بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 09-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 202 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. ا. ب. م. ب. م. ا.
مطعون ضده:
ت. ا. أ. إ. ل. ا. ش. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1094 استئناف عقاري بتاريخ 17-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن الطاعن (عبد الوهاب بن محمد بن مجدوع الشهرى) أقام الدعوي رقم 309 /2024 عقاري ضد المطعون ضدها (تي اتش أو إي للتطوير العقاري ش.ذ.م. م) بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقدى البيع والشراء (لوحدات فندق بورتوفينو العائلى وقصر بنتلى السويد TW-EU-E17 ) والمحررين بينهما بتاريخ 30-4-2017 والمعدلين بالعقدين المؤرخين 24-10-2018 وما يلحق بهما من ملحقات، ومخاطبة دائرة الأملاك والأراضي بدبى بقيد وتسجيل الوحدات العقارية سالفة البيان بإسم المدعي بسجلاتها المخصصة لذلك كمالك لها ولوقف أي تصرفات على تلك العقارات لحين الفصل فى الدعوى الماثله ، على سند أنه أولا بتاريخ 30-4-2017 تعاقد مع المدعى عليها على شراء قصر بنتلى السويد TW-EU-E17 بمشروع قلب أوروبا (جزر العالم) بمبلغ مقداره (41,000,000 درهم) علي ان يكون تاريخ الانجاز 12/2018 ثانيا - بتاريخ 30-4-2017 تعاقد مع المدعى عليها علي شراء الوحدات أرقام ( THOE-PF-2077? 2080- 2084- 2090- 2092- 2093- 3004- 3007- 3069 ) بفندق بورتوفينو العائلى بمبلغ مقداره (14,000,000 درهم) علي ان يكون تاريخ الانجاز ديسمبر 2018 الا ان العمل بهما قد توقف من فأقام الدعوى 405 / 2022 تجاري كلي بطلب التعويض عن التأخر في التنفيذ وفيها تم ندب خبرة أثبتت قيامه بتنفيذ التزامه التعاقدي وكذا سداد رسوم التسجيل ونقل الملكية بموجب عرض بالدعوى 10 لسنة 2024 عرض وايداع تجارى لامتناع المدعى عليها عن استلامها بما يبرئ ذمته ، فمن ثم كانت الدعوي وفيها دفعت المدعي عليها بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها بالدعوى 405 / 2022 تجاري كلي وبجلسة 27-11-2024 قضت المحكمة أولاً: برفض الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها . ثانياً: بإلزام المدعي عليها بتسجيل وحدات التداعي موضوع العقدين (عقد شراء وحدات فندق بورتوفينو العائلي وعقد شراء قصر بنتلى السويد TW-EU-E17 ) والمحررين بين المدعي والمدعى عليها بتاريخ 30-4-2017 والمعدلين بالعقدين المؤرخين 24-10-2018 سندا الدعوى لدى دائرة الأراضي والإملاك بدبي ومخاطبة الدائرة بذلك, وألزمت المدعي عليها بالرسوم والمصاريف ومبلغ ألف درهم مقابل أتعاب المحاماة ورفض ما عدا ذلك ، استأنف المدعي ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1094 /2024 عقاري وبجلسة 17-03-2025 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به، والقضاء مجدداً برفض الدعوى، طعن المدعي على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيا بتاريخ 07-04-2025بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيل المدعى عليه مذكرة طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه لمخالفته لمبدأ سلطان الإرادة وأحكام قانون المعاملات المدنية الاتحادي ذلك ان العبرة في العقود هي بالنية المشتركة للمتعاقدين، فإذا كان العقد الأصلي باطلاً أو قابلاً للإبطال، وتوافرت فيه أركان عقد آخر صحيح، فإنه يكون صحيحا باعتباره العقد الذي توافرت أركانه أي يُعد منعقداً بالعقد الذي توافرت أركانه، طالما أن نية الطرفين انصرفت إلى إبرام هذا العقد ولما كانت العقود المبرمة بين المدعي والمدعى عليها بتاريخ 30 أبريل 2017 ? وإن شابها البطلان باعتبارها تصرفاً في عقار على الخارطة غير مسجل ? لكنها تحوّلت قانوناً إلى عقود غير مسماة صحيحة ولان العقد الذي نشأ بين الطرفين وإن لم تتوفر فيه شروط عقد بيع العقار على الخارطة، فقد توفرت فيه أركان عقد آخر غير مسمى، مفاده تعهد المطور بإتمام إجراءات البيع مقابل تعهد المشتري بدفع الأقساط المشار إليها بالعقد، وعليه يلتمس المدعي الحكم بصحة ونفاذ العقد بهذا الوصف. كما ان الحكم المطعون فيه خالف صحيح حكم المادة 3/1 من القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي ذلك ان الالتزام بتسجيل الوحدة في السجل العقاري المبدئي يظل قائمًا ومفروضًا على المطور طوال ما لم تكتمل الوحدة محل التصرف ومن ثم فإن امتناع المطعون ضدها عن التسجيل ? مع علمها بأن الوحدة لا تزال غير منجزة ? لا يسقط الالتزام بالتسجيل، بل يُعد نكوصًا عن تنفيذ التزاماتها العقدية والقانونية ولان الم طعون ضدها ? وهي المطور ? لم تقدم ثمة دليل على أنها أخطرت دائرة الأراضي والأملاك بأي إخلال من جانب الطاعن، فإن امتناعها عن تسجيل البيع في السجل العقاري المبدئي لا يستند إلى سند قانوني صحيح، ويُعد مجرد وسيلة للتنصل من التزاماتها، رغم أن الطاعن قد أوفى بالتزاماته، ولم يثبت أنه أخل بأي من شروط التعاقد، كما لم تبلغ نسب إنجاز المشروع الحد الذي يجيز لها الفسخ من تلقاء نفسها. ولما كان ذلك وكان المطور لم يقم طواعية بإجراءات التسجيل رغم إخطار المشتري له أكثر من مرة على النحو الثابت بالأوراق، فمن ثم يجوز للمشتري طلب الزامه بها إعمالا للمبادئ العامة في تنفيذ الالتزامات المتبادلة. وإذ اغفل الحكم الرد على المستندات الجوهرية المقدمة من الطاعن فانه يكون معيبا مما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي في جملته - وفي حدود نطاق هذا الطعن - مردود ذلك ان المقرر أن القضاء السابق في مسألة أساسية يكون الطرفان قد تناضلا فيها أمام المحكمة يكتسب حجية الأمر المقضي بين الخصوم أنفسهم سواء ورد هذا القضاء السابق في منطوق الحكم السابق أو في أسبابه المرتبطة بالمنطوق ارتباطًا وثيقًا بحيث يمنع هذا القضاء الخصوم أنفسهم من إعادة التنازع في هذه المسألة في أية دعوى تالية تكون فيها هذه المسألة هي بذاتها الأساس فيما يدعيه أي من الطرفين قِبَلِ الأخر من حقوق مترتبة عليها، ولا يغير من ذلك اختلاف الطلبات في الدعويين أو أن يكون الحكم السابق قد خالف القانون أو أخطأ في تطبيقه، ذلك أن قوه الأمر المقضي تغطى الخطأ في تطبيق القانون وتسمو على قواعد النظام العام، وأن تقدير ما إذا كانت هذه المسألة أساسية ومشتركة في الدعويين هو مما تستقل به محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها في شأنها على أسباب سائغة لها أصل ثابت بالأوراق. لما كان الحكم المطعون فيه قد التزم المبادئ القانونية الواردة في المساق المتقدم بما أورده بأسبابه من ان (( الثابت من الأوراق والمستندات وحكم الاستئناف رقم 1350/2023 استئناف تجاري الصادر بتاريخ 29-04-2024 والمؤيد بموجب الطعن رقم 602/2024 طعن تجاري والقاضي منطوقه بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به وبرفض الدعوى تأسيساً على أن المستأنفة/ تي اتش أو إي للتطوير العقاري ش.ذ.م.م لم تقم بتسجيل عقدي بيع الوحدات - محل الدعوى- بالسجل العقاري المبدئي لدى دائرة الأراضي والأملاك وكان ذلك الإجراء لازم ويتعلق بالنظام العام ويجب عليها بصفتها المطور "البائع" اتخاذه عند بيع الوحدات عقارية التي لم يتم إنشائها وقت البيع - المباعة على الخارطة - مما يترتب عليه بطلان عقدي البيع (عقد البيع لعدد (9) وحدات عقارية بفندق بورتوفينو العائلي، وعقد بيع قصر بنتلي السويد TW-EU-E17 )، وإعادة طرفاه إلى الحالة التي كانا عليها قبل البيع، ولما كان ذلك، وكان البيّن من الطعن رقم 602/2024 طعن تجاري المؤيد لحكم الاستئناف رقم 1350/2023 استئناف تجاري أن بطلان عقدي البيع سالفي البيان كان قد حاز على حجية الشي المحكوم فيه إذ يحوز حكمها في هذا الخصوص حجية الشيء المحكوم فيه في حدود ما تكون قد بتت فيه، وكان ذلك يمنع الخصوم من معاودة مناقشة ذات المسألة التي فصل فيها، ولما كان ذلك، وكان الثابت من أوراق الدعوى أن المدعي (المستأنف ضده) قد عاد وأقام دعواه الحالية بطلب صحة ونفاذ ذات العقدين - والمقضي ببطلانهما- وطلب تسجيلهما لدى دائرة الأراضي والأملاك وهو ما لا يجوز له إذ أن المسألة الأساسية والمشتركة والتي فصل فيها الطعن سالف البيان حسم النزاع بين الطرفين والمتمثل في بطلان عقدي البيع موضوع الدعوى بعد ثبوت عدم تسجيلهما في السجل العقاري المبدئي وكان ذلك البطلان متعلق بالنظام العام، فلا يجوز للمدعي (المستأنف ضده) معاودة طرح ذات المسألة القانونية التي فصلت فيها المحكمة بموجب ذلك الطعن بدعوى جديدة - بطلب صحة ونفاذ عقدي البيع سالفي البيان وغيرها من الطلبات وهو طلب يناقض ما قضي به الطعن بالتمييز سالف البيان )) إذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه- فيما انتهي اليه من التزام بحجية الحكم السابق - ومن ثم فإن النعي عليه لا يعدو أن يكون مجرد جدل فيما تستقل محكمة الموضوع في تقديره لا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة ويكون معه النعي عليه بما سلف يكون على غير أساس. لا ينال من ذلك ما تمسك به الطاعن من ان المطعون ضدها هي التي اخلت بالتزاماتها بعدم تسجيل العقدين تسجيلا مبدئيا او طلبه اعمال نظرية تحول العقود ذلك ان يمتنع علي المحكمة اعاده بحث تلك المسائل لسبق صدور حكم بات قطع فى مسالة أساسية وفق ما انتهي اليه الحكم الصادر في الطعن رقم 602/2024 طعن تجاري برفض الطعن في حكم الاستئناف رقم 1350/2023 استئناف تجاري - أيا ما كان وجه الراي فيه - والذي قضي ببطلان العقدين بطلانا كاملا ، وكان المقرر وفقاً لنص المادة (210) من قانون المعاملات المدنية إن العقد الباطل ما ليس مشروعاً بأصله ووصفه بأن اختل ركنه أو محله أو الغرض منه أو الشكل الذي فرضه القانون لانعقاده، ولا يترتب عليه أي أثر كما لا ترد عليه الإجازة،
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصاريف والرسوم والفى درهم مقابل أتعاب المحاماة ومصادرة التامين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق