمة المضافة الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (52) لسنة 2017 وتعديلاته ، أن توريد العقارات بما في ذلك أي عقد بيع أو تأجير للسلع خاضع لتلك الضريبة ، و أن المشتري في عقد بيع العقارات هو من يتحمل تكلفة هذه الضريبة، وأنه ليس على البائع إلاً احتساب وتحصيل الضرائب لصالح الحكومة، و أن العبرة في استحقاق الضريبة في هذه الحالة هو تاريخ وضع السلعة تحت تصرف المستلم وليس بتاريخ الاتفاق او استلام المقابل. و من المقرر كذلك أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة قيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متي اطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق مع ما ارتأت إنه وجه الحق في الدعوى، وأنه إذا رأت الأخذ به محمولاً علي أسبابه وأحالت إليه أُعتبر جزءً من أسباب حكمها دون حاجة لتدعيمه بأسباب أو الرد استقلالاً علي الطعون الموجهة إليه ، كما أنها لا تكون ملزمة من بعد بالتحدث عن كل قرينة غير قانونية يدلي بها الخصوم ولا بتتبعهم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم والرد عليها طالما كان في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات وكانت قد أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها من أوراق الدعوى بما يكفي لحمله. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بإلزام الطاعنة بأن تؤدى إلى المطعون ضده التعويض المقضي به ? ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير من ثبوت تأخير المدعى عليها في إنجاز وتسليم الوحدة العقارية محل التداعي، حال أنه بتاريخ 18/4/2019 أخطرت المدعى عليها المدعي بتمديد تاريخ الإنجاز المتوقع من 31/1/2020 إلى 15/9/2020، وصدرت شهادة بإنجاز بناء كلي للمبنى من نظام دبي لتراخيص البناء للمشروع العقاري بتاريخ 28/2/2022، وأن المشروع منجز بنسبة 100%، إلا أن المدعى عليها لم تخطر المدعي بالإنجاز والتسليم، بما يعني أن التسليم لم يتم بعد وفقاً لشروط عقد البيع سند التداعي ، مما يثبت معه إخلال وخطأ المدعى عليها ، بتأخرها في الإنجاز والتسليم، لمدة سنتين وسبعة أشهر، والذي تسبب في إصابة المدعي بأضرار مالية محققة الوقوع تمثلت في تفويت فرصة الحصول على عوائد الاستثمار من المشروع والوحدة الفندقية ، ومن ثم فإن مبلغ 480,000 درهم يعد تعويضاً جابراً لتلك الأضرار ، و أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لقضائه وفى معرض الرد على أسباب الاستئناف قوله أن المستأنفة قامت بتحديد تاريخ 27/5/2023 لاستلام الوحدة موضوع الدعوى - ثم نقل ملكيتها للمستأنف ضده الذي أوفى بالتزاماته التعاقدية بسداده باقي الثمن ورسوم نقل الملكية وقيمة الضريبة المضافة المستحقة على عين التداعي ، بينما لم يقم بتوقيع اتفاقية الإيجار المدار مع مشغل الفندق، لأن هذا الإجراء تال لقيام المستأنفة بنقل ملكية الوحدة عين التداعي للمستأنف ضده وهو ما لم تقم به المستأنفة، ومن ثم ثبوت إخلالها التزامها التعاقدي، و كذلك عدم توافر شرائط القوة القاهرة المبررة لذلك الإخلال لاستمرار التأخير لما بعد جائحة كورونا، ولا يجدي المستأنفة التذرع بأن التزامها هو التزام بعائد استثماري، ذلك أنه ? وأياً ما كان وجه الرأي ? فيما تتذرع به ، إذ قررت بصحيفة الاستئناف أن التزامها بهذا العائد يبدأ من إنجاز الوحدة وتشغيل الفندق، ومن ثم يكون الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان قائماً على غير أساس، و إذ كان مبلغ التعويض المقضي به يعد مناسباً ومتكافئاً مع الضرر الواقع على المستأنف ضده ، وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً، و له أصله الثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفى لحمل قضائه ويتضمن الرد المسقط لما أثارته الطاعنة، ومن ثم فإن النعي ينحل إلى محض جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في تقدير مبلغ التعويض الجابر للضرر لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز، وكانت ضريبة القيمة المضافة هي التزام قانوني يقع على عاتق المطعون ضده ، بيد أن العبرة في استحقاقها بتاريخ وضع تسليم عين التداعي تحت تصرف المشترى وليس بتاريخ الاتفاق، أو استلام المقابل ، و يضحى النعي ? في جملته - على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
وحيث إن الطاعنة سبق لها الطعن بالتمييز على الحكم السابق صدوره في ذات الدعوى، فإنه لا يستوفى منها رسم عملاً بالمادة 33 من القانون رقم 21 لسنة 2015 بشأن الرسوم القضائية في محاكم دبى. وبالتالي فهى معفاه من التأمين عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة 181 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بمبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق