الطعن 915 لسنة 47 ق جلسة 4 / 3 / 1980 مكتب فني 31 ج 1 ق 142 ص 724

جلسة 4 من مارس سنة 1980

برئاسة السيد المستشار/ محمد صدقي العصار نائب رئيس المحكمة؛ وعضوية السادة المستشارين: إبراهيم فوده، حسن النسر، منير عبد المجيد ومحمد إبراهيم خليل.

---------------

(142)
الطعن رقم 915 لسنة 47 القضائية

(1، 2) إصلاح زراعي. إيجار. "إيجار الأرض الزراعية". تأمينات عينية. "الرهن الحيازي".
(1) مستأجر الأرض الزراعية. عدم جواز إخلائه من العين إلا إذا أخل بالتزام جوهري في القانون أو العقد. م 35 ق 178 لسنة 1952 المعدل. تعلق هذا الحكم بالنظام العام.
(2) الدائن المرتهن الذي انتقلت إليه حيازة الأرض المرهونة. حقه في تأجيرها للغير. عدم انقضاء الإيجار بانقضاء الرهن. امتداد عقد الإيجار تلقائياً في مواجهة المدين الراهن ومن اشترى منه العقار.

-----------------

1 - تنص المادة 35 من قانون الإصلاح الزراعي رقم 178 لسنة 1952 المعدلة بالقانون رقم 52 لسنة 1966 على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء الأطيان المؤجرة ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد، إلا إذا أخل المستأجر بالتزام جوهري يقضي به القانون أو العقد... ويقع باطلاً كل اتفاق يتضمنه العقد يخالف الأحكام المنصوص عليها في هذا القانون". وقد جاء في المذكرة الإيضاحية لقانون تعديلها أنه منذ العمل بقانون الإصلاح الزراعي صدرت قوانين متتالية بامتداد عقود إيجار الأراضي الزراعية، حماية لصغار الزراع الذين يعتمدون بصفة رئيسية في معاشهم على ما تدره تلك الأطيان المؤجرة إليهم من ريع، ولذلك رئي النص على عدم جواز طلب إخلاء الأطيان المؤجرة إلا إذا أخل المستأجر بالتزام جوهري يقضى به في القانون أو العقد على نحو ما هو مقرر بالنسبة لإيجار الأماكن وبطلان كل اتفاق يتضمنه العقد يخالف الأحكام المنصوص عليها في هذا القانون، مما مفاده أن المشرع ألغى حق مؤجر الأطيان الزراعية في إنهاء الإيجار بانقضاء مدته وجعل ذلك حقاً للمستأجر وحده حماية له، أسوة بما اتبعه بالنسبة لمستأجر الأماكن، وذلك بنص آمر متعلق بالنظام العام يحميه من إخلائه من الأرض التي يستأجرها دون اعتبار لشخص المؤجر أو صفته أو من يحل محله، ما دام المؤجر كان صاحب صفة تخوله التأجير وقت إبرام العقد، ومن ثم فقد عطل المشرع كل حكم يخالف ذلك من أحكام عقد الإيجار في القانون المدني.

2 - للدائن المرتهن متى انتقلت إليه حيازة الأرض المرهونة أن يستغلها لحساب الراهن الاستغلال المعتاد على الوجه الذي تصلح له، إما بزراعتها أو بتأجيرها إلى من يقوم بذلك، فإذا أجرها إلى الغير كان صاحب صفة في هذا التأجير، وبالتالي فإن عقد الإيجار الصادر منه لا ينقضي بانقضاء الرهن بل يمتد تلقائياً في مواجهة الراهن. لما كان ذلك، وكان الثابت أن عقد الإيجار الصادر من الدائن المرتهن - المطعون عليه الخامس - إلى الطاعنين قد حرر وأثبت في دفاتر الجمعية التعاونية طبقاً للقانون، فإنه يمتد - حتى بعد انقضاء الرهن - في مواجهة المدينتين الراهنتين - المطعون عليهما الثالثة والرابعة - اللتين تحلان محل الدائن المرتهن - المطعون عليه الخامس - كمؤجرين، ويحل من بعدهما كمؤجر المشتريان منهما المطعون عليهما الأول والثاني.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
من حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون عليهما الأول والثاني، أقاما الدعوى رقم 801 لسنة 1974 سوهاج الابتدائية بطلب الحكم بانقضاء عقد الرهن المؤرخ 15/ 10/ 1955 الصادر من المطعون عليهما الثالثة والرابعة إلى المطعون عليه الخامس وعقد الإيجار المؤرخ 1/ 10/ 1971 المتضمن تأجير المطعون عليه الخامس إلى الطاعنين 3 ف و21 ط مبينة بعقدي الإيجار والرهن وعقد البيع المسجل برقم 1485 في 26/ 3/ 1973 الذي تبين من مراجعته أن حقيقة مساحتها 3 ف و14 ط و11 س، وإلزام المطعون عليهم الثالثة والرابعة والخامس بتسليمها إليهما تسليماً فعلياً بعد انتهاء زراعة سنة 1974. وقالا شرحاً لها أنهما اشتريا أرض النزاع من المطعون عليهما الثالثة والرابعة بعقد ابتدائي مؤرخ 15/ 3/ 1973 سجل بتاريخ 26/ 3/ 1973 برقم 1985، وقاما بسداد دين الرهن إلى المطعون عليه الخامس الدائن المرتهن الذي أشر على عقد الرهن بهذا التخالص. وأن الأخير كان قد أجر أرض النزاع إلى الطاعنين بالعقد المؤرخ 1/ 10/ 1971 الذي ينتهي بانقضاء الرهن. دفع الطاعنان بصورية عقد الرهن وبنفاذ عقد الإيجار الصادر من الدائن المرتهن في حق المدين الراهن المطعون عليهما الثالثة والرابعة، وبتاريخ 19/ 3/ 1975 أحالت محكمة الدعوى إلى التحقيق لإثبات صورية عقد الرهن واستئجار الطاعنين لأرض النزاع من المطعون عليهما الثالثة والرابعة قبل استئجارها من المطعون عليه الخامس. وفي 28/ 3/ 1976 حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون عليهما الأول والثاني هذا الحكم وقيد استئنافهما برقم 178 لسنة 51 ق أسيوط. وبتاريخ 12/ 5/ 1977 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وأجابت المطعون عليهما الأول والثاني إلى طلباتهما سالفة البيان. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه. وعرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة، فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان بالسببين الثاني والثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق، وفي بيان ذلك يقولان أن الحكم المطعون فيه إذ قضى بانتهاء عقد إيجار أطيان النزاع الصادر من الدائن المرتهن إليهما بانقضاء عقد الرهن، لأن الدائن المرتهن ينصرف إليه دون المدين الراهن آثار الإيجار سيما وأن عقد الرهن لم يتضمن الإذن للدائن بالتأجير للغير يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وخالف الثابت بالأوراق لأن الدائن المرتهن، رهن حيازة يعتبر وكيلاً عن المدين الرهن في إدارة العين المرهونة وقبض ريعها، ومن ثم تسري أعمال الوكيل على الأصيل ولا ينقضي عقد الإيجار الذي أجر به الدائن المرتهن بانقضاء الرهن، بل يسري على الأصيل، ولأنه ليس صحيحاً أنه يقبض الغلة أصيلاً عن نفسه، وإلا لما كان ملزماً بأن يقدم للمدين الراهن حساباً عما قبضه من الغلة لإجراء عملية الاستهلاك. فضلاً عن أن عقد الرهن المؤرخ 15/ 10/ 1955 أباح للدائن المرتهن زراعة الأرض واستغلالها بكافة الطرق المشروعة قانوناً. وأن التعميم في التعبير بحق استغلال العين المرهونة بكافة الطرق المشروعة قانوناً بعد التخصيص بأن للدائن الحق في زراعتها، يتضمن قطعاً حق الدائن في تأجير العين للغير.
وحيث إن هذا النعي في محله. ذلك أن المادة 35 من قانون الإصلاح الزراعي رقم 178 لسنة 1952 المعدلة بالقانون رقم 52 لسنة 1966 تنص على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء الأطيان المؤجرة ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد. إلا إذا أخل المستأجر بالتزام جوهري يقضي به القانون أو العقد ويقع باطلاً كل اتفاق يتضمنه العقد يخالف الأحكام المنصوص عليها في هذا القانون وقد جاء في المذكرة الإيضاحية لقانون تعديلها، أنه منذ العمل بقانون الإصلاح الزراعي صدرت قوانين متتالية بامتداد عقود إيجار الأراضي الزراعية، حماية لصغار الزراع الذين يعتمدون بصفة رئيسية في معاشهم على ما تدره تلك الأطيان المؤجرة إليهم من ريع، ولذلك رئي النص على عدم جواز طلب إخلاء الأطيان المؤجرة إلا إذا أخل المستأجر بالتزام جوهري يقضي به القانون أو العقد على نحو ما هو مقرر بالنسبة لإيجار الأماكن وبطلان كل اتفاق يتضمنه العقد يخالف الأحكام المنصوص عليها في هذا القانون، مما مفاده أن المشرع ألغى حق مؤجر الأرض الزراعية في إنهاء الإيجار بانقضاء مدته وجعل ذلك حقاً للمستأجر وحده حماية له، أسوة بما اتبعه بالنسبة لمستأجر الأماكن وذلك بنص آمر متعلق بالنظام العام يحميه من إخلائه من الأرض التي يستأجرها دون اعتبار لشخص المؤجر أو صفته أو من يحل محله، ما دام المؤجر كان صاحب صفة تخوله التأجير وقت إبرام العقد، ومن ثم فقد عطل المشرع كل حكم يخالف ذلك من أحكام عقد الإيجار في القانون المدني. لما كان ذلك، وكان للدائن المرتهن متى انتقلت إليه حيازة الأرض المرهونة أن يستغلها لحساب الراهن الاستغلال المعتاد على الوجه الذي تصلح له، إما بزراعتها أو بتأجيرها إلى من يقوم بذلك؛ فإذا أجرها إلى الغير كان صاحب صفة في التأجير، وبالتالي فإن عقد الإيجار الصادر منه لا ينقضي بانقضاء الرهن بل يمتد تلقائياً في مواجهة الراهن. لما كان ذلك، وكان الثابت أن عقد الإيجار الصادر من الدائن المرتهن - المطعون عليه الخامس - إلى الطاعنين، قد حرر وأثبت في دفاتر الجمعية التعاونية طبقاً للقانون، فإنه يمتد حتى بعد انقضاء الرهن في مواجهة المدينتين الراهنتين - المطعون عليهما الثالثة والرابعة اللتين تحلان محل الدائن المرتهن - المطعون عليه الخامس كمؤجرين ويحل من بعدهما كمؤجر المشتريان منهما المطعون عليهما الأول والثاني ويجرى عليهم جميعاً حكم القانون بامتداد عقد الإيجار فلا يجوز إخلاء الطاعنين من الأرض التي يستأجرانها طالما أنهما لم يخلا بأي التزام جوهري يقضى به القانون أو العقد. وإذ كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه في هذا الخصوص لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه.
وحيث إنه لما تقدم؛ فإن عقد إيجار المستأنف عليهما الرابع والخامس يمتد بقوة القانون في مواجهة الدائن المرتهن ومن بعده المدينتين الراهنتين ومن بعدهما المشتريين منهما، فلا يسوغ طردهما من العين المؤجرة ويتعين لذلك تأييد الحكم المستأنف في هذا الخصوص مع إلزام المستأنفين بمصروفات الاستئناف.