برئاسة السيد القاضي / شهاب عبدالرحمن الحمادي – رئيس الدائرة ، وعضوية السادة القضاة: مصطفى الطيب حبورة والحسن بن العربي الفايدي.
--------------------------
ملكية. تسجيل. بيع. حيازة. تقادم. محكمة النقض" سلطتها". حكم" تسبيب سائغ".
- ملكية العقار والحقوق العينية الأخرى. عدم انتقالها بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل. تمامه. انتقال الملكية من وقت تحقق سببها. مؤداه. عقد البيع غير المسجل. لا تنتقل به الملكية إلى المشتري بمجرد انعقاد البيع. لا يغير من ذلك ما تقضى به المادة 115 من قانون المعاملات المدنية. علة ذلك وأساسه؟
- حيازة العقار. لا يترتب عليها اكتساب الحائز ملكيته سواء بالمدة الطويلة أو بمرور الزمان القصير المؤسس على الحيازة بحسن النية استناداً إلى سبب صحيح. متى كان العقار مسجلاً بالسجل المعد لذلك لدى دائرة الأراضي والأملاك. أساس ذلك؟
- الإقرارات القانونية الخاطئة . لمحكمة النقض تكملتها وتصحيحها دون نقض الحكم المطعون فيه .
- مثال لتسبيب سائغ في رفض الدعوى لأن العقار محل النزاع مسجل لدى الجهة المختصة مما يحول ذلك إلى الاستناد إلى قواعد الحيازة المكسبة للملكية.
ـــــــ
من المقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أنه ووفق ما تقضى به المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية – الواجب التطبيق على النزاع الماثل – أن ملكية العقار والحقوق العينية الأخرى لا تنتقل بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل وفقا لأحكام القوانين الخاصة به ومتى تم التسجيل تعتبر الملكية قد انتقلت من وقت تحقق سبب الملكية وبالتالي فإن عقد البيع غير المسجل لا تنتقل به ملكيته من البائع إلى المشترى بمجرد انعقاد البيع ، ولا يغير من ذلك ما تقضي به المادة 115 من القانون المذكور في الفرع الخاص بآثار البيع من أنه " تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري بمجرد تمام البيع ما لم يقض القانون أو الاتفاق بغير ذلك " ذلك أن النص في المادة 1277 من القانون سالف البيان على أن الملكية لا تنتقل في العقارات إلا بطريق التسجيل يكون قد وضع قيدا قانونيا على انتقال ملكيتها إلى المشتري بمجرد تمام البيع – ومن ثم فإذا ما تم التسجيل في السجل المعد لذلك بدائرة الأراضي والأملاك فإن المتصرف إليه تكون قد انتقلت إليه ملكية العقار وتكون له وفق ما تقضي به المادة 1132 من القانون المشار إليه سلطة المالك في التصرف في ملكه تصرفا مطلقا ومنفعة واستغلالا، وله وحده حق الانتفاع بالعين المملوكة له وبغلتها وثمارها ونتاجها.
وكان من المقرر أيضا أن النص في المادة 1317 من قانون المعاملات المدنية على أنه " من حاز منقولا أو عقارا غير مسجل باعتباره ملكا له أو حاز حقا عينيا على منقول أو حقا عينيا غير مسجل على عقار، واستمرت حيازته دون انقطاع خمس عشر سنة فلا تسمع عليه عند الإنكار دعوى الملك أو دعوى الحق العيني من أحد ليس بذي عذر شرعي " وفي المادة 1318 من ذات القانون على أنه " إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكان غير مسجل واقترنت الحيازة بحسن نية واستندت إلى سبب صحيح فإن المدة التي تمنع سماع الدعوى تكون سبع سنوات " والسبب الصحيح هو سند أو حادث يثبت حيازة العقار ويعتبر سببا صحيحا.
أ- انتقال الملك بالإرث أو الوصية.
ب-الهبة بين الأحياء بعوض أو بدون عوض .
ج-البيع أو المقايضة )) يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة على أن مجرد حيازة العقار ولو توافرت فيه الشروط القانونية للحيازة المنصوص عليها في الفرع الخاص بالأحكام العامة للحيازة لا يترتب عليه اكتساب الحائز ملكية هذا العقار – أيا كانت مدة حيازته – سواء بالمدة الطويلة المكسبة للملكية أو بمرور الزمان القصير المؤسس على الحيازة بحسن النية استنادا إلى سبب صحيح وذلك طالما كان العقار – محل الحيازة- مسجلا بالسجل المعد لذلك لدى دائرة الأراضي والأملاك، وإذ اشترط المشرع صراحة في نص المادتين المشار إليهما – حتى يكسب حائز العقار ملكيته أن يكون العقار غير مسجل، وأن المقصود من هذه العبارة أن يكون غير مسجل لدى الدائرة المختصة أيا كان الشخص الذي تم تسجيله باسمه.
لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق – ومما لا خلاف فيه بين الطرفين- أن الأرض محل النزاع مسجله لدى الجهة المختصة بدائرة الأراضي والأملاك بإمارة أم القيوين تحت رقم 1954 وتاريخ 7/5/1983 ملف رقم 1669 باسم مورث المطعون ضدهم انتقلت إليهم إرثا ، ومن ثم فإن هذا التسجيل يحول دون استناد الطاعن إلى قواعد الحيازة المكسبة للملكية في العقارات بمضي المدة الطويلة أو القصيرة المستندة إلى سبب صحيح مما لا يحق له المطالبة بإثبات ملكيته للعقار ومنع تعرض المطعون ضدهم له إذ هم باعتبارهم مالكين له يحق لهم الانتفاع به حسبما تقضى به المادة 1123 سالفة البيان ، ولا يجدي الطاعن التمسك قبلهم بعقد بيع الأرض – محل النزاع- الصادر له من مورثهم في عام 1993 حسب ادعائه والذي لم يثبته وفق ما قرره الحكم المطعون فيه والحكم الناقض الصادر في الطعن رقم 62 لسنة وتاريخ 11/5/2011 وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى النتيجة الصحيحة وهي رفض الدعوى فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ولا عليه أن لم يجب الطاعن إلى طلبه ببحث حيازته للأرض – محل النزاع- مستوفيه لشروطها القانونية بقصد التملك واثبات ما يدعيه من شراء لها من مورث المطعون ضدهم طالما أنه – وبافتراض صحة ما يدعيه الطاعن في هذا الخصوص – يكون غير منتج في النزاع – وكان من المقرر– في قضاء هذه المحكمة – أن لمحكمة النقض أن تكمل أو تصحح التقريرات القانونية الخاطئة بالحكم المطعون فيه دون أن تنقضه ما دام قد خلص إلى النتيجة الصحيحة، وهو ما أوردته هذه المحكمة بالأسباب، ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه بأسباب الطعن في جملتها يكون على غير أساس.
المحكمــــة
ـــــــــ
حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 110 لسنة 2010 مدني كلي أم القيوين على الورثة – المطعون ضدهم – بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المحرر في عام 1993 والمتضمن بيع مورثهم للعقار رقم (( ورثة تحديد 57/1 الكائن بإمارة أم القيوين – منطقة الظهر – والتي يُحد شمالا بطريق 23 قدما وجنوبا بطريق 9 قدم .... وشرقا بطريق 23 قدم ...وغربا بطريق 6 قدم ...وجعل الحكم الذي يصدر في الدعوى بمثابة سند التمليك الناقل للملكية والقابل للشهر وإجراء التغيير في بيانات وسجلات صحيفة الوحدة العقارية بدائرة الأراضي والأملاك والقضاء بثبوت ملكية المدعى للعقار ومنع المنازعة والتعرض الحاصلين من الطعون ضدهم – فيه على سند من القول أنه في غضون عام 1993 اشترى العقار سالف بيانه والمكون من ثلاث منازل من مورث المطعون ضدهم نظير ثمن إجمالي قدره – 50,000درهم – وبعد الشراء سلمه البائع – مورث المطعون ضدهم – ورقة الملكية على أن يتم التسجيل في وقت لاحق ، ونظرا لأنه من مواطني دولة الكويت وقاطنا بها فقد تبين له عند قدومه لدولة الإمارات العربية المتحدة أنه تم حظر نقل الملكيات بمنطقة أم القيوين القديمة ولم يتسن له تسجيل العقار خلال الفترات القصيرة التي تم فيها رفع الحظر لكونه كان خارج الدولة وأنه ومنذ شرائه العقار ظل هو الحائز له القانوني والفعلي له حيازة ظاهرة وهادئة ومستمرة دون منازعة له من أحد وأنه أوكل ومنذ عام 1994 المركز الوطني للاستثمار العقاري بأم القيوين إدارة وتحصيل إيجارات العقار حتى هذا اليوم وظلت عقود الإيجار تبرم باسمه مع المستأجرين وأن كافة الورثة يعلمون بواقعة البيع منذ إبرامه ولم يطالب أي واحد منهم بالعقار حتى حين حصرهم لإرث مورثهم إلا أنه فوجئ بإعلان منشور بجريدة الخليج بتاريخ 8/9/2008 صادر عن دائرة الأراضي والأملاك عن تقدم الابن الأصغر للمورث بطلب استخراج بدل فاقد لورقة تحديد ملكية العقار – محل التداعي – مما حدا به إلى تقديم اعتراضه للدائرة على إصدار سند ملكية للورثة – المطعون ضدهم- بموجب الإخطار الدولي رقم 3025 لسنة 2008 وتاريخ 23/9/2008 وأن الورثة يتعرضون له في التصرف في العقار مدعين ملكيتهم له ، لذا كانت الدعوى.
وقد أقام المطعون ضدهم ورثة البائع دعوى متقابلة ضد الطاعن بطلب ندب خبير لاحتساب قيمة ريع العقار – محل التداعي – منذ سنة 1994 حتى تاريخ إيداع التقرير والحكم بملكيتهم للعقار العائد لمورثهم وعدم منازعة الطاعن لهم في ذلك.
محكمة أول درجة قضت بتاريخ 27/6/2010 برفض الدعويين استأنف كل من الطاعن والمطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئنافين 68،63 لسنة 2010 أم القيوين على التوالي ، ومحكمة الاستئناف أحالت الدعوى للتحقيق واستمعت لشاهدي الطاعن وبتاريخ 7/2/2011 قضت بإلغاء ما قضى به الحكم المستأنف بالنسبة للدعوى الأصلية المبتداه والقضاء مجددا بصحة ونفاذ عقد البيع الحاصل في سنة 1993 والمتضمن ببيع مورث المطعون ضدهم المرحوم/سيف للمدعي/...... العقار الموضح الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى لقاء ثمن قدره خمسون ألف درهم وتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به بالنسبة للدعوى المتقابلة - طعن المطعون ضدهم في هذا الحكم بالطعن بالنقض رقم 62 لسنة 2011 ، وبتاريخ 11/5/2011 قضت المحكمة الاتحادية العليا بنقض الحكم المطعون فيه فيما قضى به بشأن الدعويين الأصلية والمتقابلة وبإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف التي أصدرته لنظرها مجددا بهيئة مغايرة.
ومحكمة الإحالة قضت بتاريخ 7/4/2014 في موضوع الاستئنافين 68،63 لسنة 2011 برفضهما وتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به ، طعن الطاعن في هذا الحكم بالطعن بالنقض الماثل ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة- حددت جلسة لنظره.
وحيث ينعى الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع حين قضى برفض دعواه الرامية إلى إلزام المطعون ضدهم بعدم التعرض له على ملكية للعقار – محل التداعي – لكونه تملكه عن طريق شرائه من مورثهم وحازه حيازة هادئة ومستمرة فاقت الخمس عشر سنة أي منذ سنة 1993 وأن واقعة الحيازة تستند إلى سبب صحيح وحسن النية – بوجود عقد عرفي فقد منه – وسدد للبائع كامل الثمن واستلم العقار المبيع ومن ثم فلا تسمع دعوى الملك في مواجهته بعد سبع سنوات وفق المادة 1321 من قانون المعاملات المدنية ويكون من حقه طلب ثبوت ملكية الأرض – محل النزاع- بمضي المدة المكسبة للملكية لحيازته لها المدة الطويلة المكسبة للملكية عملا بالمادة 1317 من نفس القانون ولو كان ذلك في مواجهة المالك لها بعقد مسجل وأنه متى ثبتت له هذه الحيازة بنوعيها وتوافرت شروطها تكون قرينة قانونية على الملكية ما لم يثبت الخصم عكس ذلك، وقد اثبت حيازته للأرض بعقود إيجار للمساكن الواقعة بتلك الأرض عن طريق إدارته من طرف المركز الوطني للاستثمار العقاري بإمارة أم القيوين وذلك بتحصيل إيجار العقار المبيع منذ عام 1994 حتى تاريخه وإذ لم يأبه الحكم المطعون فيه – المؤيد لقضاء الحكم الابتدائي – لدفاعه سالف الذكر وقضى برفض دعواه دون بحث عناصر الحيازة بركنيها المادي والمعنوي فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث إن النعي في جملته مردود ، ذلك أن المقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أنه ووفق ما تقضى به المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية – الواجب التطبيق على النزاع الماثل – أن ملكية العقار والحقوق العينية الأخرى لا تنتقل بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل وفقا لأحكام القوانين الخاصة به ومتى تم التسجيل تعتبر الملكية قد انتقلت من وقت تحقق سبب الملكية وبالتالي فإن عقد البيع غير المسجل لا تنتقل به ملكيته من البائع إلى المشترى بمجرد انعقاد البيع ، ولا يغير من ذلك ما تقضي به المادة 115 من القانون المذكور في الفرع الخاص بآثار البيع من أنه " تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري بمجرد تمام البيع ما لم يقض القانون أو الاتفاق بغير ذلك " ذلك أن النص في المادة 1277 من القانون سالف البيان على أن الملكية لا تنتقل في العقارات إلا بطريق التسجيل يكون قد وضع قيدا قانونيا على انتقال ملكيتها إلى المشتري بمجرد تمام البيع – ومن ثم فإذا ما تم التسجيل في السجل المعد لذلك بدائرة الأراضي والأملاك فإن المتصرف إليه تكون قد انتقلت إليه ملكية العقار وتكون له وفق ما تقضي به المادة 1132 من القانون المشار إليه سلطة المالك في التصرف في ملكه تصرفا مطلقا ومنفعة واستغلالا، وله وحده حق الانتفاع بالعين المملوكة له وبغلتها وثمارها ونتاجها.
وكان من المقرر أيضا أن النص في المادة 1317 من قانون المعاملات المدنية على أنه " من حاز منقولا أو عقارا غير مسجل باعتباره ملكا له أو حاز حقا عينيا على منقول أو حقا عينيا غير مسجل على عقار، واستمرت حيازته دون انقطاع خمس عشر سنة فلا تسمع عليه عند الإنكار دعوى الملك أو دعوى الحق العيني من أحد ليس بذي عذر شرعي " وفي المادة 1318 من ذات القانون على أنه " إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكان غير مسجل واقترنت الحيازة بحسن نية واستندت إلى سبب صحيح فإن المدة التي تمنع سماع الدعوى تكون سبع سنوات " والسبب الصحيح هو سند أو حادث يثبت حيازة العقار ويعتبر سببا صحيحا.
أ- انتقال الملك بالإرث أو الوصية.
ب-الهبة بين الأحياء بعوض أو بدون عوض .
ج-البيع أو المقايضة )) يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة على أن مجرد حيازة العقار ولو توافرت فيه الشروط القانونية للحيازة المنصوص عليها في الفرع الخاص بالأحكام العامة للحيازة لا يترتب عليه اكتساب الحائز ملكية هذا العقار – أيا كانت مدة حيازته – سواء بالمدة الطويلة المكسبة للملكية أو بمرور الزمان القصير المؤسس على الحيازة بحسن النية استنادا إلى سبب صحيح وذلك طالما كان العقار – محل الحيازة- مسجلا بالسجل المعد لذلك لدى دائرة الأراضي والأملاك، وإذ اشترط المشرع صراحة في نص المادتين المشار إليهما – حتى يكسب حائز العقار ملكيته أن يكون العقار غير مسجل، وأن المقصود من هذه العبارة أن يكون غير مسجل لدى الدائرة المختصة أيا كان الشخص الذي تم تسجيله باسمه.
لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق – ومما لا خلاف فيه بين الطرفين- أن الأرض محل النزاع مسجله لدى الجهة المختصة بدائرة الأراضي والأملاك بإمارة أم القيوين تحت رقم 1954 وتاريخ 7/5/1983 ملف رقم 1669 باسم مورث المطعون ضدهم انتقلت إليهم إرثا ، ومن ثم فإن هذا التسجيل يحول دون استناد الطاعن إلى قواعد الحيازة المكسبة للملكية في العقارات بمضي المدة الطويلة أو القصيرة المستندة إلى سبب صحيح مما لا يحق له المطالبة بإثبات ملكيته للعقار ومنع تعرض المطعون ضدهم له إذ هم باعتبارهم مالكين له يحق لهم الانتفاع به حسبما تقضى به المادة 1123 سالفة البيان ، ولا يجدي الطاعن التمسك قبلهم بعقد بيع الأرض – محل النزاع- الصادر له من مورثهم في عام 1993 حسب ادعائه والذي لم يثبته وفق ما قرره الحكم المطعون فيه والحكم الناقض الصادر في الطعن رقم 62 لسنة وتاريخ 11/5/2011 وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى النتيجة الصحيحة وهي رفض الدعوى فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ولا عليه أن لم يجب الطاعن إلى طلبه ببحث حيازته للأرض – محل النزاع- مستوفيه لشروطها القانونية بقصد التملك واثبات ما يدعيه من شراء لها من مورث المطعون ضدهم طالما أنه – وبافتراض صحة ما يدعيه الطاعن في هذا الخصوص – يكون غير منتج في النزاع – وكان من المقرر– في قضاء هذه المحكمة – أن لمحكمة النقض أن تكمل أو تصحح التقريرات القانونية الخاطئة بالحكم المطعون فيه دون أن تنقضه ما دام قد خلص إلى النتيجة الصحيحة، وهو ما أوردته هذه المحكمة بالأسباب، ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه بأسباب الطعن في جملتها يكون على غير أساس.
وحيث إنه ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق