جلسة 17 من يونيو سنة 2023
برئاسة السيد القاضي / عبد الرحيم زكريا يوسف "نائب رئيس المحكمة"، وعضوية السادة القضاة / سامح إبراهيم، صلاح أبو رابح، عبد العزيز محمد صلاح "نـواب رئيس المحكمة" ومحمد السيد نويشي.
----------------
(87)
الطعن رقم 15497 لسنة 81 القضائية
(1- 4) إيجـار "القـواعـد العامة في الإيجار: فسخ عقد الإيجار: هلاك العين المؤجرة". عقد "زوال العقد: فسخ العقد".
(1) التغيير الجائز للمستأجر إحداثه بالعين المؤجرة. مقتضاه. وجود العين قائمة. تجاوز التغيير إلى إزالة العين. مؤداه. زوال محل عقد إيجار العين. إقامة عين أخرى ولو أفضل حالًا. لا أثر له. المادتان 569 /1، 580 /1 مدني.
(2) فسخ العقد. أثره. انحلاله بأثر رجعي منذ نشوئه واعتباره كأن لم يكن. مؤداه. استرداد كل متعاقد ما قُدم للآخر. م 160 مدني.
(3) فسخ العقد بعد إقامة أحد المتعاقدين بناءً على الأرض المملوكة للمتعاقد الآخر. اعتباره بانيًا بسوء نية. شرطه. أن يكون الفسخ قد ترتب لسبب آت من جهته. أثره. وجوب رده الأرض لصاحبها. انطباق م 924 مدني على هذه الحالة دون إلزامه بالقيد الزمني الوارد بها. علة ذلك.
(4) ثبوت هدم المطعون ضده الأول المستأجر للعين المؤجرة كليًا مقيمًا بناء مكانها دون موافقة المؤجرين. مؤداه. صيرورة عقد الإيجار على غير محل ومفسوخًا بقوة القانون. علة ذلك. لازمه. للمؤجرين طلب الإزالة على نفقة الباني وإعادة الشيء لأصله. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه برفض الدعوى بالفسخ والإخلاء والإزالة. مخالفة للقانون وخطأ.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1- المقرر- في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادتين ٥٦٩ /١، 580 /1 من القانون المدني مفاده أن التغيير الذي يجوز للمستأجر إحداثه بالعين المؤجرة يقتضي أن تكون هذه العين قائمة، ويدخل عليها هذا التغيير دون أن يتجاوزه إلى إزالة كيان العين بحيث لم يعد له وجود في الواقع، حتى ولو أقام المستأجر مكانها عينًا أخرى أفضل حالًا منها، وإلا يكون عقد إيجار العين الأصلية فقد محله.
2- المقرر- في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة ١٦٠ من القانون المدني أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد بأثر رجعي منذ نشوئه، ويعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قُدم للآخر.
3- المقرر– في قضاء محكمة النقض - أنه إذا أقام المُتَعَاقَد معه بناء (على الأرض المملوكة للمتعاقد الآخر) وفُسخ العقد عد بانيًا بسوء نية مادام الفسخ قد ترتب لسبب آت من جهته، مع رد الأرض إلى صاحبها، وفى هذه الحالة تطبق القاعدة المقررة في المادة ٩٢٤ من القانون المدني، ومفادها أنه إذا كان صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره وكان سيئ النية أي يعلم أن الأرض ليست مملوكة له وبنى دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا الأخير أن يطلب الإزالة على نفقة الباني وإعادة الشيء إلى أصله مع التعويض إن كان له محل، ولا يتصور في هذه الحالة إعمال القاعدة الواردة في تلك المادة والتي تقيد حق صاحب الأرض في طلب إزالة البناء بأن يكون طلبه خلال سنة من يوم علمه بإقامة البناء، ذلك أنه طالما أن العقد مازال قائمًا لم يفسخ فلا يتصور إلزامه بذلك القيد الزمني عند طلبه الإزالة، لأن ذلك لن يكون إلا بعد انحلال العقد، ومن ثم فإن ذلك القيد الزمني في طلب الإزالة لا يسري في حق صاحب الأرض إلا من تاريخ الحكم النهائي بفسخ العقد إذا كان عالمًا بإقامة المنشآت قبل ذلك أو من تاريخ علمه بإقامتها إذا كان العلم بعد الفسخ.
4- إذ كان الثابت من الأوراق ومن تقرير الخبير المنتدب في الدعوى قيام المطعون ضده الأول - المستأجر- بهدم العين المؤجرة له هدمًا كليًا وأقام بناء مكانها دون موافقة المؤجرين، ومن ثم يضحى عقد الإيجار سند الدعوى على غير محل ومفسوخًا بقوة القانون لهلاك محله، ولأصحاب الأرض - المؤجرين - أن يطلبوا إزالة ما تم على أرضهم من منشآت على نفقة الباني وإعادة الشيء لأصله، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدعوى رقم .... لسنة ٢٠٠٤ إيجارات المنيا الابتدائية "مأمورية ملوي" بالفسخ والإخلاء وإزالة ما أقيم من منشآت، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمــة
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنين والمطعون ضدهما الثاني والثالث أقاموا على المطعون ضده الأول الدعوى رقم .... لسنة ٢٠٠٤ إيجارات المنيا الابتدائية "مأمورية ملوي" بطلب الحكم بإثبات الضرر الذي لحق بهم ماديًا ومعنويًا لإخلاله بالتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1986 والحكم بإزالة ما أقامه من منشآت على أرضهم بمصاريف على عاتقه وتمكينهم من تلك الإزالة وإنهاء عقد الإيجار سالف البيان لهلاك العين مع الإخلاء والتسليم، وفي بيان ذلك يقولون إنه بموجب عقد الإيجار سالف بيانه استأجر المطعون ضده الأول عين النزاع، وإذ قام بهدم العقار المؤجر له وإعادة بنائه دون موافقتهم ودون الحصول على تصريح من الجهة الإدارية المختصة مخالفًا بذلك لنص المادة ٥۸۰ من القانون المدني فأقاموا دعواهم. ضمت المحكمة الدعوى رقم .... لسنة 2005 مدني المنيا الابتدائية "مأمورية ملوي" والمقامة من ذات الخصوم ضد المطعون ضده الأول بطلب الحكم بفسخ عقد إيجار عين النزاع السابق بيانه والإخلاء والتسليم لعدم سداد الأجرة عن الفترة من 1/6/2000 حتى 30/5/2005 بإجمالي مبلغ ٤٥٠٠ جنيه رغم تكليفه بالسداد. وجه المطعون ضده الأول طلبًا عارضًا في الدعوى المنضمة بالإلزام بأداء مبلغ ۷۰۰۰۰ جنيه قيمة ما زاد في ثمن الأرض نتيجة ما أقامه من بناء وإجراء المقاصة بين ذلك المبلغ وما هو مستحق عليه من أجرة وإلزامهم بأداء الباقي، قررت المحكمة شطب الدعويين وجددت الدعوى رقم .... لسنة ۲۰۰٤ إيجارات المنيا الابتدائية "مأمورية ملوي" دون الدعوى رقم .... لسنة 2005 مدني المنيا الابتدائية "مأمورية ملوي". ندبت المحكمة خبيرًا، وبعد أن أودع تقريره حكمت بتاريخ 25/10/2008 برفض الدعويين وفي موضوع الطلب العارض بالطلبات. استأنف الطاعنون والمطعون ضدهما الثاني والثالث هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة ٤٤ ق بنى سويف "مأمورية المنيا"، كما استأنفه المطعون ضده الأول لدى ذات المحكمة بالاستئناف رقم .... لسنة ٤٤ ق. ندبت المحكمة خبيرًا، وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 15/6/2011 في موضوع الاستئناف الأول رقم .... لسنة ٤٤ ق بنى سويف "مأمورية المنيا" بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى رقم .... لسنة 2005 مدني المنيا الابتدائية "مأمورية ملوي" وفيما قضي به في الطلب العارض وبعدم قبوله، ورفض الاستئناف فيما عدا ذلك وتأييد الحكم المستأنف، وفي موضوع الاستئناف الثاني رقم .... لسنة ٤٤ ق بنى سويف "مأمورية المنيا" برفضه. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن بالنقض، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقولون إن الحكم قضى بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به من رفض طلبهم بفسخ عقد إيجار المنزل موضوع الدعوى، ورفض إزالة ما قام به المطعون ضده الأول - المستأجر - من منشآت على أرضهم، رغم أن الثابت قيام الأخير بهدم العقار هدمًا كليًا وإقامته منشآت على أرضهم دون الحصول على إذن بذلك منهم، مما أدى إلى هلاك العين، بما يتوفر معه أسباب انتهاء عقد الإيجار وفسخه والأحقية في طلب إزالة ما أقيم من منشآت، فإنه يكون معيبًا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله؛ ذلك أنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة – أنه وفقًا لنص المادة ٥٦٩ /١ من القانون المدني أنه " 1- إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكًا كليًا، انفسخ العقد من تلقاء نفسه. "، وكان النص في الفقرة الأولى من المادة ٥٨٠ من ذات القانون على أنه " 1- لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرًا دون إذن المؤجر... " مفاده أن التغيير الذي يجوز للمستأجر إحداثه بالعين المؤجرة يقتضي أن تكون هذه العين قائمة، ويدخل عليها هذا التغيير دون أن يتجاوزه إلى إزالة كيان العين بحيث لم يعد له وجود في الواقع، حتى ولو أقام المستأجر مكانها عينًا أخرى أفضل حالًا منها، وإلا يكون عقد إيجار العين الأصلية فقد محله، وأن مفاد نص المادة ١٦٠ من القانون المدني أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد بأثر رجعي منذ نشوئه، ويعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر، فإذا أقام المُتَعَاقَد معه بناء وفسخ العقد عد بانيًا بسوء نية مادام الفسخ قد ترتب لسبب آت من جهته، مع رد الأرض إلى صاحبها، وفي هذه الحالة تطبق القاعدة المقررة في المادة ٩٢٤ من القانون المدني، ومفادها أنه إذا كان صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره وكان سيئ النية أي يعلم أن الأرض ليست مملوكة له وبنى دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا الأخير أن يطلب الإزالة على نفقة الباني وإعادة الشيء إلى أصله مع التعويض إن كان له محل، ولا يتصور في هذه الحالة إعمال القاعدة الواردة في تلك المادة والتي تقيد حق صاحب الأرض في طلب إزالة البناء بأن يكون طلبه خلال سنة من يوم علمه بإقامة البناء، ذلك أنه طالما أن العقد مازال قائمًا لم يفسخ فلا يتصور إلزامه بذلك القيد الزمني عند طلبه الإزالة، لأن ذلك لن يكون إلا بعد انحلال العقد، ومن ثم فإن ذلك القيد الزمني في طلب الإزالة لا يسري في حق صاحب الأرض إلا من تاريخ الحكم النهائي بفسخ العقد إذا كان عالمًا بإقامة المنشآت قبل ذلك أو من تاريخ علمه بإقامتها إذا كان العلم بعد الفسخ؛ لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق ومن تقرير الخبير المنتدب في الدعوى قيام المطعون ضده الأول - المستأجر- بهدم العين المؤجرة له هدمًا كليًا وأقام بناء مكانها دون موافقة المؤجرين، ومن ثم يضحى عقد الإيجار سند الدعوى على غير محل ومفسوخًا بقوة القانون لهلاك محله، ولأصحاب الأرض - المؤجرين- أن يطلبوا إزالة ما تم على أرضهم من منشآت على نفقة الباني وإعادة الشيء لأصله، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدعوى رقم .... لسنة ٢٠٠٤ إيجارات المنيا الابتدائية "مأمورية ملوى" بالفسخ والإخلاء وإزالة ما أقيم من منشآت، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه، بما يوجب نقضه في هذه الدعوى.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق