جلسة 10 من مايو سنة 2015
برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة
القضاة/ أحمد فتحي المزين، محمد حسن عبد اللطيف، حاتم أحمد سنوسي ومحمود محمد
توفيق نواب رئيس المحكمة.
---------------
(105)
الطعن رقم 4393 لسنة 84 القضائية
(1 ، 2) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن:
أسباب الإخلاء: الإخلاء لتكرار التأخير أو الامتناع عن الوفاء بالأجرة".
(1) الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخره
في الوفاء بالأجرة المستحقة عليه. شرطه. سبق إقامة دعوى موضوعية بالإخلاء أو دعوى
مستعجلة بالطرد وتوقيه الحكم بالإخلاء بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه والمصروفات
والأتعاب. م 18 ق 136 لسنة 1981. التكرار لغة. مقصوده. وجوب أن تكون الدعاوى
السابقة من دعاوى الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة، مؤداه. دعاوى المطالبة بالأجرة
وأوامر الأداء لا تتوفر بها واقعة التكرار.
(2) ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن
الوفاء بالأجرة المستحقة. عدم استلزام صدور حكم نهائي بالضرورة في الدعوى السابقة.
مؤداه. قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار. شرطه. تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها
بالشطب توقي المستأجر الحكم بالإخلاء بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه والمصاريف
والأتعاب وقبولها من المؤجر. علة ذلك. ورود قرار الشطب مجردا وخلو الأوراق ومحاضر
الجلسات مما يفيد ذلك. عدم اعتباره سابقة للتكرار. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا
النظر. مخالفة للقانون وخطا.
---------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة 18 من القانون
رقم 136 لسنة 1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل على أنه يشترط لتوفر حالة التكرار هذه أن يكون
التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق
في أيهما للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير
متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها ولكنه توقي صدور الحكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم
الطرد المستعجل بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب، إذ إن كلمة التكرار
لغة تعني: أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة، أي أو
القضاء المستعجل، ومن ثم يخرج عن هذا المعني دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء
بالأجرة المستحقة فلا تتوفر بها واقعة التكرار.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن ثبوت
تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة لا يستلزم بالضرورة أن
يصدر في الدعوى السابقة حكم نهائي، إذ لم يستلزم المشرع هذا الشرط سواء في القانون
رقم 49 لسنة 1977 أو في القانون الحالي رقم 136 لسنة 1981، ومن ثم يكفي لتوفر
التكرار أن تتحقق المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن
تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها، وأنه قام
بسدادها مع المصاريف والأتعاب لكي يتوقى الحكم بالإخلاء، كما أن شطب الدعوى لا
يعدو أن يكون وعلى ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قرارا من القرارات
التي تأمر بها المحكمة، ولا يعتبر من قبيل الأحكام إلا أنه إذا سجلت المحكمة قبل
إصدار قرارها بشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على المستأجر ولم ينازع
فيها، وأنه توقي الحكم بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والأتعاب وقبلها
منه المؤجر، فمن العبث القول بأن يستمر المؤجر في دعواه حتى يحكم فيها، إذ إن مآل
دعواه الرفض إعمالا لحكم القانون سالف البيان ومن ثم فإن قرار شطب الدعوى على هذا
النحو يتحقق به التكرار إذا ما امتنع المستأجر بعد ذلك عن سداد الأجرة أو تأخر في
الوفاء بها، ولا يعتبر كذلك إذا جاء قرار الشطب مجردا وخلت الأوراق أو محاضر
الجلسات مما يفيد بأن المستأجر تأخر في سداد أجرة مستحقة ولم ينازع فيها وتوقى
الحكم بالإخلاء أو الطرد بسدادها مع المصاريف والأتعاب، فعندئذ لا تعتبر تلك
الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن
الدعوى السابقة رقم ... لسنة 2007 إيجارات سوهاج الابتدائية قد أصدرت المحكمة
قرارا بشطبها بجلسة 5/ 9/ 2007 لتخلف طرفيها عن الحضور وقد خلا محضر تلك الجلسة -
وهي الجلسة الوحيدة التي نظرت فيها الدعوى - مما يفيد أن الطاعن قد تأخر أو امتنع
عن سداد أجرة مستحقة غير متنازع عليها وتوقى الحكم بالإخلاء بالوفاء بها قانونا مع
المصاريف والأتعاب، ومن ثم فإن الأثر المترتب على ذلك أن شطب الدعوى على هذا النحو
لا يصلح لاتخاذها كسابقة للقول بتوفر حالة التكرار، وإذ خالف الحكم المطعون فيه
هذا النظر وأقام قضاءه بالإخلاء استنادا إلى أن مجرد رفع الدعوى السابقة سالفة
البيان تتوفر به حالة التكرار في التأخير أو الامتناع عن سداد الأجرة الموجب
للإخلاء، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
--------------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة 2011 إيجارات سوهاج
الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1996 وإخلاء الشقة المبينة
بالصحيفة والتسليم، على سند من أنه بموجب ذلك العقد يستأجر منه الطاعن تلك الشقة
مقابل أجرة شهرية مقدارها 275 جنيه، إلا أنه امتنع عن سدادها عن الفترة من 1/ 9/
2010 حتى 1/ 12/ 2011 وجملتها مبلغ 4400 جنيه رغم تكليفه بالوفاء قانونا فأقام
الدعوى. ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره وجه الطاعن دعوى فرعية بطلب
انتقاص القيمة الإيجارية لانتقاص الانتفاع بالعين المؤجرة. حكمت المحكمة برفض
الدعوى الأصلية وبرفض الدعوى الفرعية بحالتها. أستأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف
رقم ... لسنة 88 قضائية أسيوط - مأمورية سوهاج - كما استأنفه المطعون ضده أمام ذات
المحكمة الاستئناف رقم ... لسنة 88 قضائية وأضاف سببا جديدا للإخلاء هو تكرار
التأخير في سداد الأجرة. ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط، وبتاريخ 12/ 1/ 2014
قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الأصلية والإخلاء
والتسليم وتأييده فيما عدا ذلك. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت
النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في
غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
----------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون
والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول إن الدعوى رقم ... لسنة 2007 إيجارات سوهاج
الابتدائية لا تعد سابقة، ولا تتوفر بها شروط الإخلاء لتكرار التأخير في سداد
الأجرة لأنها شطبت في الجلسة الأولى المحددة لنظرها لتخلف الطرفين عن الحضور، ولم
تسجل المحكمة قبل قرار الشطب فيها ما يفيد تخلفه عن سداد الأجرة المطالب بها في
مواقيتها وتوقيه الإخلاء بالسداد، إلا أن الحكم اعتد بتلك الدعوى كسابقة على تكرار
تأخره في سداد الأجرة وقضى بالإخلاء للتكرار، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 18 من القانون رقم 136
لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت
المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ... (ب) إذا لم يقم المستأجر
بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصي
عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا
قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده
المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية، ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من
العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد
المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في
مواجهة المستأجر، فإذا ما تكرر امتناع المستأجر أو تأخر في الوفاء بالأجرة
المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب
الأحوال" يدل على أنه يشترط لتوفر حالة التكرار هذه أن يكون التأخير أو
الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة
تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في
مقدارها أو شروط استحقاقها ولكنه توقي صدور الحكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم الطرد
المستعجل بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب، إذ إن كلمة التكرار لغة
تعني: أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة، أي من دعاوى
الإخلاء لعدم سداد الأجرة، ويستوي أن تكون قد رفعت أمام القضاء العادي أو القضاء
المستعجل، ومن ثم يخرج عن هذا المعنى دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء
بالأجرة المستحقة، فلا تتوفر بها واقعة التكرار، وثبوت تكرار امتناع المستأجر أو
تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة لا يستلزم بالضرورة أن يصدر في الدعوى السابقة
حكم نهائي، إذ لم يستلزم المشرع هذا الشرط سواء في القانون رقم 49 السنة 1977 أو
في القانون الحالي رقم 136 لسنة 1981، ومن ثم يكفي لتوفر التكرار أن تتحقق المحكمة
وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة
مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها وأنه قام بسدادها مع المصاريف والأتعاب
لكي يتوقى الحكم بالإخلاء، كما أن شطب الدعوى لا يعدو أن يكون - وعلى ما نصت عليه
المادة 82 من قانون المرافعات - قرارا من القرارات التي تأمر بها المحكمة، ولا
يعتبر من قبيل الأحكام، إلا أنه إذا سجلت المحكمة قبل إصدارها قرارها بشطب الدعوى
ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على المستأجر ولم ينازع فيها وأنه توفي الحكم
بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والأتعاب وقبلها منه المؤجر، فمن العبث
القول بأن يستمر المؤجر في دعواه حتى يحكم فيها، إذ إن مآل دعواه الرفض إعمالا
لحكم القانون سالف البيان، ومن ثم فإن قرار شطب الدعوى - على هذا النحو - يتحقق به
التكرار إذا ما امتنع المستأجر بعد ذلك عن سداد الأجرة أو تأخر في الوفاء بها، ولا
يعتبر كذلك إذا جاء قرار الشطب مجردا وخلت الأوراق أو محاضر الجلسات مما يفيد بأن
المستأجر تأخر في سداد أجرة مستحقة ولم ينازع فيها وتوقي الحكم بالإخلاء أو الطرد
بسدادها مع المصاريف والأتعاب، فعندئذ لا تعتبر تلك الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار
المطلوب. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الدعوى السابقة رقم ... لسنة 2007
إيجارات سوهاج الابتدائية قد أصدرت المحكمة قرارا بشطبها بجلسة 5/ 9/ 2007 لتخلف
طرفيها عن الحضور، وقد خلا محضر تلك الجلسة - وهي الجلسة الوحيدة التي نظرت فيها
الدعوى - مما يفيد أن الطاعن قد تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة غير متنازع
عليها وتوقي الحكم بالإخلاء بالوفاء بها قانونا مع المصاريف والأتعاب، ومن ثم فإن
الأثر المترتب على ذلك أن شطب الدعوى على هذا النحو لا يصلح لاتخاذها كسابقة للقول
بتوفر حالة التكرار، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بالإخلاء
استنادا إلى أن مجرد رفع الدعوى السابقة سالفة البيان تتوفر به حالة التكرار في
التأخير أو الامتناع عن سداد الأجرة الموجب للإخلاء، فإنه يكون قد خالف القانون
وأخطأ في تطبيقه، بما يعيبه ويوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق