بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 30-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 228 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ا. و. ا.
مطعون ضده:
ا. ع. س. ع. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/842 استئناف عقاري بتاريخ 09-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن " احمد وليد احمد " أقام الدعوى رقم 1008 لسنة 2024 عقاري على المطعون ضده " احمد على سالم عبدالله النعيمي " بطلب الحكم ــ بحسب الطلبات الختامية ــ بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ في 08/03/2024 ، وإلزام المطعون ضده باستكمال إجراءات نقل الملكية ، وإلزام المطعون ضده بدفع أجر المثل عن فترة التأخيرــ في نقل الملكية والتسليم ــ بدءً من 28/3/2024 وحتى تاريخ تمكينه من الانتفاع من عقار النزاع ، وعلى سبيل الاحتياط ــ الحكم ــ بأحقيته في استرداد مبلغ العربون المودع على سبيل الأمانة لدى الوسيط العقاري ، وإلزام المطعون ضده بسداد مبلغ 1,500,000 درهم مثل قيمة مبلغ العربون ، وقال بياناً لذلك ، إن المطعون ضده يمتلك قطعة الأرض رقم 1370 الكائنة بإمارة دبى - منطقة الوصل - رقم البلدية 5475- 343 ، وبتاريخ 8/3/2024 بموجب العقد الموحد رقم CF 202403081778 ، اتفق مع المطعون ضده على شراء تلك الأرض لقاء ثمن مقداره 15,000,000 درهم ، وقد قام بتحرير شيك بالعربون بمبلغ 1,500,000 درهم تم إيداعه على سبيل الأمانة لدى وسيط البائع العقاري ، واتفق مع المطعون ضده بالعقد على سداد باقي الثمن بشيك مدير عند نقل المطعون ضده ملكية الأرض وتسليمها له في موعد أقصاه 28/3/2024 ، كما اتفقا على تمديد العقد إذا كان ذلك متطلباً لاستصدار شهادة عدم الممانعة في نقل الملكية ، وإذ رفض المطعون ضده إتمام إجراءات نقل الملكية وتسليم الأرض ، وأعلن عن رغبته في بيع الأرض بثمن أعلى ، ومن ثم أقام الدعوى ، دفع المطعون ضده بعدم قبول الدعوى ، حكمت المحكمة برفض الدعوى ، استأنف الطاعن ذلك الحكم بالاستئناف رقم 842 لسنة 2024 عقاري ، ندبت المحكمة لجنة خبراء ، وبعد إيداع التقرير قضت بتاريخ 9/4/2025 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 228 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 7/5/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن البند رقم 3 من شروط العقد سند الدعوى الإضافية قد نص على "أن مدة العقد هي 20 يوماً، إلا أنه إذا كان هناك تمديد مطلوب لاستخراج شهادة عدم الممانعة يوافق الطرفان على تمديد العقد"، مما يدل على اتفاق الطرفين على تمديد العقد لحين استخراج شهادة عدم الممانعة في نقل الملكية ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وخالف النظر المتقدم وأقام قضاءه برفض طلبه الأصلي ، والاحتياطي تأسيساً على تقرير الخبرة ، وعلى أن المطعون ضده غير مجبر على تمديد العقد ، وأن رفض المطور استخراج شهادة عدم الممانعة هو سبب أجنبي يترتب عليه استحالة تنفيذ المطعون ضده الالتزام باستخراج الشهادة ، وأن أرض النزاع خاضعة لإجراءات التنفيذ والحجز عليها بموجب ملف التنفيذ رقم 7457 لسنة 2021 تنفيذ تجارى ، في حين أنه قد اعترض على تقرير الخبرة وطلب ندب خبرة عقارية متخصصة ، لقصور تقرير الخبرة ، ومخالفته الثابت في الأوراق ، ، وابتنائه على الظن والتخمين وليس على القطع واليقين ، وتجاوزه المأمورية الموكلة إليها ، وتعرضه لمسائل قانونية ، وبالرغم من أن المطور لم يرفض استخراج الشهادة بل علق استخراجها على استيفاء مستحقاته لدى مالكها السابق وقد أرسل للخبرة خطاباً باستيفاء هذه المستحقات بتاريخ 1/7/ 2024 واستعداده لاستخراج الشهادة منذ ذلك التاريخ ، وبالرغم من عدم خضوع أرض النزاع للحجوزات ، وتملك المطعون ضده واستلامه لها بالشراء بالمزاد العلني منذ 2/1/2024 ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه ، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره ، وأن العبرة في ذلك هو بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة ، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين ، وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز ، وأن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد اتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لأحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمي البيع بالعربون ، وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع الذي يدفع فيه المشتري جزءً من الثمن ، إذ أن البيع بالعربون ـ وفقاً للمادة 148 من قانون المعاملات المدنية ـ وان كان بيعاً باتاً لا يجوز العدول عنه ، إلا أنه يجوز أن يتفق الطرفان ـ أو يجري العرف ـ علي أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين ـ بائعاً أو مشترياً ـ أن يدفع العربون بدلاً من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين ، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر مقدار العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقاً لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر ، ولا يعتبر رد العربون تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول، فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر ، بينما البيع الذي دفع فيه المشترى جزءً من الثمن ـ وإن سماه طرفا العقد عربوناً دون الاتفاق على حق العدول ـ أو جرى العرف بذلك ـ هو البيع النافذ المفعول بمجرد انعقاده دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عن العقد المبرم بين الطرفين كما لا يجوز لأحد منهما نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون كما تسرى عليه القواعد العامة من حيث جواز المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد أو الفسخ أو التعويض إن كان له مقتضى ، وقد يتفق الطرفان في ذلك العقد علي شرط جزائي إذا أخل أحدهما بالتزاماته التعاقدية ، ومن المقرر أيضا انه ولئن كان المشرع قد نظم الأركان الأساسية التي ينشأ عليها العقد والتي إذا أنتفي منها ركن كان العقد منعدم لا وجود له ، ثم أضاف في بعض العقود شروط مكملة للأركان ، وجعل من تلك الشروط أسباب لصحة التعاقد ، والتي بدونها يكون العقد باطلا أو قابل للبطلان بحسب قوة الشرط وتعلقه بالنظام العام آلا انه يجوز للطرفين أضافه أي شروط أخري طالما لا تخالف النظام العام ، ومن المقرر أيضاً وفق ما تقضى به المادتان (420) و(425) من قانون المعاملات المدنية ، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ، أن التصرف المشروط هو شرط بأمر مستقبل وغير محقق الوقوع ويترتب عليه وجود الالتزام أو زواله ، وإذا كان هذا الشرط واقفاً فإنه يكون من شأنه أن يوقف نفاذ الالتزام إلى أن تتحقق الواقعة المعلق عليها إذ يعتبر الالتزام في فترة التعليق موجوداً ولكنه غير نافذ لأنه لا ينفذ إلا بتحقق الشرط، ويقع على عاتق من يدعي تحقق هذا الشرط الواقف من الطرفين عبء إثبات وقوعه بأن يقيم الدليل على ذلك سواء كان هو المدعي أصلاً في الدعوى أو المدعى عليه فيها لأنه يدعي خلاف الظاهر ، ومن المقرر أن المقصود بدعوى صحة ونفاذ البيع هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية، فإن المشتري لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر له ممكنين، فإذا ظهر للمحكمة من أوراق الدعوى أن الحكم للمشتري بصحة العقد لا يمكن أن يحقق الغاية منه لكونه غير واجب النفاذ بسبب قانوني فإن دعواه تكون غير مقبولة ، ومن المقرر أنه يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقه تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى ، وتفسير العقود بما هو أوفى بمقصود عاقديها وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة في الدعوى ، وفهم فحواها ، والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه ، مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، كما من المقرر أيضاً أنه متى انتهى الحكم إلى نتيجة صحيحة قانوناً ، فإنه لا يعيبه ما قد يكون شابه من قصور في أسبابه القانونية أو ما استطرد إليه من تقريرات قانونية خاطئة ، إذ لمحكمة التمييز استكمال هذا القصور ، وتصحيح هذا الخطأ ورده إلى أساسه القانوني السليم ، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الحكم المطعون فيه قد خلص سائغاً من أوراق ومستندات الدعوى وبنود العقد سندها إلى أن البيع موضوع الدعوى هو بيع بالعربون ، ومن ثم وهدياً بما تقدم فلا محل لإجابة الطاعن إلى طلبه الأصلي بصحة ونفاذ عقد البيع بالعربون سند الدعوى ، وإلزام المطعون ضده ( البائع ) بنقل الملكية ، ودفع أجر المثل عن التأخير في نقل الملكية و تسليم المبيع ، إذ يحق له وفقاً لأحكام البيع بالعربون ــ سالفة البيان ــ العدول عن التزامه ودفع مقدار العربون جزاء العدول ، ومتى استقام ما تقدم ، وإذ كان الثابت من عقد البيع ــ الموحد ــ بالعربون سند الدعوى المؤرخ 8/3/2024 أنه قد تضمن أن تاريخ انتهاء العقد 28/3/2024 ، كما نص في البند رقم 3 من الشروط الإضافية منه على أن " العقد صالح لمدة 20 يوماً ، وبالتالي إذ كان هناك تمديد مطلوب لعملية شهادة عدم الممانعة ، يوافق الطرفان على تمديد العقد " كما تضمن البند رقم 5 من الشروط الإضافية مسئولية البائع عن الحصول على شهادة عدم الممانعة من المطور ، ومن ثم يتبين من جماع ذلك اتجاه إرادة طرفي العقد على تعليقه على شرط واقف هو تحصل البائع ( المطعون ضده ) على شهادة عدم الممانعة في نقل الملكية من المطور ، ومن ثم ولما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق مطالبة المطعون ضده للمطور بالحصول على تلك الشهادة ، وعدم تمكنه من التحصل عليها خلال مدة العقد لسبب خارج عن إرادته ، ألا وهو ربط المطور استخراج الشهادة باستيفائه لمستحقاته لدى المالك السابق لعين النزاع ، ومن ثم يتبين عدم تحقق الشرط الواقف المعلق عليه العقد ومن ثم زواله ، وعدم تحقق موجب إلزام المطعون ضده ( البائع ) ــ بطلب الطاعن الاحتياطي ــ بمبلغ العربون ، ولا يغير من ذلك ولا يجدي الطاعن ما يثيره بالنعي بشأن تمديد العقد وفقا للبند رقم 3 من الشروط الإضافية لحين قيام المطور باستخراج الشهادة ، وقيام المطور باستيفاء حقوقه لدى المالك السابق واستعداده لاستصدار الشهادة بتاريخ 1/7/2024 ، ذلك أن مبدا حسن النية في تنفيذ العقود يتنافى مع إطلاق مدة العقد ــ البيع بالعربون ــ وتركها مفتوحة معلقة إلى حين قيام المطور بإصدار الشهادة ، ذلك أنه لا يستقيم القول مع ما يوجبه القانون من تنفيذ الالتزامات التي انشأها العقد وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات حسن النية تأبيد المدة التي يجب على المتعاقد تنفيذ الالتزام في غضونها ، أو استطالتها أو تعليقها على شرط يجعلها في حكم المؤبدة وهو ما يتفق مع ُمراد المشرع من النص في المادة 428 من قانون المعاملات المدنية من لزوم مراعاة الشرط بقدر الإمكان ، ومن ثم يُحمل ما ورد بالبند سالف البيان على تمديد العقد لمدة مماثلة ( 20 يوم ) أو مدتين على أقصى تقدير ، وليس امتداده إلى مدة مفتوحة تخضع لرغبة المطور ، كما وأنه بالنسبة إلى طلب الطاعن الاحتياطي بشأن استرداد العربون ، ولما كان الطاعن قد قرر بأوراق الدعوى ، وبصحيفة الطعن ــ حال عرضه لوقائع النزاع ــ أن شيك العربون مودع على سبيل الأمانة لدى الوسيط العقاري الغير مختصم في الدعوى الماثلة ، ومن ثم فإن طلبه في هذا الخصوص ــ حتى وإن ثبتت أحقيته في استرداد الشيك ــ يكون غير مقبول ، وإذ انتهى الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه إلى رفض طلبات الطاعن الأصلية والاحتياطية ، فإن الحكم يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة ــ لا سيما مع استواء عدم قبول أي طلب منها مع رفضه ــ ولا يؤثر فيها من بعد ما قد يكون قد شاب أسبابه من قصور أو خطأ إذ أن لهذه المحكمة استكمال القصور وتصويب الخطأ ــ على نحو ما تقدم بيانه ــ ومن ثم يضحى النعي غير مقبول ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن، وألزمت الطاعن المصروفات، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق