بسم الله الرحمن الرحيم
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 17-02-2022 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين رقمي 501 لسنة 2021 ، 5 لسنة2022 طعن مدني
طاعن:
محمد علي حبيب سجواني
مطعون ضده:
تيكوم للإستثمارات منطقة حرة ذ.م.م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2021/1413 استئناف مدني
بتاريخ 11-11-2021
بتاريخ 11-11-2021
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع تقريري التلخيص في الطعنين الذي أعدهما السيد القاضي المقرر/ أحمد محمد عامر وبعد المداولة .
حيث إن الوقائع _على ما يبيـن من الحكـم المطعون فيه وسائـر الأوراق_ تتحصل في أن الطاعنة في الطعن بالتمييز رقم 501 لسنة 2021 مدني أقامت على المطعون ضده الدعوى رقم 76 لسنة 2021 مدني كلي أمام محكمة دبي الابتدائية بطلب الحكم بانفساخ عقد الإدارة والتأجير المؤرخ 7/12/2016 المحرر بينهما عن المبنى المقام على قطعة الأرض رقم (A-004-024) في المنطقة رقم (أ) بالمنطقة الحرة تيكوم اعتباراً من تاريخ 4/4/2021 ، وذلك تأسيساً على أن المطعون ضده يمتلك المبني المقام علي الأرض سالفة الذكر وقام بموجب عقد الإدارة والتأجير المشار إليه بتوكيلها لإدارة المبنى بالكامل لمدة خمسون عاماً تبدأ من تاريخ السريان الحاصل في 11 إبريل 2005 وقد انحصرت تصرفاتها في تأجير المبنى على أن تستحق الطاعنة (15%) من القيمة الإيجاريه مقابل هذا العمل ، ولرغبتها في إقالة نفسها من عقد الوكالة فقد وجهت إخطار للمطعون ضده بتاريخ 4/10/2020 عن إرادتها في إقالة نفسها من عقد الوكالة على أن يُعتبر العقد مفسوخاً بانتهاء فترة الستة أشهر التالية على تلقيه ذلك الإخطار إلا إنه وعلى الرغم من تلقى المطعون ضده الإخطار إلا أنه رفض التسليم بمضمونه وتمسك بسريان العقد ، ومن ثم فقد أقامت الدعوى ، وجه المطعون ضده طلباً عارضاً بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد سند الدعوي وإلزام الطاعنة بالاستمرار في تنفيذه وفقاً لشروطه المقروءة مع عقد المساطحه المبرم بين الطرفين ، وبأن تؤدي له قيمة المبالغ المستحقة له عن إعادة تأهيل المبنى بما يعادل مبلغ مقداره ( 35.000000 ) درهم مع الفائدة القانونية بواقع (9%) من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام ، واحتياطياً في حال قررت المحكمة إنهاء العقد سند الدعوي بأن تحكم بإلزام الطاعنة بأن تؤدي له تعويضاً عن الضرر الذي نجم عن ذلك بمبلغ مقداره ( 100.000000 ) درهم عن الأضرار الناجمة عن إنهاء العقد والمذكورة اعلاه ومبلغ ( 50.000000 ) درهم عن الإنهاء المبتسر للعقد مع الفائدة القانونية بواقع (9%) من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام وذلك تأسيساً علي أن العقد -موضوع الدعوى- هو جزء لا يتجزأ من اتفاقية مساطحة مبرمة بين طرفي الدعوى ويقرأ ويعمل بهما معاً، وقد نصت اتفاقية المساطحة وفقاً للبند (4/11/1) منها على أنه لا يجوز للمطعون ضده -المساطح- تأجير أو التنازل عن منفعة العقار أو جزء منه لأى طرف ثالث إلا بموافقة الطاعنة (المطور الرئيسي) وفق اتفاقية الإدارة والتأجير -موضوع الدعوى- وكانت اتفاقية المساطحة ما زالت سارية ويجري العمل بها بين الطرفين وتفرض على الطرفين بأن تكون الطاعنة هى مدير و/أو مزودة الخدمة بالنسبة للعقار ، وأن إتفاقية الإدارة والتأجير جزء لا يتجزأ منها ، فيكون طلب الطاعنة إنهاء اتفاقية الإدارة والتأجير ينطوي على تعسف وابتسار في الإنهاء يستوجب معه إلزامها بتعويضها عن ما لحق به من أضرار والتى من المحتمل أن تقع عليه ، فالطاعنة قد أبرمت في 8/ 04 /2007 عقد إيجار للمبنى موضوع الدعوى مع شركة (سيسكو سيستمز إنترناشيونال بي في)، وبالتالي تلتزم الطاعنة بأن تضمن للمطعون ضده قيمة إعادة تأهيل المبنى وإرجاعه الى حالته السابقة التي كان عليها في تاريخ بدء الإيجارة ومن ثم تلتزم بأن تدفع له مبلغ 35 مليون درهم عن تلك ال قيمة إذ أنه في حال إنهاء اتفاقية الإدارة والتأجير فإنه يستحيل على المطعون ضده تحصيل هذه المبالغ ، و ذلك استناداً الى ما سبق الاتفاق عليه بين الطرفين بخصوص الطوابق (الرابع و الخامس و السادس و السابع) و التي كانت مستاجره لنفس المستاجر الحالي و تم اخلائها و تقدير قيمة إعادة تاهليها بمبلغ (11,730000) درهم بموجب اتفاقية التسويه المؤرخه 22/1/2019 ، وفي حالة ما تم إنهاء العقد من قبل المحكمة فيستحق المطعون ضده مقابل أضرار وخسائر يقدرها بمبلغ مائة مليون درهم ، ومبلغ خمسين مليون درهم تعويضاً عن الإنهاء المبستر للعقد ، ومن ثم وجه طلبه العارض ، وبتاريخ 11/07/2021 حكمت المحكمة برفض الدعوى الاصلية . وفي الطلب العارض بصحة ونفاذ عقد اتفاقية ادارة عقار وتأجيره المؤرخ 7/12/2016 ورفضت ماعدا ذلك من طلبات . استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 1400 لسنة 2021 مدني ، كما استأنفه المطعون ضده بالاستئناف رقم 1413 لسنة 2021 مدني ، وبتاريخ 11 / 11 /2021 قضت المحكمة في الاستئنافين بتأييد الحكم المستأنف ، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بالتمييز رقم 501 لسنة 2021 مدني بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 19 / 12 /2021 طلبت فيها نقضه ، قدم محامي المطعون ضده مذكرة بدفاعه -في الميعاد- طلب فيها رفض الطعن ، كما طعن المطعون ضده في ذات الحكم بالتمييز رقم 5 لسنة 2022 مدني بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 03 / 01 / 2022 طالب فيها نقضه ، قدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها -في الميعاد- طلب فيها رفض الطعن ، وإذ عُرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت أنهما جديران بالنظر وحددت جلسة لنظرهما ، وبها ضمت الطعن الثاني للطعن الأول للارتباط وليصدر فيهما حكم واحد.
? حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
أولاً: الطعن رقم 501 لسنة 2021 مدني
حيث إن الطعن أقيم علي ثلاثة أسباب تنعي بها الطاعنة علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه و القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق ، إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواها تأسيساً علي أنها والمطعون ضدها قصدا إبرام عقد إدارة عقار وتأجيره ولم يقصدا عقداً اخر- كعقد وكالة- لتضمن العقد -موضوع الدعوى- شروطا تمنع المطعون ضده (المالك) من مزاولة ذلك النشاط وأن هذا الحق ممنوح للطاعنة (مزود الخدمة)في حين أن ما تضمنه ذلك الاتفاق لا يؤدي إلى انهدام أركان عقد الوكالة أو استبعاد تفسيره بأنه "عقد وكالة" أو أن الموكل لم يكن يتمتع بحقه في القيام بالتصرفات التي منحها لوكيله قبل إبرام عقد الوكالة ، فقد تعاقد المطعون ضده معها بموجب عقد مساطحة ساري اعتبارا من 11/4/2005 ، علي منحه حق المساطحة على قطعة الأرض موضوع الدعوى ؛ فأقام المبنى عليها فيكون بذلك قد مُنح حق الانتفاع بالعقار وتأجيره واستغلاله طيلة فترة عقد المساطحة ؛ وبموجب ذلك الحق المخول له وبموجب العقد المحرر بينهما بتاريخ 7/12/2016 فقد وكَّلها المطعون ضده لتأجير العقار المذكور لصالحه مقابل 15% من القيمة الإيجارية تُستحق لها عن ما تقوم به من أعمال، فيكون العقد المؤرخ 7/12/2016 -موضوع الدعوي- في حقيقته هو عقد وكالة توافرت فيه كافة شروط أحكام الوكالة من موكل له حق التصرف والتأجير ووكيل قام مقام الموكل للقيام بذلك العمل نيابة عنه وبمقابل مادي معلوم وفق ما هو ثابت بمقدمة عقد إيجار المستأجرة (شركة سيسكو) أن الطاعنة تتعاقد بالنيابة عن المالك (المطعون ضده) ، فالقانون لا يمنع الموكل من أن يمنح وكيله حق التصرف عنه طيلة فترة معينة أو أن يُشترط في العقد أن الموكل سيمتنع عن القيام بذات التصرفات التي منحها لوكيله طيلة فترة سريان عقد الوكالة ، وذلك حتى لا يحدث ثمة تضارب مصالح بين الموكل ووكيله ، كما أن القانون قد منح الحق للوكيل من أن يقيل نفسه من الوكالة بإرادته المنفردة بشرط إعلان الموكل بذلك قبل الإلغاء ودون اشتراط وجود أسباب جدية للفسخ ، ولذا فقد وجهت الطاعنة للمطعون ضده إخطاراً بتاريخ 4/10/2020 بإعلانها عن إرادتها في إقالة نفسها من عقد الوكالة بانتهاء فترة الستة أشهر التالية على تلقيه ذلك الإخطار ، وبانتهاء المهلة المشار إليها فإنها ستكون في حل من عقد الإدارة والتأجير -موضوع الدعوي- المؤرخ 7/12/2016 ويحق لها التخلي عن أعمال الوكالة والإدارة المنصوص عليها بالعقد ، إلا أن المطعون ضده رفض التسليم بمضمون الاخطار وتمسك بسريان العقد في حين أنه لا يملك الحق في إجبارها في الاستمرار بعقد وكالة لمخالفة ذلك للحق المقرر لها قانوناً ، وهو ما تمسكت به في دفاعها أمام المحكمة إلا أن الحكم المطعون فيه خالف ذلك فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود وذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد وتفسيره والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه ، وأن العبرة في ذلك بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة ، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح عليها في الدعوى مستعينة بظروفها وملابساتها وهي تخضع في ذلك عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز ، لما كان ذلك، وكان البين من مطالعة ترجمة اتفاقية إدارة عقار وتأجيره -موضوع الدعوى- المؤرخة 7/12/2016 المقدمة من الشركة الطاعنة أنه قد نُص بالفقرة الثانية من بالبند الثاني منها علي أن (يتعهد المالك -المطعون ضده- ويلتزم تجاه مزود الخدمات -الطاعنة- بأن يكون تعيين مزود الخدمات لتنفيذ خدمات التأجير من الباطن حصرياً طوال مدة الاتفاقية وأن المالك لن يعين أو يتعاقد مع أي طرف أخر أو يسمح بأي صورة أخرى لأي طرف آخر بالقيام بخدمات التأجير من الباطن أو أي خدمات أخرى مماثلة لخدمات التأجير من الباطن أو لها نفس الأثر خلال مدة الاتفاقية) ونُص بالفقرة الثالثة من ذات البند أن (يتعهد المالك ويلتزم تجاه مزود الخدمات بأن لا يقوم المالك بنفسه بخدمات التأجير من الباطن أو أي خدمات أخرى مماثلة لخدمات التأجير من الباطن أو لها نفس الأثر خلال مدة الاتفاقية) ، ومن ثم فإن هذه الاتفاقية وبحسب ما تضمنته بنودها والنية المشتركة لطرفيها أن تتولي الشركة الطاعنة حصرياً إدارة العقار -موضوع الدعوي والاتفاقية- وتأجيره للغير وليس للمطعون ضده الحق في ذلك طوال مدة الاتفاقية -خمسين سنة- ، لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوي الطاعنة على ما أورده بمدوناته من أن (( الثابت للمحكمة من مطالعتها للعقد محل النزاع أن الطرفين اسبغا عليه اتفاقية ادارة عقار وتأجيره وأن الثابت ببند "الحيثيات" منه أن المدعى عليه -المالك- (المطعون ضده) يرغب بأن يقوم مزود الخدمات -المدعية- (الطاعنة) بإدارة الوحدات العقارية في العقار وتأجيرها ، ويوافق الأخير على القيام بذلك مع مراعاة الشروط والأحكام المنصوص عليها في هذه الاتفاقية ، كما ان الثابت من بند التعريفات أنه تم تعريف "مستحقات مزود الخدمات" بأنها نسبة خمسة عشر بالمائة من مبلغ الإيجار المستحق والمدفوع بموجب أي عقد إيجار من الباطن ، فضلا عن ان البين من البند (4-1-1) من العقد ان المدعية -مزود الخدمات بتنسيق- تقوم بجميع مسائل تأجير العقار وإشغاله ، وهو ما تستخلص منه المحكمة وبما لا يدع مجالاً للشك ومن جماع ما سبق أن التكييف القانونى لذلك العقد ووفقاً لحقيقة الواقع والنية المشتركة للطرفين أنهما قصدا إبرام عقد اتفاقية إدارة عقار وتأجيره بعناصره التي عناها القانون ولم يقصدا عقداً آخر -كعقد وكالة- وهو ما اكدته كافة بنود التعاقد من أن ارادة الطرفين قد اتجهت الى تحرير العقد سالف البيان متضمناً التزامات وحقوق متبادلة لكلا من المتعاقدين فضلاً عن خلوه من أية ما يقطع بأنه عقد وكالة لتضمنه شروطاً تمنع المدعي عليه أصلياً (المالك) من مزاولة ذلك النشاط وأن الحق ممنوح للمدعية أصلياً (مزود الخدمة) ، وهو ما مؤداه ان العقد محل الداعوى هو عقد إدارة وليس عقد وكالة وذلك لوضوح تسميته والعبارة الواردة بشأن تصنيفه ، وإرادة الطرفين والغاية التى تغياها من إبرامه وهو ما تنتهى اليه المحكمة بشأن تكييفه القانونى وتتناول الدعوى على هذا الأساس ، وعن طلب المدعية الحكم بانفساخ عقد الإدارة والتأجير سند الدعوي المؤرخ 7/12/2016 المحرر بين الطرفين عن المبنى المقام على قطعة الأرض رقم (A-004-024) في المنطقة رقم (أ) بالمنطقة الحرة تيكوم وذلك إعتباراً من تاريخ 4/4/2021 على سند من ان العقد سالف البيان قد انحصرت تصرفات المدعية فيه فى محاولة تأجير المبنى محل التداعي على أن تستحق نسبة 15% من القيمة الإيجارية مقابل العمل وأن احكام القانون المنظمة لعقد الوكالة قد منحت الحق للوكيل في إنهاء عقد الوكالة بالإرادة المنفردة بشرط إعلان الموكل بذلك خلال مدة معقولة سابقة على الإلغاء ولرغبتها فى ذلك وجهت إخطار للمدعي عليه بتاريخ 4/10/2020 بإعلانها عن إرادتها في إقالة نفسها من عقد الوكالة سند التداعي على أن يُعتبر ذلك العقد مفسوخاً بانتهاء فترة الستة أشهر التالية على تلقيه ذلك الإخطار وانها ستكون في حل من عقد الإدارة والتأجير محل التداعي المؤرخ 7/12/2016 ، فإنه لما كانت المحكمة قد انتهت آنفاً الى أن العقد محل التداعى هو عقد إدارة وتأجير ..... وكان عقد الإدارة محل التداعي سالف البيان قد جاء خلواً من أى نص أو بند يجيز فسخه بالإرادة المنفردة لأى من طرفيه وذلك طوال مدة التعاقد التى إتفق الطرفان على جعلها (50) سنة من تاريخ التوقيع عليه ، ولم ترتكن المدعية أصلياً لأى من نصوص العقد لإنهائه ، سواء بالإنذار الموجه منها إلى المدعي عليه أصلياً أو بلائحة الدعوى الماثلة لاسيما وأن الاوراق قد خلت مما يفيد اخلال المدعى عليه بأى من التزاماته التعاقدية الأمر الذى يضحى معه طلبها والحال كذلك على غير سند صحيح من الواقع والقانون وترفضه المحكمة )) ، وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وله أصل ثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ومما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع في تكييف وتفسير العقد بما تراه أوفى بمقصود عاقديه ، ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه بما سلف لا يعدو أن يكون مجرد جدل فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره واستخلاصه من واقع الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها ، وهو ما لا يقبل إثارته أمام محكمة التمييز.
وحيث إنه ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
ثاني اً: الطعن رقم 5 لسنة 2022 مدني
حيث إن الطعن أقيم علي سببين ينعي بهما الطاعن علي الحكم المطعون فيه م خالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع ومخالفة الثابت بالأوراق ، إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف برفض طلبه بإلزام المطعون ضدها بقيمة المبالغ المستحقة له عن إعادة تأهيل المبنى موضوع الدعوي تأسيساً علي أن طلبه هذا جاء خالياً من دليل عليه ولم يُقدم سنداً يؤيده بالأوراق ، في حين أنه كان علي الحكم وقد انتهى إلى ذلك الرأي وإلى رفض طلب المطعون ضدها بفسخ العقد وطالما أن عقد التأجير من الباطن مع شركة سيسكو ما زال قائماً والمطعون ضدها هى المسئولة عنه ولم يحل موعد مطالبتها المطعون ضدها بهذا الطلب ، أن يقضي في طلبه ذلك بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان و/أو رفض الدعوى بحالتها ، وذلك حتى لا يكتسب الحكم الصادر برفض الدعوى بحالتها الحجية التى تحول دون رفع الطاعن الدعوى مرة أخرى عند توافر الدليل والسند المؤيد لطلباته ، فالثابت من ملف الدعوى أن إيجارة المبنى -موضوع الدعوى- ما زالت مستمرة ولم يخلى المستأجر المبنى حتى يتسنى القول بوجوب تطبيق الشرط التعاقدى الملزم للمطعون ضدها بإعادة تأهيل المبنى ، كما أن الحكم قد ا لتفت عن طلبه بندب خبرة فنية ، ومن ثم فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ، ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة وفق ما تقضي به المادة الأولى من قانون الإثبات أن على الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين إثبات التخلص منه ، وهو ما مؤداه أن الدائن هو الذي يقع عليه عبء إثبات انشغال ذمة مدينه بالدين باعتبار أنه هو الذي يقع عليه عبء إثبات خلاف الظاهر أصلاً إذ الأصل براءة الذمة وانشغالها أمر عارض ، وأن المدعي هو المكلف بإثبات دعواه وتقديم الأدلة التي تؤيد ما يدعيه فيها ، ومن المقرر كذلك أن ندب خبير في الدعوي ليس حقاً للخصوم في كل حالة وإنما هو أمر جوازي للمحكمة متروك لمطلق تقديرها فلها رفض ما يطلبه الخصوم في شأنها إذا ما وجدت في أوراق الدعوي ما يكفي لتكوين عقيدتها فيها مما يغني عن ندب الخبير ،
لما كان ذلك وكان الطاعن قد طلب إلزام المطعون ضدها بأن تؤدي له مبلغ ( 35.000000 ) درهم قيمة المبالغ المستحقة له عن إعادة تأهيل المبنى -موضوع الدعوى- تأسيساً علي إبرام المطعون ضدها في 8/ 04 /2007 عقد إيجار للمبنى مع شركة (سيسكو سيستمز إنترناشيونال بي في)، وبالتالي تلتزم بأن تضمن له قيمة إعادة تأهيل المبنى وإرجاعه الى حالته السابقة التي كان عليها في تاريخ بدء الإيجارة بقيمة 35 مليون درهم إذ أنه في حال إنهاء اتفاقية الإدارة والتأجير فإنه يستحيل على المطعون ضده تحصيل هذه المبالغ ،
وإذ كان إعادة التأهيل سالف الذكر لم يتحقق سببه بعد وبالتالي فلا يحكم بالمبلغ المطالب به عنه إلا إذا تحقق سببه وكان الطاعن لم يقدم ثمة دليل علي ذلك التحقق وإذ انتهي الحكم إلي رفض هذا الطلب على ما خلص إليه من عدم تقديم الطاعن دليلاً أو سنداً لطلبه الذي جاء خالياً من ثمة دليل عليه وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وله معينه الصحيح في الأوراق ويتفق وصحيح القانون وكافياً لحمل قضائه ويتضمن الرد المسقط لكل حجج الطاعن وأوجه دفاعه الواردة بوجه النعي المطروح ويستوى مع القضاء بعدم قبل الطلب وبرفض الدعوى بحالتها ، ومن ثم يكون النعي عليه بما سلف علي غير أساس.
وحيث إنه ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعنين رقمي 501 لسنة2021 مدني ، 5 لسنة 2022 مدني وبالزام كل طاعن بمصروفات طعنه وأمرت بالمقاصة في أتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين في الطعنين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق