بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 11-03-2026 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 53 لسنة 2026 طعن تجاري
طاعن:
ز. ك. ش. ا. ا. ذ. م. م.
مطعون ضده:
خ. ا. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/2910 استئناف تجاري بتاريخ 11-12-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الالكتروني للطعن وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ محمود عبد الحميد طنطاوي، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن الشركة المطعون ضدها (خدمات امريل ش.ذ.م.م.) أقامت على الشركة الطاعنة (زين كابيتال - شركة الشخص الواحد ذ.م.م.) الدعوى رقم (415) لسنة 2025 تجاري كلي أمام محكمة دبي الابتدائية بتاريخ 24/04/2025م بطلب الحكم بإثبات فسخ أو انفساخ العقد المبرم بين طرفي التداعي بتاريخ 23/9/2022م، وبإلزام المدعي عليها بأن تؤدي للمدعية مبلغ (2،200،593.86) درهمًا، مع الفائدة القانونية بمقدار (5%) من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام، وكذا تعويض المدعية عن كافة الأضرار المادية والمعنوية التي لحقت بها، وما شُغلت به ذمتها، بسبب إخلال المدعى عليها بالعقد. على سند من إن المدعى عليها أبرمت مع المدعية عقد خدمات بتاريخ 23/9/ 2022م ، تم الاتفاق بموجبه على أن تقدم الأخيرة خدماتها بشأن إدارة عقارات المدعى عليها وصيانة مرافق هذه العقارات، وجرى تعديل هذا العقد بموافقة وتوقيع طرفي التداعي، وقد قامت المدعية بتقديم خدماتها الثابتة في رخصتها التجارية للمدعى عليها على أفضل وجه طوال مدة نفاذ العقد التي تجاوزت عامين، وكانت المدعية تقوم بإرسال فواتيرها بقيم الاعمال التي تنجزها إلى المدعى عليها، ثم تقوم الأخيرة بالوفاء بها، إلى أن توقفت عن سداد مستحقات المدعية عن الخدمات التي قدمتها بمبلغ (2،200،593.86) درهمًا، وهو ما تثبته الدفاتر التجارية الإلكترونية للمدعية، ومع أن المدعى عليها لم تعترض على فواتير المدعية التي أرسلت لها، إلا أنها أمتنعت عن سدادها دون مبرر، وذلك منذ الثلث الأخير من عام 2024م، رغم استلامها بيان بالأعمال التي قامت بها المدعية تنفيذاً للعقد والفواتير المقابلة لتلك الأعمال، ومطالبات المدعية المتعددة لها بالسداد، ومنها الإخطار العدلي المؤرخ في 10/10/2024م، و08/11/2024م، دون جدوى، مما حدا بالمدعية إلى إنذار المدعى عليها بالوفاء بما في ذمتها للمدعية ، مع إخطارها بإنهاء أتفاق التداعي وذلك اعتباراً من تاريخ 18/12/2024م، ومن ثم فالمدعية تقيم الدعوى. والقاضي المشرف على مكتب إدارة الدعوى ندب لجنة من خبيرين محاسبيين، أودعت تقريرها، ثم أحيلت الدعوى إلى الدائرة المختصة. ومحكمة أول درجة قضت بتاريخ 15/09/2025م بفسخ عقد الخدمات سند الدعوى المبرم بين المدعية والمدعى عليها المؤرخ 23 سبتمبر 2022، وإلزام المدعى عليها بأن تؤدى للمدعية مبلغًا قدره (1،412،644.05) مليون وأربعمائة واثنا عشر ألفًا وستمائة وأربعة وأربعون درهمًا وخمسة فلوس، والفائدة القانونية بواقع 5% سنويًا من تاريخ الاستحقاق الحاصل في 13/11/2024 وحتى تمام السداد، وإلزامها بأداء مبلغ (100،000) مائة ألف درهم على سبيل التعويض، ورفض ما عدا ذلك من طلبات. استأنفت المدعية هذا الحكم بالاستئناف رقم (2902) لسنة 2025 استئناف تجاري، كما استأنفته المدعى عليها بالاستئناف رقم (2910) لسنة 2025 استئناف تجاري. ومحكمة الاستئناف بعد أن ضمت الاستئنافين قضت بتاريخ 11/12/2025م، في غرفة مشورة، بقبول الاستئنافين شكلاً، ورفضهما موضوعاً وتأييد الحكم المستأنف. طعنت المدعى عليها في هذا الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بطلب نقضه، وذلك بصحيفة مقدمة الكترونيًا بتاريخ 09/01/2026م، وأودعت المطعون ضدها مذكرة بالرد طلبت في ختامها رفض الطعن. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره.
وحيث إنه من المقرر، في قضاء هذه المحكمة، إن مسألة الاختصاص الولائي أو النوعي هي من المسائل المتعلقة بالنظام العام، وتعتبر قائمة في الخصومة ومطروحة دائمًا على المحكمة التي يتعين عليها أن تتصدى لها من تلقاء نفسها ولو لم يثرها أي من الخصوم، وإن تطبيق القانون على وجهه الصحيح هو من صميم عمل محكمة الموضوع والتي يتعين عليها أن تحدد من تلقاء نفسها أساس الدعوى والحكم القانوني السليم المنطبق عليها دون أن يعتبر ذلك تغييراً لسببها أو موضوعها، وإن عليها أن تعطي الدعوى وصفها الحق وتكييفها القانوني الصحيح بما تتبينه من وقائعها الثابتة أمامها، وهي خاضعة في تكييفها للدعوى لمراقبة محكمة التمييـز. وإن العبرة في تكييف الدعوى هي بحقيقة ما عناه الخصوم منها والسبب القانوني الذي ارتكزت عليه دون أن تتقيد المحكمة بالألفاظ التي صيغت بها، وإن عليها أن تتصدى من تلقاء نفسها لتكييف العقود المعروضة عليها غير متقيدة بالتسمية التي يطلقها عليها الخصوم مستهدية في ذلك بعبارات العقد الواضحة ونية الطرفين فيه. ومن المقرر أيضًا، في قضاء هذه المحكمة، إنه ولئن كان الأصل أن المحاكم هي صاحبة الولاية العامة بنظر كافة المنازعات أيًا كان نوعها، إلا أنه يجوز لسمو الحاكم أن يُخرج بعضها من ولايتها ويُسندها إلى جهة أُخرى استنادًا إلى ما لولي الأمر من تخصيص القضاء بالزمان والمكان والحادثة. لما كان ذلك، وكان النص في المادة (2) من القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، والمعمول به اعتبارًا من 9/11/2019م، على أن "تكون للكلمات والعبارات التالية، حيثما وردت في هذا القانون، المعاني المبينة إزاء كل منها، ما لم يدل سياق النص على غير ذلك: ... الدائرة: دائرة الأراضي والأملاك. المؤسسة: مؤسسة التنظيم العقاري. المركز: مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارة... المطور الرئيس: كل من يرخص له بممارسة أعمال تطوير العقارات في الإمارة والتصرف في وحداتها للغير، ومصنف كمطور رئيس وفقًا للتشريعات السارية في الإمارة. المطور الفرعي: كل من يرخص له بممارسة أعمال تطوير العقارات في الإمارة، والتصرف في وحداتها للغير، الذي يمنحه المطور الرئيس الحق في تطوير جزء من المشروع الرئيس، وفق أحكام نظام المجمع الأساس، ومصنف كمطور فرعي وفقا للتشريعات السارية في الإمارة. المطور: ويشمل المطور الرئيس والمطور الفرعي... العقار المشترك: ويشمل المبنى وأجزائه وملحقاته المخصصة للاستخدام المشترك، بما في ذلك الأرض المقام عليها، وكذلك الأرض التي يتم تقسيمها إلى وحدات أو أراض مخصصة للتمليك المستقل... المرافق المشتركة: المناطق والمساحات المحددة في مخطط المشروع، المملوكة للمطور ملكية مقيدة، المخصصة للاستخدام المشترك وخدمة المشروع الرئيس، وتشمل، الحدائق، المساحات الخضراء... وغيرها. الأجزاء المشتركة: الأجزاء المخصصة في العقار المشترك للاستخدام المشترك لمالكي وشاغلي الوحدات المبينة في مخطط الموقع. الأجزاء المشتركة الخاصة: الأجزاء، أو التوصيلات، أو التجهيزات، أو المعدات، أو المرافق المخصصة في العقار المشترك للاستخدام الحصري لعدد معين من الملاك في العقار المشترك دون غيرهم من الملاك الآخرين... نظام إدارة المبنى: الوثيقة التي يتم إعدادها وفقًا للوائح الصادرة عن الدائرة وقيدها في سجل العقارات المشتركة، التي تبين إجراءات صيانة الأجزاء المشتركة، ونسبة مشاركة الملاك في التكاليف المتعلقة بها، بما في ذلك المعدات والخدمات الموجودة في أي جزء من مبنى آخر. لجنة الملاك: اللجنة التي يتم تأسيسها من بين الملاك وفقا لأحكام هذا القانون... بدل الخدمات: البدل المالي السنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح العقار المشترك. بدل الاستعمال: البدل المالي السنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك أو المطور الفرعي لقاء إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح المرافق المشتركة... شركة الإدارة: المؤسسة الفردية أو الشركة المعتمدة من المؤسسة، المتخصصة بإدارة المرافق المشتركة أو العقارات المشتركة أو الأجزاء المشتركة بحسب الأحوال... خدمات المرافق: وتشمل، المياه أو توريدها، الغاز أو توريده، الكهرباء، تكييف الهواء، الهاتف، كوابل الكمبيوتر والتلفاز والاتصالات، الصرف الصحي، تصريف مياه الأمطار، إزالة أو التخلص من النفايات أو المخلفات، تسليم البريد أو الطرود أو البضائع، أعمال البستنة والزراعة، وأي نظام أو خدمة أُخرى مخصصة لتحسين المرافق المشتركة أو الأجزاء المشتركة". وفي المادة (19) منه على أن "يتولى المطور الرئيس إدارة وصيانة المرافق المشتركة في المشروع الرئيس، على أن يعهد بذلك إلى شركة الإدارة بموجب اتفاقية خطية يتم اعتمادها مسبقًا من قِبل المؤسسة". وفي المادة (42) من ذات القانون على أنه "بالإضافة إلى الاختصاصات المنوطة به بمُوجب التشريعات السارية، يختص المركز دون غيره بالنظر والفصل في كافة النزاعات والخلافات المتعلقة بالحقوق والالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وفقا للقواعد والإجراءات المعمول بها لدى المركز في هذا الشأن". مفاده، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة، إنه بصدور القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي أصبح مركز فض المنازعات الإيجارية هو المختص دون غيره بالفصل في كافة المنازعات المتعلقة بالحقوق والبدلات الواردة بهذا القانون ومن بينها الرسوم والأتعاب المستحقة عن إدارة الأجزاء المشتركة. إذ كان ما تقدم، وكان الثابت بالأوراق إن العلاقة بين طرفي الدعوى هي علاقة تعاقدية تحكمها اتفاقية توفير خدمات إدارة المرافق المبرمة بينهما بتاريخ 23/9/2022م، والمعدلة بتاريخ 29/4/2024م، والتي بموجبهما اتفق الطرفان على أن تقوم الشركة الطاعنة بتعيين الشركة المطعون ضدها لإدارة المرافق المتكاملة في المباني، وكان التكييف القانوني الصحيح للواقع المطروح في الدعوى، وفقًا لحقيقة الطلبات فيها والسبب القانوني الذي ترتكز عليه، إنه يتعلق بالحقوق الواردة بالقانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، والتي يختص بنظرها مركز فض المنازعات الإيجارية دون غيره. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأيد الحكم المستأنف في قضائه الفاصل في موضوع النزاع، باعتباره مختصًا بنظره، فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، فإنه يتعين القضاء في موضوع الاستئنافين رقمي (2902) و(2910) لسنة 2025 استئناف تجاري، بإلغاء الحكم المستأنف، وبعدم اختصاص المحكمة ولائيًا بنظر الدعوى.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وبإلزام المطعون ضدها المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة.
وفي موضوع الاستئنافين رقمي (2902) و(2910) لسنة 2025 استئناف تجاري، بإلغاء الحكم المستأنف، وبعدم اختصاص المحكمة ولائيًا بنظر الدعوى، وبإلزام المدعية (خدمات امريل ش.ذ.م.م.) المصروفات عن الدرجتين ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق