بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 14-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين رقمي 247 و255 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ب. ج. ب. ع. ا.
مطعون ضده:
ت. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/133 استئناف عقاري بتاريخ 15-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني، وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى، وبعد المداولة،
حيث إن الطعنين قد استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن ? تتحصل في أن الطاعنة في الطعن الثاني رقم 255 لسنة 2025 عقاري "تايم العقارية"، قد أقامت الدعوى رقم 223 لسنة 2023 عقاري على المطعون ضده في ذات الطعن "منصور بن جزاء بن عوض العوفي"، بطلب الحكم أولًا: بفسخ عقد شراء الوحدة محل النزاع مع إلغاء تسجيلها من اسم المطعون ضده، وإعادة تسجيلها باسمها، ومصادرة ما دفعه من الثمن، وقدره 93,631 درهم. ثانيًا: إلزام المطعون ضده بأن يؤدي لها مبلغ 100,000 درهم كتعويض، والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ التوقف عن السداد في أول سبتمبر 2021 وحتى السداد التام. ثالثًا: إلزام المطعون ضده بأن يسدد لها الغرامات المستحقة بموجب البند 3-1-3، وقدرها 245,600 درهم، مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام. وبيانًا لذلك، قالت إنه بموجب العقد المؤرخ 22 أغسطس 2021، تعاقد معها المطعون ضده على شراء الوحدة محل النزاع المكتملة الإنجاز رقم 508، بناية "أريبيان جيت" ? الطابق الخامس ? منطقة ند حصة ? دبي، لقاء ثمن مقداره 408,785 درهم، يُسدد على أقساط وفقًا لجدول الدفعات المرفق بالعقد. وقد أوفت بالتزاماتها التعاقدية، وسجلت وحدة التداعي باسم المطعون ضده في السجل العقاري المبدئي، إلا أنه توقف عن السداد، وترصد في ذمته مبلغ 151,639 درهم، مما ألحق بها أضرارًا، فكانت الدعوى، وجه المطعون ضده طلبًا عارضًا، بالحكم بإلزام الطاعنة بأن تؤدي له مبلغ 100,000 درهم كتعويض، مع الفوائد القانونية من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام. ندبت المحكمة خبيرًا، وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 14 نوفمبر 2023 بعدم قبول الدعوى لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون، تأسيسًا على خلو الأوراق من قيام الطاعنة ? بصفتها المطور العقاري ? باتباع الإجراءات المنصوص عليها في القانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، قبل لجوئها للمحكمة بطلب فسخ العقد، وقد تضمن الحكم أيضًا رفض الدعوى المتقابلة، لورودها على غير محل. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 908 لسنة 2023 عقاري، وبتاريخ 10 يناير 2024 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجددًا بفسخ عقد شراء وحدة التداعي، وإلغاء تسجيلها من اسم المطعون ضده، وإعادة تسجيلها باسم الطاعنة، وإلزام المطعون ضده بأن يؤدي للطاعنة مبلغ 300,000 درهم تعويضًا، والفائدة 5% من تاريخ صيرورة الحكم نهائيًا وحتى تمام السداد، ورفض ما عدا ذلك من طلبات، وقد طعن المطعون ضده في هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 74 لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 29 يوليو 2024، حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وقضت في موضوع الاستئناف رقم 908 لسنة 2023 عقاري، بإلغاء الحكم المستأنف فيما قُضي به في الدعوى الأصلية، والقضاء مجددًا بإحالتها إلى المحكمة الابتدائية للفصل في موضوعها. وإذ تم تعجيل نظرها أمام المحكمة الأخيرة، وبتاريخ 31 ديسمبر 2024 حكمت أولًا: فسخ العقد سند الدعوى، وإلغاء تسجيل الوحدة محل النزاع الحاصل باسم المطعون ضده في شهادة البيع المبدئي، وإعادة تسجيلها باسم الطاعنة. ثانيًا: إلزام المطعون ضده بأن يؤدي للطاعنة مبلغ 50,000 درهم تعويضًا، وفائدة عليه بواقع 5% سنويًا من تاريخ صيرورة هذا الحكم قطعيًا وحتى السداد، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 133 لسنة 2025 عقاري، كما استأنفته الطاعنة بالاستئناف رقم 135 لسنة 2025 عقاري، وبعد أن ضمّت المحكمة الاستئنافين للارتباط، قضت بتاريخ 15 أبريل 2025 بتأييد الحكم المستأنف. طعن "منصور بن جزاء بن عوض العوفي" في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن رقم 247 لسنة 2025 عقاري، بموجب صحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 9 مايو 2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدمت المطعون ضدها مذكرة بدفاعها، طلبت فيها رفض الطعن ، كما طعنت الطاعنة على ذات الحكم بطريق التمييز بالطعن رقم 255 لسنة 2025 عقاري، بموجب صحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 14 مايو 2025، طلبت فيها نقض الحكم في شقه المتعلق بتقدير التعويض، وقدم المطعون ضده مذكرة بدفاعه، طلب فيها رفض الطعن، وعُرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة المشورة، فأمرت بضم الطعن الثاني إلى الأول، وقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
أولًا: ? عن الطعن رقم 247 لسنة 2025عقاري.
وحيث إن حاصل ما ينعَى به الطاعن بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، والإخلال بحق الدفاع، ومخالفة الثابت بالأوراق، والفساد في الاستدلال، إذ أيد قضاء الحكم بفسخ العقد سند الدعوى لثبوت إخلاله بتنفيذ التزاماته بالتوقف عن سداد باقي أقساط الثمن، رغم أنه سدد ما عليه من دفعات، وأن توقفه عن سداد المتبقي منها كان نتيجة إخلال المطعون ضدها بالتزامها بعدم تسليم الوحدة فور سداد مقدم الحجز، وفقًا لما أعلنته بالإعلان التجاري الصادر منها، وهو ما كان دافعه عند إبرام العقد، مما يحق له حبس المتبقي من الثمن، ويسقط حقها في الفسخ والتعويض، كما أن الثابت من الاستعلام العقاري أن وحدة التداعي واقعة بمشروع فعّال ونسبة الإنجاز فيه 83.11%، ولم يتم تسجيل عقد بيع نهائي، وهو ما يوجب على المطور، قبل طلب الفسخ، اتباع الإجراءات الإلزامية المنصوص عليها في المادة (11) المعدلة بموجب القانون رقم 19 لسنة 2020 بشأن السجل العقاري المبدئي في دبي، باعتباره القانون الواجب التطبيق، وقد تقاعست المطعون ضدها بصفتها المطور عن اتباع تلك الإجراءات، بما يكون الفسخ قد وقع باطلًا ،وإذ لم يفطن الحكم لكل ذلك، ولم يُعمل الأثر القانوني المترتب على قضائه بالفسخ، برد المبلغ المدفوع منه كجزء من الثمن، وألزمه بالتعويض الذي قدره، حال عدم ثبوت أضرار لحقت بالمطعون ضدها، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
ثانيًا ? عن الطعن رقم 255لسنة 2025عقاري.
وحيث إن حاصل ما تنعَى به الطاعنة بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، والخطأ في تطبيقه، والقصور في التسبيب، والإخلال بحق الدفاع، إذ أيد الحكم الابتدائي فيما قدره من تعويض بمبلغ 50,000 درهم، وهو ما لا يتناسب مع جسامة الأضرار التي لحقت بها، وبالمخالفة لما قدره تقرير الخبير، والذي بين ما أصابها من أضرار نتيجة إخلال المطعون ضده بالتزامه التعاقدي، المتمثل في توقفه عن سداد أقساط وحدة التداعي منذ سبتمبر 2021، مما حرمها من التصرف في الوحدة لتسجيلها باسمه في دائرة الأراضي والأملاك، إلا أن الحكم أغفل بحث كافة عناصر الأضرار وقدر التعويض عنها بمبلغ يقل عما ارتضاه المطعون ضده في الطعن السابق قبل الإحالة، وعن مبلغ التعويض المقدر بموجب الحكم الصادر في الاستئناف رقم 908 لسنة 2023 عقاري قبل النقض والإحالة، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي في الطعنين مردود، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن نقض الحكم لا يحول دون أن تبني محكمة الإحالة حكمها على فهم جديد لواقع الدعوى، تحصله حرة من جميع عناصرها، ولها أن تعتمد في تحصيل هذا الفهم على ما يقدم إليها من أوجه الدفاع أو على أسس قانونية أخرى، مع التزامها بالقاعدة القانونية التي قررتها محكمة التمييز في حكمها الناقض، وبالنقاط التي فصل فيها. ومن المقرر أيضًا أن العقد شريعة المتعاقدين، ويتعين على كل من طرفيه الوفاء بما أوجبه العقد عليه، وطبقًا لما اشتمل عليه، وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، فإذا أخل أحدهما بالتزامه، فإنه يجوز للمتعاقد الآخر طلب الفسخ، وأن المشتري يلتزم بدفع الثمن المتفق عليه طبقًا للشروط التي يقررها العقد. كما من المقرر أن الحكم بإلزام المتعاقد بردّ ما استولى عليه للمتعاقد الآخر في حالة القضاء بالفسخ لا يكون إلا بناءً على طلب هذا المتعاقد، ذلك أن القاضي لا يفصل إلا في الطلبات المقدمة إليه من الخصوم، وليس له استحداث طلبات جديدة لم تطرح عليه، ولو كانت أثرًا من آثار الحكم بفسخ العقد. وكان تقدير تقابل الالتزامات في العقود الملزمة للجانبين، والوفاء بها أو الإخلال في تنفيذها، واستخلاص كفاية أسباب فسخ العقد، والتحقق من شروطه ومبرراته، وتحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه، وما إذا كان المشتري قد أخلّ بالتزاماته العقدية المتقابلة، وتقدير الخطر الذي يهدده ويجعل له الحق في حبس ما لم يُؤده من ثمن المبيع أو يمنعه من استعماله، مما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من السلطة في فهم الواقع في الدعوى، وبحث وتمحيص سائر الأدلة والمستندات المقدمة إليها تقديمًا صحيحًا، والموازنة بينها، وترجيح ما تطمئن إليه منها، وصولًا إلى ما تراه متفقًا مع وجه الحق في الدعوى، ولها تقدير عمل الخبير، وأن تأخذ بتقريره كله، أو أن تأخذ ببعض ما جاء به وتطرح البعض الآخر، إذ هي لا تقضي إلا على أساس ما تطمئن إليه فيه. ولها استخلاص وقوع الضرر وبيان عناصره، ومراعاة الظروف الملابسة في تقدير قيمة التعويض الجابر له، بما يتناسب مع تكلفة إصلاح الضرر أو جبر الخسارة، وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة، لها أصلها الثابت بالأوراق، وكافية لحمل قضائها، ومؤدية إلى النتيجة التي انتهت إليها، دون أن تكون ملزمة بتتبع الخصوم في شتى مناحي أقوالهم وحُججهم وطلباتهم والرد عليها استقلالًا، متى كان في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها، وأوردت عليها دليلها، الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحُجج والطلبات. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بفسخ العقد سند الدعوى، وأعاد تسجيل وحدة النزاع باسم البائعة الطاعنة في الطعن الثاني رقم 255 لسنة 2025 عقاري، وبإلزام المشتري الطاعن في الطعن الأول رقم 247 لسنة 2025 عقاري بأن يؤدي للأخيرة التعويض الذي قُدّر بمبلغ 50,000 درهم، على ما خلص إليه من أوراق الدعوى ومستنداتها، ومما اطمأن إليه من تقرير الخبير المنتدب، أنه بموجب العقد المؤرخ 22 أغسطس 2021 باعت الطاعنة في الطعن الثاني وحدة التداعي المكتملة الإنجاز إلى الطاعن في الطعن الأول لقاء ثمن مقداره 408,785 درهم، على أن يُسدد على أقساط وفق المواعيد المتفق عليها بالعقد، وأن المشتري الطاعن في الطعن الأول قد تخلف عن التزامه التعاقدي، وتوقف عن سداد الدفعات المستحقة من ثمن شراء وحدة النزاع منذ سبتمبر 2021، إذ سدد مقدم الحجز فقط للوحدة، كما لم يقم بإصدار شيكات مؤجلة الدفع إلى البائعة الطاعنة في الطعن الثاني، مما يحق لها طلب فسخ العقد سند الدعوى مع إلغاء التسجيل من اسم المشتري الطاعن في الطعن الأول، وإعادة تسجيلها باسمها، ثم قدر الحكم مبلغ خمسين ألف درهم كتعويض جابر عن الأضرار التي لحقت بالبائعة الطاعنة في الطعن الثاني، من جراء إخلال المشتري الطاعن في الطعن الأول بالتزاماته لعدم سداده الأقساط المستحقة من ثمن وحدة التداعي وفق ما اتُّفق عليه، بعد أن بيّن عناصر تلك الأضرار المتمثلة في حرمانها من استثمار وحدة التداعي والانتفاع بثمنها، ثم خلص الحكم إلى اطراح طلب الطاعن في الطعن الأول بشأن عدم قبول الدعوى لعدم سلوك الطريق الذي رسمه القانون، التزامًا بحجية الحكم الناقض فيما انتهى إليه من أن النزاع متعلق بوحدة في بناية مكتملة قبل توقيع عقد البيع، وليس بوحدة على الخارطة، واطرح أيضًا طلبه برد ما دفعه كمقدم لوحدة النزاع لأنه لم يُطالب الطاعنة في الطعن الثاني برده، ورتب الحكم على ذلك قضاءه المتقدم. وإذ كانت هذه الأسباب سائغة، ولها معينها من الأوراق، وتكفي لحمل قضائه، وتتفق مع القانون، وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها، وتدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع في بيان الالتزامات المتبادلة والطرف المخل، ومبررات الفسخ، وثبوت الضرر، وتقدير التعويض المستحق عنه، وتشمل الرد الضمني المسقط لما ساقه كل من الطاعن في الطعن الأول، والطاعنة في الطعن الثاني، من حجج وأوجه دفاع مخالفة، ولا ينال من ذلك ما يثيره المشتري الطاعن في الطعن الأول من أحقيته في حبس الثمن لإخلال البائعة المطعون ضدها بالتزاماتها بعدم تسليمه وحدة التداعي فور سداده مقدم الحجز، وفقًا لما أعلنته بالإعلان التجاري، لما تضمنه العقد المبرم فيما بينهما من أن شرط استلامه الوحدة قيامه بإصدار شيكات مؤجلة الدفع إلى البائع تغطي الرصيد المتبقي من إجمالي سعر الشراء، وهو ما تخلف عن تنفيذه، بما لا يحق له التمسك بحقه في حبس باقي الثمن، كما لا يُجدي المشتري الطاعن في الطعن الأول تخطئته للحكم لرفضه طلبه بإعمال الأثر القانوني المترتب على الفسخ بردّ ما دفعه من الثمن، بحسبان أن القضاء به لا يكون إلا بناءً على طلب، لأن القاضي لا يفصل إلا في الطلبات المقدمة إليه، كما لا جدوى لما يثيره الطاعن في الطعن الأول من عدم اتباع المطور المطعون ضدها الإجراءات الإلزامية المنصوص عليها في المادة (11) من القانون المعدل رقم 19 لسنة 2020، باعتباره الواجب التطبيق، لما فصل فيه الحكم الناقض من أن الوحدة محل النزاع مكتملة الإنجاز وتخرج عن نطاق تطبيق هذا القانون، وهو ما التزم به الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه بعد النقض والإحالة إلى محكمة أول درجة، وإذ قدر الحكم للبائعة الطاعنة في الطعن الثاني مبلغ 50,000 درهم كتعويض عما لحقها من أضرار جراء إخلال المشتري بالتزاماته بعدم سداد باقي الثمن، فلا محل لما تثيره البائعة الطاعنة من أن تقديره ضئيل لا يتناسب مع تلك الأضرار، طالما ارتأى في حدود سلطته التقديرية أن ما قدره من تعويض يُعد مناسبًا وملائمًا وكافيًا لجبرها، كما لا يُجديها التمسك بأن التعويض المقدر يقل عما ارتضاه المطعون ضده في الطعن السابق، وعن مبلغ التعويض المقدر بموجب الحكم المنقوض رقم 908 لسنة 2023 استئناف، لزواله في هذا الخصوص بعد النقض والإحالة، وكان لا يعيب الحكم أن أطرح ما ورد بتقرير الخبير بشأن تقديره للتعويض، باعتبار أن رأيه يخضع لتقدير المحكمة، فإن النعي عليه بما سلف لا يعدو أن يكون جدلًا فيما تستقل محكمة الموضوع باستخلاصه من الأدلة المطروحة عليها في الدعوى، بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها، وهو ما لا يُقبل إثارته أمام محكمة التمييز.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعنين رقمي 247 و255 لسنة 2025 عقاري، وألزمت الطاعن في الطعن الأول بالمصروفات ? دون الرسوم ? مع رد التأمين، وألزمت الطاعنة في الطعن الثاني بالمصروفات مع مصادرة التأمين، وبالمقاصة فيما بينهما في أتعاب المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق