بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 23-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 210 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ك. ل. ا. ذ.
مطعون ضده:
م. س. ل.
ا. ف.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/102 استئناف عقاري بتاريخ 26-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعنة " كوندور للتطوير العقاري ذ.م.م " أقامت الدعوى رقم 145 لسنة 2024 عقار ي على المطعون ضده الأول " الكسندر فنوكوف" بطلب الحكم ــ بحسب الطلبات الختامية ــ بانفساخ استمارة الحجز بالإرادة المنفردة ، والغاء تسجيل الوحدة رقم 1601 بمشروع مارينا ستار باسم المطعون ضده الأول بالسجل العقاري المبدئي ، وتسجيلها باسمها ، و إثبات أحقيتها بالاحتفاظ بكافة المبالغ المسددة من قبل المطعون ضده الأول ، وإثبات أحقيتها في إعادة بيع تلك الوحدة وتسجيلها باسم مشتري جديد ، وقالت بياناً لذلك إنها هي المطور الجديد المستحوذ على المشروع المسمى مارينا ستار بموجب الحكم الصادر من لجنة المشاريع الملغاة رقم 30 لسنة 2021 ، والذي توقف المطور السابق " مارينا ستار ليمتد ــ المطعون ضدها الثانيةــ ) عن تنفيذه ، وبموجب استمارة حجز اشترى المطعون ضده الأول من المطور السابق الوحدة رقم S 1601 ، والكائنة بالمشروع سالف البيان ، وتم تسجيلها باسمه في السجل العقاري المبدئي ، وقامت الطاعنة بتنفيذ المشروع بنسبة 100% وطالبت المطعون ضده الأول بسداد الأقساط المتبقية من الثمن والتي تعادل 55.11% من ثمن الوحدة ، فلم يمتثل ، فقامت وفقاً للمادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 وتعديلاته ، باللجوء لدائرة الأراضي والأملاك ، وتحصلت على وثيقة بإثبات التزامها بالإجراءات الواردة بالمادة 11 سالفة البيان ، ومن ثم أقامت الدعوى ، كما أقام المطعون ضده الأول الدعوى رقم 250 لسنة 2024 عقاري على الطاعنة ، والمطعون ضدها الثانية " مارينا ستار ليمتد " بطلب الحكم ــ بحسب الطلبات الختامية ــ ب إلزام الطاعنة بتسليمه وحدة النزاع ــ سالفة البيان ــ خالية من الشواغل وعدم التعرض له في حيازتها ، و إلزامها ، والمطعون ضدها الثانية بأداء مبلغ 250,000 درهم كتعويض عن التأخير في التسليم على سند من سداده كامل ثمن وحدة النزاع سالفة البيان ، ومن ثم تسجيلها باسمه في السجل العقاري ، وامتناع الطاعنة عن تسليمها له ، ضمت المحكمة الدعويين للارتباط ، وندبت خبيراً فيهما ، وبعد إيداع التقرير حكمت برفض الدعوى رقم 145لسنة 2024 عقاري ، وفي الدعوى رقم 250 لسنة 2024 عقاري بإلزام الطاعنة بتسليم المطعون ضده الأول الوحدة العقارية موضوع الدعوى المبينة المعالم والحدود بشهادة الملكية الخاصة بها الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك خالية من الشواغل وبعدم التعرض له في حيازتها، و إلزامها بأن تؤدى له مبلغ 50000 درهم كتعويض ، استأنفت الطاعنة ذلك الحكم بالاستئناف رقم 102 لسنة 2025 عقاري ، وبتاريخ 26/3/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 210 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 24/4/2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنة بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك تقول إنها قد تمسكت أمام محكمة الموضوع بأحقيتها في دعواها كمطور مستحوذ للمشروع الكائن فيه وحدة النزاع وفقاً لحكم المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 وتعديلاته ، لثبوت تسجيل الوحدة بالسجل العقاري المبدئي باسم المطعون ضده الأول ، وتحصلها من دائرة الأراضي والأملاك على وثيقة بصحة الإجراءات المتخذة قبله لعدم قيامه بسداد كامل ثمن وحدة النزاع ، وأنها لم تقم بتسليم المطعون ضده الأول وحدة النزاع لقيامها بفسخ عقد شرائه الوحدة بإرادتها المنفردة ، وقد لجأت للقضاء لتطبيق آثار الفسخ ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، وأقام قضاءه في دعواها ودعوى المطعون ضده الأول تأسيساً على أن المنازعة لا تخضع لأحكام القانون رقم 13 لسنة 2008 استناداً إلى تقرير الخبير الذي انتهى إلى سداد المطعون ضده الأول كامل ثمن الوحدة ، وتسجيلها باسمه بالسجل العقاري النهائي ، بالرغم من اعتراضها على هذا التقرير لقصوره ، ومخالفته الثابت في الأوراق من قيامها بسداد رسوم التسجيل المبدئي للوحدة وليس المطعون ضده الأول ، وعدم ثبوت سداده ثمن الوحدة في حساب ضمان المشروع ، ومن ثم عدم مسئوليتها كمستحوذ جديد عن المبالغ غير المودعة حساب الضمان ، واعتماد الخبرة على ما قدمه المطعون ضده الأول بشان ملكية الوحدة دون مراجعة الدائرة في ذلك ، وعدم بيان الخبرة لمصدر الشيك المودع وصدوره من حساب محامي المطعون ضده الأول بالمخالفة ل قانون الحماية من غسيل الأموال ، وتجاهله لوثيقة صحة الإجراءات ، وتأخر السداد بفرض حدوثه ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي لا يسري في حالتين الأولي هي تمام إنجاز الوحدة محل التداعي ــ حال النزاع على وحدة عقارية لم يسبق تسجليها في السجل العقاري المبدئي ــ قبل بدء النزاع أمام المحاكم باعتبار أن تمام الإنجاز قبل إقامة الدعوى يجعل النزاع على وحدة عقارية مكتملة الإنشاء فلا يعد النزاع على وحدة عقارية على الخارطة، وأما الحالة الثانية فهي تسجيل الوحدة المتنازع عليها في السجل العقاري ــ المنظم بالقانون 7 لسنة 2006بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي ــ في أية مرحلة من مراحل التقاضي ــ ولو سبق تسجيلها بالسجل العقاري المبدئي ــ ، ذلك أنه بتسجيل تلك الوحدة بذلك السجل ( الذي يعد بمثابة السجل العقاري النهائي ) تنشأ رابطة عقدية جديدة ناقلة للملكية لها حجيتها على الكافة، ومن المقرر أن العقد شريعة المتعاقدين فإذا ما تم العقد صحيحاً غير مشوب بعيب من عيوب الرضا وجب على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد من التزامات بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، وأنه يجب على البائع تسليم المبيع للمشتري مجرداً من كل حق آخر ما لم يقض الاتفاق أو القانون بغير ذلك ، وأن الأصل هو تمتع المالك بالسلطات التي تمكنه من الحصول على كافة مزايا الشيء المملوك له من استعمال واستغلال وتصرف، كما من المقرر أن انتقال ملكية المبيع من المطور البائع إلى مطور أخر-- باستحواذه علي المشروع -- لا يلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشتر وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده ولا يتحقق ذلك -- حال إنكاره المعرفة -- إلا بتمام التسجيل المبدئي ـــ ومن باب أولى تمام التسجيل بالسجل العقاري المنظم بالقانون 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي ــ أو بإيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع ، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ، مما مؤداه أنه على المشتري إثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي ، وعلم المستحوذ بذلك الحق أو قبوله له أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي ــ أو ما يطلق عليه التسجيل النهائي ــ أو إيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع أو أنه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها وفي جميع الأحوال يشترط أن يكون العقد مازال سارياً عند الاستحواذ ، ومن المقرر أنه يجوز لدائرة الأراضي والأملاك بناءً على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها بعد التأكد من أن المشترى قد أوفى بالتزاماته التعاقدية أن تسجل في السجل العقاري الوحدات العقارية المسجلة في السجل المبدئي المباعة على الخارطة باسم المشتري، ومن ثم فإن قيام دائرة الأراضي بتسجيل التصرف في سجلاتها يكسب الطلب صفه الرسمية ويكون بما دون فيه من بيانات حجية مطلقة في مواجهة الكافة وأنه لا يجوز الطعن في بياناته إلا إذا كانت نتيجة غش أو تزوير ، ، كما من المقرر أيضاً أن فهم واقع الدعوى واستخلاص ثبوت الخطأ ، وتقدير الضرر والتعويض الجابر له ، وبحث وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة في الدعوى والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى أقوالهم ومناحي دفاعهم ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان ــ في الدعويين ــ على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعويين وتقرير الخبرة المنتدبة الذي اطمأن لسلامة الأسس المبني عليه من قيام الطاعن ( مشتري وحدة النزاع ) بسداد كامل ثمن وحدة النزاع ، وتسجيل الوحدة باسمه في السجل العقاري ــ المنظم بالقانون 7 لسنة 2006بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي ــ ، ومن ثم عدم سريان أحكام القانون 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي علي المنازعة بشأنها ، وأن تسجيل الوحدة باسمه في ذلك السجل له الحجية في مواجهة الكافة في ثبوت ملكيته للوحدة ، ومن ثم أحقيته في استلامها من الطاعنة ( المطور المستحوذ على المشروع الكائن به الوحدة ) ، وأن عدم قيام الطاعنة بتنفيذ التزامها بتسليم الوحدة لمالكها المطعون ضده الأول بعد تمام إنجازها دون مبرر يمثل خطأ في جانبها ألحق به ضرراً تمثل في حرمانه كمالك من الانتفاع بالوحدة المملوكة له مما يستحق معه التعويض الذي ارتآه الحكم جابراً لهذا الضرر، وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة لا سيما وأن الثابت من تقرير الخبرة الذي اعتمده الحكم وجعله جزءً من أسبابه تكفله بالرد على اعتراضات الطاعنة على التقرير ، كما أثبت التقرير إيداع باقي ثمن الوحدة عن طريق وكيل المطعون ضده الأول بشيك مدير حساب ضمان المشروع لصالح ذات الوحدة والمشروع وباسم المشتري( المطعون ضده الأول ) ، كما وأن في تسجيل الوحدة باسم المطعون ضده الأول بالسجل العقاري ، ولجوء الطاعنة للقضاء بطلب إلغاء تسجيل الوحدة باسم سالف الذكر ما يدل على عدم صحة زعمها سبق فسخ عقد الوحدة بارادتها المنفردة ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعنة المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق