جلسة 30 من أكتوبر سنة 2023
برئاسة السيد المستشار/ علال عبد السلام لعبودي ـ رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد العزيز يعكوبي، محمد زكي خميس، د. حسين بن سليمة، زهير إسكندر، عبد الله علي، ضياء الدين عبد المجيد، د. عدلان الحاج محمود، إمام عبد الظاهر
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(الطلب رقم 3 لسنة 2023 هيئة عامة إيجارات)
(1) محكمة النقض "سلطتها". هيئة عامة "الإحالة إلى الهيئة العامة".
- طلب الإحالة إلى الهيئة العامة لمحكمة النقض للعدول عن مبدأ سابق أو لتوحيد مبادئ متعارضة صادرة عنها. عدم تقيده بوجود دعوى منظورة أمامها. أساس وعلة ذلك.
(2) اختصاص "الاختصاص النوعي". استثمار. إيجار. عقد "تكييف العقد" "عقد الإيجار" "عقد الاستثمار". محكمة تجارية. لجنة فض المنازعات الإيجارية. هيئة عامة.
- عقد الإيجار. مقتضاه: أن يكون انتفاع المستأجر بالعين بنفسه مقصوداً بذاته. مغايرته لعقد الاستثمار باعتبار أن استغلال المستثمر على سبيل الاحتراف للعقارات بإعادة تأجير وحداتها بهدف تحقيق ربح أو بإنشائه مبان عليها أو بتعديل أو إضافة منشآت للمباني القائمة واستثمارها بإعادة تأجير وحداتها بغية تحقيق الربح وباعتباره عملاً تجارياً ينعقد الاختصاص بنظر الدعاوى المتعلقة به للمحكمة التجارية. أثر ذلك: إقرار الهيئة العامة لذلك المبدأ دون ما يخالفه. أساس ذلك.
ــــــــــــــــــــــــــــــ
1- لما كان ظاهر نص المادة (10 مكرراً 3) من القانون رقم (23) لسنة 2006 بشأن دائرة القضاء في إمارة أبو ظبي، المضافة بموجب القانون رقم (13) لسنة 2018، يوحي بأن طلب الإحالة على الهيئة العامة من إحدى دوائر محكمة النقض - للعدول عن مبدأ سابق أو لتوحيد مبادئ متعارضة - يكون بمناسبة نظر الدائرة لدعوى أو طعن معروض أمامها، فإن ذلك لا يمنعها من تقديم هذا الطلب حتى وإن لم تكن بصدد نظرها في دعوى أو طعن، طالما أن هذا النص قد خلا مما يمنعها من ذلك. هذا فضلاً عن أن تقييد طلب الإحالة بوجود دعوى أو طعن منظور أمام الدائرة قد يؤدي إلى تأخير الحسم في توحيد المبادئ المتعارضة الصادرة عن المحكمة، بل قد يعطل أحياناً هذا الحسم ، على اعتبار أن عرض الدعوى أو الطعن أمامها رهين بقيام نزاع ذي صلة بتطبيق المبادئ المتعارضة ، وهو أمر غير متحكم في توقيت حصوله، إذ قد تتأخر مناسبة عرضه على المحكمة، وأحياناً قد لا تتحقق هذه المناسبة بالنظر للطبيعة النادرة لبعض النزاعات ، مما يؤدي إلى استمرار حالة التعارض لوقت أطول، وما يستتبع ذلك من حصول ارتباك واختلاف في الأحكام الصادرة عن محاكم الموضوع، وغياب وضوح الرؤية بالنسبة للمتقاضين والمجتمع القانوني بشأن مضمون القواعد القانونية الواجبة التطبيق، وهو ما لا يمكن استساغة حصوله أو السماح به. إذ أن الدور الأساسي المنوط بمحكمة النقض هو توحيد تفسير القانون بما يضمن وضوحية القواعد القانونية الواجبة التطبيق، ويعزز من درجة الثقة والأمن لدى المخاطبين بأحكامه، ويضمن عدم العصف بهذه الثقة أو حصول اهتزاز فيها. واعتباراً لكل ذلك يكون الطلب المقدم إلى رئيس محكمة النقض من إحدى دوائرها لأجل الإحالة على الهيئة العامة للمحكمة للنظر في التعارض بين مبادئ قضائية صادرة عن المحكمة مقبولاً حتى وإن لم تكن الدائرة بصدد نظر دعوى أو طعن معروض أمامها.
2- لما كانت الدوائر التجارية والمدنية بالمحكمة قد استقر قضاؤها بخصوص تعريف عقد الاستثمار بأنه هو عقد انتفاع عيني يتعهد المستأجر فيه باستغلال العين المؤجرة بإنشاء مباني عليها على حسابه الخاص أو تعديل أو إضافة في المباني واستثمار تلك المباني أو العين المؤجرة على أن تعود لمالك العين أو مالك حق الانتفاع في نهاية عقد الاستثمار ، وخلُصت تلك الدوائر من ذلك إلى عدم اختصاص اللجان الإيجارية بنظر الدعاوى التي تستند إلى مثل هذا العقد ، وقد جرى قضاء اللجنة الإيجارية على إعمال هذا المبدأ والالتزام به في أحكامها ، وبعد أن صدر قرار سمو رئيس دائرة القضاء بإنشاء المحكمة التجارية فقد أصدرت الدوائر التجارية واللجنة الإيجارية بمحكمة النقض أحكاماً في هذا السياق وقررت باختصاص المحكمة التجارية بنظر الدعاوى التي تستند إلى هذا العقد وأضافت - تعزيزاً لهذا المبدأ سالف البيان - بأن الاستثمار العقاري هو طريقة من طرق الانتفاع بالعقار المستثمر بموجب عقد يحدد التزامات وحقوق طرفيه ، وهذا العقد في حد ذاته يستهدف مجرد السعي لتحقيق ربح مادي ، ومن صوره أن يقع الاستثمار على بناية كبيرة كلها أو بعضها بمبلغ إجمالي كي يقوم المستثمر بتأجير أجزائها المتعددة للغير ، فالمستثمر هنا يقوم بعملية مالية لا يقصد بها سوى تحقيق ربح مادي لحسابه وليس لحساب المالك. وإذ كان ذلك، وكان البين للهيئة للعامة من استقراء نصوص قانون إيجار الأماكن رقم 20 لسنة 2006 وتعديلاته أنه تضمن قواعد استثنائية بغية حماية المستأجر لعين مؤجرة وفقاً لما حدده هذا القانون على سبيل الحصر بما لا يسوغ ولا يتصور معه القول بأن هذه القواعد الاستثنائية تتسع لتحكم العلاقة بين الملاك والمستثمرين الذين يقيمون على الأرض موضوع العقد مباني بأموالهم الخاصة بقصد استثمارها بتأجيرها للغير بغية تحقيق الربح أو أولئك الذين يستثمرون البناية بالحالة التي هي عليها كلها أو بعضها بمبلغ إجمالي كي يقومون بتأجير أجزائها المتعددة للغير لتحقيق الربح لحسابهم وليس لحساب الملاك ، وإذ جرى قضاء محكمة النقض على أن الاستثناء يجب أن يؤخذ بقدره فلا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه فإن عقود الاستثمار وفقاً لتعريفها سالف البيان - ووفقاً لٍما جرى عليه قضاء محكمة النقض من عدم اشتراط تسجيلها للاعتداد بها - ينحسر عنها وصف العلاقة الإيجارية التي عناها المشرع بقانون إيجار الأماكن سالف البيان واشترط لقبول المنازعات المترتبة عليها تسجيل عقد الإيجار وإلا كانت الدعوى بها غير مقبولة ، ومن ثم تخرج المنازعات المتعلقة بعقود الاستثمار سالفة البيان عن اختصاص لجان فض المنازعات الإيجارية وينعقد الاختصاص بنظرها للمحكمة التجارية عملاً بالمادة السادسة من القانون الاتحادي رقم 50 لسنة 2022 بإصدار قانون المعاملات التجارية التي جرى نصها على أنه "تُعد الأعمال التالية أعمالاً تجارية إذا كانت مزاولتها على وجه الاحتراف .. .. 15. - تأجير أو استئجار المنازل أو الشقق والغرف مؤثثة أو غير مؤثثة بقصد إعادة تأجيرها" ونزولاً على ما نصت عليه المادة الرابعة من قرار سمو رئيس دائرة القضاء رقم 28 لسنة 2019 بإنشاء محكمة أبو ظبي التجارية من أنه " تختص المحكمة بالنظر في الدعاوى المتعلقة بالأعمال التجارية ولو كان العمل تجارياً بالنسبة لأحد الطرفين ومدنياً بالنسبة للآخر".
ــــــــــــــــــــــــــــــ
الهيئة
بتاريخ 25/10/2023 رفع رئيس اللجنة الإيجارية إلى رئيس محكمة النقض طلباً للعرض على الهيئة العامة قيد تحت رقم (3) لسنة 2023 قرارات هيئة عامة لأجل النظر في رفع شبهة التعارض بين مبدأين يتعلقان بمعيار التمييز بين عقد الإيجار وعقد الاستثمار وما يترتب على ذلك من آثار بخصوص تحديد الجهة المختصة لنظر النزاع. ذلك أنه وإن كان لا خلاف في قضاء هذه المحكمة فيما يخص تحديد مفهوم عقدي الإيجار والاستثمار، إلا أنه عند إسقاط مقتضيات هذا المفهوم على بعض الحالات النزاعية المعروضة حصل ما يوحي بوجود شبهة تعارض فيما يخص معيار تمييز العقدين المذكورين. إذ أن الحكم الصادر بتاريخ 26/7/2023 في الطعن رقم 39 لسنة 2023 نقض إيجارات قرر مبدأ قضائي مفاده أن عقد الإيجار الذي يكون محله مبان قائمة لا يعتبر عقد استثمار وذلك دون أن يقوم ببحث مدى اتجاه نية طرفيه إلى مجرد الاستعمال العيني الشخصي للأعيان المؤجرة، أو أتجاه هذه النية إلى استهداف الاستثمار في المباني القائمة سعياً لتحقيق الربح بإعادة تأجيرها للغير، وانتهى إلى اختصاص اللجنة الإيجارية للفصل في المنازعة المثارة بشأنه. في حين اعتبر الحكم الصادر بتاريخ 23/8/2023 في الطعن رقم 42 لسنة 2023 نقض إيجارات أن عقد الإيجار - محل النزاع - وإن كان ينصب على مبان قائمة إلا أن ذلك لا ينزع عنه طابع العقد الاستثماري على اعتبار أن نية طرفيه اتجهت إلى الاستثمار في الأعيان المؤجرة سعياً لتحقيق الربح وذلك بإعادة تأجيرها للغير، وخلص تبعاً لذلك إلى اختصاص القضاء التجاري بنظر هذا النزاع. ورفعاً لشبه التعارض القائم بين المبدأين المذكورين كان الطلب الماثل.
وحيث يجدر التنويه بداية إلى أنه إذا كان ظاهر نص المادة (10 مكرراً 3) من القانون رقم (23) لسنة 2006 بشأن دائرة القضاء في إمارة أبو ظبي، المضافة بموجب القانون رقم (13) لسنة 2018، يوحي بأن طلب الإحالة على الهيئة العامة من إحدى دوائر محكمة النقض - للعدول عن مبدأ سابق أو لتوحيد مبادئ متعارضة - يكون بمناسبة نظر الدائرة لدعوى أو طعن معروض أمامها، فإن ذلك لا يمنعها من تقديم هذا الطلب حتى وإن لم تكن بصدد نظرها في دعوى أو طعن، طالما أن هذا النص قد خلا مما يمنعها من ذلك. هذا فضلاً عن أن تقييد طلب الإحالة بوجود دعوى أو طعن منظور أمام الدائرة قد يؤدي إلى تأخير الحسم في توحيد المبادئ المتعارضة الصادرة عن المحكمة، بل قد يعطل أحياناً هذا الحسم ، على اعتبار أن عرض الدعوى أو الطعن أمامها رهين بقيام نزاع ذي صلة بتطبيق المبادئ المتعارضة ، وهو أمر غير متحكم في توقيت حصوله، إذ قد تتأخر مناسبة عرضه على المحكمة، وأحياناً قد لا تتحقق هذه المناسبة بالنظر للطبيعة النادرة لبعض النزاعات ، مما يؤدي إلى استمرار حالة التعارض لوقت أطول، وما يستتبع ذلك من حصول ارتباك واختلاف في الأحكام الصادرة عن محاكم الموضوع، وغياب وضوح الرؤية بالنسبة للمتقاضين والمجتمع القانوني بشأن مضمون القواعد القانونية الواجبة التطبيق، وهو ما لا يمكن استساغة حصوله أو السماح به. إذ أن الدور الأساسي المنوط بمحكمة النقض هو توحيد تفسير القانون بما يضمن وضوحية القواعد القانونية الواجبة التطبيق، ويعزز من درجة الثقة والأمن لدى المخاطبين بأحكامه، ويضمن عدم العصف بهذه الثقة أو حصول اهتزاز فيها. واعتباراً لكل ذلك يكون الطلب المقدم إلى رئيس محكمة النقض من إحدى دوائرها لأجل الإحالة على الهيئة العامة للمحكمة للنظر في التعارض بين مبادئ قضائية صادرة عن المحكمة مقبولاً حتى وإن لم تكن الدائرة بصدد نظر دعوى أو طعن معروض أمامها.
وحيث إنه فيما يخص طلب رفع التعارض بين المبدأين القضائيين المذكورين، فإنه لما كانت الدوائر التجارية والمدنية بالمحكمة قد استقر قضاؤها بخصوص تعريف عقد الاستثمار بأنه هو عقد انتفاع عيني يتعهد المستأجر فيه باستغلال العين المؤجرة بإنشاء مباني عليها على حسابه الخاص أو تعديل أو إضافة في المباني واستثمار تلك المباني أو العين المؤجرة على أن تعود لمالك العين أو مالك حق الانتفاع في نهاية عقد الاستثمار ، وخلُصت تلك الدوائر من ذلك إلى عدم اختصاص اللجان الإيجارية بنظر الدعاوى التي تستند إلى مثل هذا العقد ، وقد جرى قضاء اللجنة الإيجارية على إعمال هذا المبدأ والالتزام به في أحكامها ، وبعد أن صدر قرار سمو رئيس دائرة القضاء بإنشاء المحكمة التجارية فقد أصدرت الدوائر التجارية واللجنة الإيجارية بمحكمة النقض أحكاماً في هذا السياق وقررت باختصاص المحكمة التجارية بنظر الدعاوى التي تستند إلى هذا العقد وأضافت - تعزيزاً لهذا المبدأ سالف البيان - بأن الاستثمار العقاري هو طريقة من طرق الانتفاع بالعقار المستثمر بموجب عقد يحدد التزامات وحقوق طرفيه ، وهذا العقد في حد ذاته يستهدف مجرد السعي لتحقيق ربح مادي ، ومن صوره أن يقع الاستثمار على بناية كبيرة كلها أو بعضها بمبلغ إجمالي كي يقوم المستثمر بتأجير أجزائها المتعددة للغير ، فالمستثمر هنا يقوم بعملية مالية لا يقصد بها سوى تحقيق ربح مادي لحسابه وليس لحساب المالك. وإذ كان ذلك، وكان البين للهيئة للعامة من استقراء نصوص قانون إيجار الأماكن رقم 20 لسنة 2006 وتعديلاته أنه تضمن قواعد استثنائية بغية حماية المستأجر لعين مؤجرة وفقاً لما حدده هذا القانون على سبيل الحصر بما لا يسوغ ولا يتصور معه القول بأن هذه القواعد الاستثنائية تتسع لتحكم العلاقة بين الملاك والمستثمرين الذين يقيمون على الأرض موضوع العقد مباني بأموالهم الخاصة بقصد استثمارها بتأجيرها للغير بغية تحقيق الربح أو أولئك الذين يستثمرون البناية بالحالة التي هي عليها كلها أو بعضها بمبلغ إجمالي كي يقومون بتأجير أجزائها المتعددة للغير لتحقيق الربح لحسابهم وليس لحساب الملاك ، وإذ جرى قضاء محكمة النقض على أن الاستثناء يجب أن يؤخذ بقدره فلا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه فإن عقود الاستثمار وفقاً لتعريفها سالف البيان - ووفقاً لٍما جرى عليه قضاء محكمة النقض من عدم اشتراط تسجيلها للاعتداد بها - ينحسر عنها وصف العلاقة الإيجارية التي عناها المشرع بقانون إيجار الأماكن سالف البيان واشترط لقبول المنازعات المترتبة عليها تسجيل عقد الإيجار وإلا كانت الدعوى بها غير مقبولة ، ومن ثم تخرج المنازعات المتعلقة بعقود الاستثمار سالفة البيان عن اختصاص لجان فض المنازعات الإيجارية وينعقد الاختصاص بنظرها للمحكمة التجارية عملاً بالمادة السادسة من القانون الاتحادي رقم 50 لسنة 2022 بإصدار قانون المعاملات التجارية التي جرى نصها على أنه "تُعد الأعمال التالية أعمالاً تجارية إذا كانت مزاولتها على وجه الاحتراف .. .. 15. - تأجير أو استئجار المنازل أو الشقق والغرف مؤثثة أو غير مؤثثة بقصد إعادة تأجيرها" ونزولاً على ما نصت عليه المادة الرابعة من قرار سمو رئيس دائرة القضاء رقم 28 لسنة 2019 بإنشاء محكمة أبو ظبي التجارية من أنه " تختص المحكمة بالنظر في الدعاوى المتعلقة بالأعمال التجارية ولو كان العمل تجارياً بالنسبة لأحد الطرفين ومدنياً بالنسبة للآخر".
فلهذه الأسباب
- قررت الهيئة العامة لمحكمة النقض إقرار المبدأ القضائي الذي مفاده أن عقد الإيجار المحكوم بالقانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية
بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبو ظبي والأحكام القانونية ذات الصلة، يقتضي أن يكون انتفاع المستأجر بالعين محل عقد الإيجار بنفسه مقصوداً بذاته. وهذا العقد يُغاير - في طبيعته والقواعد القانونية الشكلية والموضوعية التي تحكمه - عقد الاستثمار المبرم بين المالك والمستثمر والذي يقوم فيه الأخير على سبيل الاحتراف باستغلال العقارات بالحالة التي هي عليها بإعادة تأجير وحداتها للغير بهدف تحقيق ربح مادي ، أو بإنشاء مبان عليها على حسابه الخاص، أو بتعديل أو إضافة منشآت للمباني القائمة واستثمارها من خلال إعادة تأجير وحداتها، وذلك كله بهدف تحقيق الربح، وهو ما يُعد عملاً تجارياً وفقاً للمادة السادسة من قانون المعاملات التجارية سالفة البيان ، وبالتالي ينعقد الاختصاص بنظر الدعاوى المتعلقة به للمحكمة التجارية عملاً بنص المادة الرابعة من قرار سمو رئيس دائرة القضاء رقم 28 لسنة 2019 بإنشاء محكمة أبو ظبي التجارية.
ــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق