بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 24-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 201 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
س. س. ا.
مطعون ضده:
ه. د. ب. د. ب.
م. ش. ا. م. س. خ.
ي. س. ه. ل. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1087 استئناف عقاري بتاريخ 25-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعن سوبريت سينغ اناند أقام على المطعون ضدهم (1) محمد شكيل احمد محمد سليم خوخر. (2) يونيون سكوير هاوس للوساطة العقارية.(3) هيتيش دورجاداس بابانى دورجاداس بابانى الدعوى رقم 535 لسنة 2024 عقاري محكمة دبى الابتدائية بطلب الحكم بإثبات انفساخ عقد البيع الموحد سند الدعوى و بإلزامهم بتسليمه شيك العربون المودع لدى المدعى عليهما الثاني والثالث على سبيل الامانة والمسحوب على بنك المشرق و قيمته مبلغ 790,000 درهم و الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ فسخ المدعى عليه الأول العقد بإرادته المنفردة بتاريخ 23/12/2023 وحتى تاريخ السداد التام، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد البيع الموحد المؤرخ 23/12/2023 اتفق مع المدعى عليه الأول - كمشتر - والمدعى عليهما الثاني والثالث - كوسيط عقاري - على بيع الشقة السكنية محل التداعي رقم 4401 الكائنة بمبني بوليفارد هايتس T1 ، بمنطقة برج خليفة ، للأول لقاء مبلغ 7,900,000 درهم ، وأنه نفاذاً للبندين السادس والسابع من العقد، أودع المدعى عليه الأول الشيك رقم ( 000020 ) المسحوب على بنك المشرق بتاريخ 2023/12/23 بمبلغ 790,000 درهم كعربون لدى المدعى عليهما الثاني والثالث، لحين سداد كامل المبلغ وإتمام إجراءات البيع ونقل الملكية، واذ أخل المدعى عليه الأول بالتزاماته التعاقدية ولم يوف بسداد الثمن المتفق عليه في الموعد المحدد بالعقد وهو 23/2/2024، بالرغم من إنذاره ، ومن ثم كانت الدعوى، ومحكمة أول درجة حكمت بتاريخ 28/11/2024 بفسخ عقد البيع الموحد المؤرخ 23/12/2023 المبرم فيما بين المدعي والمدعي عليه الأول وبإلزام المدعى عليهما الثاني والثالث بتسليم المدعي شيك العربون رقم 000020 بمبلغ 790,000 درهم والمسحوب على بنك المشرق والفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، استأنف المدعى عليه الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 1087 لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 25/3/2025 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به في البند ثانيأ، من إلزام المدعى عليهما الثاني والثالث بتسليم المدعي شيك العربون رقم 000020 بمبلغ 790,000 درهم والمسحوب على بنك المشرق والفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، والقضاء مجدداً برفض هذا الطلب وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك، طعن المدعى في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 18 / 4/2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ انتهى إلى قضائه سالف البيان بالرغم من أن الثابت من الأوراق أن عقد البيع سند الدعوى تضمن صراحة النص على أنه إذا لم يتمكن المشتري من تسديد كامل الثمن أو عجز عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادته فللبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون، و أنه إذا تراجع البائع عن إتمام عملية البيع لأسباب غير خارجة عن إرادته، فإن للمشتري الحق في فسخ العقد واسترداد العربون مع مثل قيمته ما لم يتفق الطرفان خطياً على تعديل تلك المواعيد، كما يلتزم البائع بتقديم كافة المستندات الدالة على الملكية وبإتمام جميع الاجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار لدي دائرة الأراضي والأملاك باسم المشتري فور قبضه الثمن المتفق عليه بموجب هذا العقد وبموعد أقصاه 23 / 2 / 2024، إلاً أن المطعون ضده الأول عدل و أفصح عن عدم رغبته فيما بعد في المضي قدماً في تنفيذ العقد، ثم طلب تخفيض قيمة الشرط الجزائي ، ومن ثم فهو الطرف المقصر في أداء التزاماته التعاقدية ، وذلك لامتناعه عن إتمام اجراءات شراء عقار التداعي بسداد باقي الثمن خلال المهلة المتفق عليها لإتمام البيع وهي بحد أقصى23/02 2024، هذا فضلاً عن وضوح الرهن المذكور بصدر شهادة ملكية المبيع ، باللغتين العربية والانجليزية، ولم يكن خافياً عليه، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود في جملته ? ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن العربون هو ما يقدمه المشتري إلى البائع عند إنشاء عقد البيع، وأنه وإن كان لدفع العربون دلالة على أن البيع أصبح باتاً لا يجوز الرجوع عنه، إلا أن شروط التعاقد أو العرف قد تقضي بغير ذلك، واتفاق المتعاقدين على أن العربون جزاء للعدول عن العقد مؤداه أن لكل منهما حق العدول، وفي هذه الحالة إذا كان المشتري هو من عدل فإنه يفقد العربون أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع فإن عليه رد العربون ومثله - مالم يتفق على جزاء آخر - ولو لم يلحق به ضرر من جراء ذلك، ويكون اشتراط العربون في هذه الحالة شأن الشرط الجزائي ولكنه يفترق عنه حيث عدم جواز التخفيض أو الإلغاء فهو يستحق ولو انتفى الضرر على وجه الإطلاق أما إذا كان الضرر الواقع يجاوز مقدار العربون فتجوز المطالبة بتعويض أكبر وفقاً للمبادئ العامة، فالالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد ليس تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول بل هو نزول عند إرادة المتعاقدين فقد جعلا العربون مقابلاً لحق العدول، وفي حالة تنفيذ الالتزام اختيارياً يخصم العربون من ثمن المبيع، ونية العاقدين هي وحدها التي يجب التعويل عليها في إعطاء العربون حكمه القانوني ، ولمحكمة الموضوع أن تستظهر نية المتعاقدين من ظروف الدعوى ووقائعها ومن نصوص العقد لتتبين ما إذا كان المبلغ المدفوع هو بعض الثمن الذي انعقد به البيع باتاً أم أنه عربون في بيع مصحوب بخيار العدول إذ أن ذلك مما يدخل في نطاق سلطتها التقديرية متى كان قضاؤها يقوم على أسباب سائغة. ومن المقرر وفقاً للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية ــــ أنه يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، وأن التزام المتعاقد ليس مقصوراً على ماورد في العقد ولكنه يشمل أيضاً كل ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف ــــ بما مؤداه ـــ أن تنفيذ الالتزامات التي أنشأها العقد يتم وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية. و من المقرر أيضاً أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها والأخذ بما تقتنع به منها وإطراح ما عداه، و تفسير صيغ العقود والاتفاقيات وسائر المحررات والشروط المختلف عليها ، واستخلاص ما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين واستظهار النية المشتركة لهما طالما استندت في قضائها إلى أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق، ولم تخرج عن المعنى الظاهر لعبارات العقد أو الاتفاق دون التقيد بما تفيده عبارة بعينها من عباراته بل يجب عليها مراعاة ما يستخلص من جماع عباراته وبنوده بأكملها مع الاستهداء بطبيعة التعامل وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين وفقاً للعرف الجاري في المعاملات. وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى. وتفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها وأصحاب الشأن فيها وتقدير الوفاء بالالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه، وهي من بعد غير ملزمه بتتبع الخصوم في كافة مناحي دفاعهم والرد استقلالا على كل منها لأن في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الردّ المسقط لما يخالفه. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها ، أن العقد سند الدعوى قد تضمن في صدره تحت عنوان بيانات تسجيل الرهن أن العقار مرهون لبنك الفجيرة الوطني وقيمة الرهن 4.060.000 من تاريخ 25/5/2023 الى 25/5/2053 ، وتضمن أيضا تحت عنوان الشروط والأحكام النص في البند رقم 16 على ان " يتعهد البائع بتسوية جميع واية مستحقات ، غرامات ، ضرائب ، او رسوم مستحقة للمطور او الى اية جهة كانت حتي تاريخ نقل الملكية " ، وفي البند رقم 17 النص على ان " اقر البائع ان العقار محل هذا العقد ليس محلا لأية عقود ايجار او قيود تحول جون استفادة المشتري منه ما لم تذكر صراحة في هذه الاتفاقية " ، وفي البند رقم 18 النص على أن " يقر البائع بأن العقار المباع خالي من اية نزاعات ، رهون عقارية ، ديون ، أو اية حقوق أو مطالبات خفية مستحقة للغير ، وفي حالة ظهور ما يخالف ذلك فإن الطرف الأول - البائع - يقر بمسؤوليته عن هذه الالتزامات مسؤولية كاملة " ، وفي البند رقم 22 النص على أن " اتفق الطرفان على اعتماد الشروط والأحكام الواردة في هذا العقد دون غيره لحل أي نزاع قد ينشأ بينهما مستقبلا في كافة المسائل المتعلقة باتفاق البيع موضوع العقد، ومن ثم فإنه ولئن كان العقد قد تضمن في صدره بيانات الرهن على النحو السالف بيانه، إلاً أن البين أن المستأنف اكتشف أن العقار مرهون لبنك الفجيرة الوطني بعد إبرام العقد ، وأن المستأنف ضده الأول طمأنه على سداد قيمة الرهن والغائه بدلالة إقرار الأخير في ذات العقد تحت عنوان الشروط والأحكام - وهي الشروط المعتمدة لحل أي نزاع بين الطرفين - بأن العقار موضوع الدعوى ليس محلاً لأي قيود تحول دون استفادة المستأنف منه ، و بأن العقار المباع خالي من الرهون العقارية وأنه في حالة ظهور ما يخالف ذلك فإنه - أي المستأنف ضده الأول - يقر بمسؤوليته عن هذه الالتزامات مسؤولية كاملة " ، كما انه من غير المقبول عقلاً ان يوافق المستأنف على شراء عقار بهذا المبلغ الكبير - 7,900,000 درهم - وهو يعلم أنه مثقل برهن مدته ثمانية وعشرون عاماً مما يتعذر معه والحال كذلك نقل ملكيته إليه طوال هذه المدة، إلاً إذا كان قد اتفق مع المستأنف ضده الأول على إلغاء هذا الرهن بالفعل ، ولما كان المستأنف ضده الأول لا يماري في أن العقار موضوع الدعوى مازال مثقلاً بالرهن المشار اليه وقد انتهت المدة المتفق عليها لتنفيذ العقد وهي حتي 23/2/2024 ،ومن ثم فإنه يكون قد اخل بالتزامه بتطهير العقار من هذا الرهن الذي بدون الوفاء به يتعذر نقل ملكية العقار للمستأنف خلال مدة العقد، مما يحق معه للأخير العدول عن تنفيذ العقد ومن ثم لا يحق للمستأنف ضده الأول المطالبة بقيمة العربون ، ولا ينال من ذلك القول بإفصاح المستأنف في الرسائل الالكترونية المتبادلة عن عدم رغبته في المضي قدماً بهذا العقد، وانه يرغب في الحصول على فرصة استثمار أخرى، اذ أن ذلك مرده وسببه إخلال المستأنف ضده الأول بالتزامه سالف البيان ، وإذ كان هذا الذى خلص اليه الحكم سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن من حجج مخالفة - وإذ يدور النعي بأسباب الطعن حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز ، ومن ثم يضحى على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة المطعون ضده الأول مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق