بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 18-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 308 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. د. ش. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ع. ح. ع. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/323 استئناف عقاري بتاريخ 29-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضده " على حسين عداى الشمرى " أقام الدعوى رقم 1638 لسنة 2024 عقاري على الطاعنة " عزيزي ديفليوبمنتس ش ذ م م " بطلب الحكم ــ بحسب الطلبات الختامية ــ بفسخ عقد البيع والشراء للوحدة رقم 1213، وإلزامها بسداد مبلغ 350272.20 درهم مع الفائدة القانونية 12% من تاريخ التعاقد الحاصل في 7/6/2017 وحتى السداد التام ، وإلزامها بدفع مبلغ 250,000 درهم كتعويض عما فاته من انتفاع بالوحدة من التاريخ الاتفاقي للتسليم وهو يونيو 2019 ، وقال بياناً لذلك ، إنه وبموجب الاتفاقية المؤرخة 7/6/2017 اشترى من الطاعنة الوحدة رقم 1213 في مشروع فرهاد عزيزي ريزيدنس ? بمنطقة الجداف ? لقاء ثمن مقداره 1.167.574درهم يُسدد على أقساط ، سدد منه مبلغ 350272.20درهم ، على أن يكون تاريخ التسليم في موعد أقصاه الربع الثاني من عام 2019 ، وإذ لم تلتزم الطاعنة بتسليمه الوحدة في الموعد المقرر، كما قامت بإلغاء تسجيل الوحدة بالسجل العقاري المبدئي من اسمه ، وأعادت بيعها لآخر ، مما ألحق به الضرر ، ومن ثم فقد أقام المنازعة رقم 395لسنة 2024 تعيين خبرة ،وبعد إيداع تقرير الخبرة فيها أقام الدعوى ، تمسكت الطاعنة بإلغاء تسجيل الوحدة من اسم المطعون ضده وفقاً للمادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته ، حكمت المحكمة بانفساخ اتفاقية البيع والشراء المؤرخة 7/6/2017 المبرمة عن الوحدة العقارية رقم (1213) موضوع الدعوي ، وإلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضده مبلغ 350272.20 درهم ، والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، وإلزامها ان تؤدي له مبلغ 50000 درهم كتعويض ، استأنفت الطاعنة ذلك الحكم بالاستئناف رقم 323 لسنة 2025 عقاري ، وبتاريخ 29/5/2025 قضت ــ في غرفة المشورة ــ بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 308 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 13/6/2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم المطعون ضده بشخصه مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنة بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بانفساخ العقد سند الدعوى بقوة القانون إذ لجأت إلى دائرة الأراضي والأملاك بعد أن تجاوزت نسبة إنجاز المشروع 60% ، واتبعت الإجراءات المنصوص عليها في المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته ، وعدم اعتراض المطعون ضده على تلك الإجراءات بما يعد قبول ضمني منه بها ، وإصدار دائرة الأراضي والأملاك وثيقة بصحة الإجراءات التي اتبعتها ، ومن ثم أحقيتها في فسخ العقد بالإرادة المنفردة ، مع الاحتفاظ بنسبة 40/ من قيمة الوحدة ، وعدم أحقية المطعون ضده في التعويض ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن ذلك وأقام قضاءه بانفساخ العقد والرد والتعويض تأسيساً على أنها قد أخلت بتنفيذ التزامها بتسليم الوحدة في الموعد المتفق عليه ، وأحقية المطعون ضده في حبس الثمن ، بالرغم مما ثبت من الأوراق من تمام إنجازها المشروع الكائن به الوحدة بتاريخ 14/7/2022 ، وعدم أحقية المطعون ضده في حبس الثمن ، وإخلاله بالتزاماته بتخلفه عن سداد القسط الرابع المستحق في 15/12/2017، والقسط الخامس المستحق في 15/2/2018 ، و الغير مرتبطين بنسب الإنجاز ، ومن ثم أحقيتها في التأخير في الإنجاز وفقاً للبند الخامس من عقد بيع الوحدة الذي يعطيها الحق في التراجع عن الإنجاز وتسليم الوحدة إذا تخلف المشتري عن سداد أي من المبالغ مستحقة السداد ، لا سيما مع وجود جائحة كورونا ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المستقر عليه في قضاء هذه المحكمة أن المستفاد من أحكام المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أنه على المطور إذا اتجهت أرادته إلى فسخ العقد أو إتمامه - حال تقديره أن هناك إخلالاً من المشتري بالتزاماته المتفق عليها في عقد البيع علي الخارطة - أن يتبع الإجراءات التي أوجبها القانون واعتبرها من النظام العام، بأن يخطر دائرة الأراضي والأملاك بما يراه من أوجه إخلال المشتري بالنموذج المعد لذلك لدى الدائرة مرفق به جميع البيانات المطلوبة بالأخص بيانات المشتري بما فيها طرق التواصل معه مع بيان بأوجه إخلال المشتري بالتزاماته، وفور ورود هذا الإخطار للدائرة عليها أن تتحقق من التزامات المشتري التعاقدية فإذا تبين لها وقوع الإخلال منه، عليها إعذاره بإخطار كتابي تنذره فيه بالوفاء بالتزاماته خلال ثلاثين يوما من الأخطار وذلك بأي وسيلة إعلان تراها الدائرة ، فاذ اتبع المطور تلك الإجراءات يكون له الحق في تخاذ التدابير المنصوص عليها في المادة 11 المار ذكرها بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم ومنها فسخ عقد البيع على الخارطة المُبرم بينه وبين المُشتري بإرادة المُطوِّر العقاري المُنفرِدة ، و أن عوار تلك الإجراءات يترتب عليه بطلانها ، ومن ثم بطلان وثيقة صحة الإجراءات الصادرة من الدائرة ، مما مؤداه أن قرار المطور بفسخ العقد أو الشروع في تنفيذه بإرادته المنفردة يكون معيباً ، مما مؤداه أنه يجوز للمشتري اللجوء إلى المحكمة لإلغاء القرار ، وما ترتب عليه من آثار وأخصها إما إعادة التسجيل باسم المشتري إذا كان ممكناً ، فإذا استحال ذلك يٌرد ما سدد من ثمن مع جواز المطالبة بالتعويض إن كان له مقتضى ، ومن المقرر أحقية المشترى في حبس ما لم يكن قد وفاه من ثمن المبيع ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده من عدم وفاء البائع بالالتزام المقابل ، كما من المقرر أنه يشترط لإعمال نظرية الحوادث الطارئة أو القوة القاهرة التي توقف أو تحدّ من تنفيذ الالتزام ألا يكون تراخي تنفيذ التزام المدين إلى ما بعد وقوع الحادث الطارئ راجعاً إلى خطئه إذ لا يستفيد في هذه الحالة من تقصيره، كما وأن هذه النظرية لا تقوم أصلاً في نظر المتعاقدين أو بنصوص القانون المنظِّم لها إلا بتوافر الشروط التي يتطلبها القانون في وصف الحادث الطارئ بمعناه العام بأن يكون حادثاً استثنائياً طارئاً وغير مألوف وليس في الوسع توقعه وقت التعاقد كما لا يمكن دفعه بعد وقوعه وأن يثبت أن التراخي في تنفيذ الالتزام كان نتيجة لتلك القوة، كما من المقرر أيضا أن فهم واقع الدعوى ، وتقدير جدية الخطر الذى يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس مالم يؤده من ثمن المبيع ، وكذا تقدير ما إذا كان المتعاقد قد أساء استعمال حقه في التمسك بالدفع المذكور من عدمه ، وتقدير ما إذا كانت الواقعة المدعى بها تعتبر قوة قاهرة من عدمه ، وتحديد الطرف المقصّر في تنفيذ التزاماته في العقود الملزمة للجانبين ، أو نفي التقصير عنه ، وثبوت أو نفي الخطأ التعاقدي ، والضرر ، ومقدار التعويض الجابر له ، وتقدير الأدلة ، والمستندات وتقارير الخبرة ، والقرائن المقدمة في الدعوى ، والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه ، مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى مناحي دفاعهم ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى ، وتقرير الخبرة المودع في المنازعة رقم 395لسنة 2024 تعيين خبرة من أن المطعون ضده قد تعاقد مع الطاعنة على شراء وحدة النزاع لقاء ثمن مقداره 1.167.574درهم يُسدد على أقساط ، وقد سدد منه مبلغ 350272.20درهم ، على أن يكون تاريخ الإنجاز في 30/6/2019 ، وأن الطاعنة أخلت بموعد الإنجاز المتفق عليه ولم تنجز الوحدة إلا بتاريخ 14/7/2022 ، وأن الطاعنة كانت هي المخلة بتنفيذ الالتزام وقت لجوئها إلى دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 9/5/2021 ، وأن المطعون ضده لم يكن مخلاً حينئذ بالتزامه لأنه كان يحق له حبس باقي أقساط الثمن لتأخر الطاعنة في الإنجاز ، لا سيما وأن نسبة الإنجاز عند التوقف عن دفع الأقساط بلغت 4,85% فقط ، كما بلغت نسبة الإنجاز عند تاريخ الإنجاز المتفق عليه 16% ، ومن ثم يترتب على ذلك عوار الإجراءات التي اتخذتها الطاعنة ، ومن ثم بطلان وثيقة صحة الإجراءات وعدم أحقيتها في فسخ العقد بالإرادة المنفردة وإلغاء تسجيل الوحدة بالسجل المبدئي من أسم المطعون ضده ، كما خلص إلى انفساخ عقد شراء المطعون ضده للوحدة لقيامها ببيع الوحدة لآخر وتسجيلها باسمه ، ومن ثم تحقق موجب رد ما دفعه المطعون ضده من ثمن الوحدة ، وتعويضه بالمبلغ الذي ارتآه الحكم جابراً للضرر الذي لحقه من جراء خطئها بفسخ العقد بإرادتها المنفردة دون مسوغ قانوني ، وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، ولا يجديها ما تثيره بالنعي من التذرع بجائحة كورونا كمبرر للتأخير لعدم تزامن الجائحة مع تاريخ الإنجاز المحدد وثبوت تأخرها في الإنجاز قبل الجائحة ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعنة المصروفات ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق