بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 14-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 248 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ت. ا. ا. إ. ل. ا. ش.
مطعون ضده:
م. س. م. ج. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1029 استئناف عقاري بتاريخ 15-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضده " محمد سعيد محمد جمعه الفلاسي " أقام الدعوى رقم 1045 لسنة 2024 عقاري على الطاعنة " تي اتش او إي للتطوير العقاري ش.ذ.م.م " بطلب الحكم بفسخ اتفاقية بيع وشراء وحدة النزاع المؤرخة 21/3/2017 ، وبفسخ اتفاقية استثمار الوحدة المؤرخة 19/3/2017 ، و إلزامها برد الثمن المدفوع مبلغ 1,323,000 درهم ، و إلزامها أن تؤدي له مبلغ 795,610 درهم كتعويض مادي ومعنوي ، و إلزامها أن تؤدي له فائدة تأخيرية مبلغ 493,680 درهم بالإضافة إلى ما يستجد حتى السداد التام ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب اتفاقية الاستثمار المبرمة بينهما بتاريخ 19/3/2017 تعهد بشراء الوحدة الفندقية رقم 1129 في مشروع ذا هارت اوف ايروب 2 THE HEART OF EUROPE المملوك للطاعنة بغرض استثمارها ، وبتاريخ 21/3/2017 تم إبرام اتفاقية شرائه تلك الوحدة منها لقاء ثمن مقداره 1,323,000 درهم ، وقد قام بسداد كامل المبلغ فضلاً عن رسوم التسجيل وضريبة القيمة المضافة ، واتفقا على أن يكون تاريخ الإنجاز أكتوبر 2018 ، وإذ لم تلتزم الطاعنة بموعد الإنجاز مما ألحق به ضرراً مادياً تمثل فيما تكبده من رسوم ، وحرمانه من عائد استثمار الوحدة المتفق عليه بنسبة 10% من سعر الشراء سنوياً ، ومعنوياً تمثل فيما تكبده من أسى وحسرة من عدم استلام الوحدة رغم سداد ثمنها ، كما أنه يستحق وفقاً لبنود اتفاقية شراء الوحدة فائدة تأخيرية عن مدة التأخير في الإنجاز بواقع 8%من سعر شراء الوحدة سنوياً ، ومن ثم أقام الدعوى ، حكمت المحكمة بإلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضده مبلغ أربعمائة وثلاثة وتسعون ألف وستمائة وثمانون درهم قيمة التعويض الاتفاقي ، ومبلغ ثلاثون ألف درهم كتعويض، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات ، استأنف المطعون ضده ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1029 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفته الطاعنة بالاستئناف رقم 1040 لسنة 2024 عقاري ، ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط ، وبتاريخ 15/4/2025 قضت برفضهما ، وبتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 248 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 12/5/2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده مذكرتين بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب في الأولى رفض طلب وقف تنفيذ الحكم ، وطلب في الثانية رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، وفي بيان ذلك تقول إن الحكم إذ ألزمها بالمبلغ المقضي به كتعويض اتفاقي تأسيساً على تأخرها في انجاز الوحدة عن تاريخ الإنجاز المحدد في نهاية أكتوبر 2019 بالرغم من أن الدعوى مرفوعة قبل الأوان لأن تاريخ الإنجاز النهائي هو التاريخ الذي يحدده مدير المشروع ، وأن تاريخ الإنجاز الوارد بالعقد هو تاريخ متوقع وليس تاريخاً نهائياً ، ويحق لها تمديد هذ التاريخ لمدة 12 شهر ، وبالرغم من عدم استحقاق العائد الاستثماري قبل تشغيل الفندق ، والتوقيع علي اتفاقية إدارة وحدة منفصلة من قبل مشغل الفندق والمشترى ، وبالرغم من أن سبب عدم تمام الإنجاز هو وجود قوة قاهرة تمثلت في قرارات صادرة من الجهات الرسمية ، وبالرغم من أن الملحق رقم (د ) قد تضمن تنازل المطعون ضده عن التعويض الاتفاقي مقابل أنه سيتم منحه عائد استثماري عند تشغيل الفندق ، ، كما وأن الحكم إذ ألزمها بمبلغ 30000 كتعويض خلاف التعويض الاتفاقي فإنه يكون قد جمع بين تعويضين ، بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن خلو عقد بيع الوحدة المفرزة على الخارطة من نص على تاريخ لبدء البناء أو إنجازه لا يبرر عدم تنفيذ المشروع بصفة مؤبدة أو التراخي في تنفيذه لأجل غير معلوم ذلك أنه لا يستقيم القول مع ما يوجبه القانون من تنفيذ الالتزامات التي انشأها العقد وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات حسن النية تأبيد المدة التي يجب على المتعاقد تنفيذ الالتزام في غضونها ، أو استطالتها أو تعليقها على شرط يجعلها في حكم المؤبدة ، كما من المقرر أن عدم تنفيذ المتعاقد لالتزامه أو التأخير فيه يُعد في حد ذاته خطأ يستوجب مسئوليته ، وأن فهم واقع الدعوى ، وتفسير العقود بما هو أوفى بمقصود عاقديها ، واستخلاص ما إذا كان المتعاقد قد أخل بما فرضه عليه العقد من التزامات من عدمه ، وثبوت أو نفي التأخير في تنفيذ العقد الذي يرقى إلى مستوى التقصير الذي يعطي الحق لأحد المتعاقدين في طلب فسخ العقد أو التعويض ، وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة في الدعوى ، والأخذ بما تطمئن إليه منها ، وطرح ما عداه هو مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى أقوالهم ومناحي دفاعهم لأن في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد المسقط لما يخالفها ، كما من المقرر أنه قد يتفق الطرفان مقدماً على مقدار التعويض المستحق للدائن في حالة ما إذا لم يقم المدين بالتزامه أو في حالة تأخره في تنفيذ الالتزام بدلاً من ترك التقدير للقاضي، وهذا الاتفاق يسمى بالشرط الجزائي، وأنه متى كان الشرط الجزائي مستحقاً لم يبق إلا القضاء به، إلا أنه يجوز للقاضي ـــ وفقاً للمادة 390/2 من قانون المعاملات المدنية ـــ بناء على طلب أحد الطرفين أن يعدل فيه بالتخفيض أو بالزيادة بما يجعل التقدير مساوياً للضرر حسب ما يظهر له من ظروف ووقائع الدعوى، فإذا أثبت المدين أن تقدير التعويض في الشرط الجزائي كان مبالغاً فيه إلى درجة كبيرة جاز للقاضي تخفيض الشرط الجزائي إلى الحد المناسب، أما إذا أثبت الدائن أن الضرر جاوز قيمة التعويض الاتفاقي جاز للقاضي زيادة الشرط الجزائي ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان على ما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى من ثبوت تأخير الطاعنة في إتمام انجاز وحدة النزاع عن الموعد المتفق عليه رغم وفاء المطعون ضده ( المشتري ) بكافة التزاماته ، وسداده كامل ثمنها ، ومن ثم استحقاقه للتعويض الاتفاقي الوارد بعقد شراء الوحدة سند الدعوى ـــ الذي لم يقض بفسخه ــ عن التأخير في الإنجاز ، والذي رأت محكمة الاستئناف مصدرة الحكم المطعون فيه ــ بناءً على منازعة طرفي العقد في التعويض ــ أنه ( التعويض الاتفاقي ) غير كاف لجبر ما لاقاه المطعون ضده من ضرر جراء التأخير في إنجاز الوحدة ، ورتبت على ذلك اعتمادها لمقدار المبلغ الذي قضت به محكمة أول درجة كتعويض ، وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ، ويدخل ضمن نطاق السلطة الممنوحة لمحكمة الموضوع ـــ بموجب المادة 390/2 من قانون المعاملات المدنية ــ في تعديل مقدار التعويض الاتفاقي ، ولا يعد جمعاً بين تعويضين ، ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة ، لا سيما وأنه لا يجدي الطاعنة ما تثيره بالنعي بشأن ملحق العقد (د) ، ذلك أن الملحق المذكور يخلو مما يدل بجلاء عن التنازل عن شرط التعويض الاتفاقي الوارد بالعقد ، كما لا يجديها ما تثيره بالنعي من أن سبب التأخير راجع لقوة قاهرة تمثلت في قرارات صادرة من الجهات الرسمية ، ذلك أن ما تتذرع به لا يُعد من قبيل القوة القاهرة إذ أنه يتعين على المطور في البيع على الخارطة أن يتحصل قبل البدء في تنفيذ المشروع أو بيع وحداته على الموافقات اللازمة لإقامة المشروع من الجهات المختصة وجاهزية المشروع للتنفيذ ، وأن يأخذ في حسبانه موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة بالكيفية التي تراها قبل بدء تنفيذ العقد ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعنة المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق