بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 19-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 309 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. د. ش. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ع. ح. ع. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/241 استئناف عقاري بتاريخ 29-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث ان الطعن قد استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده ( علي حسين عداي الشمري ) أقام علي الطاعنة ( عزيزي ديفليوبمنتس " ش ذ م م " ) الدعوى رقم 51 لسنة 2024 عقاري جزئي ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم بعد ضم ملف نزاع تعيين الخبرة رقم 395 لسنة 2024 عقاري : اولاً : بفسخ اتفاقية البيع المؤرخة 7/6/2017 المبرمة فيما بينه وبين المدعي عليها لشراء الوحدة العقارية رقم (1218) الكائنة بمشروع (فرهاد عزيزي ريزيدنس ? منطقة الجداف ? دبي) ، وبإلزام المدعى عليها بأن ترد له مبلغ 179,567.70 درهم وبالفائدة التأخيرية عنه بواقع 12% سنويا من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام ، ثانياً : الزام المدعى عليها بأن تؤدي له مبلغ 150,000 درهم تعويض عن فوات الانتفاع بالوحدة من التاريخ الاتفاقي للتسليم في يونيو 2019 وبالفائدة التأخيرية عنه بواقع 12% سنويا من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام ? وذلك على سند من أنه تعاقد مع المدعي عليها بتاريخ 7/6/2017 علي شراء وحدة التداعي لقاء ثمن إجمالي قدره 598.559 درهم ، وتم الاتفاق على ان يكون التسليم في الربع الثاني من عام 2019 ، إلا ان المدعى عليها لم تلتزم بالإنجاز في الموعد المتفق عليه ، مما حدا به لإقامة نزاع تعيين الخبرة رقم 395 لسنة 2024 عقاري ، وانتهي فيه الخبير المنتدب الي اخلال المدعي عليها بالتزاماتها التعاقدية ، وان الانجاز الفعلي تم بتاريخ 14/7/2022 وهناك تأخير في الانجاز لمدة (1110) يوم ، كما قامت المدعى عليها بإلغاء تسجيل جميع وحداته المشتراه منها من اسمه بين عامي 2021 و2023 ومن بينهم وحدة التداعي ، وقامت ببيع الوحدات لأخرين رغم سداده لرسوم التسجيل ، وهو ما أصابه بأضرار ? ومن ثم كانت الدعوي ? وبجلسة 24/2/2025 حكمت المحكمة حضورياً: بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغ 179,567.70درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، وبإلزام المدعى عليها بأن تودي للمدعي مبلغ 50,000 درهم على سبيل التعويض- استأنفت المدعي عليها ذلك الحكم بالاستئناف رقم 241 لسنة 2025 عقاري، وفيه قضت المحكمة بجلسة 29/5/2025: بتأييد الحكم المستأنف ? طعنت المدعي عليها في هذا الحكم بالطعن بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 18/6/2025 بطلب نقضه، قدم المطعون ضده مذكرة رد موقعه منه كمحام في الميعاد طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث ان حاصل نعي الطاعنة بأسباب الطعن ? علي الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع ومخالفة الثابت بالأوراق ? إذ خالف الحكم المطعون فيه المادة (11) من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بإمارة دبي، المعدل بالقانون رقم 19 لسنة 2020 التي نظمت الإجراءات الواجب علي المطور اتباعها عند اخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية ، وقد اخل المطعون ضده بالتزاماته بعدم سداد القسطين الرابع والخامس الغير مرتبطين بنسب الإنجاز وهو ما لجأت معه الطاعنة لدائرة الأراضي التي اتخذت كافة الإجراءات من اخطار المطعون ضده وبعد مرور المدة القانونية أصدرت لها الدائرة وثيقة بصحة ما اتخذته من إجراءات لإلغاء تسجيل الوحدة من اسم المطعون ضده وبيعها لأخر ، الا أن الحكم ناقش التزامات طرفي العقد رغم انفساخه بصدور وثيقة دائرة الأراضي علي قالة انها المخلة بالتزاماتها للتأخير في الإنجاز و كانت نسبته عند توقف المطعون ضده عن سداد القسطين الرابع والخامس 4,85% ، وأن نسبة الانجاز بالمشروع عند تاريخ الانجاز المتفق عليه كانت 16%، رغم تمسكها بأن الأقساط محددة بالعقد وغير مرتبطة بالإنجاز وقد استعلمت حقها في التأخر بإنجاز وحدة التداعي حتي تاريخ الإنجاز الفعلي الحاصل بتاريخ 14/7/2022 عملاً بالبند ( 5-2 انتقال المخاطر) من اتفاقية البيع في الفقرة (ب) بأن : يكون للبائع الحق بالتراجع عن الانجاز ورفض تسليم حيازة واشغال الشقة للمشتري إذا تخلف المشتري عن سداد أي من المبالغ مستحقة السداد بموجب هذه الاتفاقية أو تخلف عن معالجة اي اخلال من جانبه بأي من احكام هذه الاتفاقية ، ومن ثم فهي لم تخل بأي من التزاماتها ، والمطعون ضده هو من اخل بالتزاماته بعدم سداده أقساط الثمن في مواعيد استحقاقها إذ استحق القسط الرابع بتاريخ 15/12/2017 ، كما استحق القسط الخامس بتاريخ 15/2/2018، وهو ما يحق معه للطاعنة التراجع عن الانجاز والتسليم ، كما تزامن ذلك مع جائحة كورونا كقوة قاهرة وتوقف المشاريع واعتبارها أزمة مالية طارئة خلال الفترة من 1/4/2020 وحتى 31/7/2021 وهو ما منع الطاعنة من التسليم في الموعد المتفق عليه ، وقد انتهت من الإنجاز في 14/7/2022 الا أن المطعون ضده لم يسدد القسط الأخير من الثمن رغم اخطاره بالإنجاز، وهو ما أصدرت معه دائرة الأراضي والاملاك دبي وثيقة بصحة إجراءات الأخطار بعد ثبوت ان المطعون ضده هو المخل بالتزاماته ، ومن ثم تم فسخ عقد بيع الوحدة من اسمه وقامت ببيعها لمشتري اخر، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر و قضي بتأييد الحكم المستأنف بإلزامها برد المسدد من الثمن ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود في جملته ? ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أنه يتعين على المطور في البيع على الخارطة إنجاز المشروع لتسليم الوحدات المباعة للمشترى في وقت مناسب ولو كان عقد البيع قد خلا من ميعاد محدد للإنجاز والتسليم إذ لا يبرر ذلك تراخي البائع إلى ما لا نهاية في إنجاز المشروع وتسليم الوحدات المباعة ، ومن المقرر ? أنه ولئن كان يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن، ألا أن شرط ذلك وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ وبعد ان تصدر دائرة الأراضي وثيقة رسميّة لصالح المُطوّر العقاري تُفيد فيها ما يلي: أ(أ) التزام المُطوّر العقاري بالإجراءات القانونية ، (ب) تحديد نسبة إنجاز المُطوّر العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، وفقاً للمعايير والقواعد المُعتمدة لدى المؤسسة في هذا الشأن وبعد ذلك يجوز للمُطوّر العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسميّة المُشار إليها في البند (3) من الفقرة (أ) من هذه المادة وبحسب نسبة انجاز المشروع العقاري، اتخاذ التدابير التالية بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم وفى جميع الأحوال لا يحول ذلك دون جواز لجوء المشتري الى المحكمة إذ شاب إجراءات الفسخ عوار فلم يتم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة او اعتراضا على النسب التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها، ومن المقرر ايضاً - أن لمحكمة الموضوع السلطة في فهم الواقع في الدعوى و تقدير الأدلة والخطر الذي يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع أو يمنعه من استعماله، وكذلك الحكم بالنسب المقررة للمطور عملا ً بالقانون 19 لسنة 2020 بتعديل القانون 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، باعتبارها من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع حسبما تستخلصه من ظروف الدعوى وملابساتها طالما أنها بينت العناصر التي استقت منها حكمها بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره دون مجاوزة الحد الأقصى، ولها تقدير عمل أهل الخبرة باعتباره من عناصر الإثبات في الدعوى ولها الأخذ بما اطمأنت إليه ورأت فيه ما يتفق مع الواقع الثابت في الدعوى متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق وتؤدى إلى النتيجة التي انتهت إليها ? لما كان ذلك ? وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف بإلزام الطاعنة برد المسدد من الثمن للمطعون ضده " محل النعي المطروح " علي ما أورده بمدوناته من أن [[وكان الحكم المستأنف في محله للأسباب التي بني عليها والتي تأخذ بها هذه المحكمة وتعتبرها أسبابا مكملة لأسباب حكمها هذا وتضيف اليها المحكمة ردا على أسباب الاستئناف - ان الثابت للمحكمة استخلاصا من سائر أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبرة المودع في الدعوى رقم 395 لسنة 2024 تعيين خبرة المقدم صورته من المستأنف ضده ان الأخير تعاقد بتاريخ 7/6/2017 مع المستأنفة على شراء وحدة التداعي نظير ثمن قدره 598.559 درهم، يسدد على أقساط وأن تاريخ الإنجاز التعاقدي المتفق عليه هو الربع الثاني من عام 2019 أي بحد أقصي في تاريخ 30/6/2019 وانه لم يثبت توجيه إشعار خطي للمستأنف ضده بتمديد التاريخ الأخير وفق ما تطلبته المادة (5-1- و) من اتفاقية البيع سند الدعوى، وأن المستأنف ضده سدد رسم الحجز والأقساط من الأول حتي الثالث وهو ما يعادل نسبة 30% من الثمن، ثم توقف عن سداد القسطين الرابع والخامس المستحقين في 15/12/2017 و15/2/2018 على التوالي غير المرتبطين بمراحل الإنجاز كما لم يسدد القسط الأخير البالغ نسبته 50% من الثمن والمستحق عند الانجاز بحسب جدول السداد المتفق عليه، وأن العمل في مشروع التداعي كان يسير بخطي متباطئة للغاية إذ أن نسبة الإنجاز في مشروع التداعي في تاريخ 25/7/2018 وهو تاريخ لاحق على تاريخ استحقاق كل من القسطين الرابع والخامس كانت 4.85 % فقط وأن نسبة انجاز المشروع في تاريخ 8/7/2019 وهو تاريخ لاحق لتاريخ الإنجاز المتفق عليه لم تبلغ سوى حوالي 16%، الأمر الذي تخلص منه المحكمة الى وجود إخلال وتقصير من جانب المستأنفة يتمثل في عدم الالتزام بالميعاد التعاقدي لإنجاز وتسليم وحدة التداعي وهو30/6/2019، وان هذا الإخلال سابق وثابت بحق المستأنفة قبل لجوئها الى دائرة الأراضي والاملاك بتاريخ 9/5/2021 وصدور الإخطار رقم 3272/2021 من الدائرة المذكورة وما تلاه من إجراءات متمثلة في الوثيقة الصادرة بتاريخ 5/1/2022 بصحة إجراءات ذلك الاخطار، وان ذلك الإخلال استمر قائما الى ما بعد الحصول على الوثيقة بصحة الإجراءات المشار اليها سلفا بحسبان أن المستأنفة لم تنجز مشروع التداعي الا بتاريخ 14/7/2022، وذلك على الرغم من عدم وجود أية تقصير أو اخلال من قبل المستأنف ضده اذ ان توقفه عن سداد القسطين الرابع والخامس على نحو ما سلف بيانه كان استعمالا منه لحقه في حبس ما لم يكن قد وفاه من ثمن وحدة التداعي ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده والمتمثل في عدم وفاء المستأنفة بالالتزام المقابل المتمثل في انجازها مشروع التداعي وتسليم الوحدة المتعاقد عليها رغم حلول الميعاد التعاقدي المتفق عليه وهو 30/6/2019 كحد أقصي وهو ما تمسك به المستأنف ضده صراحة في دفاعه ، ولا يغير من ذلك ان الثابت من وثيقة صحة الإجراءات بلوغ نسبة الإنجاز في مشروع التداعي وقت اللجوء لدائرة الأراضي كانت 60.09% بحسبان أن ميعاد الإنجاز التعاقدي قد انقضي وأن ميعاد استكمال نسبة 40% المتبقية غير معلوم وبما يكون معه الخطر الذي يتهدد المستأنف ضده ويجيز له الحق في حبس مالم يكن قد وفاه لا يزال قائما، وترتيبا على ذلك فإن كافة الإجراءات التي قامت بها المستأنفة لدي دائرة الأراضي والأملاك بشأن الوحدة محل التداعي يكون قد أصابها العوار ووقعت مشوبة بالبطلان ، كون ان المشرع قد اعتبر الإجراءات والقواعد المنصوص عليها في المادة 11 من القانون رقم 19/2020 الصادر بتعديل القانون رقم13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي من النظام العام، ويترتّب على عدم الالتزام بها البُطلان، ولا يجدى المستأنفة تذرعها بجائحة كورونا إذ أن تراخيها في الإنجاز واخلالها بتاريخ الإنجاز المتفق عليه سابق على بدأ الجائحة وآثارها وفترة الأزمة المالية التي ترتبت عليها والتي بدأت من أول أبريل 2020وحتى 31 يوليو2021، وإذ كان ذلك وكانت المستأنفة قد قامت بفسخ اتفاقية البيع موضوع الدعوي بإرادتها المنفردة وإلغاء تسجيل وحدة التداعي من اسم المستأنف ضده في السجل العقاري المبدئي وإعادة تسجيلها باسمها، وفق الثابت من شهادة دائرة الأراضي والأملاك المؤرخة 4/12/2024 ، فان هذا التصرف من المستأنفة لا اثر له قبل المستأنف ضده الا انه يترتب عليه انفساخ الاتفاقية لاستحالة تنفيذها وذلك إزاء ما ثبت بتقرير الخبرة المشار إليه سلفا من أنه تم إعادة بيع كافة الوحدات الى مشترين آخرين، باستثناء الوحدة رقم 1214 و الوحدة رقم 1215 و اللتين ما زالتا مسجلتين باسم المستأنف ضده ومن ثم تقضي المحكمة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه ولما سلف بيانه من أسباب ]] وإذ كان هذا الذى خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغا ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفه فيه للقانون ويكفى لحمل قضائه، فإن النعي بأسباب الطعن ينحل إلى محض جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في تقدير ادلة الدعوي لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز.
وحيث إنه ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعنة بالمصروفات، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق