بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 11-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 306 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ا. ب. ل.
ر. و.
مطعون ضده:
آ. و. آ. ل. ا. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/161 استئناف عقاري بتاريخ 15-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني، وسماع التقرير الذي أعده وتلاه في الجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى، وبعد المداولة،
حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية،
وحيث إن الوقائع ? وعلى ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن ? تتحصل في أن المطعون ضدها "آلسوب وآلسوب للوساطة العقارية ش.ذ.م.م" أقامت الدعوى رقم 589 لسنة 2024 عقاري ضد الطاعنين "1- روبين وباغس، 2- البراري بلوتس ليميتد"، بطلب الحكم بإلزامهما بالتضامن والتكافل بسداد مبلغ 564,375 درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد وبيانًا لذلك قالت إنها تعمل كوسيط عقاري وبواسطتها تعاقد الطاعن الأول مع شخص يُدعى "دانيلو فونجاو سانتانا غوفيا " على شراء قطعة أرض في منطقة وادي الصفا 3 وتم توقيع عقد البيع بتاريخ 15 مايو 2023، وبموجب بند إضافي في العقد احتفظ الطاعن الأول بحقه في تغيير اسم المشتري، وقام لاحقًا بتغيير اسم المشتري إلى الطاعنة الثانية وأنه تم تمديد موعد إتمام البيع عدة مرات حتى 31 يوليو 2023، مع تعهدهما بتقديم شيك بقيمة الوساطة لصالح المطعون ضدها يُصرف في حال انسحابهما من الصفقة، إلا أنهما امتنعا عن تقديم الشيك وأبلغاها بتاريخ 7 أغسطس 2023 بانسحابهما من الصفقة مع استعدادهما لدفع الرسوم المهنية، إلا أنهما امتنعا عن ذلك دون مبرر، فكانت الدعوى، ندبت المحكمة خبيرًا، وبعد أن أودع تقريره، وجه الطاعنان طلبًا عارضًا بالحكم بإلزام المطعون ضدها بمبلغ درهم 600.000درهم كتعويض عن تصرفها في شيك التأمين وبتاريخ 20 يناير 2025 حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى المتقابلة شكلًا ? الطلب العارض ? وفي الدعوى الأصلية بإلزام الطاعنين بالتضامن بأن يؤديا للمطعون ضدها مبلغ 7,500 درهم، والقيمة المضافة على ذلك المبلغ المتبقي من رسوم الوساطة على النحو المبين بالأسباب، والفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 161 لسنة 2025 عقاري، وبتاريخ 15 مايو 2025 قضت المحكمة بتعديل الحكم المستأنف بجعل المبلغ المقضي به مقداره 564,375 درهم بدلًا من مبلغ 7,500 درهم، وبتأييده فيما عدا ذلك. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 10 يونيو 2025 طلبا فيها نقض الحكم وقدما حافظة مستندات، وقدمت المطعون ضدها مذكرة طلبت فيها رفض الطعن، فقدم الطاعنان مذكرة بالتعقيب ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة، رأت أنه جدير بالنظر، وقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعَى به الطاعنان بالوجه الثاني من السبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، إذ أغفل الدفع بانتفاء صفة الطاعن الأول، لكونه لا علاقة له بالعقد سند الدعوى المبرم فيما بين الطاعنة الثانية والمطعون ضدها، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك من المقرر أن ما لا يكون محلاً للاستئناف من قضاء محكمة أول درجة يكتسب حجية الأمر المقضي، وهي حجية تعلو على اعتبارات النظام العام. كما أن الحكم الابتدائي الصادر برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة يكتسب قوة الأمر المقضي متى قبله الخصم المتمسك بالدفع ولم يطعن عليه بالاستئناف. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن الأول دفع أمام محكمة أول درجة بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة له، فقضت تلك المحكمة في أسبابها برفض هذا الدفع، تأسيسًا على أنه المشتري الأول في التعاقد الذي تدعي فيه المطعون ضدها أعمال الوساطة وتطالبه برسوم الوساطة، بما تتوافر له الصفة في الدعوى، وإذ لم يطعن الطاعن الأول بطريق الاستئناف فيما قضي به الحكم الابتدائي من رفض الدفع الموضوعي بانتفاء صفته في الدعوى، فإنه يكون قد حاز قوة الأمر المقضي التي تعلو على اعتبارات النظام العام في مسألة توافر صفة الطاعن الأول في الدعوى، فلا يجديه معاودة المنازعة في ذلك، على نحو ما يثيره بوجه النعي، و يضحي النعي على غير أساس.
وحيث إن حاصل ما ينعَى به الطاعنان بباقي سببي الطعن على الحكم المطعون فيه، الخطأ في تطبيق القانون و القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق والإخلال بحق الدفاع، إذ قضى بتعديل الحكم المستأنف بشأن المبلغ المحكوم به على الطاعنين، بجعله مبلغ مقداره 564,375 درهم كعمولة للوسيط ? المطعون ضدها ? استنادًا إلى موافقتهما على صرف شيك الإيداع للبائع وضمان أحقية الوسيط في عمولته، في حين أن الثابت بالأوراق، ووفقًا للبند (14) من العقد الموحد، أنه في حال انسحاب المشتري تُصادر قيمة الإيداع البالغة 2,650,000 درهم يخصص منها نسبة 80% للبائع و20% للمطعون ضدها شاملة ضريبة القيمة المضافة، ودون أن يُرتب التزامًا إضافيًا على المشتري، وقد تضمن ذلك أيضًا البريد الإلكتروني المؤرخ 14 أغسطس 2023 المرسل من الوسيط ? المطعون ضدها ? إلى الطاعن الأول، والذي رد عليه صراحةً بأن العمولة تُخصم من المبلغ المسدد بشيك المدير، بما يفيد أن المطعون ضدها قد ارتضت استيفاء عمولتها من ذلك المبلغ، وينفي وجود أي إقرار منهما باستحقاقها لرسوم مهنية منفصلة، وقد تأكد ذلك أيضًا من البندين (9) و(21) من العقد، كما أن البند (11) من شروط وأحكام العقد، والبند (13) من الشروط الإضافية، تضمنا أن البائع هو الملزم بسداد عمولة الوسيط كاملة، وقد ثبت من تقرير الخبير أن شيك التأمين المودع لدى الوسيط ? المطعون ضدها ? قد تم تسليمه للبائع دون موافقة خطية من الطاعنين، بالمخالفة للبند (7) من العقد، ودون اقتطاع نسبة الـ20% المخصصة لها، الأمر الذي يرتب مسئوليتها في الرجوع على البائع لاستيفاء تلك النسبة، وإذ من غير المتصور قانونًا تحميل الطاعنين ذات العمولة مرتين، لا سيما وأن العقد الموحد لم يتضمن نصًا يجيز ذلك، فإن ذمتهما تكون قد برئت من أي التزام مالي تجاه المطعون ضدها على خلاف ما قضى به الحكم المطعون فيه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز لأحد المتعاقدين الرجوع فيه ولا تعديله ولا فسخه إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون فإذا ما تم صحيحًا غير مشوب بعيب من عيوب الرضا ودون أن يتضمن مخالفة للنظام العام أو الآداب وجب على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد من التزامات، ومتى أثبت أحد أطراف العقد قيام الالتزام في جانب الطرف الآخر، فإن هذا الأخير هو الذي يقع عليه عبء الوفاء بالتزامه، وأنه إذا كانت هناك ملحقات للعقد تضمنت شرطًا يعد تعديلًا للعقد أو لأحد بنوده لم يكن منصوصًا عليه في العقد الأصلي ، فإنه يكون نافذًا في حق الطرفين بتوقيعهما تلك الملحقات. ومن المقرر أيضًا مفاد نصوص المواد 253، 254 من قانون المعاملات التجارية، والمواد 2، 3، 28، 30 من اللائحة رقم 85 لسنة 2006 الصادرة بتاريخ 30 مايو 2006 عن رئيس دائرة الأراضي والأملاك بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي، والصادرة استنادًا إلى التفويض التشريعي المنصوص عليه في المادتين 6/6 و28 من القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي، والمادتين 3 و5 من الأمر المحلي رقم 32 لسنة 1987 بشأن تنظيم الوساطة في بيع أو شراء أو تأجير العقارات في الإمارة أن الوساطة هي عقد يتعهد بمقتضاه الوسيط العقاري لشخص بالبحث عن طرف ثان لإبرام عقد معين وبالوساطة في مفاوضات التعاقد، وذلك مقابل عمولة أو أجر متفق عليه وتقتصر مهمة الوسيط على التقريب بين المتعاقدين وتنتهي بإبرام العقد بينهما دون أن يكون ضامنًا لتنفيذه، ، والعبرة في استحقاق الوسيط لعمولته تكون بإبرام العقد الذي توسط فيه، ولو لم يُنفذ لاحقا إلا إذا قضى الاتفاق أو العرف بغير ذلك فإذا كان موضوع الصفقة التي توسط فيها هو عقد بيع عقار، فإن مهمة الوسيط تنتهي بمجرد إبرام العقد، ولا يمتد دوره إلى الإجراءات التالية. كما من المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتمحيص سائر الأدلة والمستندات والرسائل الإلكترونية المقدمة إليها تقديمًا صحيحًا والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه منها واطراح ما عداه وصولًا إلى ما تراه متفقًا مع وجه الحق في الدعوى، و لها تقدير عمل الخبير، و تفسير العقود والإقرارات وسائر المحررات والشروط المختلف عليها بما تراه أوفَى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها دون التقيد بما تفيده عبارة بعينها من عباراته بل يجب عليها مراعاة ما يستخلص من جماع عباراته وبنوده بأكملها مع الاستهداء بطبيعة التعامل وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين وفقًا للعرف الجاري في المعاملات ، وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله، وهي غير ملزمة من بعد بالرد على كل ما يقدمه الخصوم من مستندات ولا بالتحدث عن كل قرينة غير قانونية يدلون بها ولا بأن تتتبعهم في مختلف أقوالهم وحُججهم وطلباتهم وترد استقلالًا على كل منها ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير المنتدب، إلى أن المطعون ضدها كانت مفوضة من طرفي عقد البيع سند الدعوى للعمل كوسيط عقاري، وأن العمولة المستحقة على كل من الطرفين مبلغ 530,000 درهم، وقد أدت المطعون ضدها دورها كوسيط عقاري، حيث أسفر تدخلها عن إبرام الطاعن الأول لعقد بيع مبدئي مع البائع، نموذج "F" رقم CF202303143003 المؤرخ 14 مارس 2023 ، ثم استمرت المطعون ضدها في أداء دورها كوسيط لصالح البائع والمشتري، مما أسفر عن استمرار التعاقد مع الطاعنة الثانية بدلاً من الطاعن الأول، وذلك بموجب تعديل على العقد السابق، ودخلت الطاعنة الثانية كمشترٍ محل الطاعن الأول، كما تم تعديل تاريخ نهاية العقد، بموجب عقد البيع المبدئي نموذج "F" رقم CF202305311655 المؤرخ 23 مايو 2023، لينتهي بتاريخ 30 يونيو 2023 ، و استمر دور المطعون ضدها كوسيط عقاري بعد تمديد العقدين المشار إليهما، بموجب اتفاقية التمديد المشروطة المبرمة بين الطرفين والمؤرخة 26 يونيو 2023، والمنتهية في 31 يوليو 2023، والتي تضمنت ما يفيد التزام المشتري بسداد دفعة مقدمة بمبلغ 2,120,000 درهم (تعادل 8% من قيمة البيع)، تُدفع بعملة "التيثر" عند توقيع الاتفاق، وتُصادر لصالح البائع في حال عدم إتمام الصفقة قبل 31 يوليو 2023، وذلك وفقًا للبند (13) من النموذج الموحد "F"، كما نصت اتفاقية التمديد على دفع رسوم الوساطة المهنية بموجب شيكين مديرين لكل من طرفي العقد، بواقع 564,375 درهم لكل شيك، يتحملها المشتري على أن يُعاد أحد الشيكين في حال إتمام البيع، ويُعد من مستحقات الوسيط في حال الإخلال مع جواز سداد المبالغ المذكورة عن طريق تحويل بنكي إلى حساب الوسيط مع تقديم ما يثبت الدفع، وأجازت تلك الاتفاقية تمديد العقد القائم أو إبرام نموذج "F" جديد ينتهي بتاريخ 31 يوليو 2023، بالشروط ذاتها، و أورد البند (13) من الشروط الإضافية للنموذج أن انسحاب المشتري لأي سبب بعد توقيع النموذج يترتب عليه مصادرة كامل مبلغ الإيداع البالغ 2,650,000 درهم، ويوزع بنسبة 80% للبائع و20% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة للوسيط، مع إلزام المشتري بسداد رسوم الوساطة لكلا الطرفين، كما نص البند (14) على تفويض الوسيط بالإفراج عن الأموال حال انسحاب أي من الطرفين، وفي حال الاعتراض تُرفع دعوى أمام محاكم دبي، ويقتصر دور الوسيط على تقديم الشهادة وثبت من البريد الإلكتروني المرسل من الطاعن الأول إلى الوسيط العقاري بتاريخ 7 أغسطس 2023 إقراره بالانسحاب من البيع محل النزاع، واستعداده لتسهيل صرف شيك الإيداع للبائع مع ضمان حق الوسيط في الحصول على العمولة المتفق عليها، كما تضمنت المراسلات المتبادلة بين الطرفين بتاريخي 14 و15 أغسطس 2023، موافقة الطاعن الأول على سداد الرسوم المهنية ورسوم تطوير المبيعات، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة وفقًا لما هو وارد في النموذج الموحد "F" ، وقد خلص الحكم المطعون فيه مما تقدم إلى أن الطاعنين قد وافقا على تسليم شيك الإيداع للمطعون ضدها لتقوم بتسليمه للبائع وانسحبا بإرادتهما من العقد محل الدعوى، والتزما بسداد أتعاب المطعون ضدها البالغة 564,375 درهم، موزعة على نحو يشمل مبلغ 530,000 درهم كأتعاب مهنية مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة، ومبلغ 7,500 درهم بالإضافة إلى الضريبة نظير خدمة متابعة وتجهيز إجراءات البيع، على أن تُسدد هذه المبالغ بموجب شيك مدير يسلم إلى المطعون ضدها عند توقيع اتفاقية التمديد المشروطة، إلا أن الطاعنين امتنعا عن تسليمه، و رتب الحكم المطعون فيه على ذلك قضاءه بتعديل المبلغ المقضي به في الحكم المستأنف ليصبح مقداره 564,375 درهم بدلًا من 7,500 درهم مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة، مع تأييده فيما عدا ذلك. وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصله الثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافية لحمل قضائه وتشمل الرد الضمني المسقط لما ساقه الطاعنان من حُجج وأوجه دفاع مخالفة في هذا الخصوص، ولا ينال من ذلك ما يثيراه من أن استحقاق المطعون ضدها للعمولة يكون بخصم نسبة 20% من قيمة شيك التأمين، ويتحمل البائع سدادها وفقًا للبنود (11، 13، 14) من العقد، وأن المطعون ضدها كان يتعين عليها مطالبة البائع بهذه النسبة بعد تسليمه شيك التأمين دون خصمها، وذلك لما تضمنه البند (1/أ) من اتفاقية التمديد المشروطة، أنه في حالة عجز المشتري عن إتمام عملية شراء العقار يتم مصادرة الدفعة المقدمة البالغة 2,120,000 درهم بما يعادل نسبة 8% من سعر البيع، كغرامة مستحقة للبائع مع التزام المشتري بدفع رسوم الوساطة المهنية بموجب شيك مدير بقيمة 564,375 درهم مستحق الأداء لصالح الوسيط المطعون ضدها، ويمثل الرسوم المهنية المستحقة على المشتري، وهي غير قابلة للاسترداد ، وهو ما يُعد تعديلًا للبنود المشار إليها بشأن كيفية استحقاق المطعون ضدها لرسوم الوساطة، ويخولها المطالبة بتلك الرسوم عقب إخطار الطاعن الأول لها عبر البريد الإلكتروني المؤرخ 7 أغسطس 2023 في الانسحاب من إتمام عملية البيع، ومن ثم فإن النعي على الحكم بما سلف لا يعدو وأن يكون جدلًا موضوعيًا فيما تستقل محكمة الموضوع بسلطة تحصيله وتقديره من أدلة الدعوى وما طرح فيها من المستندات بغيه الوصول إلى نتيجة مغايره وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز.
ولِما تقدم، فإنه يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعنين المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق