جلسة 27 من مارس سنة 2019
برئاسة السيد القاضي / حسني عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة / ربيع محمد عمر، محمد شفيع الجرف، مصطفى محـمد عبد العليم ومحمد منشاوي بيومي نواب رئيس المحكمة.
------------------
(62)
الطعنان رقما 3592 ، 4272 لسنة 87 القضائية
(2،1) إيجار " تشريعات إيجار الأماكن : تحديد الأجـرة : التعـديلات الجوهرية في العين وأثرها في تحـديد الأجـرة " .
(1) التعديلات التي من شأنها اعتبار العين المؤجرة في حكم المنشأة حديثاً . شرطها . أن يكون المؤجر هو الذي أجراها لا المستأجر . خضوع تحديد أجرتها للقانون الذي تمت في ظله .
(2) التعديلات التي تجرى في العين المؤجرة . استخلاص ما إذا كانت جوهرية أو بسيطة . واقع تستقل به محكمة الموضوع .
(3) إثبات " قواعد عامة : عبء الإثبات : في مسائل الإيجار " .
أجرة الأساس . عبء إثباتها . وقوعه على عاتق من يدعي اختلاف الأجرة القانونية عن الاتفاقية . عجزه عن إثباتها . لازمه . الأخذ بالأجرة الاتفاقية .
(4) إيجار " تشريعات إيجار الأماكـن : تحديد الأجرة : التعديلات الجوهرية في العين وأثرها في تحديد الأجـرة " .
استخلاص الحكم المطعون فيه – سائغاً – عدم جوهرية التعديلات التي تمت بالصيدلية محل النزاع كي يتم اعتبارها منشأة في تاريخها وأن تاريخ إنشائها والمخزن هو تاريخ إنشاء العين الكائنين بها وعدم ادعاء اختلاف الأجرة القانونية عن الاتفاقية . النعي عليه بالتناقض بشأن أجرة الأساس واعتداده بالتعديلات التي تمت بالعين وجعلها في حكم المنشأة حديثاً . لا أساس له .
(5) إيجار " تشريعـات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء : الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة : المنازعة في الأجرة " .
الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة . شرطه . ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان . المنازعة جدياً في مقدارها أو استحقاقها لخلاف في تفسير نص قانوني . وجوب الفصل في هذه المنازعة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء .
(6) إيجار " تشريعـات إيجار الأماكـن : الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن : أحوال الزيادة في الأجرة : الزيادة والزيادة الدورية في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير غرض السُكنى " .
الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى . وجوب احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين . م 7 ق 136 لسنة 1981 .
(7) إيجار " تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء : الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة : التكليف بالوفاء " .
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في الوفاء بها . وقوعه باطلاً . أثره . عدم قبولها .
(8) إيجار " تشريعـات إيجـار الأماكـن : الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن : أحوال الزيادة في الأجرة : الزيادة والزيادة الدورية في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير غرض السُكنى " .
احتساب الحكم المطعون فيه الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 في أجرة الصيدلية والمخزن محل النزاع على أساس القيمة الإيجارية السنوية وليس الشهرية . مخالفة للقانون وخطأ . علة ذلك . ( مثال لقضاء النقض في الموضوع ) .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1- المقرر – في قضاء مـحـكمة النقض – أنه يشترط حتى تكون التعديلات التي تجرى بالعين المؤجرة جوهرية تخضع في تحديد أجرتها للقانون الذى تمت في ظله من شأنها أن تغير من طبيعة المبنى وتجعله في حكم المُنشأ حديثاً أن يكون المؤجر هو الذى أجراها لا المستأجر.
2- المقرر – في قـضـاء مـحـكمة النقض – أن استخلاص ما إذا كانت التعديلات جوهرية أو بسيطة لا تحدث هذا الأثر من أمور الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع دون رقابة عليها من محكمة النقض.
3- المقرر – في قضاء مـحكمة النقض – أن عبء إثبات أجرة الأساس يقع على عاتق مَنْ يدعى أن الأجرة المتفق عليها تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصاً فإن فشل تعين الأخذ بالأجرة الاتفاقية.
4- إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها من أن تعديل مساحة الصيدلية بإدخال دورة المياه الكائنة بالمخزن ضمن مساحتها وفتح باب خلالها لاحق على عقد الإيجار سند الدعوى لم يغير من طبيعة المبنى الكائنة به إذ كانت الصيدلية قائمة ومستأجرة قبل هذا التغيير بما لا يُعَدُّ ذلك تعديلاً جوهرياً يترتب عليه اعتبار الصيدلية منشأة فى تاريخه فضلاً عن أن الثابت حسبما حصله الحكم المطعون فيه أنه لا خلاف على نحو ما انتهت إليه تقارير الخبراء بأن المخزن منشأ قبل عام 1944، وكانت الصيدلية والمخزن جزئين من الشقة الكائنة بالدور الأرضي للعقار محل النزاع بما مؤداه اعتبار تاريخ إنشاء الصيدلية والمخزن هو تاريخ إنشاء الشقة ذاتها أي في خلال المدة من 1928 حتى 1935 ( قبل أول يناير 1944 )، وكان ما أورده الحكم سائغاً وله معينه بالأوراق ويتضمن الرد الكافي على كل ما أثاره الطاعن من أوجه دفاع، فإن النعي عليه في هذا الشأن لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً مما تستقل محكمة الموضوع بتقديره ولا يقبل التحدي به أمام محكمة النقض، وإذ لم ينازع طرفي العقد في أن الأجرة المتفق عليها في عقدي الإيجار تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصاً، فإن ما خلُص إليه الحكم المطعون فيه من اعتبار الأجرة الواردة بالعقدين سند الدعوى هي الأجرة القانونية (أجرة الأساس) لا يكون قد خالف القانون، ويكون النعي عليه بالتناقض لإخضاعه أجرة الأساس للقانون رقم 49 لسنة 1977 والاعتداد بالتعديلات التي تمت بالعين وتجعلها في حكم المنشأة حديثاً يكون غير صحيح، ويضحى الطعن على الحكم المطعون فيه في هذا الخصوص على غير أساس.
5- المقرر – فى قـضـاء مـحـكمة النقض – أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن، فإن كانت الأجرة متنازعاً على مقدارها بين المؤجر والمستأجر لخلاف بينهما في تفسير نص من نصوص تلك القوانين، فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية للفصل في هذا الطلب وأن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد مدى صحة الادعاء بالتأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاءً على هذا التأخير.
6- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يدل على أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المشار إليها في هذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين.
7- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة فإذا ما وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى.
8- إذ كان الحكم المطعون فيه لدى احتساب الزيادة في الأجرة المقررة بالمادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 على أساس القيمة الإيجارية السنوية على الدور الأرضي الكائن به الصيدلية والمخزن ومقدارها 42 جنيهاً فى حين أنه يجب احتساب ذلك على أساس القيمة الإيجارية الشهرية ومقدارها ثلاثة جنيهات ونصف، وبالتالي تكون القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة كالتالي: بالنسبة للصيدليـة (وهي تـمـثل 60% من مساحـة الدور الأرضي) مبلغاً مقداره 3.5 × 60 % = 2.1 جنيهاً، وبالتالي فإن الأجرة القانونية طبقاً لأحكام القانون 136 لسنة 1981 في يناير سنة 1982 تكون مبلغ مقداره 2.1 × 30% = 0.63 جنيهاً ثم تزاد زيادة دورية ثابتة لمدة خمس سنوات ليصبح مقدارها 0.63 × 5 سنوات = 3.15 جنيهات يضاف إليها مبلغ 20 جنيهاً ( الأجرة الاتفاقية ) فتصبح مقدارها في يناير سنة 1986 مبلغ 20 + 3.15 = 23.15 جنيهاً ثم تزاد بمقدار ثمانية أمثال طبقاً لأحكام القانون 6 لسنة 1997 لتكون مبلغ 23.15 × 8 أمثال = 185.2 جنيهاً في 1/4/1997، ومن ثم تكون الأجرة المستحقة عن الصيدلية عن الفترة من 1/4/1997 حتى 31/12/1997 (الواردة بالتكليف بالوفاء) مبلغ مقداره 185.2 × 9 أشهر = 1666.8 جنيهاً، ولما كان المخزن محل العقد المؤرخ 1/5/1978 يمثل نسبة 30% من مساحة الدور الأرضي في العقار، وبالتالي تكون القيمة الإيجارية مبلغاً مقداره 3.5 × 30% = 1.05 جنيهاً وتكون الزيادة طبقاً للقانون 136 لسنة 1981 فى يناير سنة 1982 مبلغ 1.05 × 30% = 0.315 × 5 سنوات = 1.575 جنيهاً يضاف إليها مبلغ 9 جنيهات (الأجرة الاتفاقية) فيصبح مقدارها في يناير سنة 1986 مبلغ 9+1.575= 10.575 جنيهات ثم تزاد بمقدار ثمانية أمثال طبقاً لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 فتكون الأجرة الشهرية في 1/4/1997 = 10.575 × 8 أمثال = 84.6 جنيهاً، وبالتالي تكون الأجرة المستحقة على المخزن عن الفترة من 1/4/1997 حتى 31/12/1997 (الواردة في التكليف بالوفاء) مبلغ مقداره 84.6 × 9 أشهر = 761.4 جنيهاً، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واحتسب الزيادة المنصوص عليها في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أساس القيمة الإيجارية السنوية وليس القيمة الإيجارية الشهرية ، فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه.
وحيث إن الطعن للمرة الثانية، وعن موضوع الاستئناف، وكانت الأجرة المستحقة على الطاعن بالنسبة للصيدلية مضافاً إليها الزيادة الواردة بالقانونين 6 لسنة 1997 ، 14 لسنة 2001 وهى نسبة 10% من آخر أجرة حتى أبريل سنة 2001 ثم تزاد الأجرة بنسبة 2% وتكون جملتها حتى إقفال باب المرافعة كالآتي:-
المدة من 1/1/1998 حتى 31/3/1998 – 185.2 × 3 أشهر = 555.60 جنيهاً
المدة من 1/4/1998 حتى 31/3/1999 – 203.72 × 12 شهر = 2444.64 جنيهاً
المدة من 1/4/1999 حتى 31/3/2000 – 224.00 × 12 شهر = 2688.00 جنيهاً
المدة من 1/4/2000 حتى 31/3/2001 – 246.5 × 12 شهر = 2952.00 جنيهاً
المدة من 1/4/2001 حتى 31/3/2002 – 251.43 × 12 شهر = 3017.16 جنيهاً
المدة من 1/4/2002 حتى 31/3/2003 – 256.45 × 12 شهر = 3077.4 جنيهاً
المدة من 1/4/2003 حتى 31/4/2004 – 261.58 × 12 شهر = 3138.96 جنيهاً
المدة من 1/4/2004 حتى 31/4/2005 – 266.82 × 12 شهر = 3201.84 جنيهاً
المدة من 1/4/2005 حتى 31/3/2006 – 272.15 × 12 شهر = 3265.8 جنيهاً
المدة من 1/4/2006 حتى 31/3/2007 – 277.60 × 12 شهر = 3331.2 جنيهاً
المدة من 1/4/2007 حتى 31/3/2008 – 283.15 × 12 شهر = 3397.8 جنيهاً
المدة من 1/4/2008 حتى 31/3/2009 – 288.81 × 12 شهر = 3465.72 جنيهاً
المدة من 1/4/2009 حتى 31/3/2010 – 294.59 × 12 شهر = 3535.08 جنيهاً
المدة من 1/4/2010 حتى 31/3/2011 – 300.48 × 12 شهر = 3605.76 جنيها
المدة من 1/4/2011 حتى 31/3/2012 – 306.49 × 12 شهر = 3677.88 جنيهاً
المدة من 1/4/2012 حتى 31/3/2013 – 312.64 × 12 شهر = 3751.68 جنيهاً
المدة من 1/4/2013 حتى 31/3/2014 – 318.87 × 12 شهر = 3826.44 جنيهاً
المدة من 1/4/2014 حتى 31/3/2015 – 325.25 × 12 شهر = 3903.00 جنيها
المدة من 1/4/2015 حتى 31/3/2016 – 331.75 × 12 شهر = 3981.00 جنيهاً
المدة من 1/4/2016 حتى نهاية ديسمبر 2016 – 338.39 × 9 أشهر = 3045.51 جنيهاً.
ومن ثم تصبح الأجرة المستحقة على الطاعن عن الصيدلية بما فيها المدة المستحقة فى التكليف بالوفاء مبلغاً مقداره 65526.27 جنيهاً حتى 31/12/2016، وكان إجمالى ما قام الطاعن بعرضه من قيمة إيجارية عن الصيدلية حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فى الدعوى حسبما حصله الحكم المطعون فيه مبلغاً مقداره 14185.36 جنيهاً، ومن ثم يكون قد ثبت تأخره فى سداد مبلغ 65526.27 - 14185.36 = 51340.91 جنيهاً. لما كان ذلك، وكان الحكم المستأنف قد قضى بعدم قبول الدعوى رقم ... لسنة 1998، فإنه يتعين إلغاؤه والقضاء بفسخ عقد الإيجار وإخلاء الصيدلية (عين التداعي).
وحيث إن المستأنف قد ضَمَّنَ التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى رقم ... لسنة 1998 والمعلن للمستأنف ضده في 30/12/1997 مطالبة الأخير بسداد مبلغ 1026 جنيهاً حتى 31/12/1997 في حين أن الأجرة المستحقة عن الفترة الواردة بالتكليف بالوفاء مبلغ مقداره 761.4 جنيهاً، فإن هذا التكليف يكون قد وقع باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه أجرة تجاوز المستحق فعلاً في ذمة الطاعن ويتعين القضاء بعدم قبولها لبطلان التكليف بالوفاء، وكان الحكم المستأنف قد قضى برفض هذه الدعوى، فإنه يتعين تأييده لما ساقته هذه المحكمة من أسباب وتحديد أجرة المخزن في تاريخ 1/4/1997 بمبلغ مقداره 84.60 جنيهاً مع مراعاة الزيادات المقررة بالنسبة للمخزن.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمــة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضده فى الطعنين أقام على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة 1998 أمام محكمة المنصورة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ العقد المؤرخ 15/2/1978 وإخلاء الصيدلية المبينة بالصحيفة والتسليم، وقال بياناً لدعواه إنه بموجب هذا العقد استأجر منه الطاعن العين محل النزاع بأجرة شهرية مقدارها مبلغ عشرون جنيهاً وإذ لم يفِ بالأجرة المستحقة شاملة الزيادة المقررة بالقانونين رقمى 136 لسنة1981، 6 لسنة 1997 عن المدة من 1/4/1997 حتى 31/12/1997 ومقدارها 1440 جنيهاً رغم تكليفه بالوفاء فقد أقام الدعوى، كما أقام المطعون ضده على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة 1998 أمام ذات المحكمة بطلب فسخ العقد المؤرخ 1/5/1978 وإخلاء المخزن المبين بالصحيفة والتسليم على سند من أنه بموجب هذا العقد استأجر منه الطاعن العين محل النزاع لقاء أجرة شهرية مقدارها مبلغ تسعة جنيهات وإذ لم يفِ بالأجرة المستحقة شاملة الزيادة المقررة بالقانونين رقمى 136 لسنة 1981 ، 6 لسنة 1997 عن المدة من 1/4/1997 حتى 31/12/1997 ومقدارها مبلغ 1026 جنيهاً رغم تكليفه بالوفاء بها بتاريخ 30/12/1997، فقد أقام الدعوى. ضمت المحكمة الدعويين للارتباط، وندبت خبيراً، وبعد أن أودع تقريره وجه المطعون ضده طلباً عارضاً بتحديد الأجرة القانونية لكلٍ من الصيدلية والمخزن محل النزاع، أعادت المحكمة الدعوى للخبير وبعد أن قدم تقريره حكمت بعدم قبول الدعوى رقم ... لسنة 1998 وفى الدعوى رقم ... لسنة 1998 برفضها. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 58 ق المنصورة، وبتاريخ 26/12/2006 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبطلبات المطعون ضده. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم ... لسنة 77 ق، وبتاريخ 26/3/2008 نقضت المحكمة الحكم وأحالت القضية إلى محكمة استئناف المنصورة، وعقب تعجيل نظر الاستئناف أمام المحكمة الأخيرة أعادت المحكمة المأمورية للخبير وبعد أن قدم تقريره قضت بتاريخ 28/12/2016 بتحديد إيجار الصيدلية والمخزن محل التداعى والزيادة القانونية المستحقة على أن تصير القيمة الإيجارية الشهرية للصيدلية فى 1/4/2016 مبلغ 844.879 جنيه ويصير إيجار المخزن فى ذات التاريخ شهرياً مبلغ 415.096 جنيه على أن تزيد القيمة الإيجارية الشهرية لكل منهما سنوياً اعتباراً من كل عام بنسبة 2% من آخر قيمة إيجارية شاملة ما لحقها من زيادة فى شهر أبريل السابق عليه وبإخلاء الطاعن من الصيدلية والمخزن وتسليمهما للمطعون ضده. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض بالطعنين رقمي 3592 ، 4272 لسنة 87 ق، وقدمت النيابة مذكرة فى كل طعن أبدت فيهما الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعنين على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظرهما، وفيها قررت المحكمة ضم الطعنين للارتباط والتزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه فى الطعنين التناقض والخطأ فى تطبيق القانون، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم حينما تصدى لتحديد أجرة الأساس للعين محل النزاع اعتد بتاريخى عقدى الإيجار وأخضعهما للقانون رقم 49 لسنة 1977 استناداً إلى ما انتهت إليه تقارير الخبراء من حدوث تعديلات جوهرية بالعين تجعلها فى حكم المنشأة حديثاً إلا أنه ولدى احتسابه الزيادة المقررة بالمادة 7 من القانون 136 لسنة 1981، والمادة 3 من القانون 6 لسنة 1997 اعتبرها منشأة قبل عام 1944 تأسيساً على أن التعديلات التى تمت بالعين لم تكن جوهرية، فى حين أن إضافة جزء من المخزن انتقصت به مساحته وزيدت مساحة الصيدلية بعد أن أضيفت إليها دورة مياه تجعلها فى حكم المنشأة حديثاً بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى غير سديد ، ذلك أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أنه يشترط حتى تكون التعديلات التى تجرى بالعين المؤجرة جوهرية تخضع فى تحديد أجرتها للقانون الذى تمت فى ظله من شأنها أن تغير من طبيعة المبنى وتجعله فى حكم المُنشأ حديثاً أن يكون المؤجر هو الذى أجراها لا المستأجر، واستخلاص ما إذا كانت التعديلات جوهرية أو بسيطة لا تحدث هذا الأثر من أمور الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع دون رقابة عليها من محكمة النقض، كما أن من المقرر أن عبء إثبات أجرة الأساس يقع على عاتق مَنْ يدعى أن الأجرة المتفق عليها تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصاً فإن فشل تعين الأخذ بالأجرة الاتفاقية. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها من أن تعديل مساحة الصيدلية بإدخال دورة المياه الكائنة بالمخزن ضمن مساحتها وفتح باب خلالها لاحق على عقد الإيجار سند الدعوى لم يغير من طبيعة المبنى الكائنة به إذ كانت الصيدلية قائمة ومستأجرة قبل هذا التغيير بما لا يُعَدُّ ذلك تعديلاً جوهرياً يترتب عليه اعتبار الصيدلية منشأة فى تاريخه فضلاً عن أن الثابت حسبما حصله الحكم المطعون فيه أنه لا خلاف على نحو ما انتهى إليه تقارير الخبراء بأن المخزن منشأ قبل عام 1944، وكانت الصيدلية والمخزن جزئين من الشقة الكائنة بالدور الأرضى للعقار محل النزاع بما مؤداه اعتبار تاريخ إنشاء الصيدلية والمخزن هو تاريخ إنشاء الشقة ذاتها أى فى خلال المدة من 1928 حتى 1935 ( قبل أول يناير 1944 )، وكان ما أورده الحكم سائغاً وله معينه بالأوراق ويتضمن الرد الكافى على كل ما أثاره الطاعن من أوجه دفاع، فإن النعى عليه فى هذا الشأن لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً مما تستقل محكمة الموضوع بتقديره ولا يقبل التحدى به أمام محكمة النقض، وإذ لم ينازع طرفى العقد فى أن الأجرة المتفق عليها فى عقدى الإيجار تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصاً، فإن ما خلُص إليه الحكم المطعون فيه من اعتبار الأجرة الواردة بالعقدين سند الدعوى هى الأجرة القانونية (أجرة الأساس) لا يكون قد خالف القانون، ويكون النعى عليه بالتناقض لإخضاعه أجرة الأساس للقانون رقم 49 لسنة 1977 والاعتداد بالتعديلات التى تمت بالعين وتجعلها فى حكم المنشأة حديثاً يكون غير صحيح، ويضحى الطعن على الحكم المطعون فيه فى هذا الخصوص على غير أساس.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن فى الطعنين على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم لدى احتسابه للزيادة المقررة بالمادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 اعتد بالقيمة الإيجارية السنوية المتخذة أساساً لحساب الضريبة ومقدارها 42 جنيهاً فى حين أنه كان يتعين احتساب القيمة الشهرية أولاً والتى لا تتجاوز ثلاثة جنيهات ونصف ثم احتساب الزيادة على هذا الأساس بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أنه من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن ، فإن كانت الأجرة متنازعاً على مقدارها بين المؤجر والمستأجر لخلاف بينهما فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين، فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية للفصل فى هذا الطلب وأن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد مدى صحة الادعاء بالتأخير فى الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاءً على هذا التأخير، كما أن من المقرر أن النص فى المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه " اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون، تزاد فى أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء..." يدل على أن الزيادة الدورية الثابتة فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المشار إليها فى هذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت إنشاء العين، وكان من المقرر أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة فإذا ما وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه لدى احتساب الزيادة فى الأجرة المقررة بالمادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 على أساس القيمة الإيجارية السنوية على الدور الأرضى الكائن به الصيدلية والمخزن ومقدارها 42 جنيهاً فى حين أنه يجب احتساب ذلك على أساس القيمة الإيجارية الشهرية ومقدارها ثلاثة جنيهات ونصف، وبالتالى تكون القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة كالتالى: بالنسبة للصيدليـة (وهى تـمـثل 60% من مساحـة الدور الأرضى) مبلغاً مقداره 3.5 × 60% = 2.1 جنيهاً، وبالتالى فإن الأجرة القانونية طبقاً لأحكام القانون 136 لسنة 1981 فى يناير سنة 1982 تكون مبلغ مقداره 2.1 × 30% = 0.63 جنيهاً ثم تزاد زيادة دورية ثابتة لمدة خمس سنوات ليصبح مقدارها 0.63 × 5 سنوات = 3.15 جنيهات يضاف إليها مبلغ 20 جنيهاً (الأجرة الاتفاقية) فتصبح مقدارها فى يناير سنة 1986 مبلغ 20 + 3.15 = 23.15 جنيهاً ثم تزاد بمقدار ثمانية أمثال طبقاً لأحكام القانون 6 لسنة 1997 لتكون مبلغ 23.15 × 8 أمثال = 185.2 جنيهاً فى 1/4/1997، ومن ثم تكون الأجرة المستحقة عن الصيدلية عن الفترة من 1/4/1997 حتى 31/12/1997 (الواردة بالتكليف بالوفاء) مبلغ مقداره 185.2 × 9 أشهر = 1666.8 جنيهاً، ولما كان المخزن محل العقد المؤرخ 1/5/1978 يمثل نسبة 30% من مساحة الدور الأرضى فى العقار، وبالتالى تكون القيمة الإيجارية مبلغاً مقداره 3.5 × 30% = 1.05 جنيهاً وتكون الزيادة طبقاً للقانون 136 لسنة 1981 فى يناير سنة 1982 مبلغ 1.05 × 30% = 0.315 × 5 سنوات = 1.575 جنيهاً يضاف إليها مبلغ 9 جنيهات (الأجرة الاتفاقية) فيصبح مقدارها في يناير سنة 1986 مبلغ 9 + 1.575 = 10.575 جنيهات ثم تزاد بمقدار ثمانية أمثال طبقاً لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 فتكون الأجرة الشهرية في 1/4/1997 = 10.575 × 8 أمثال = 84.6 جنيهاً، وبالتالي تكون الأجرة المستحقة على المخزن عن الفترة من 1/4/1997 حتى 31/12/1997 (الواردة في التكليف بالوفاء) مبلغ مقداره 84.6 × 9 أشهر = 761.4 جنيهاً، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واحتسب الزيادة المنصوص عليها فى المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أساس القيمة الإيجارية السنوية وليس القيمة الإيجارية الشهرية، فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه.
وحيث إن الطعن للمرة الثانية، وعن موضوع الاستئناف، وكانت الأجرة المستحقة على الطاعن بالنسبة للصيدلية مضافاً إليها الزيادة الواردة بالقانونين 6 لسنة 1997 ، 14 لسنة 2001 وهى نسبة 10% من آخر أجرة حتى أبريل سنة 2001 ثم تزاد الأجرة بنسبة 2% وتكون جملتها حتى إقفال باب المرافعة كالآتي:-
المدة من 1/1/1998 حتى 31/3/1998 – 185.2 × 3 أشهر = 555.60 جنيهاً .
المدة من 1/4/1998 حتى 31/3/1999 – 203.72 × 12 شهر = 2444.64 جنيهاً
المدة من 1/4/1999 حتى 31/3/2000 – 224.00 × 12 شهر = 2688.00 جنيهاً
المدة من 1/4/2000 حتى 31/3/2001 – 246.5 × 12 شهر = 2952.00 جنيهاً
المدة من 1/4/2001 حتى 31/3/2002 – 251.43 × 12 شهر = 3017.16 جنيهاً
المدة من 1/4/2002 حتى 31/3/2003 – 256.45 × 12 شهر = 3077.4 جنيهاً
المدة من 1/4/2003 حتى 31/4/2004 – 261.58 × 12 شهر = 3138.96 جنيهاً
المدة من 1/4/2004 حتى 31/4/2005 – 266.82 × 12 شهر = 3201.84 جنيهاً
المدة من 1/4/2005 حتى 31/3/2006 – 272.15 × 12 شهر = 3265.8 جنيهاً
المدة من 1/4/2006 حتى 31/3/2007 – 277.60 × 12 شهر = 3331.2 جنيهاً
المدة من 1/4/2007 حتى 31/3/2008 – 283.15 × 12 شهر = 3397.8 جنيهاً
المدة من 1/4/2008 حتى 31/3/2009 – 288.81 × 12 شهر = 3465.72 جنيهاً
المدة من 1/4/2009 حتى 31/3/2010 – 294.59 × 12 شهر = 3535.08 جنيهاً
المدة من 1/4/2010 حتى 31/3/2011 – 300.48 × 12 شهر = 3605.76 جنيهاً
المدة من 1/4/2011 حتى 31/3/2012 – 306.49 × 12 شهر = 3677.88 جنيهاً
المدة من 1/4/2012 حتى 31/3/2013 – 312.64 × 12 شهر = 3751.68 جنيهاً
المدة من 1/4/2013 حتى 31/3/2014 – 318.87 × 12 شهر = 3826.44 جنيهاً
المدة من 1/4/2014 حتى 31/3/2015 – 325.25 × 12 شهر = 3903.00 جنيهاً
المدة من 1/4/2015 حتى 31/3/2016 – 331.75 × 12 شهر = 3981.00 جنيهاً
المدة من 1/4/2016 حتى نهاية ديسمبر 2016 – 338.39 × 9 أشهر = 3045.51 جنيهاً .
ومن ثم تصبح الأجرة المستحقة على الطاعن عن الصيدلية بما فيها المدة المستحقة فى التكليف بالوفاء مبلغاً مقداره 65526.27 جنيهاً حتى 31/12/2016، وكان إجمالي ما قام الطاعن بعرضه من قيمة إيجارية عن الصيدلية حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فى الدعوى حسبما حصله الحكم المطعون فيه مبلغاً مقداره 14185.36 جنيهاً، ومن ثم يكون قد ثبت تأخره فى سداد مبلغ 65526.27 - 14185.36 = 51340.91 جنيهاً. لما كان ذلك، وكان الحكم المستأنف قد قضى بعدم قبول الدعوى رقم ... لسنة 1998، فإنه يتعين إلغاؤه والقضاء بفسخ عقد الإيجار وإخلاء الصيدلية (عين التداعي).
وحيث إن المستأنف قد ضَمَّنَ التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى رقم ... لسنة 1998 والمعلن للمستأنف ضده في 30/12/1997 مطالبة الأخير بسداد مبلغ 1026 جنيهاً حتى 31/12/1997 في حين أن الأجرة المستحقة عن الفترة الواردة بالتكليف بالوفاء مبلغ مقداره 761.4 جنيهاً، فإن هذا التكليف يكون قد وقع باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه أجرة تجاوز المستحق فعلاً فى ذمة الطاعن ويتعين القضاء بعدم قبولها لبطلان التكليف بالوفاء، وكان الحكم المستأنف قد قضى برفض هذه الدعوى، فإنه يتعين تأييده لما ساقته هذه المحكمة من أسباب وتحديد أجرة المخزن فى تاريخ 1/4/1997 بمبلغ مقداره 84.60 جنيهاً مع مراعاة الزيادات المقررة بالنسبة للمخزن.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق