بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 28-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 307 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ا. ل. ا. م. ح.
مطعون ضده:
م. ك. ك. ك. ك. ك.
ش. م. س.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1064 استئناف عقاري بتاريخ 15-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع - على ما يَبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن المطعون ضدهما (1- موهانان كورومبادان كوتان كوتان كورومبادان كودارو 2- شيبه موهانان ساتياناندان) أقاما الدعوى رقم 837 /2024 عقاري ضد الطاعنة (ماج آي للتطوير العقاري منطقة حرة) بطلب الحكم:أولًا: بإلزام المدعى عليها بأن تسلِّم المدعيين الوحدة رقم (103) بمجمع سارتوجا البرشاء - 05-39 بمساحة 2064.43 قدمًا مربعًا صالحة للاستخدام وفق المتفق عليه باتفاقية البيع والشراء المؤرخة في 12 - 09 - 2018.ثانيًا: بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعيين مبلغًا مقداره (أربعمائة ألف درهم) تعويضًا جابرًا لكافة الأضرار المادية والأدبية التي أصابتهما، وإلزامها بأن تؤدي الفائدة القانونية عن المبلغ المطالب به بواقع 12% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام. على سند أنهما بموجب اتفاقية البيع والشراء المؤرخة في 12-09-2018 اشتريا من المدعى عليها الوحدة محل التداعي لقاء ثمن إجمالي مقداره (مليون وسبعمائة وعشرة آلاف درهم) على أن يكون موعد الإنجاز المتوقع وتسليم الوحدة في الربع الثالث من عام 2020 مع إمكانية التمديد لمدة 24 شهرًا، إلا أن المدعى عليها أخلَّت بالتزامها ولم تسلِّمْهما الوحدة في الموعد المتفق عليه بالرغم من التزامهما بسداد كامل الثمن مما أصابهما بالعديد من الأضرار المادية والأدبية، فمن ثم كانت الدعوى. وفيها قدمت المدعى عليها دعوى متقابلة بطلب إلزام المدعى عليهما تقابلًا بتنفيذ العقد وأن يؤديا للمدعية تقابلًا مبلغًا مقداره 53/ 181,884 درهمًا مقابل الزيادة التي طرأت على مساحة الوحدة العقارية محل الدعوى الماثلة، واحتياطيًا فسخ العقد وإعادة الوحدة العقارية إلى المدعية تقابلًا مع إلزامهما بالتعويض عن المطل في الوفاء بما هو مترتب بذمتهما وذلك في حال امتناع المدعى عليهما تقابلًا عن تنفيذ العقد وسداد ما هو مترصد عليهما. وبعد أن ندبت المحكمة خبيرًا في الدعوى أودع تقريره، قضت بجلسة 25-11-2024 أولًا: بعدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها قبل الأوان. ثانيًا: بقبول الدعوى المتقابلة المقامة من المدعى عليها في الدعوى الأصلية شكلًا، وفي الموضوع بإلزام المدعى عليهما تقابلًا بأن يؤديا للمدعية تقابلًا مبلغ مائة وواحد وثمانين ألفًا وثمانمائة وأربعة وثمانين درهمًا وثلاثة وخمسين فلسًا. استأنف المدعيان ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1064 /2024 عقاري، وبجلسة 29-01-2025 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن المدعيان على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن رقم 62 / 2025 طعن عقاري، وبجلسة 17- 03 - 2025 قضت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد دائرة مشكلة من قضاة آخرين تأسيسا على أن الحكم التفت عن تحقيق دفاع الطاعنين في ذلك الطعن المتمثل في التفات الحكم المطعون فيه عن تمسكهما ضدها في مذكرتهما الشارحة المقدمة أمام محكمة الاستئناف بأن المطعون ضدها في ذات الطعن قد أعفتهما من مقابل ما طرأ من زيادة في المساحة. وبعد الإحالة قضت المحكمة بجلسة 15-05-2025 بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا أولًا: في الدعوى الأصلية بصحة ونفاذ عقد البيع سند الدعوى المبرم بين المستأنفين والمستأنف ضدها المؤرخ في 12-09-2018 وإلزام المستأنف ضدها بتسليمهما الوحدة موضوع الدعوى بمساحة 2064.43 قدمًا مربعًا مضافًا إليها ما زاد في المساحة الإجمالية بفارق 213.5 قدمًا مربعًا ورفض ما عدا ذلك من طلبات. ثانيًا: في الدعوى المتقابلة برفضها. طعنت المدعى عليها على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 11-06-2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيل المطعون ضدهما مذكرة طلب فيها رفض الطعن. وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، فقد قررت تحديد جلسة تلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
حيث إنه مما تَنْعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه ومخالفة الثابت في الأوراق، وذلك فيما قضى به من صحة دفاع المطعون ضدهما بالتصالح بين الطرفين بتنازل الطاعنة عن مطالبة المطعون ضدهما بقيمة الفرق في مساحة الوحدة العقارية محل الدعوى، وتنازل المطعون ضدهما عن مطالبة الطاعنة عن التأخير في الإنجاز والتسليم، تأسيسا على أن المطعون ضدهما قد تمسكا في دفاعهما بهذا الصلح وإعمال أثره في حين أن المطعون ضدهما لم يدفعا بالصلح، وإنما تمثل دفاعهما الجوهري في قولهما بثبوت إقرار الطاعنة وتنازلها المسبق عن تلك الزيادة. كما أن الصلح المدعى به قد جاء مفتقرًا لمقومات وخصائص عقد الصلح التي يتعين توافرها من حيث التراضي بين طرفيه، وتوافق الإيجاب والقبول، والتزام كل من العاقدين بالنزول عن جزء من ادعائه مقابل تنازل الطرف الآخر أيضًا عن جزء مقابل، وحيث كانت أوراق الدعوى تخلو من ثبوت التعاقد على الصلح على النحو الوارد بالحكم المطعون فيه، وكانت الصورة التي أوردها الخبير على لسان شخص مجهول عجز تقرير الخبرة عن تسميته، فلم يبين ما إذا كان ممثل الطاعنة في العقد المزعوم يتمتع بأهلية التبرع من عدمه، ملتفتًا عما تمسكت به الطاعنة من أنها أرسلت إشعارًا مكتوبًا للمطعون ضدهما بتاريخ 06-04-2023 لإخطارهما بأن هناك زيادة قد طرأت في مساحة الوحدة العقارية وطالبتهما بضرورة الإسراع في سداد المبلغ نظير الزيادة في مساحة الوحدة العقارية وفقًا للبند (4-1-4) من اتفاقية البيع والشراء، وذلك حتى تتمكن الطاعنة من تسليمهما الوحدة العقارية مما ينفي ويدحض ادعاء المطعون ضدهما المرسل بأن الطاعنة سبق وأن وعدتهما أو تعهدت بإعفائهما من نظير ما طرأ من زيادة في المساحة، وهو ما يصيب الحكم بالعوار مما يستوجب نقضه.
حيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر أنه يتعين على المحكمة إذا ما عَرضت للفصل في الخصومة القائمة بين طرفيها أن يشتمل حكمها على ما يُطمئن المطلع عليه أنها حصَّلت الأدلة والمستندات المؤثرة في الدعوى والتي تمسك الخصم بدلالتها وأن ترد على أوجه الدفاع الجوهري المطروحة عليها بما يُفيد أنها قد أحاطت بحقيقة الواقع في الدعوى عن بصر وبصيرة، فإذا التفتت عن هذا الدفاع وما قدمه الخصم من مستندات دون أن تسعى إلى استبيان وجه الحق فيها واستندت في قضائها إلى عبارات عامة لا تؤدي بمجردها إلى ما خلص إليه الحكم ولا تصلح ردًا على دفاع الخصم فإن حكمها يكون مشوبًا بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع. ومن المقرر أن مؤدى نصوص المواد 722 و731 و741 من قانون المعاملات المدنية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الصلح عقد يحسم به الطرفان نزاعًا قائمًا أو يتوقيان به نزاعًا محتملًا عن طريق نزول كل منهما عن بعض ما يدعيه من حقوق قبل الآخر ويترتب عليه انقضاء الحقوق والادعاءات التي نزل نهائيًا عنها أي من المتعاقدين، ويفرض على كل منهما التزامًا بعدم تجديد المنازعة قبل الآخر فيما تم التصالح فيه، فلا تسمع بعده دعوى ويقتصر الصلح على الحقوق التي تناولها وحسم النزاع بشأنها دون غيرها. ومن المقرر أنه ولئن كان الإقرار حجة على المقر إلا أنه وفق ما تقضي به المادة 61 /2 من قانون الإجراءات المدنية أنه لا يجوز بغير تفويض خاص الإقرار بالحق المدعى به أو التنازل عنه أو الصلح أو أي تصرف آخر يوجب القانون فيه تفويضًا خاصًا. كما انه من المقرر أن المؤسسة الفردية ليست لها شخصية اعتبارية أو ذمة مالية مستقلة عن ذمة مالكها مما مؤداه أن التصرفات التي يبرمها الأخير باسمها تنصرف آثارها إليه فهو الملزم بها سواء أقيمت الدعوى عليه شخصيًا أو باسمها أو باسميهما معًا عند المطالبة بتنفيذ التزاماتها باعتبارها عنصرًا من عناصر ذمته المالية. فلما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى المتقابلة (الطلب العارض المبدي من الطاعنة على قوله: "إن الطاعنة أعفت المطعون ضدهما من قيمة الفرق في مساحة الوحدة موضوع الدعوى مقابل عدم مطالبتها بالتعويض عن التأخير في الإنجاز والتسليم" على ما أورد بأسبابه من أن: ((الثابت من مطالعة محضر انتقال الخبير المعين في الدعوى لمقر المشروع موضوع الدعوى المؤرخ 17-09-2024 بحضور طرفي الخصومة - المستأنفين بشخصيهما، والموظفين لدى المستأنف ضدها والمفوضين منها في الحضور أمام الخبير كل من محمد صلاح محمد، وأحمد نبيل إبراهيم مدير خدمة العملاء، وفرح سمير رفاعي التي تعمل في تسليم المشروع، وتامارين وانسون مديرة العملاء، أجاب الحاضرون عن المستأنف ضدها على استفسار الخبرة عن أماكن المساحات الإضافية في الوحدة بأنه "يوجد مساحات إضافية إلا أن المدعى عليها أعفت قيمة هذه المساحات من المدعيين وأن المبلغ الذي كان مطالبًا به المدعيين بقيمة 172,962.76 درهم قد أعفي منه مقابل التنازل عن أي تعويضات أو مطالبات")) وذلك دون أن يبين ما إذا كان أي من الحاضرين عن الطاعنة بيده توكيل أو تفويض يجيز له قانونًا التصالح أو الإقرار عنها خاصة أن الحاضر الأول عن الطاعنة أمام الخبير هو مستشار قانوني لمكتب محاماة وليس المحامي الموكل عنها وقد خلا توكيل الأصيل من الحق في توكيل آخرين، وأن باقي الحاضرين عنها موظفون بها، فإن الحكم يكون معيبًا بالقصور في التسبيب مما يتعين نقضه.
حيث إن الاستئناف رقم 1064 / 2024 عقاري صالح للحكم فيه.
وحيث إنه وعن الدعوى المتقابلة "الطلب العارض المقدم من المستأنفة ? الطاعنة ? فإنه وعن طلبها الأصلي فإنه متى كان النص في المادة 523 من قانون المعاملات المدنية والمادة 13/2 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي قد أجازتا للمطور المطالبة بالزيادة التي تتحقق في المساحة الصافية للوحدة متى كان هناك اتفاق بينهما على ذلك وكان الثابت من الاتفاقية المبرمة بين الطرفين والمؤرخة 12-09-2018 قد بينت بالبند 4-1-4 منها على أنه يمكن للبائعة تغيير مخطط المنزل ومواصفاته أو تخفيضه وإذا زاد حجم المساحة المبنية الفعلية بأي مساحة من المساحة المبنية عندها يوافق المشتري على زيادة سعر الشراء بنفس نسبة الزيادة الإجمالية وستكون أي زيادة في سعر الشراء مستحقة وواجبة الدفع بأقساط مع دفع سعر الشراء المستحق في تاريخ الإنجاز بمجرد إخطار البائع للمشتري بذلك، ولا يجب أن يكون للمشتريين أي مطالبة تتعلق بمثل هذه التغييرات، وقد ثبت من تقرير الخبير أنه يوجد فرق في المساحة بين المخطط التعاقدي وشهادة التسجيل المبدئي لدى دائرة الأراضي والأملاك بفارق 20.40 مترًا مربعًا بالزيادة عن المخطط الموجود من ضمن اتفاقية البيع والشراء المبرمة بين أطراف الدعوى، وأن قيمة المساحة الزائدة تساوي مبلغًا مقداره 53/181,884 درهمًا. ولما كان ذلك فإنه إعمالًا للعقد المبرم بين الطرفين يجب التزام المستأنف ضدهما ? المطعون ضدهما بسداد ذلك المبلغ - ولا يجوز لهما التمسك بما ورد بتقرير الخبير من أن الحاضرين عن المستأنفة ? الطاعنة ? قد تنازلوا عن ذلك المبلغ إذ إن الأوراق خلت من مستند يبين صفة قانونية تبيح لهم التنازل أو الصلح أو الإقرار، لا سيما أن الثابت من الرخصة التجارية للطاعنة أنها مؤسسة فردية بالمنطقة الحرة.
وحيث إنه وعن الدعوى الأصلية فإن طلبات المدعيين ? المطعون ضدهما - فيها تسليم الوحدة والتعويض فإنه ولئن كان المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة التمييز - أن من آثار عقد بيع العقار التزام البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري عملًا بالمادة 511 من قانون المعاملات المدنية، إلا أنه متى كان المقرر أنه في العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء جاز لكل من العاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزاماته إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به - بما لازمه - أحقية البائع في حبس المبيع حتى يستوفي الثمن من المشتري طالما لم يتفقا على غير ذلك، وإذ ثبت انشغال ذمة المشتريين ? المطعون ضدهما ? المدعيين في الدعوى الأصلية ? بباقي الثمن فإن دعواهما تكون قد أقيمت قبل الميعاد وإذ انتهى الحكم المستأنف إلى ذات النتيجة فإنه يكون متعينًا القضاء برفض الاستئناف .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: بنقض الحكم المطعون فيه وإلزام المطعون ضدهما المصاريف والرسوم وألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ورد التأمين والقضاء في الاستئناف رقم 1064 / 2024 عقاري برفضه وتأييد الحكم المستأنف وبإلزام المستأنفين الرسوم والمصاريف وألف درهم مقابل أتعاب المحاماة ومصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق