بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 01-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 209 لسنة2025 طعن عقاري
طاعن:
ف. م. ا. ا. ا.
مطعون ضده:
ش. ا. ا. ل. ا. . ذ. .. م. .. م.
ش. د. ل. ا. ش. ذ. م. م.
ش. د. ا. ش.
د. ه. ش.
ش. د. ا. د. م. خ.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/60 استئناف عقاري بتاريخ 26-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث ان الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة ( فوزية محمد أحمد العبد الهادي ) أقامت علي المطعون ضدهم ( شركة الخط الامامي لإدارة الاستثمار " ذ م م "، شركة داماك للتطوير العقاري " ش ذ م م "، شركة داماك العقارية " ش ذ م م "، داماك هومز " ش ذ م م "، شركة داماك العقارية ? دبي ? مساهمة خاصة) الدعوى رقم 196 لسنة 2024 عقاري ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم : بفسخ اتفاقية البيع موضوع الوحدة العقارية رقم CRT/SD131/E161B) ) بمشروع كورسيتيا أكويا أكسجين ، وبإعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد ، وبإلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم فيما بينهم بأن يؤدوا اليها مبلغ 456838 درهم ، وبتعويض قدره 100000 درهم والفائدة القانونية بواقع 5% عن كل مبلغ من تاريخ سداد آخر دفعة وحتى السداد التام ? وذلك علي سند من أنها بتاريخ 3/6/2018 اشترت وحدة التداعي من المدعي عليها الاولي لقاء ثمن إجمالي قدره 1،861،000 درهم ، سددت منه مبلغ 456،838 درهم ، وتم الاتفاق على أن تاريخ الإنجاز المتوقع في مارس 2019 ، إلا أن المدعى عليهم تخلفوا عن تسليمها الفيلا أو إنجاز المشروع في الموعد المحدد ، مما اصابها بأضرار? ومن ثم كانت الدعوي ? دفع المدعي عليهم من (الثانية حتي الخامسة) بعدم قبول الدعوى بالنسبة لهم لرفعها على غير ذي صفة ، وطلبت المدعي عليها الاولي رفض الدعوي لانفساخ العقد وفق وثيقة دائرة الاراضي والاملاك بإلغاء تسجيل الوحدة لإخلال المدعية بالتزاماتها ، ووجهت دعوي متقابلة بطلب الحكم : بصحة إجراءات فسخ عقد بيع وحدة التداعي بإرادتها المنفردة في الاخطار رقم 619/2021 وبأحقيتها في الاحتفاظ بما سبق سداده من مبالغ ،وبإلزام (المدعى عليها تقابلاً ? المدعية اصلياً) بأن تؤدي اليها مبلغ 363,585 درهم باقي نسبة الخصم المستحقة ، وبإلزام (المدعى عليها تقابلاً) بأن تؤدي لها تعويض قدره 557,000 درهم عن انخفاض قيمة الوحدة بعد إعادة بيعها للغير - وذلك على سند أن (المدعية عليها تقابلاً) تخلفت عن سداد باقي دفعات الثمن المترصدة بذمتها ، بعد أن أوفت المدعية تقابلاً بكافة التزاماتها التعاقدية وأنجزت الوحدة في الموعد المتفق عليه ، مما حدا بها الي اللجوء لدائرة الأراضي والأملاك ، وبتاريخ 2/2/2021 أرسلت الدائرة إشعار للمدعي عليها تقابلاً لسداد المبالغ المتأخرة ، الا أن المهلة القانونية للإخطار انتهت دون أن تحرك ساكنا ، وبتاريخ 27/3/2021 أصدرت دائرة الأراضي وثيقة بصحة الإجراءات في الإخطار رقم 619/2021 وتم إلغاء تسجيل الوحدة من أسم المدعية وإعادة تسجيلها باسم المدعي عليها الأولى ، واضطرت بتاريخ 6/12/2021 لإعادة بيع الوحدة الى مشتر أخر ? ومن ثم كانت دعواها المتقابلة ? ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، دفعت (المدعية أصلياً ? المدعي عليها تقابلاً) ببطلان إجراءات الغاء تسجيل الوحدة لعدم اتصال علمها بها كونها تمت في فترة انتشار جائحة كورونا ، وبجلسة 11/12/2024 حكمت المحكمة حضورياً :أولاً: في الدعوى الأصلية : برفضها ، ثانياً : وفي الدعوى المتقابلة : بقبولها شكلاً ، وفى موضوعها : بصحة إجراءات فسخ عقد بيع الوحدة موضوع الدعوى لاستعمال (المدعية تقابلاً) حقها في فسخ عقد بيع الوحدة بإرادتها المنفردة في الاخطار رقم 619/2021 وبأحقيتها في الاحتفاظ بما تم سداده من سعر شراء الوحدة مبلغ ومقداره 456,838 درهما ، ورفض ما عدا ذلك ? استأنف (المدعية اصلياً ? المدعي عليها تقابلاً) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 60 لسنة 2025 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 26/3/2025: بتأييد الحكم المستأنف ? طعنت (المدعية اصلياً ? المدعي عليها تقابلاً) في هذا الحكم بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 25/4/2025 بطلب نقضه ، قدم المطعون ضدهم مذكرة رد في الميعاد بالنسبة للمطعون ضدها الأخيرة طلبت فيها رفض الطعن ، وبعد الميعاد بالنسبة للمطعون ضدهم من الاولي حتي الرابعة التفتت عنها المحكمة ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث ان حاصل نعي الطاعنة بأسباب الطعن ? علي الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ? ذلك أن حجية جميع الاحكام القضائية النهائية والباتة السابق صدورها عن عقود بيع وحدات ابرمت فيما بين الطاعنة والمطعون ضدهم من عام 2018 في ذات المشاريع اثبتت غش واخلال المطعون ضدهم بالتزاماتهم التعاقدية ، إذ تخلفت المطعون ضدها الأولى عن إنشاء الغابة الاستوائية (باعتبارها اول غابة استوائية في الشرق الأوسط) وفق اعلاناتها الترويجية ، كما توقفت عن اعمال البناء لمدة عامين وتلاعبت بمساحة الوحدة ومواصفاتها ، وذلك في تاريخ سابق علي استحقاق القسط الذي اتخذته وسيلة للجوء لدائرة الأراضي والاملاك لفسخ عقد بيع وحدة التداعي ، واخفت علي الدائرة آنذاك كافة مخالفات المشروع السابقة علي ما تدعيه المطعون ضدها الاولي من انها لم تسدد اليها ذلك القسط رغم أنه في ذلك الوقت كان للطاعنة لدي تلك الشركات أموال تزيد عن 3،000،000 مليون درهم ، كما انها كانت قد سددت عند التعاقد مبلغ 456،838 درهم كدفعة اولي شاملة رسوم التسجيل وجزء من القسط الأول وهو ما يثبت حسن نيتها في إتمام التعاقد ، الا أن المطعون ضدها الأولى تخلفت عن إنشاء الغابة الاستوائية وقلصت مساحة الفيلا والمواصفات خلافاً لما تم الاتفاق عليه ، واثبت خبير الدعوي توقف العمل بمشروع (اكويا اكسجين) والتأخر في الإنجاز في الفترة السابقة على تاريخ استحقاق القسط ، كما انها لم يصلها اي اشعارات من المطعون ضدهم لسداد القسط ، وهو ما يقطع ببطلان كافة الإجراءات التي تم اتخاذها امام دائرة الأراضي ، لثبوت غش واخلال المطعون ضدهم بالتزاماتهم التعاقدية بموجب احكام قضائية نهائية صادرة من محاكم دبي ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود في جملته ? إذ من المستقر عليه في قضاء هذه المحكمة - وفقاً للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية أنه يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية وان التزام المتعاقد ليس مقصوراً على ما ورد في العقد ولكنه يشمل أيضاً كل ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف بما مؤداه أن تنفيذ الالتزامات التي أنشأها العقد يتم وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية. وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى ، ومن المقرر بقضاء الهيئة العامة لمحكمة التمييز- انه يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 والاحتفاظ بالمبالغ المسددة من ثمن البيع بما لا يزيد على النسب المبينة قبل كل نسبة انجاز، مع وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ ، وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن ، بعد إتباع الخطوات المنصوص عليها بضوابطها القانونية ، ويكون لمحكمة الموضوع حينئذ - اذا ما أقيمت الدعوى أمامها من المطور أو المشترى بالمطالبة بالنسب أو استكمالها أو بتخفيضها بحسب الأحوال الحكم بالنسب التي تراها عادلة بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره تلك المحكمة دون مجاوزة الحد الأقصى المقرر لها قانوناً باعتبارها من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع حسبما تستخلصه من ظروف الدعوى وملابساتها طالما أنها بينت العناصر التي استقت منها حكمها بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره دون مجاوزة الحد الأقصى ، ومن المقرر ? أن لمحكمة الموضوع سلطة فهم الواقع في الدعوى، وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها والأخذ منها بما تطمئن إليه واطراح ما عداها، بما في ذلك تقرير الخبير المنتدب في الدعوى والأخذ بالنتيجة التي انتهى إليها محمولة على الأسباب التي بني عليها دون غيرها من الأدلة والمستندات المقدمة من الخصوم، وذلك متى اطمأنت إلى هذه النتيجة والأسباب التي بنيت عليها ورأت كفايتها لتكوين عقيدتها في الدعوى مضافًا إليها باقي العناصر المقدمة فيها، والاعتداد بما خلص إليه تقرير الخبير المنتدب في الدعوى، ودون أن تكون ملزمة بالرد على اعتراضات الخصوم على التقرير أو بتتبعهم في كافة أوجه دفاعهم ولا بالتحدث عن كل قرينة غير قانونية يدلى بها الخصوم، لأن في أخذها بما اطمأنت إليه ما يفيد أنها رأت كفاية تقرير الخبرة الذي اقتنعت به، وأن المطاعن التي وجهت له من الخصوم لا تستحق الرد عليها بأكثر مما تضمنه التقرير، وطالما أن الخبير قد تناول نقاط الخلاف المثارة بين الطرفين ودلل عليها بأسباب سائغة لها معينها الصحيح من الأوراق، ودون ما حاجة لإلزام الخبير بأن يؤدي المأمورية على وجه معين إذ حسبه أن يقوم بها على النحو الذي يراه محققًا للغاية التي ندب إليها ? لما كان ذلك ? وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف الصادر برفض دعوي الطاعنة الاصلية وفي المتقابلة بأحقية المدعية تقابلاً بالاحتفاظ بالمبلغ المسدد من الثمن علي ما أورده بمدوناته من أن [[وحيث إنه عن موضوع الاستئناف وفي حدود ما رفع عنه وما اثارته المستأنفة بأسباب استئنافها ، ... ، وكان الحكم المستأنف قد اقام قضاءه برفض الدعوي الاصلية وفي موضوع الدعوى المتقابلة بصحة إجراءات فسخ عقد بيع الوحدة موضوع الدعوى لاستعمال (المدعية تقابلاً) حقها في فسخ عقد بيع الوحدة بإرادتها المنفردة في الاخطار رقم 619/2021 وبأحقيتها في الاحتفاظ بما تم سداده من سعر شراء الوحدة مبلغ ومقداره 456,838 درهم - علي ما استخلصه سائغا من اوراق الدعوي ومستنداتها وتقرير الخبير المنتدب فيها علي ما اورده في مدوناته " ان الثابت من عقد البيع وشهادة الإنجاز ومن تقرير الخبرة المنتدبة أن تاريخ الإنجاز المتوقع بعد احتساب فترة التمديد هو شهر مارس 2020 ، وتبين أن المدعى عليها الأول (البائعة) أنجزت الوحدة بتاريخ 15/12/2020 وان المدعية (المشترية) سددت للمدعى عليها الأولى (البائعة) مبلغا إجماليا (456,838 درهما) من السعر وهذا المبلغ تضمن مقدم التعاقد (20%) شامل رسوم التسجيل 4% وجزء من القسط الأول ولم تسدد المدعية المترصد من القسط الأول والمستحق السداد بتاريخ 30/11/2018 بالإضافة إلى القسط الثاني المستحق بتاريخ 29/5/2019، والقسط الثالث المستحق بتاريخ الاكمال، ويتبين أن المدعية أخلت في الالتزام بالتأخير في سداد الدفعات المستحقة من سعر شراء خلال المواعيد المتفق عليها ، والمدعية تتحمل نتيجة التأخير في إنجاز الوحدة وان المدعى عليها الأولى (البائعة) قد أرسلت بتاريخ 27/8/2020 للمدعية (المشترية) إشعارا بالدفع بسبب التأخر في السداد، وأفادت أن نسبة إنجاز المشروع والعقار تبلغ 86.18% وأن المدعية تخلفت عن سداد دفعة مستحقة حسب جدول السداد، وقامت المدعى عليها الأولى باللجوء إلى دائرة الأراضي والأملاك وفسخ الاتفاقية وإعادة بيع الوحدة لمشتر آخر، بعد ان قامت دائرة الأراضي، بإرسال إخطار للمدعية موضوعه التخلف عن سداد الدفعات المالية للوحدة وأنه تم إرسال الإخطار بالبريد السريع، وبواسطة البريد الالكتروني ، ولم تعترض المدعية على الاخطار خلال المدة المحددة وأن المهلة القانونية (30 يوما) قد انتهت بتاريخ 13/3/2021 دون قيام المشترية بتنفيذ التزاماته التعاقدية أو إتمام التسوية بينها وبين المطور، فأصدرت دائرة الأراضي بتاريخ 27/3/2021 وثيقة بصحة الإجراءات ، وكان الثابت أن المدعية هي من أخلت بالتزاماتها بعدم سداد أقساط الثمن في موعد استحقاقها وتم إلغاء تسجيل الوحدة من اسم المدعية بالطرق القانونية ، مما يدل على أن المدعى عليها الأولى كانت جادة في تنفيذ التزامها وسعت إليه وفق مقتضيات تنفيذ العقد بحسن نية ، وقد ثبت للمحكمة أنها قد استخدمت حقها في فسخ العقد عن الوحدة موضوع التداعي بإرادتها المنفردة ، وكان المطور لم يخل بالتزاماته وقت فسخه العقد بإرادته المنفردة للإنجاز في الموعد المحدد ، الأمر الذي يفتقر معه طلب المدعية أصلياً بالفسخ لسنده متعيناً رفضه ، وعن طلب المدعية اصليا رد الثمن وكانت المحكمة ترى من ظروف الدعوى وملابساتها إجازة خصم المدعي عليها الأولى -المدعية تقابلاً- كامل النسبة المقررة لها بموجب المادة 11 فقرة (أ)/4 وأ -3 لثبوت عدم مشاركتها بهذا الفسخ ولالتزامها بشروط العقد الأمر الذي يفتقر معه طلب المدعية أصلياً لسنده متعيناً القضاء برفض دعواها ، وحيث أنه عن طلبات المدعية تقابلاً ، فلما كانت المحكمة انتهت وفقاً لما سلف بصحة الإجراءات المتخذة لإلغاء تسجيل الوحدة وقامت المدعية تقابلاً ببيع الوحدة لآخرين وتقاضت الثمن ، وكانت قد تقاضت من المدعي عليها تقابلاُ مبلغ 456,838 درهم من سعر شراء الوحدة وهذا المبلغ تضمن مقدم التعاقد 20% شامل رسوم التسجيل 4% من الثمن وأنها تستحق النسب المقررة لها بما يعادل 40% من الثمن ، إلا ان المحكمة ترى أن المبلغ المسدد من المدعي عليها تقابلاً يعد تعويضاً كافياً ومن ثم تكتفي به المحكمة " وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المستأنف سائغا وله معينه الثابت في الأوراق وكافيا لحمل قضائه وفيه الرد الضمني المسقط لحجج المستأنفة ومن ثم فإن المحكمة تعول على تلك الأسباب وتأخذ بها أسبابا لقضائها ، ... ، وتضيف اليه المحكمة ردا علي ما اثارته المستأنفة من ان المستأنف ضدهم تخلفوا عن تنفيذ التزاماتهم التعاقدية معها في جميع المشاريع التي اشترت فيها المستأنفة وحدات عقارية اخري من المستأنف ضدهم ، وانها تحصلت علي أحكام نهائية بإلزامهم برد المبالغ التي سبق وان استلموها منها بما تكون ذمة المستأنف ضدهم مشغولة اصلا بمبالغ مالية تزيد عن ثلاثة ملايين درهم بما يزيد عن كامل قيمة الوحدة كاملة محل التداعي ولم يتم اشعارها بالتواصل معها علي هاتفها وفق المعتاد كونها مقيمة بدولة الكويت وان انجاز المشروع تأخر مدة عامين كاملين اذ انه تم الإنجاز بتاريخ 16/3/2022 وهو تاريخ لاحق على تاريخ الغاء التسجيل باسم المستأنفة بما يرتب بطلان تلك الاجراءات والتي شابها الغش بالإضافة الي مخالفة المواصفات المتعاقد عليها في المساحات ولم ينجزوا الغابــة الاستوائية المتفق عليها ، فانه نعي مردود ، وان ما اثارته المستأنفة من تخلف المستأنف ضدهم عن تنفيذ التزاماتهم العقدية عن وحدات اخري مشتراه منها في مشاريع اخري لا اثر له في الدعوي الماثلة باعتباره ان البين من الاوراق ان المستأنفة قد اخلت بالتزاماتها العقدية في الدعوي الماثلة بخصوص وحدة التداعي بتخلفها عن سداد دفعات الثمن المستحقة عن وحدة التداعي في المواعيد المحددة لذلك ، ولا يؤثر في ذلك ان لها مبالغ مالية لدي عدد من الشركات المستأنف ضدها بموجب الاحكام الصادرة لها بشان وحدات اخري فأن ذلك لا يبيح لها التخلف عن سداد ثمن وحدة التداعي ، بالإضافة الي (الشركة المستأنف ضدها الاولي - شركة الخط الأمامي لإدارة الاستثمار " ذ م م " ?البائع) لم تكن طرفا في تلك الاحكام المقدم صورها في الدعوي ، فضلاً عن ان الاوراق قد خلت مما يفيد ان المستأنفة قد طلبت اجراء المقاصة بين ما هو مستحق لها لدي الشركات المستأنف ضدها وبين ما هو مستحق عليها من دفعات الثمن المستحق عن وحدة التداعي ومن ثم ما اثارته في هذا الشأن علي غير اساس، وان ما اثارته المستأنفة من عدم اشعارها بالسداد عن طريق الهاتف ، فان البين من الاوراق وتقرير الخبير انه تم اشعار المستأنفة بالسداد عن طريق البريد السريع والبريد الاليكتروني ولم تنازع المستأنفة في ذلك ، ومن ثم فلا يؤثر في صحة الاخطار عدم اشعارها عن طريق الهاتف وفق ما ورد بالنعي ، وان ما اثارته المستأنفة من تأخر انجاز المشروع لمدة عامين ، فان البين من تقرير الخبير المنتدب انه تم انجاز وحدة التداعي بتاريخ 15/12/2020 قبل اللجوء الي دائرة الاراضي واتخاذ اجراءات فسخ التعاقد والغاء تسجيل وحدة التداعي من اسم المستأنفة ، ومن ثم فلا يؤثر في صحة تلك الاجراءات انجاز المشروع بتاريخ لاحق لإنجاز وحدة التداعي اذ لم يثبت من الاوراق ان ذلك الانجاز المتأخر للمشروع كان من شانه ان يحول دون انتفاع المستأنفة بوحدة التداعي ومن ثم ينتفي قاله البطلان او الغش التي تنعي بها المستأنفة علي تلك الاجراءات ومن ثم يكون النعي في هذا الخصوص علي غير اساس، وان ما تنعي به المستأنفة من مخالفة المستأنف ضدهم للمواصفات المتعاقد عليها في المساحات ولم ينجزوا الغابــة الاستوائية المتفق عليها في اعلانات المشروع فأن العبرة في العقود هو بما تم الاتفاق عليه باعتبار ان العقد شريعة وقانون المتعاقدين وليس ما يرد في الاعلانات الترويجية للمشروع وكانت بنود عقد التداعي لم يتضمن اشتراط وجود غابة استوائية ، كما لم يثبت من الاوراق وجود نقص في مساحات وحدة التداعي وجاء قول المستأنفة في هذا الشأن مرسلا لا دليل عليه بالأوراق ، ومن ثم يكون النعي والاستئناف برمته علي غير أساس وتقضي معه المحكمة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه وهذه الأسباب ]] وإذ كان هذا الذى خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغا ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفه فيه للقانون ويكفى لحمل قضائه، فإن النعي بأوجه الطعن ينحل إلى محض جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في تقدير ادلة الدعوي لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز.
وحيث إنه ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعنة بالمصروفات، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة للمطعون ضدها الخامسة ، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق