بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 10-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 34 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
س. ر. م. ر. ا.
مطعون ضده:
ع. د. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/924 استئناف عقاري بتاريخ 30-12-2024
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن الطاعن "سالم راشد مصبح راشد الصريدى" أقام الدعوى رقم 947 لسنة 2024 عقاري على المطعون ضدها "عزيزي ديفليوبمنتس " بطلب الحكم بفسخ العقد سند الدعوى وببطلان إجراءات سحب وحدة النزاع من اسمه بما فيها وثيقة صحة الإجراءات الصادر من دائرة الأراضي والأملاك مع إلزام المطعون ضدها بأن تؤدي له مبلغ 500.100 درهم قيمة ما سدده من مبالغ و التعويض والفائدة القانونية بواقع 12% اعتبارًا من تاريخ صدور قرار الدائرة في 12 مايو 2022 وحتى السداد، وبيانًا لذلك قال إنه بموجب العقد المؤرخ عام 2017 اشترى من المطعون ضدها الوحدة الفندقية محل النزاع رقم 1011 (استديو) البناء/ ستار للشقق الفندقية منطقة الفرجان لقاء ثمن مقداره 477.870.41 درهم واتفقا على أن يكون تاريخ الإنجاز في 31 ديسمبر 2018 وسداد الثمن يتم على دفعتين الأولى عند الحجز وتوقيع العقد بمبلغ 153.364درهم والدفعة ثانية عند الإنجاز والتسليم مبلغ 334.509 درهم وقد سدد مبلغ 215.848 درهم قيمة الدفعة الأولى وضريبة القيمة المضافة ورسوم التسجيل المبدئي ، إلا أن المطعون ضدها أخلت بالتزاماتها التعاقدية لإنجازها وحدة التداعي في 10 يناير 2022 بالتأخر لمدة أربع سنوات عن تاريخ الإنجاز المتفق عليه وبمواصفات سكني وليس فندقي وفقًا للعقد، وهو ما كان دافعه للتعاقد على شراء الوحدة، فضلًا عن اختلاف طبيعة الاستخدام ورسوم الخدمات الخاصة بين الشقة كفندقي وسكني، وبعد مراجعته لدائرة الأراضي والأملاك تبين له أن المطعون ضدها بعد الإنجاز قامت بتاريخ 12 مايو 2022 بسحب وحدة النزاع وإلغاء العقد من طرف واحد وإعادة تسجيلها باسمها ثم بيعها لمشتر أخر، و صادرت المبالغ التي سددها وامتنعت عن ردها إليه بادعاء أنه امتنع عن سداد الدفعة الأخيرة من الثمن رغم أن توقفه عن السداد بمبرر مشروع وهو إخلالها بتنفيذ التزاماتها وفق الشروط المتفق عليها في العقد، بما يكون هدف المطعون ضدها التربح على حسابه بمصادرة أمواله التي سددها والاستفادة من إعادة بيع الوحدة بربح مما لا تتوافر معه موجبات تطبيق المادة 11 من قانون السجل العقاري المبدئي على الوحدة ويكون القرار الصادر بسحبها وشهادة صحة الإجراءات الصادرة به غير صحيحين، ومن ثم كانت الدعوى، ندب القاضي المشرف بمكتب إدارة الدعوى لجنة ثلاثية من الخبراء وبعد أن باشرت المأمورية المسندة إليها أودعت تقريرها ملف الدعوى ، وبتاريخ 15 أكتوبر 2024 حكمت المحكمة بإلزام المطعون ضدها بأن تؤدي للطاعن مبلغ 129.470,07 درهم والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ورفضت ماعدا ذلك من طلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 924 لسنة 2024 عقاري ، وبتاريخ 30 ديسمبر 2024 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا بطريق التمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 24 يناير 2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدمت المطعون ضدها مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة فقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون و القصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق، إذ أيد قضاء الحكم الابتدائي برفض دعواه بالفسخ واسترداد مبلغ المطالبة شامل التعويض وبطلان الإجراءات التي تمت أمام دائرة الأراضي والأملاك تأسيسًا على صحة تلك الإجراءات المتخذة من قبل المطعون ضدها لكون البيع انصب على شقة سكنية وليست فندقية، وأن الأخيرة غير مطالبة باستصدار من دائرة الاقتصاد والسياحة تراخيص بتشغيل المبنى الكائن به الوحدة كشقق فندقية الذي يخرج عن نطاق تطبيق المرسوم رقم 17 لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية ، وهو ما يخالف حجية الحكم الصادر في الدعوي رقم 842 لسنة 2023 عقاري المقام منه ضد المطعون ضدها عن وحدة أخرى بالمبني الكائن به وحدة التداعي الذي فصل في مسألة أساسية هي أن وصف وتشغيل المبني أنه شقق فندقية لم يستوف جميع متطلبات التشغيل وفقًا للمرسوم سالف البيان، كما أن البند 9 من العقد سند الدعوى تضمن أن الوحدة المباعة شقة فندقية وليست سكنية، وانتهي أيضًا تقرير لجنة الخبرة إلى ثبوت إخلال المطعون ضدها، بما تكون الإجراءات التي قامت بها الأخيرة من اللجوء لدائرة الأراضي والأملاك، وفسخها العقد بإرادتها المنفردة وإلغاء تسجيل الوحدة باسم الطاعن قد شابها العوار وفقًا للمادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 خلافًا لما قضي به الحكم الذي انتهي أيضًا تبريرًا لقضائه إلى امتناعه عن سداد الدفعة الأخيرة من الثمن ، رغم استخدام حقه في الحبس لإخلال المطعون ضدها بالتزامها كل ذلك مما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه يشترط لحجية الأمر المقضي به أن تكون المسألة واحدة في الدعويين ولا تتوافر هذه الوحدة إلا أن تكون المسألة المقضي فيها نهائيًا مسألة أساسية لا تتغير وأن يكون الطرفان قد تناقشا فيها في الدعوى الأولى واستقرت حقيقتها بينهما بالحكم الأول استقرارًا جامعًا مانعًا وأن القضاء النهائي لا حجية له إلا فيما يكون قد فصل فيه بين الخصوم بصفة صريحة أو بصفة ضمنية سواء في المنطوق أو في الأسباب التي لا يقوم المطعون بدونها. ومن المقرر أيضًا أن قضاء الحكم السابق النهائي في مسألة أساسية يكون مانعًا من التنازع فيها بين الخصوم أنفسهم في أية دعوى تالية تكون فيها هذه المسألة هي بذاتها الأساس فيما يدعيه أي من الطرفين قبل الآخر من حقوق مترتبة عليها ولا يغير من ذلك اختلاف الطلبات في الدعويين. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن سبق وأن أقام على الشركة المطعون ضدها الدعوى رقم 842 لسنة 2023 عقاري بطلب الحكم بفسخ عقد البيع الوحدة العقارية رقم 1132 (استديو) الكائنة في المبنى المسمى عزيزي ستار للشقق الفندقية، منطقة الفرجان ? وهو ذات المبني الكائن به الوحدة موضوع الدعوى الماثلة- وبطلان إجراءات سحب الوحدة من اسمه بما فيها وثيقة صحة الإجراءات ورد ما سدد من الثمن والتعويض، و إذ قضي الحكم الصادر في الدعوى سالفة البيان والذي أصبح نهائيًا بتأييده بالاستئنافين رقمي 640، 668لسنة2023 عقاري بالفسخ والرد والتعويض تأسيسًا على أن الشركة المطعون ضدها لم تستوف متطلبات تشغيل المبني الكائن به الوحدة محل الدعوى كمبنى فندقي يتضمن شقق فندقية وفقًا للمرسوم رقـم (17) لسنـة 2013 بشـأن ترخيـص وتصنيـف المنشآت الفنـدقيـة فـي إمارة دبـي لعدم قيامها باستيفاء كافة متطلبات الترخيص وإجراءاته من دائرة السياحة والتسويق التجاري، فإن ذلك الحكم يكون قد حسم النزاع بين الطرفين في شأن أن المبني الكائن به الوحدة موضوع الدعوى الماثلة لم يتم استيفاء متطلبات تشغيله كمبنى فندقي يتضمن شقق فندقية وفقًا للمرسوم سالف البيان، و قد حاز قوة الأمر المقضي في هذه المسألة مما يمتنع معه معاودة المنازعة فيها بالدعوى الحالية، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر، وأعاد البحث في ذات المسألة التي فصل فيها الحكم المشار إليه وناقضه بقاله اختلاف الوحدة محل الدعوى السابقة عن وحدة التداعي، ورتب على ذلك قضاءه برفض دعوى الطاعن بالفسخ والرد والتعويض على سند من أن وحدة النزاع ليست فندقية وتخرج من نطاق تطبيق المرسوم رقـم (17) لسنـة 2013 بشـأن ترخيـص وتصنيـف المنشآت الفنـدقيـة بما تكون الإجراءات التي اتخذتها المطعون ضدها أمام دائرة الأراضي والأملاك تمت بمنأى عن البطلان ، فإنه يكون معيبًا بالخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه، دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن .
وحيث إن موضوع الاستئناف رقم 924 لسنة 2024 عقاري صالح للفصل فيه ولِما تقدم . وعما تمسك به المستأنف بشأن رفض الحكم المستأنف فسخ العقد سند الدعوى ورد ما دفعه من الثمن رغم توافر مبرراته لإخلال المستأنف ضدها التزاماتها بإنجاز وحدة التداعي سكنى وليست فندقي بالمخالفة لما اتفق عليه في العقد. فإنه من المقرر في قضاء محكمة التمييز أنه ولئن كان يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن، إلا أن شرط ذلك وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ وبعد أن تصدر دائرة الأراضي وثيقة رسميّة لصالح المُطوّر العقاري تُفيد فيها ما يلي: أ- التزام المُطوّر العقاري بالإجراءات القانونية ب- تحديد نسبة إنجاز المُطوّر العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، وفقاً للمعايير والقواعد المُعتمدة لدى المؤسسة في هذا الشأن، و يجوز للمُطوّر العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسميّة المُشار إليها في البند (3) من الفقرة (أ) من هذه المادة وبحسب نسبة انجاز المشروع العقاري، اتخاذ التدابير التالية بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم، وفى جميع الأحوال، لا يحول ذلك دون جواز لجوء المشتري إلى المحكمة إذا شاب إجراءات الفسخ عوار فلم يتم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة، أو اعتراضًا على النسب التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها . ومن المقرر أيضًا أن مؤدي المواد 2و3و5 من المرسوم رقم (17) لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية في إمارة دبي أنه يجب لتشغيل أيه منشاة فندقية أن تكون مرخصة ومصنفة من دائرة السياحة والتسويق التجاري ولا يجوز تشييد أية منشأة فندقية أو تحويل مبنى قائم إلى منشأة فندقية إلاّ بعد الحصول على الموافقة الخطية المسبقة من الدائرة واستيفاء الشروط المقررة وأن الحصول على الموافقة المبدئية على انشاء المنشأة الفندقية لا يغني عن الحصول من الدائرة على الترخيص والتصنيف واستيفاء باقي متطلبات التشغيل وممارسة النشاط وشهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء. ومن المقرر أن العقد شريعة المتعاقدين ويتعين على كل من طرفيه الوفاء بما أوجبه العقد عليه وطبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية وأن تنفيذه لا يقتصر على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن يشمل أيضًا كل ما هو من مستلزماته وفقًا للقانون والعرف وطبيعة التصرف. وأن البائع يلتزم بتسليم المبيع بالحالة والأوصاف التي تم الاتفاق عليها. وأنه إذ فسخ العقد الملزم للجانبين أعيد العاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فيرد البائع ما تسلمه من ثمن المبيع للمشتري إذا كان قد قبضه. ومن المقرر كذلك بمقتضي نص المادة 247 من قانون المعاملات المدنية أنه يحق للمشتري أن يحبس ما لم يكن قد أداه من ثمن المبيع عن البائع ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي تهدده عدم وفاء البائع بالالتزام المقابل، وأن تقدير الخطر الذي يهدد المشتري ويجعل له الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع أو يمنعه من استعماله، أن تقدير كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها وتحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه ، مما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من السلطة في فهم الواقع في الدعوى وبحث وتمحيص سائر الأدلة والمستندات المقدمة إليها تقديمًا صحيحًا والموازنة بينهما وترجيح ما تطمئن إليه منها ، وتفسير العقود والإقرارات وسائر المحررات بما تراه أوفَى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها، ولها تقدير عمل الخبير باعتباره من أدلة الدعوى وتأخذ به متى اطمأنت إلى صحة أسبابه، ويتفق مع الواقع الثابت في الدعوى متى اقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق وتؤدى إلى النتيجة التي انتهت اليها وبما يكفي لحمله. لما كان ذلك، وكان الثابت من أوراق الدعوي ومستنداتها وتقرير الخبير المنتدب أنه بموجب العقد سند الدعوى اشترى المستأنف من المستأنف ضدها الوحدة محل النزاع رقم 1011 (ستوديو ) بمشروع عزيزي ستار للشقق الفندقية لقاء ثمن مقداره 477,870.41 درهم سدد منه مبلغ 153,363.59 درهم بالإضافة لضريبة القيمة المضافة ورسوم التسجيل ليكون إجمالي ما سدده المستأنف مبلغ 191,953.52 درهم ويترصد في ذمته مبلغ 324,506.82 درهم المستحق عند الإنجاز، وكان الحكم النهائي الصادر في الدعوى رقم 842 لسنة 2023 عقاري المقامة من المستأنف ضد المستأنف ضدها عن وحدة أخرى بالمبني الكائن به وحدة التداعي قد حاز قوة الأمر المقضي في شأن مسألة عدم استيفاء المستأنف ضدها متطلبات تشغيل مبنى كفندقي يتضمن شقق فندقية لعدم قيامها باستكمال كافة متطلبات الترخيص وإجراءاته من دائرة السياحة والتسويق التجاري، كما انتهي تقرير الخبير المنتدب إلى أن المستأنف ضدها لم تستصدر للمبني التراخيص والتصاريح من الدائرة المذكورة بالتصنيف المتفق عليه كفندقي أو الحصول على تصريح باستقبال النزلاء، ولم تقم بتعيين مدير خدمات ومشغل بالتشغيل الفندقي مرخص منها الأمر الذي تخلص منه هذه المحكمة إلى ثبوت إخلال المستأنف ضدها بالتزاماتها التعاقدية بعدم تنفيذها العقد سند الدعوى بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية بإنجاز الوحدة محل النزاع بالحالة والأوصاف التي تم الاتفاق عليها بتغيير مواصفاتها من فندقية إلى سكنية ، والتي لا يمكـن للمستأنف في ظـل عـدم وجـود ترخيص سـياحي للوحدة اسـتخدامها والانتفاع بهـا على أسـاس أنها شقة فندقية ، دون أن ينال من ذلك ما تمسكت به المستأنف ضدها أن شرط استخدام المستأنف للوحدة كفندقي الاشتراك في برنامج التأجير المدار كما له استخدامها لأغراض سكنية لعائلة واحدة فقط، بما تكون قد أوفت بكافة التزاماتها بإنجازها الوحدة كسكني وفقًا للعقد فإنه ? أيا كان وجه الرأي فيه - لا جدوي منه، بعد أن فصل الحكم السابق الصادر في الدعوى المشار إليه في مسألة أساسية هي أن المبني الكائن به الوحدة لم يتم استيفاء متطلبات تشغيله كمبنى فندقي يتضمن شقق فندقية بما يمتنع معه على المستأنف ضدها معاودة المنازعة في هذه المسألة التي استقرت حقيقتها بينهما استقرارا جامعًا مانعًا، كما لا ينال من ذلك أيضًا ما تمسكت به المستأنف ضدها من قيامها باتباع الإجراءات المنصوص عليها بموجب المادة (11) من القانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، وقد صدرت لصالحها الوثيقة من دائرة الأراضي والاملاك بصحة الإجراءات المتبعة في الإخطار، وفسخت العقد البيع بإرادتها المنفردة طبقًا للقانون لامتناع المستأنف عن سداد المتبقي من الثمن رغم إنجازها الوحدة كشقة سكنية وفقًا للتعاقد، لما سلف بيانه من ثبوت إخلالها في تنفيذ التزام جوهري بتغيير مواصفات وحدة التداعي من فندقية إلى سكنية بما يكون إخلالها كان أسبق على إخلال المستأنف المشتري مما يحق له حبس باقي الثمن، و تكون كافة الإجراءات التي اتخذتها المستأنف ضدها لدي الدائرة بشأن وحدة التداعي وحصولها منها على وثيقة بصحة تلك الإجراءات قد أصابها العوار و مشوبة بالبطلان، ومن ثم توافر المبرر الموجب لفسخ العقد بما يحق معه للمستأنف طلب فسخه واسترداد ما دفع من الثمن كأثر مترتب علي ذلك وهو مبلغ مقداره 153,363.59 درهم حسبما هو ثابت من تقرير الخبير، وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يتعين إلغائه والقضاء مجددًا بفسخ العقد سند الدعوي مع الزام المستأنف ضدها بأن تؤدي للمستأنف المبلغ المار ذكره والفائدة عنه بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة القضائية حتي السداد .
وحيث عما تمسك به المستأنف بشأن رفض الحكم المستأنف القضاء له بالتعويض عن الضرر الذي لحق بها من جراء اخلال المستأنف ضدها بالتزاماتها بإنجاز الوحدة بالمخالفة للمواصفات المتفق عليها. فإنه من المقرر في قضاء محكمة التمييز أنه إذا كان الفسخ مرده خطأ أحد المتعاقدين فإن هذا الطرف لا يلزم برد ما حصل عليه فقط، وانما يلزم فوق ذلك بتعويض الآخر عما لحقه من ضرر نتيجة لذلك الفسخ. ومن المقرر أيضًا أن عدم تنفيذ المتعاقد لالتزامه يعد في حد ذاته خطأ يستوجب مسئوليته، وأن استخلاص قيام المسئولية بعناصرها الثلاثة من خطأ وضرر وعلاقة سببية بينهما، وتحديد الضرر وتقدير التعويض عنه هو مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع متى بينت عناصر الضرر وأقامت قضاءها على أسباب سائغة. لما كان ذلك، وكان قد ثبت على نحو ما سلف بيانه إخلال المستأنف ضدها بتنفيذ محل العقد كما هو متفق عليه لعدم حصولها على التراخيص وشهادة التصنيف وشهادة عدم الممانعة في استقبال النزلاء لإدارة وتشغيل المشروع الكائنة به وحدة التداعي كمبنى فندقي مما يشكل الخطأ في جانبها وهو ما أصاب المستأنف بأضرار تمثلت في حرمانه من استثمار الوحدة محل التداعي كغرفة فندقية تدر عليه أرباحًا وعدم استثمار المبلغ المدفوع منه، فضلًا عما تكبده من مبالغ كقيمة مضافة ورسوم للتسجيل ومن ثم ترى المحكمة ? في حدود سلطتها التقديرية - أن التعويض الجابر لكافة تلك الاضرار التي لحقت بالمستأنف من جراء خطأ المستأنف ضدها يقدر بمبلغ 50.000 درهم تلزم بأدائه الأخيرة للمستأنف مع الفائدة عنه بواقع 5% من تاريخ صدور هذا الحكم، بما لازمة الغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من رفض طلب التعويض والقضاء مجددا علي نحو ما سيرد بالمنطوق .
وحيث عن المصروفات عن درجتي التقاضي شاملة أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم المستأنف ضدها بالمناسب منها عملًا بالمادتين 133، 135 من قانون الإجراءات المدنية .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضدها المصروفات وألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة مع رد مبلغ التأمين للطاعن. وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 924 لسنة 2024 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا بفسخ عقد البيع سند الدعوي وبإلزام المستأنف ضدها بأن تؤدي للمستأنف مبلغ 153,363.59 درهم والفائدة عنه بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة القضائية الحاصل في 5 يونيو 2024 وحتى السداد، ومبلغ 50.000 درهم كتعويض والفائدة عنه من تاريخ صدور هذا الحكم وحتي تمام السداد وألزمت المستأنف ضدها بالمناسب من المصروفات عن درجتي التقاضي وألف درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين.
