جلسة 4 من أبريل سنة 2015
برئاسة السيد القاضي/ سمير فايزي عبد الحميد نائب رئيس المحكمة،
وعضوية السادة القضاة/ عبد الصمد محمد هريدي، محمد مأمون سليمان، صلاح عبد العاطي
أبو رابح وعبد الناصر عبد اللاه فراج نواب رئيس المحكمة.
---------------
(79)
الطعن رقم 2983 لسنة 72 القضائية
(1) دعوى "الدفاع في الدعوى: الدفاع
الجوهري".
إغفال الحكم بحث دفاع جوهري للخصم. قصور مبطل.
(2 - 5) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات
إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة: الزيادة والزيادة الدورية في القيمة
الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى".
(2) الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى التي
أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة، خضوعها للقانون
الذي يحكمها في تحديد أجرتها القانونية. وجوب احتساب كامل الزيادات والتخفيضات
المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن. لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد ولا
بالقيمة المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية. الرجوع إلى أجرة
المثل. شرطه. كون الأجرة القانونية غير معلومة. المادتان 3 ق 6 لسنة 1997، 1/6 من
لائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس الجمهورية 237 لسنة 1997.(3) ثبوت أن العين محل النزاع أنشئت قبل عام
1933. عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير. المنازعة الجدية في عدم مطابقة
أجرتها القانونية لتلك الواردة بعقد الإيجار. أثره. وجوب تحديد أجرتها وفق القانون
الذي يحكمها حسب تاريخ إنشائها.
(4) اعتداد المشرع بالأجرة الاتفاقية عن شهر
أغسطس سنة 1939 أو شهر أبريل سنة 1941 واعتبارها أجرة الأساس. شرطه. الأماكن
المؤجرة قبل صدور ق 121 لسنة 1947. ترك المشرع الخيار فيها للمؤجر. عدم خضوع هذه
الأجرة للتخفيض المنصوص عليه بق 199 لسنة 1952، 7 لسنة 1965 في المباني المنشأة
قبل أول يناير سنة 1944. م 5 مكررا (1) ق 199 لسنة 1952 و م 1 ق 7 لسنة 1965.(5) ثبوت إنشاء عين النزاع قبل عام 1933 وأن
أجرتها الأساسية بكشف مشتملات جرد 1933/ 1934 ثابتة وعدم تقديم طرفي الدعوى ما
يفيد عدم مطابقة هذه الأجرة للأجرة القانونية قبل صدور ق 121 لسنة 1947. لازمه.
الاعتداد بالأجرة الواردة بهذا الكشف كأجرة أساس. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا
النظر واعتداده بالأجرة الواردة بكشف المشتملات عن جرد 1940/ 1941 لحساب الزيادة
المقررة بق 136 لسنة 1981. مخالفة للقانون.
-------------
1 - المقرر– في قضاء محكمة النقض– أن إغفال
الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا
ومؤثرا في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة، إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا في أسباب
الحكم الواقعية بما يقتضي بطلانه.
2 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن مفاد
النص في المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة
29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية،
وفي البند السادس من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه
الصادرة بقرار رئيس الجمهورية 237 لسنة 1997 يدل على أن الأجرة القانونية للأماكن
التي أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التي اختصت
بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون 46 لسنة 1962 تحدد بحسب القانون الذي يحكمها، ثم
تحسب كامل الزيادات والتخفيضات في الأجرة المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن،
ولا يعتد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أيا كان تاريخ تحريره، ولا بالقيمة
المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة
القانونية، وأنه لا يرجع إلى أجرة المثل إلا إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة.
3 - إذ كان الثابت بالأوراق- وبما لا خلاف
عليه بين الطرفين- أن العقار الكائنة به العين محل النزاع– وهي عبارة عن دكان
ومخزن داخلي– أنشئ قبل عام 1933 بحسب الثابت في كشف المشتملات المشار إليه، وأن
أجرتها لم يتم تحديدها بمعرفة لجان تحديد الأجرة، بما يستلزم عند المنازعة الجدية
في عدم مطابقتها لتلك المكتوبة في عقد الإيجار تحديد هذه الأجرة وفق التحديد
الوارد في القانون الذي يحكمها بحسب تاريخ إنشاء المبنى، وهو بالنسبة للعين محل
النزاع القانون 121 لسنة 1947.
4 - إذ كانت المادة الخامسة من القانون
المذكور (121 لسنة 1947) قد جرى نصها على أنه "إذا لم توجد عقود كتابية أو
تعذر الحصول عليها جاز إثبات شروط التعاقد والأجرة المتفق عليها والتكاليف
الإضافية المشار إليها فيما تقدم بجميع طرق الإثبات مهما كانت قيمة النزاع"،
كما جرى نص المادة الرابعة من ذات القانون على أنه "لا يجوز أن تزيد الأجرة
المتفق عليها في عقود إيجار أبرمت منذ أول مايو سنة 1941 على أجرة أبريل سنة 1941
أو أجرة المثل لذلك إلا بمقدار ما يلي .... على أنه فيما يتعلق بمدينة
الإسكندرية يكون المؤجر بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر أغسطس سنة 1939 أو شهر
أبريل سنة 1941 أو بأجرة المثل لأيهما "مما مؤداه أن المشرع قد اعتد بالأجرة
الاتفاقية عن شهر أغسطس سنة 1939 أو شهر أبريل سنة 1941 واعتبرها أجرة الأساس،
وترك الخيار للمؤجر بالنسبة للأماكن المؤجرة قبل صدور القانون 121 لسنة 1947
والعمل بأحكامه، ولا تخضع هذه الأجرة للتخفيض المنصوص عليه بالقانونين 199 لسنة
1952, 7 لسنة 1965 في الدعوى الماثلة باعتبار أنها منشأة قبل أول يناير سنة 1944
عملا بنص المادة 5 مكررا (1) من القانون 199 لسنة 52 والمادة الأولى من القانون 7
لسنة 1965.
5 - إذ كان الواقع المطروح في الأوراق أن عين
النزاع أُنشأت قبل عام 1933، وأن أجرتها الأساسية بحسب الوارد بكشف المشتملات من
واقع جرد عموم 1933/ 1934 مبلغ 370 جنيه سنويا، وأن القيمة الإيجارية المتخذة
أساسا لربط الضريبة بعد خصم 20% مقابل المصروفات هي مبلغ 243.60 جنيه، وما ورد
بهذا الكشف الرسمي هو دليل كامل على قيمة أجرة العقارات المعنية به حتى يقوم
الدليل على عكس الثابت به، وكان طرفا الدعوى لم يقدما أي دليل على أن هذه الأجرة
غير مطابقة للأجرة القانونية قبل صدور القانون 121 لسنة 1947، ومن ثم تكون أجرة
الأساس في شهر أغسطس سنة 1939 هي مبلغ 370 جنيه سنويا بواقع 30.99 جنيها شهريا،
وتكون القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة 243.60 جنيه سنويا على النحو
الوارد بكشف المشتملات المشار إليه، ويضاف إلى أجرة الأساس كامل الزيادة المنصوص
عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981، وهي زيادة ثابتة بواقع 30% من
القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت
الإنشاء عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 لمدة خمس سنوات لتصبح الأجرة
القانونية في شهر مارس سنة 1977 مبلغ 30.99 + 30.45 = 61.44 جنيها شهريا، ولما كانت
عين النزاع منشأة قبل عام 1944 فإن أجرتها القانونية في أبريل عام 1997 تصبح
ثمانية أمثال الأجرة القانونية 61.44 × 8= 491.52 جنيه شهريا، ثم تزاد في أول
أبريل من كل عام بنسبة 10% من آخر أجرة قانونية حتى أول أبريل عام 2001، فتكون
الزيادة السنوية بنسبة 2% عملا بالقانون رقم 14 لسنة 2001، وإذ خالف الحكم المطعون
فيه هذا النظر معتدا بالأجرة الواردة بكشف المشتملات عن جرد 1940/ 1941 واتخذه
أساسا لحساب الزيادة المقررة بنص المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 وبالمخالفة
لصريح ذلك النص، كما أضاف نصف الزيادة المقررة بالنص سالف الذكر إلى الأجرة
القانونية على ما ضمنه أسبابه من أن النصف الآخر لمواجهة أعباء الترميم والصيانة
بالمخالفة لنص المادة الثامنة من القانون 136 لسنة 1981 التي أوجبت أداء هذه
الزيادة كاملة للمؤجر مع الأجرة الأصلية، ولا يغير من ذلك تخصيص نصف الزيادة
لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة واعتبارها بمثابة أمانة تحت يد المالك، مما يعيب
الحكم بمخالفة القانون، وقد حجبه ذلك عن بحث مدى صحة التكليف، ومن ثم تحقيق دفاع
الطاعن بشأن طلب الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة، بما يوجب نقض الحكم المطعون
فيه.
-------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق–
تتحصل في أن الطاعن بصفته أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم .... لسنة 1999
الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلائهم من العين المبينة بالصحيفة، وقال بيانا
لذلك إنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1981 استأجر المطعون ضدهم منه الحانوت محل
النزاع– دكان ومخزن– لقاء إيجار سنوي قدره 440 جنيه، إلا أنهم امتنعوا عن سداد
الأجرة عن الفترة من 1/4/1997 حتى 31/12/1998 رغم تكليفهم بالوفاء فقد أقام
الدعوى. حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء. استأنف الطاعن
بصفته هذا الحكم بالاستئناف رقم ..... لسنة 55ق الإسكندرية. ندبت المحكمة خبيرا في
الدعوى، وبعد أن أودع تقريره، وبتاريخ 13/11/2002 قضت بالتأييد. طعن الطاعن بصفته
في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ
عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت
النيابة رأيها.
-----------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن بصفته على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون
والخطأ في تطبيقه والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك لدى محكمة
الموضوع بدفاع حاصله أن القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين قد أعطى للمؤجرين بمدينة الإسكندرية الخيار بين
المطالبة بأجرة شهر أغسطس سنة 1939 أو شهر أبريل سنة 1941 أو بأجرة المثل لأيهما،
وقدم ضمن مستنداته شهادة مشتملات صادرة من حي وسط الإسكندرية بالضريبة على
العقارات المبنية تفيد أن عين النزاع سبق جردها من واقع جرد عموم 1933/ 1934، وأن
القيمة الإيجارية السنوية المتخذة أساسا لربط الضريبة هي مبلغ 370 جنيه، وطلب حساب
الزيادة المقررة بنص المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 على أساس هذه الأجرة
المتخذة أساسا لربط الضريبة باعتبارها أقدم جرد والأقرب إلى تاريخ إنشاء العقار،
وقدم لمحكمة الاستئناف عقود إيجار ذات عين النزاع لمستأجرين سابقين مؤرخة
13/12/1947, 27/5/1955 بقيمة إيجار 440 جنيه لم تتغير، وهي ذات الأجرة الواردة
بعقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1/10/1981، وقد اعتد خبير الدعوى في حساب الزيادة
المقررة بنص المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 بالأجرة المتخذة أساسا لربط
الضريبة في شهادة المشتملات اللاحقة عن جرد 1941/ 1942 ومقدارها 160 جنيه سنويا
بعد تخفيض أجرة الأماكن كأثر للحرب العالمية الثانية، واعتبرها أجرة الأساس في
حساب الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997، وإذ انتهت محكمة الاستئناف إلى مسايرة
الخبير في تقديره لأجرة الأساس وزيادتها بالقانون 136 لسنة 1981 دون أن تتعرض
لدفاعه إيرادا وردا، واستبعدت نصف الزيادة المقررة بنص المادة 7 من القانون 136 لسنة
81 المخصصة لأعمال الصيانة الدورية للعقار، ورتبت على ذلك القضاء بتأييد الحكم
الابتدائي، فإن حكمها يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر– في قضاء هذه المحكمة– أن
إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع
جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة، إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا
في أسباب الحكم الواقعية بما يقتضي بطلانه، وأن النص في المادة الثالثة من القانون
6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض
الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية قد جرى على أنه "تحدد الأجرة
القانونية للعين المؤجرة لغير غرض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع
ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944
و...... والنص في البند السادس من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون
المشار إليه الصادرة بقرار رئيس الجمهورية 237 لسنة 1997 على أن الأجرة القانونية
الحالية هي آخر أجرة استحقت قبل 27/3/1997 محسوبة وفقا لما يلي: (1) التحديد
الوارد في قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذي يحكمه وذلك بالنسبة
للأماكن التي أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5/11/1962 ولم تخضع لتقدير اللجان
التي اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 المشار إليه. (2)
...... (3) في جميع الأحوال تحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في
قوانين إيجار الأماكن بما في ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 من
القانون 136 لسنة 1981، ولا عبرة في كل ما تقدم بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار
أيا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على
العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما مقدارا عن الأجرة القانونية، وإنما يعتد
بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة عند حساب الأجرة المنصوص عليها في
المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981، ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية
غير معلومة "مفاده أن الأجرة القانونية للأماكن التي أنشئت وتم تأجيرها أو
شغلها حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التي اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل
بالقانون 46 لسنة 1962 تحدد بحسب القانون الذي يحكمها، ثم تحسب كامل الزيادات
والتخفيضات في الأجرة المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن، ولا يعتد بالأجرة
المكتوبة في عقد الإيجار أيا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة المتخذة أساسا لحساب
الضريبة على العقارات المبينة إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية، وأنه لا
يرجع إلى أجرة المثل إلا إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة. لما كان ذلك، وكان
الثابت بالأوراق- وبما لا خلاف عليه بين الطرفين- أن العقار الكائن به العين محل
النزاع– وهي عبارة عن دكان ومخزن داخلي– أنشئ قبل عام 1933 بحسب الثابت في كشف
المشتملات المشار إليه، وأن أجرتها لم يتم تحديدها بمعرفة لجان تحديد الأجرة، بما
يستلزم عند المنازعة الجدية في عدم مطابقتها لتلك المكتوبة في عقد الإيجار تحديد
هذه الأجرة وفق التحديد الوارد في القانون الذي يحكمها بحسب تاريخ إنشاء المبنى،
وهو بالنسبة للعين محل النزاع القانون 121 لسنة 1947، وإذ كانت المادة الخامسة من
القانون المذكور قد جرى نصها على أنه إذا لم توجد عقود كتابية أو تعذر الحصول
عليها جاز إثبات شروط التعاقد والأجرة المتفق عليها والتكاليف الإضافية المشار
إليها- فيما تقدم- بجميع طرق الإثبات مهما كانت قيمة النزاع، كما جرى نص المادة
الرابعة من ذات القانون على أنه لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود
إيجار أبرمت منذ أول مايو سنة 1941 على أجرة أبريل سنة 1941 أو أجرة المثل لذلك
إلا بمقدار ما يلي ...... على أنه فيما يتعلق بمدينة الإسكندرية يكون المؤجر
بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر أغسطس سنة 1939 أو شهر أبريل سنة 1941 أو بأجرة
المثل لأيهما، مما مؤداه أن المشرع قد اعتد بالأجرة الاتفاقية عن شهر أغسطس سنة
1939 أو شهر أبريل سنة 1941، واعتبرها أجرة الأساس، وترك الخيار للمؤجر بالنسبة
للأماكن المؤجرة قبل صدور القانون 121 لسنة 1947 والعمل بأحكامه، ولا تخضع هذه
الأجرة للتخفيض المنصوص عليه بالقانونين 199 لسنة 1952, 7 لسنة 1965 في الدعوى
الماثلة باعتبار أنها منشأة قبل أول يناير سنة 1944 عملا بنص المادة 5 مكررا (1)
من القانون 199 لسنة 52 والمادة الأولى من القانون 7 لسنة 1965. لما كان ذلك، وكان
الواقع المطروح في الأوراق أن عين النزاع أُنشأت قبل عام 1933، وأن أجرتها
الأساسية بحسب الوارد بكشف المشتملات من واقع جرد عموم 1933/ 1934 مبلغ 370 جنيه
سنويا، وأن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة بعد خصم 20% مقابل
المصروفات هي مبلغ 243.60 جنيه، وما ورد بهذا الكشف الرسمي هو دليل كامل على قيمة
أجرة العقارات المعنية به حتى يقوم الدليل على عكس الثابت به، وكان طرفا الدعوى لم
يقدما أي دليل على أن هذه الأجرة غير مطابقة للأجرة القانونية قبل صدور القانون
121 لسنة 1947، ومن ثم تكون أجرة الأساس في شهر أغسطس سنة 1939 هي مبلغ 370 جنيه
سنويا بواقع 30.99 جنيها شهريا، وتكون القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب
الضريبة 243.60 جنيه سنويا على النحو الوارد بكشف المشتملات المشار إليه، ويضاف
إلى أجرة الأساس كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة
1981، وهي زيادة ثابتة بواقع 30% من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة
على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة
1944 لمدة خمس سنوات لتصبح الأجرة القانونية في شهر مارس سنة 1977 مبلغ 30.99 +
30.45 = 61.44 جنيها شهريا، ولما كانت عين النزاع منشأة قبل عام 1944 فإن أجرتها
القانونية في أبريل عام 1997 تصبح ثمانية أمثال الأجرة القانونية 61.44 × 8=
491.52 جنيه شهريا، ثم تزاد في أول أبريل من كل عام بنسبة 10% من آخر أجرة قانونية
حتى أول أبريل عام 2001، فتكون الزيادة السنوية بنسبة 2% عملا بالقانون رقم 14
لسنة 2001، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر معتدا بالأجرة الواردة بكشف
المشتملات عن جرد 1940/ 1941 واتخذه أساسا لحساب الزيادة المقررة بنص المادة 7 من
القانون 136 لسنة 1981 وبالمخالفة لصريح ذلك النص، كما أضاف نصف الزيادة المقررة
بالنص سالف الذكر إلى الأجرة القانونية على ما ضمنه أسبابه من أن النصف الآخر
لمواجهة أعباء الترميم والصيانة بالمخالفة لنص المادة الثامنة من القانون 136 لسنة
1981 التي أوجبت أداء هذه الزيادة كاملة للمؤجر مع الأجرة الأصلية، ولا يغير من
ذلك تخصيص نصف الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة واعتبارها بمثابة أمانة
تحت يد المالك، مما يعيب الحكم بمخالفة القانون، وقد حجبه ذلك عن بحث مدى صحة
التكليف، ومن ثم تحقيق دفاع الطاعن بشأن طلب الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة،
بما يوجب نقض الحكم المطعون فيه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق