بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 15-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 245 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. د. ش. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ع. ح. ع. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/222 استئناف عقاري بتاريخ 14-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / جمال عبدالمولي - وبعد المداولة
حيث إن الطعن قد إستوفي أوضاعه الشكلية
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده (علي حسين عداي الشمري) أقام علي الطاعنة (عزيزي ديفليوبمنتس " ش ذ م م ") الدعوى رقم 48لسنة 2024 عقاري جزئي ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم بعد ضم ملف نزاع تعيين الخبرة رقم 395 لسنة 2024 عقاري: اولاً : بفسخ اتفاقية البيع المؤرخة 7/6/2017 المبرمة فيما بينه وبين المدعي عليها لشراء الوحدة العقارية رقم (1237) الكائنة بمشروع (فرهاد عزيزي ريزيدنس ? منطقة الجداف ? دبي) ، وبإلزام المدعى عليها بأن ترد له مبلغ وقدره 178,632.90 درهما (مائة و ثمانية وسبعين الفا وستمائة واثنين وثلاثين درهما وتسعين فلسا ) والفائدة التأخيرية عنه بواقع 12% سنويا من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام ، ثانياً : الزام المدعى عليها بأن تؤدي له مبلغ 150,000 درهم تعويضا عن فوات الانتفاع بالوحدة من التاريخ الاتفاقي للتسليم في يونيو 2019 وبالفائدة التأخيرية عنه بواقع 12% سنويا من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام ? وذلك على سند من أنه تعاقد مع المدعي عليها بتاريخ 7/6/2017 علي شراء وحدة التداعي لقاء ثمن إجمالي قدره 595,443 ، وتم الاتفاق على ان يكون التسليم في الربع الثاني من عام 2019 ، إلا ان المدعى عليها لم تلتزم بالإنجاز في الموعد المتفق عليه ، مما حدا به لإقامة نزاع تعيين الخبرة رقم 395 لسنة 2024 عقاري ، وانتهي فيه الخبير المنتدب الي اخلال المدعي عليها بالتزاماتها التعاقدية ، وان الانجاز الفعلي تم بتاريخ 14/7/2022 وهناك تأخير في الانجاز لمدة (1110) يوم ، كما قامت المدعى عليها بإلغاء تسجيل جميع وحداته المشتراه منها من اسمه بين عامي 2021 و2023 و ومن بينهم وحدة التداعي ، وقامت ببيع الوحدات لأخرين رغم سداده لرسوم التسجيل ، وهو ما أصابه بأضرار ? ومن ثم كانت الدعوي ? وبجلسة 10/2/2025 حكمت المحكمة حضورياً : أولاً: بإثبات انفساخ اتفاقية البيع المؤرخة 7 - 6 - 2017 ، وبإلزام الشركة المدعى عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغ 178,633 درهم ( مائة وثمانية وسبعين الف وستمائة ثلاثة وثلاثين درهما وإلزامها بالفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ثانياً: وإلزامها بأن تؤدي إليه مبلغ خمسين ألف درهم كتعويض، والفائدة عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد - استأنفت المدعي عليها ذلك الحكم بالاستئناف رقم 222 لسنة 2025 عقاري، وفيه قضت المحكمة في غرفة مشورة بجلسة 14-4-2025 بتأييد الحكم المستأنف ? طعنت المدعي عليها في هذا الحكم بالطعن بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 12/5/2025 بطلب نقضه، ...وقدم المطعون ضده مذكرة رد في الميعاد طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة .
وحيث ان حاصل نعي الطاعنة بأسباب الطعن ? علي الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع ومخالفة الثابت بالأوراق ? إذ خالف الحكم المطعون فيه المادة (11) من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بإمارة دبي، المعدل بالقانون رقم 19 لسنة 2020 التي نظمت الإجراءات الواجب علي المطور اتباعها عند اخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية ، وقد اخل المطعون ضده بالتزاماته بعدم سداد القسطين الرابع والخامس الغير مرتبطين بنسب الإنجاز وهو ما لجأت معه الطاعنة لدائرة الأراضي التي اتخذت كافة الإجراءات من اخطار المطعون ضده وبعد مرور المدة القانونية أصدرت لها الدائرة وثيقة بصحة ما اتخذته من إجراءات لإلغاء تسجيل الوحدة من اسم المطعون ضده وبيعها لأخر ، الا أن الحكم ناقش التزامات طرفي العقد رغم انفساخه بصدور وثيقة دائرة الأراضي علي قالة انها المخلة بالتزاماتها للتأخير في الإنجاز و كانت نسبته عند توقف المطعون ضده عن سداد القسطين الرابع والخامس 4,85% ، وأن نسبة الانجاز بالمشروع عند تاريخ الانجاز المتفق عليه كانت 16%، رغم تمسكها بأن الأقساط محددة بالعقد وغير مرتبطة بالإنجاز وقد استعلمت حقها في التأخر بإنجاز وحدة التداعي حتي تاريخ الإنجاز الفعلي الحاصل بتاريخ 14/07/2022 عملاً بالبند ( 5-2 انتقال المخاطر) من اتفاقية البيع في الفقرة (ب) بأن : يكون للبائع الحق بالتراجع عن الانجاز ورفض تسليم حيازة واشغال الشقة للمشتري إذا تخلف المشتري عن سداد أي من المبالغ مستحقة السداد بموجب هذه الاتفاقية أو تخلف عن معالجة اي اخلال من جانبه بأي من احكام هذه الاتفاقية ، ومن ثم فلم تخل بأي من التزاماتها ، بحسبان أن المطعون ضده هو المخل لعدم سداده أقساط الثمن في مواعيد استحقاقها ، ويحق للطاعنة التراجع عن الانجاز والتسليم ، كما تزامن ذلك مع جائحة كورونا كقوة قاهرة وتوقف المشاريع واعتبارها أزمة مالية طارئة خلال الفترة من 1/4/2020 وحتى 31/7/2021 وهو ما منع الطاعنة من التسليم في الموعد المتفق عليه ، وقد انتهت من الإنجاز في 14/7/2022 الا أن المطعون ضده لم يسدد القسط الأخير من الثمن رغم اخطاره بالإنجاز، وهو ما أصدرت معه دائرة الأراضي والاملاك دبي وثيقة بصحة إجراءات الأخطار بعد ثبوت ان المطعون ضده هو المخل بالتزاماته ، ومن ثم تم فسخ عقد بيع الوحدة من اسمه وقامت ببيعها لمشتري اخر ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي بتأييد الحكم المستأنف بإلزامها برد المسدد من الثمن والتعويض ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه
ان هذا النعي مردود في جملته ? ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أنه يتعين على المطور في البيع على الخارطة إنجاز المشروع لتسليم الوحدات المباعة للمشترى في وقت مناسب ولو كان عقد البيع قد خلا من ميعاد محدد للإنجاز والتسليم إذ لا يبرر ذلك تراخي البائع إلى ما لا نهاية في إنجاز المشروع وتسليم الوحدات المباعة ، ومن المقرر ? أنه ولئن كان يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن، ألا أن شرط ذلك وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ وبعد ان تصدر دائرة الأراضي وثيقة رسميّة لصالح المُطوّر العقاري تُفيد فيها ما يلي: أ(أ) التزام المُطوّر العقاري بالإجراءات القانونية ، (ب) تحديد نسبة إنجاز المُطوّر العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، وفقاً للمعايير والقواعد المُعتمدة لدى المؤسسة في هذا الشأن وبعد ذلك يجوز للمُطوّر العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسميّة المُشار إليها في البند (3) من الفقرة (أ) من هذه المادة وبحسب نسبة انجاز المشروع العقاري، اتخاذ التدابير التالية بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم وفى جميع الأحوال لا يحول ذلك دون جواز لجوء المشتري الى المحكمة إذ شاب إجراءات الفسخ عوار فلم يتم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة او اعتراضا على النسب التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها، ومن المقرر ايضاً - أن لمحكمة الموضوع السلطة في فهم الواقع في الدعوى و تقدير الأدلة والخطر الذي يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع أو يمنعه من استعماله، وكذلك الحكم بالنسب المقررة للمطور عملا ً بالقانون 19 لسنة 2020 بتعديل القانون 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، باعتبارها من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع حسبما تستخلصه من ظروف الدعوى وملابساتها طالما أنها بينت العناصر التي استقت منها حكمها بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره دون مجاوزة الحد الأقصى، ولها تقدير عمل أهل الخبرة باعتباره من عناصر الإثبات في الدعوى ولها الأخذ بما اطمأنت إليه ورأت فيه ما يتفق مع الواقع الثابت في الدعوى متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق وتؤدى إلى النتيجة التي انتهت إليها ? لما كان ذلك ? وكان الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه بإلزام الطاعنة برد المسدد من الثمن للمطعون ضده والتعويض " محل النعي المطروح " علي ما أورده بمدوناته من (ان توقف المدعي عن سداد القسطين الرابع والخامس كان يستند على نصوص اتفاقية البيع ولحق الحبس المقرر بالمادة 247 من قانون المعاملات المدنية وثبت بطلان وثيقة صحة الإجراءات الصادرة عن دائرة الأراضي والاملاك لابتنائها على معلومات غير صحيحة وغير مكتملة كما وان بمطالعة المحكمة لاتفاقية البيع يستبين لها ان تاريخ انجاز التشييد المتوقع بالربع الثاني من عام 2019 وورد بالبند 5 ? 1 انه يتوقع البائع ان يتم انجاز وتسليم الشقة في تاريخ الإنجاز المتوقع او قبله والذي يمثل التقدير الحالي للتاريخ الذي يتوقع البائع انجاز إنشاء الشقة بحلوله ويكون ذلك مشروطا على الدوام بعدم وقوع أي من حالات القوة القاهرة او حالات التأخير لأسباب خارجية تؤخر ذلك الانشاء وان التمديد جائز للبائع لمدد تبلغ ما مجموعه اثني عشر شهرا كحد اقصى وذلك بموجب ارسال اشعار خطي للمشتري بذلك وقد عرفت الاتفاقية تاريخ الإنجاز المتوقع انه يعني التاريخ الذي يقدر البائع بشكل معقول ان يقع الإنجاز فيه وهو التاريخ المحدد في البند 4 وحسبما يتم تمديده من قبل البائع لاسباب تخرج عن سيطرته ولما كان المقرر أنه يتعين على المطور في البيع على الخارطة إنجاز المشروع لتسليم الوحدات المباعة للمشترى في وقت مناسب ولو كان عقد البيع قد خلا من ميعاد محدد للإنجاز والتسليم إذ لا يبرر ذلك تراخي البائع إلى ما لا نهاية في إنجاز المشروع وتسليم الوحدات المباعة وعليه قد ثبت ان الإنجاز قد تم في عام 2022 وعليه تكون الشركة المدعى عليها قد اخلت بالتزامها بالإنجاز في الموعد المحدد ولا يقدح في ذلك ترديد الشركة المدعى عليها ان التاريخ الوارد بالعقد تاريخ تقديري وان التاريخ المحدد يكون بإخطار الشركة للمشتري وكان هذا القول فوق انه يناقض الثابت باتفاقية البيع كما سلف بيانه إلا انه لا يعنى ان يترك الامر للمطور يفعل كما يشاء إذ أنه يتعين على المطور في البيع على الخارطة إنجاز المشروع لتسليم الوحدات المباعة للمشترى في وقت مناسب ولو كان عقد البيع قد خلا من ميعاد محدد للإنجاز والتسليم إذ لا يبرر ذلك تراخي البائع إلى ما لا نهاية في إنجاز المشروع وتسليم الوحدات المباعة ومن ثم فعلى ذلك فالتأخير كان من الأصل بدء من بداية انجاز المشروع وفق النسب المقررة للسداد واستمر التأخير في الإنجاز حتى تم في عام 2022 ولا يقدح في ذلك ما ادعته الشركة المدعى عليها من تحقق قوة قاهرة جائحة الكورونا فهذا لا سند له فالقوة القاهرة المدعاة قد نظمها قرار مجلس الوزراء رَقْم 5 لِسَنة 2021 بِشَأن الأزْمة الماليَّة الطَّارئة والْمنْشور بِالْجريدة الرَّسْميَّة فِي 31 - 1 - 2021 ، والْمعْمول بِه مِن تَارِيخ صُدوره فِي 10 - 1 - 2021 وَالتِي نَصَّت مادَّته اَلأُولى على أن تَعُد الحالة النَّاتجة عن جَائِحة فَيرُوس كُورونَا " كُوفِيد 19 " فِي الفتْرة مِن 1 إِبْريل 2020 وَحتَّى تَارِيخ 31 يُولْيو 2021 أَزمَة مَالِية طَارِئة وعقب انتهاء فترة القوة القاهرة استمرت الشركة في عدم انجاز المشروع وأنهت الاعمال وفق ما تقدم من مستندات في عام 2022 ومن ثم لا يستقر في وجدان المحكمة ان جائحة كورونا كانت سبب اصيل في تأخير انجاز المشروع محل التعاقد . واخذا من جماع ما سبق ان الشركة المدعى عليها قد تراخت في الإنجاز للمشروع بدون مبرر حقيقي يمكن ان يعفيها من الخطأ كما سلف البيان الي جانب باقي الأخطاء وإذ رتب هذا الخطأ أضرارا للمدعي اكتملت بفسخ التعاقد وتمثلت في حرمانه من الاستثمارات التي كان يأمل جني أرباحها وفوت خطأ الشركة المدعى عليها الكسب على المدعي فضلا عما صاحب ذلك من آلام وضغط نفسى ، ومن ثم فإن المحكمة تقدر بما لها من سلطة تقديرية في هذا الخصوص مبلغ (50.000 درهم) خمسين الف درهم تعويضا جابرا عن كافة الاضرار السالف بيانها ومن ثم تقضى المحكمة بإلزام المدعى عليها بأداء ذلك المبلغ للمدعي مراعية في ذلك ان المدعي ساهم بتركه الامر طيلة المدة التالية للموعد المتفق عليه دون اتخاذ إجراءات قانونية كفلها له القانون واتفاقية البيع لاسيما وانه قد اقام نزاع تعيين خبرة عقارية رقم 56 لسنة 2020 لكنه تركه ولم يكمل فيه الا عام 2024 . مع فائدة بواقع 5% سنويا من تاريخ نهائية الحكم الصادر بالتعويض وحتى تمام السداد ) وإذ كان هذا الذى خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغا ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفه فيه للقانون ويكفى لحمل قضائه، فإن النعي بأسباب الطعن ينحل إلى محض جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في تقدير ادلة الدعوي لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز. .
وحيث إنه ولما تقدم - يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعنة بالمصروفات،ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق