بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 08-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 227 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
س. ر. م. ر. ا.
مطعون ضده:
ع. د. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/175 استئناف عقاري بتاريخ 29-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث ان الطعن قد استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن ( سالم راشد مصبح راشد الصريدي ) أقام علي المطعون ضدها ( عزيزي ديفليوبمنتس " ش ذ م م " ) الدعوى رقم 948 لسنة 2024 عقاري ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم: بفسخ عقد بيع وحدة التداعي وببطلان إجراءات سحب وحدة النزاع من اسمه بما فيها وثيقة صحة الإجراءات الصادر من دائرة الأراضي والأملاك مع إلزام المطعون ضدها بأن تؤدي له مبلغ 500،100 درهم قيمة ما سدده من مبالغ والتعويض والفائدة القانونية بواقع 12% اعتبارًا من تاريخ صدور قرار الدائرة في 12/5/2022 وحتى السداد ? وذلك علي سند من إنه بموجب عقد بيع مبرم فيما بينه وبين المدعي عليها عام 2017 اشترى منها وحدة التداعي رقم 1209 (استديو) البناء/ستار للشقق الفندقية منطقة الفرجان (كشقة فندقية) ، لقاء ثمن اجمالي قدره 474،091 درهم واتفقا على أن يكون تاريخ الإنجاز في الربع الثاني من عام 2018 وسداد الثمن يتم على دفعتين الأولى عند الحجز وتوقيع العقد والثانية عند الإنجاز والتسليم مبلغ336.490 درهم وقد سدد مبلغ 142،379 درهم قيمة الدفعة الأولى وضريبة القيمة المضافة ورسوم التسجيل، إلا أن المطعون ضدها أخلت بالتزاماتها التعاقدية لإنجازها وحدة التداعي في 10 يناير 2022 بالتأخر لمدة أربع سنوات عن تاريخ الإنجاز المتفق عليه وبمواصفات سكني وليس فندقي وفقًا للعقد، ، وبعد مراجعته لدائرة الأراضي والأملاك تبين له أن المطعون ضدها بعد الإنجاز قامت بتاريخ 12/5/2022 بسحب وحدة النزاع وإلغاء العقد من طرفها وإعادة تسجيلها باسمها وصادرت المبالغ التي سددها وامتنعت عن ردها إليه بادعاء أنه امتنع عن سداد الدفعة الأخيرة من الثمن رغم أن توقفه عن السداد بمبرر مشروع وهو إخلالها بتنفيذ التزاماتها وفق الشروط المتفق عليها في العقد، بما يكون هدف المطعون ضدها التربح على حسابه بمصادرة أمواله التي سددها والاستفادة من إعادة بيع الوحدة بربح مما لا تتوافر معه موجبات تطبيق المادة 11 من قانون السجل العقاري المبدئي على الوحدة ويكون القرار الصادر بسحبها وشهادة صحة الإجراءات الصادرة به غير صحيحين - ومن ثم كانت الدعوى - ندب القاضي المشرف بمكتب إدارة الدعوى خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، احيلت الدعوي للمحكمة ، وبجلسة 13/1/2025 حكمت المحكمة حضورياً : أولاً: بفسخ عقد بيع الوحدة العقارية رقم 1209 (ستوديو) الكائنة في المبنى المسمى (عزيزي ستار للشقق الفندقية)، منطقة الفرجان بإمارة دبي، وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد ، وبإلزام الشركة المدعى عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغ 204،409 درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، ثانياً: إلزام الشركة المدعى عليها بمبلغ مائة الف درهم كتعويض والفائدة عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد - استأنفت المدعي عليها ذلك الحكم بالاستئناف رقم 175 لسنة 2025 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 29/4/2025: أولاً : بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من (فسخ عقد بيع الوحدة العقارية رقم 1209 (ستوديو) الكائنة في المبنى المسمى (عزيزي ستار للشقق الفندقية)، منطقة الفرجان بإمارة دبي والتعويض) والقضاء مجددا برفضهما ، ثانياً : بتعديل الحكم المستأنف بجعل المبلغ المقضي به مقداره 109,591 درهم والفائدة القانونية بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ? طعن المدعي في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 7/5/2025 بطلب نقضه ، لم تقدم المطعون ضدها مذكرة رد في الميعاد ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن - على الحكم المطعون فيه - الخطأ في تطبيق القانون و القصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق ? إذ قضي بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من فسخ وتعويض والقضاء مجدداً برفضهما وبتعديل المبلغ المقضي برده بجعله 109،591 درهم بدلاً من 204،409 درهم ، علي قالة صحة الإجراءات المتخذة من قبل المطعون ضدها امام دائرة الأراضي والاملاك باعتبار أن البيع انصب على شقة سكنية وليست فندقية ، وأن (المطعون ضدها ? البائعة) غير مطالبة باستصدار تراخيص بتشغيل المبنى الكائن به الوحدة كشقق فندقية من دائرة الاقتصاد والسياحة وهو ما يخرج عن نطاق تطبيق المرسوم رقم 17 لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية ، بالمخالفة لما تمسك به في دفاعه من إعمال حجية الحكم الصادر في الدعوي رقم 842 لسنة 2023 عقاري المقامة منه ضد المطعون ضدها عن وحدة أخرى بذات المبني الكائن به وحدة التداعي المؤيد بالاستئنافين رقمي 640 ? 668 لسنة 2023 عقاري الذي اصبح باتاً بعدم الطعن عليه الذي فصل في مسألة أساسية هي أن وصف وتشغيل ذات المبني الكائن به وحدة التداعي أنه " شقق فندقية " ولم يستوف جميع متطلبات التشغيل وفقًا للمرسوم سالف البيان، كما أن البند (9) من اتفاقية التداعي تضمن أن الوحدة المباعة " شقة فندقية " وليست سكنية ، وانتهي خبير الدعوي إلى ثبوت إخلال المطعون ضدها، وهو ما تكون معه كافة الإجراءات التي اتخذتها المطعون ضدها امام دائرة الأراضي والأملاك ، وقيامها بفسخ العقد بإرادتها المنفردة وإلغاء تسجيل الوحدة باسم الطاعن قد شابها العوار وفقًا للمادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 خلافًا لما قضي به الحكم الذي انتهي أيضاً تبريراً لقضائه إلى امتناعه عن سداد الدفعة الأخيرة من الثمن ، رغم استخدام حقه في الحبس لإخلال المطعون ضدها بالتزامها كل ذلك مما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي سديد - ذلك أنه من المقرر وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة - أنه يشترط لحجية الأمر المقضي به أن تكون المسألة واحدة في الدعويين ولا تتوافر هذه الوحدة إلا أن تكون المسألة المقضي فيها نهائياً مسألة أساسية لا تتغير وأن يكون الطرفان قد تناقشا فيها في الدعوى الأولى واستقرت حقيقتها بينهما بالحكم الأول استقراراً جامعاً مانعاً ، وأن القضاء النهائي لا حجية له إلا فيما يكون قد فصل فيه بين الخصوم بصفة صريحة أو بصفة ضمنية سواء في المنطوق أو في الأسباب التي لا يقوم المطعون بدونها ، ومن المقرر أيضاً - أن قضاء الحكم السابق النهائي في مسألة أساسية يكون مانعاً من التنازع فيها بين الخصوم أنفسهم في أية دعوى تالية تكون فيها هذه المسألة هي بذاتها الأساس فيما يدعيه أي من الطرفين قبل الآخر من حقوق مترتبة عليها ولا يغير من ذلك اختلاف الطلبات في الدعويين - لما كان ذلك ? وكان البين للمحكمة من الاطلاع علي أوراق الدعوي ومستنداتها وتقرير الخبرة المودع فيها بموقع محاكم دبي الكترونياً - أن الطاعن سبق له وأن أقام على المطعون ضدها الدعوى رقم 842 لسنة 2023 عقاري بطلب الحكم بفسخ عقد البيع الوحدة العقارية رقم 1132 (استديو) الكائنة في المبنى المسمى (عزيزي ستار للشقق الفندقية - منطقة الفرجان ? دبي) وهو ذات المبني الكائن به وحدة التداعي ، وببطلان إجراءات سحب الوحدة من اسمه بما فيها وثيقة صحة الإجراءات ورد ما سدد من الثمن والتعويض، وإذ قضي الحكم الصادر في تلك الدعوى الذي أصبح نهائيًا بتأييده بالاستئنافين رقمي 640، 668 لسنة2023 عقاري بالفسخ والرد والتعويض تأسيساً على أن [[ الشركة المطعون ضدها لم تستوف متطلبات تشغيل المبني الكائن به الوحدة محل الدعوى كمبنى فندقي يتضمن شقق فندقية وفقًا للمرسوم رقـم (17) لسنـة 2013 بشـأن ترخيـص وتصنيـف المنشآت الفنـدقيـة فـي إمارة دبـي لعدم قيامها باستيفاء كافة متطلبات الترخيص وإجراءاته من دائرة السياحة والتسويق التجاري ]] ، فإن ذلك الحكم يكون قد حسم النزاع بين الطرفين في شأن (أن المبني الكائن به وحدة التداعي) لم يستوف متطلبات تشغيله كمبنى فندقي يتضمن شقق فندقية وفقاً للمرسوم رقـم (17) لسنـة 2013 بشـأن ترخيـص وتصنيـف المنشآت الفنـدقيـة فـي إمارة دبـي ، و قد حاز ذلك القضاء قوة الأمر المقضي في هذه المسألة مما يمتنع معه معاودة المنازعة فيها بالدعوى الحالية، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من فسخ وتعويض والقضاء مجدداً برفضهما وبتعديل المبلغ المقضي برده بجعله 109،591 درهم بدلاً من 204،409 درهم ، وأعاد البحث في ذات المسألة التي فصل فيها الحكم المشار إليه وناقضه ، ورتب على ذلك قضاءه برفض دعوى الطاعن بالفسخ والرد والتعويض على سند من أن وحدة النزاع ليست فندقية وتخرج من نطاق تطبيق المرسوم رقـم (17) لسنـة 2013 بشـأن ترخيـص وتصنيـف المنشآت الفنـدقيـة بما تكون الإجراءات التي اتخذتها المطعون ضدها أمام دائرة الأراضي والأملاك تمت بمنأى عن البطلان ، فإنه يكون معيبًا بالخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه ، دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن .
وحيث إن موضوع الاستئناف رقم 175 لسنة 2025 عقاري - صالح للفصل فيه - ولما تقدم ?
وحيث أنه عن طلب المستأنفة إلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً برفض الدعوي فهو مردود ? إذ من المقرر في قضاء محكمة التمييز - أنه ولئن كان يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن، إلا أن شرط ذلك وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ وبعد أن تصدر دائرة الأراضي وثيقة رسميّة لصالح المطور العقاري تُفيد فيها ما يلي : (أ) التزام المُطور العقاري بالإجراءات القانونية ، (ب) تحديد نسبة إنجاز المُطور العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، وفقاً للمعايير والقواعد المُعتمدة لدى المؤسسة في هذا الشأن، و يجوز للمُطور العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسمية المُشار إليها في البند (3) من الفقرة (أ) من هذه المادة وبحسب نسبة انجاز المشروع العقاري، اتخاذ التدابير التالية بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم ، وفى جميع الأحوال ، لا يحول ذلك دون جواز لجوء المشتري إلى المحكمة إذا شاب إجراءات الفسخ عوار فلم يتم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة، أو اعتراضاً على النسب التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها ، ومن المقرر أيضاً - أن مؤدي المواد (5،3،2) من المرسوم بقانون رقم (17) لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية في إمارة دبي - أنه يجب لتشغيل أيه منشاة فندقية أن تكون مرخصة ومصنفة من دائرة السياحة والتسويق التجاري ولا يجوز تشييد أية منشأة فندقية أو تحويل مبنى قائم إلى منشأة فندقية إلاّ بعد الحصول على الموافقة الخطية المسبقة من الدائرة واستيفاء الشروط المقررة وأن الحصول على الموافقة المبدئية على انشاء المنشأة الفندقية لا يغني عن الحصول من الدائرة على الترخيص والتصنيف واستيفاء باقي متطلبات التشغيل وممارسة النشاط وشهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء ، ومن المقرر - أنه في العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به - بما لازمه - أحقية المشترى في حبس ما لم يكن قد وفاه من ثمن المبيع ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده من عدم وفاء البائع بالالتزام المقابل ، ومن المقرر كذلك - أن تحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه ، وتقدير الخطر الذي يهدد المشتري ويجعل له الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع أو يمنعه من استعماله ، مما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من السلطة في فهم الواقع في الدعوى وبحث وتمحيص سائر الأدلة والمستندات المقدمة إليها تقديماً صحيحاً والموازنة بينهما وترجيح ما تطمئن إليه منها، وتفسير العقود والإقرارات وسائر المحررات بما تراه أوفَى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها، ولها تقدير عمل الخبير باعتباره من أدلة الدعوى وتأخذ به متى اطمأنت إلى صحة أسبابه، ويتفق مع الواقع الثابت في الدعوى متى اقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق وتؤدى إلى النتيجة التي انتهت اليها وبما يكفي لحمله - لما كان ذلك ? وكان الثابت من أوراق الدعوي ومستنداتها وتقرير الخبرة المنتدبة فيها - أنه بموجب عقد التداعي المؤرخ 19/8/2018 اشترى (المستأنف ضده) من (المستأنفة) وحدة التداعي رقم 1209 (ستوديو) الكائنة في المبنى المسمى (عزيزي ستار للشقق الفندقية) الكائن بمنطقة الفرجان - دبي، لقاء ثمن إجمالي قدره 474،091 درهم سدد منه الدفعة الاولي بمبلغ 142،379 درهم بالإضافة لضريبة القيمة المضافة ورسوم التسجيل ليكون إجمالي ما سدده المستأنف مبلغ 204,409 درهم والباقي من الثمن (الدفعة الثانية) وقدره 331,863.69 درهم يستحق عند الإنجاز، وكان الحكم النهائي الصادر في الدعوى رقم 842 لسنة 2023 عقاري المرددة بين ذات الخصوم المقامة من (المستأنف ضده) قبل (المستأنفة) عن وحدة أخرى (بذات المبني الكائن به وحدة التداعي) قد حاز قوة الأمر المقضي بشأن مسألة عدم استيفاء المستأنفة متطلبات تشغيل مبنى كفندقي يتضمن (شقق فندقية) لعدم استكمالها متطلبات الترخيص وإجراءاته من دائرة السياحة والتسويق التجاري ، كما اوري تقرير الخبرة المنتدبة في الدعوى الماثلة - إلى أنها طلبت رسمياً من (المدعي عليها ? المستأنفة) بالبريد الكتروني المرسل لها بتاريخ 30/7/2024 بتقديم ما يفيد حصولها علي التراخيص اللازمة لتشغيل المبني كفندق من دائرة الاقتصاد والسياحة ، الا انها لم تقدم لها ما تم في هذا الخصوص ، وأوضح الاستعلام الوارد للخبرة من دائرة الأراضي والأملاك أن وحدة التداعي (شقة فندقية) ، وهو ما تخلص منه المحكمة لثبوت إخلال المستأنفة بالتزاماتها التعاقدية بعدم تنفيذها عقد التداعي بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية بإنجاز الوحدة بالحالة والأوصاف التي تم الاتفاق عليها وبتغيير مواصفاتها من فندقية إلى سكنية ، والتي لا يمكـن للمستأنف ضده في ظـل عـدم وجـود ترخيص سـياحي للوحدة اسـتخدامها والانتفاع بهـا على أسـاس أنها شقة فندقية ، وأن ذلك كان قبل لجوء المستأنفة لدائرة الأراضي والأملاك ، بما تكون معه كافة الإجراءات التي اتخذتها المستأنفة امام الدائرة بشأن وحدة التداعي وحصولها منها على وثيقة بصحة تلك الإجراءات قد أصابها العوار ووقعت مشوبة بالبطلان، وأن تصرف المستأنفة بفسخ العقد بإرادتها المنفردة وإلغاء تسجيل الوحدة باسم المستأنف ضده من السجل العقاري المبدئي لا أثر له قبل الأخير(المشتري)، مما يترتب عليه انفساخ العقد بقوة القانون وإعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد برد المستأنفة لإجمالي ما سدده المستأنف ضده وقدره 204،409 درهم كأثر مترتب على انفساخ العقد، ولا يجدي المستأنفة التمسك بأن شرط استخدام المستأنف ضده للوحدة (كفندقية) هو الاشتراك في برنامج (التأجير المدار) واستخدامها كسكن لعائلة واحدة فقط، بما تكون قد أوفت بكافة التزاماتها بإنجازها الوحدة كسكني وفقًا للعقد - أيا كان وجه الرأي فيه - بعد أن فصل الحكم السابق الصادر في الدعوى المحاج بها في مسألة أساسية هي أن المبني الكائن به الوحدة لم يتم استيفاء متطلبات تشغيله كمبنى فندقي يتضمن شقق فندقية بما يمتنع معه على المستأنفة معاودة المنازعة في هذه المسألة التي استقرت حقيقتها بينهما استقرارا جامعًا مانعًا، كما لا ينال من ذلك أيضاً ما تمسكت به المستأنفة من اتباعها كافة الإجراءات القانونية المنصوص عليها بالمادة (11) من القانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي ، وقد صدرت لصالحها الوثيقة من دائرة الأراضي والاملاك بصحة الإجراءات المتبعة في الإخطار، وفسخت عقد البيع بإرادتها المنفردة طبقاً للقانون لامتناع المستأنف ضده عن سداد باقي الثمن رغم إنجازها الوحدة (كشقة سكنية) وفقًا للتعاقد، لما سلف بيانه من ثبوت إخلالها في تنفيذ التزام جوهري بتغيير مواصفات وحدة التداعي من فندقية إلى سكنية بما يكون إخلالها كان أسبق على إخلال (المستأنف ضده ? المشتري) مما يحق له حبس باقي الثمن، وإذ خلص الحكم المستأنف الي فسخ عقد التداعي وبإلزام المستأنفة بأن تؤدي للمستأنف ضده مبلغ وقدره 204،409 درهم والفائدة القانونية عنه بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، وهو ما يتساوى في نتيجته مع انفساخ العقد ، وهو ما تقضي معه المحكمة بتأييده لما أوردته هذه المحكمة من أسباب.
وحيث أنه عن طلب المستأنفة الغاء الحكم المستأنف فيما قضي من تعويض والقضاء مجدداً برفضه لعدم اخلالها بأي من التزاماتها التعاقدية وبإنجازها الوحدة بالمواصفات المتفق عليها ? فهو مردود كذلك - إذ أنه من المقرر في قضاء محكمة التمييز - أن عدم تنفيذ المتعاقد لالتزامه يعد في حد ذاته خطأ يستوجب مسئوليته ، وأن استخلاص الخطأ الموجب للمسئولية، وثبوت وقوع الضرر وبيان عناصره وتقدير التعويض الجابر عنه هو مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع متى بينت عناصر الضرر وأقامت قضاءها على أسباب سائغة - لما كان ذلك - وكان قد ثبت إخلال المستأنفة بتنفيذ اتفاقية التداعي لعدم حصولها على التراخيص وشهادة التصنيف وتشغيل المشروع الكائن به وحدة التداعي (كمبنى فندقي) مما يشكل خطأ في جانبها تسبب في إصابة المستأنف ضده بأضرار تمثلت في حرمانه من استثمار المبلغ المسدد منه من الثمن وكذا عدم استغلاله وحدة التداعي والانتفاع بها (كغرفة فندقية) تدر عليه ربح ، والضرر النفسي الذي اصابه مع مراعاة مساهمته في تفاقم الضرر، و هو ما ترى المحكمة كفاية المبلغ الذي قدرته محكمة اول درجة كتعويض جابر لكافة الاضرار التي لحقت بالمستأنف ضده جراء خطأ المستأنفة ، وهو ما تقضي معه المحكمة بتأييد الحكم المستأنف كذلك في هذا الشق ، ويكون الاستئناف علي هذا النحو أقيم علي غير سند متعيناً رفضه ، وهو ما تقضي به المحكمة.
وحيث عن المصروفات عن درجتي التقاضي شاملة أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم المستأنفة عملًا بالمادتين 133، 135 من قانون الإجراءات المدنية .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: بنقض الحكم المطعون فيه ، وألزمت المطعون ضدها بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة، مع رد مبلغ التأمين ،
وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 175 لسنة 2025 عقاري : برفضه وبتأييد الحكم المستأنف ، وألزمت المستأنفة بالمصروفات، ومبلغ ألف درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق