بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 23-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين رقمي 200، 217 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ش. ك. ا. ل. ا. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ك. د. ل. ا. ب. ل. ش. م. ح.
م. ع. س. ب. و. ع. ا. م. ن. ع. ر.
ب. ه. ا. ل. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/28 استئناف عقاري بتاريخ 26-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضده الأول في الطعن 200 لسنة 2025 عقاري ــ الطاعن في الطعن 217 لسنة 2025 عقاري ــ " مصطفى عبدالحسين سرخوش بصفته وكيلا عن السيد مهدي نظر علي رضائي " أقام الدعوى رقم 1805 لسنة 2023 عقاري على الطاعنة في الطعن 200 لسنة 2025 عقاري " شركة كونسوليديتد اوربن للتطوير العقاري ذ م م ــ المطعون ضدها الثانية في الطعن 217 لسنة 2025 عقاري ــ " ، والمطعون ضدها الثانية في الطعن 200 لسنة 2025 عقاري " بست هومز الإمارات للإنشاءات (ش.ذ.م.م) " ثم أدخل المطعون ضدها الثالثة في الطعن 200 لسنة 2025 عقاري " كليف ديو لينجز انتر برايز ليتمد ش م ح " ، وأخرى " شركة بست هومز الامارات للإنشاءات العقارية ش م ح " خصمين في الدعوى بطلب الحكم ــ بحسب الطلبات الختامية ــ بفسخ عقد بيع الوحدة العقارية رقم 2308 في مشروع جلوبال جولف ريزدنس بمدينة دبي الرياضية والمؤرخ 19/2/2008 ، و إلزامهن بالتضامن بأداء مبلغ 804,600 درهم المسددة من ثمن الوحدة ، وإلزامهم متضامنين بأداء مبلغ 161,600 درهم الذي أودعه فى حساب ضمان المشروع رقم 0494333309 ببنك المشرق ، وال فائدة بواقع 9% سنوياً من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام ، وقال بياناً لذلك إنه بتاريخ 19/2/2008 اشترى موكله " مهدي رضائي " من " شركة بست هومز الإمارات للإنشاءات العقارية ش م ح" بصفتها وكيلاً عن المطعون ضدها الثالثة الوحدة العقارية سالفة البيان لقاء ثمن مقداره 1,609,000يُدفع على أقساط درهم ، على أن يكون تاريخ الإنجاز ديسمبر 2009 مع الأحقية في التمديد لمدة 6 أشهر ، وقد سدد من ثمن الوحدة إلى " شركة بست هومز الامارات للإنشاءات العقارية ش م ح" مبلغ 804,600 درهم ، كما أودع من الثمن مبلغ 161600 درهم في حساب ضمان المشروع ببنك المشرق رقم 0494333309 ، وإذ تعثرت المطعون ضدها الثالثة في تنفيذ المشروع الكائن به الوحدة ، وقامت الطاعنة بالاستحواذ على المشروع ، وتم تغيير اسمه إلى برج الأمل ، وإذ لم يتم تسليم الوحدة له أو تسجيلها باسمه ، ومن ثم أقام الدعوى ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد إيداع التقرير حكمت بقبول إدخال المطعون ضدها الثالثة (شركة كليف ديو لينجز انتر برايز ليتمد ش م ح) خصماً في الدعوى شكلاً ، في موضوع الدعوى والإدخال ببطلان عقد الشراء المؤرخ 19/2/2008 المبرم بين المطعون ضده الأول و المطعون ضدها الثالثة عن الوحدة رقم (2308) الكائنة في المشروع رقم (591) جلوبال جولف ريزدنس "سابقا" (برج أمل) "حالياً" والمقام على قطعة الأرض رقم ( R 3 A 11) في مدينة دبي الرياضية، وبإلزام الطاعنة بأن ترد للمطعون ضده الأول مبلغ مائة وواحد وستون ألف وستمائة درهم والفائدة القانونية بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، وبإلزام المطعون ضدها الثالثة بأن ترد للمطعون ضده الأول مبلغ ثمانمائة وأربعة آلاف وستمائة درهم والفائدة القانونية بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، ــ وضمنت أسباب حكمها إلى عدم قبول إدخال " شركة بست هومز الامارات للإنشاءات العقارية ش م ح " خصماً في الدعوى ــ ، استأنفت الطاعنة ذلك الحكم بالاستئناف رقم 28 لسنة 2025 عقاري ، كما استأنفه المطعون ضده الأول بالاستئناف رقم 35 لسنة 2025 عقاري ، ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط ، وبتاريخ 26/3/2025 قضت بتأييد الحكم المستأنف. طعنت " شركة كونسوليديتد اوربن للتطوير العقاري ذ م م " على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 200 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 22/4/2025 طلبت فيها نقض الحكم، ولم يقدم المطعون ضدهم مذكرات بدفاعهم في الميعاد المقرر قانوناً ، كما طعن " مصطفى عبدالحسين سرخوش بصفته وكيلا عن السيد مهدي نظر علي رضائي" على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 217 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 22/4/2025 طلب فيها نقض الحكم، ولم يقدم المطعون ضدهن مذكرات بدفاعهن في الميعاد المقرر قانوناً. وإذ عٌرض الطعنان على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت ضمهما للارتباط ، وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث أقيم الطعن رقم 200 لسنة 2025 عقاري على أربعة أسباب ، وحاصل ما تنعي به الطاعنة بالأسباب من الأول إلى الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بانتفاء مسئوليتها عن التعاقد المبرم مع المطور السابق ، وانتفاء مسئولية الخلف عن السلف حال القضاء ببطلان العقد ومن ثم زواله واعتباره كأن لم يكن ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وألزمها بأداء مبلغ 161600 درهم تأسيساً على ما ورد بتقرير الخبرة من سداد مشتري وحدة النزاع لهذا المبلغ حساب ضمان المشروع الكائن به الوحدة ، بالرغم من أن الخبير لم يتضمن صراحة إيداع المبلغ حساب ضمان المشروع ، وكل ما أثبته أن هذا المبلغ تم ايداعه بحساب المشروع السابق لدى بنك المشرق الذي أنشأه المطور السابق ، ولم يثبت تحويل المبلغ إلى حساب الضمان الجديد للمشروع من عدمه ، وبالرغم من استحالة إيداع المبلغ حساب ضمان المشروع لثبوت عدم تسجيل العقد سند الدعوى بالسجل العقاري المبدئي باسم المطعون ضده الأول ، ومن ثم بطلانه ، وتسجيل الوحدة مبدئياً باسم آخر ، ، وبالرغم من التفات الحكم عن طلبها إعادة الدعوى للخبرة لبحث وبيان مصير هذا المبلغ ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه .
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المادة 251 من قانون المعاملات المدنية إذ نصت على أنه " إذا أنشأ العقد حقوقا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه الحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه " مما مؤداه أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفاً في التعاقد الذي تم إلا إذا كان العقد قد أنشئ حق شخصي انتقل إلى خلف خاص فينتقل الحق معه حال توافر شرطين الأول أن يكون من مستلزماته والثاني أن يعلم الخلف الخاص بذلك الحق وقت انتقاله الشيء إليه، وإذ كان ذلك وكان عقد البيع علي الخارطة قبل التسجيل المبدئي هو منشئ لحق شخصي ما بين البائع المطور والمشتري فإن انتقال ملكية المبيع من المطور البائع إلى مطور أخر-- باستحواذه علي المشروع -- لا يلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشتر وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده ولا يتحقق ذلك -- حال إنكاره المعرفة -- إلا بتمام التسجيل المبدئي أو بإيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع ، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ، مما مؤداه أنه على المشتري إثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي ، وعلم المستحوذ بذلك الحق ، أو قبوله له ، أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي ، أو إيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع ، أو أنه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها ، وفي جميع الأحوال يشترط أن يكون العقد مازال سارياً عند الاستحواذ ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة في الدعوى ، والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وأنها غير ملزمة من بعد ذلك بتتبع الخصوم في شتى حججهم ، ومناحي دفاعهم طالما قد أوردت في حكمها ما يتضمن الرد المسقط لتلك الحجج وأوجه الدفاع ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الطاعنة بأداء مبلغ 161600 درهم للمطعون ضده الأول على سند مما خلص إليه من أوراق ، ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة المنتدبة فيها من أن المطعون ضده الأول اشترى على الخارطة من المطعون ضدها الثالثة ( المطور السابق ) وحدة النزاع ، وأنه قد أودع حساب ضمان المشروع ــ الكائن به الوحدة ــ آنذاك ببنك المشرق مبلغ 161600 درهم من ثمن تلك الوحدة ، ولم يتم تسجيل الوحدة باسم المطعون ضده الأول بالسجل العقاري المبدئي ، ولم يقم المطور السابق باستكمال المشروع ، واستحوذت عليه الطاعنة ( المطور الجديد ) ، ومن ثم يبطل عقد شراء المطعون ضده الأول الوحدة لعدم تسجيله بالسجل العقاري المبدئي ، وتلتزم الطاعنة ( المطور الجديد المستحوذ على المشروع الكائن به الوحدة ) بأن ترد له المبلغ سالف البيان ـــ الذي ثبت قيامه بدفعه ــ بسبق إيداعه حساب ضمان المشروع آنذاك ، وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، ولا على الحكم من بعد ان لم يستجب إلى طلبها إعادة الدعوى للخبرة بعد أن اطمأن لسلامة أسس التقرير المودع وكفايته ، لا سيما وأنه لا تلازم بين إيداع الثمن حساب الضمان ، والتسجيل المبدئي للوحدة الذي هو التزام على عاتق المطور، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول.
وحيث تنعي الطاعنة بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، وفي بيان ذلك تقول إن البين من صحيفة دعوى المطعون ضده الأول أنه أورد بها سداده مبلغ 804,600 درهم من ثمن الوحدة للمطعون ضدها الثالثة ، واختتم طلباته بالمطالبة بالمبلغ سالف البيان بالإضافة إلى الغرامة التعاقدية ، وإذ ألزم الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه المطعون ضدها الثالثة بذلك المبلغ ، ثم ألزمها ( الطاعنة ) بمبلغ 161,000 درهم فإنه يكون بالنسبة للمبلغ التي ألزمها به قد قضى بما لم يطلبه الخصوم بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير صحيح ذلك أنه ولما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن نطاق الدعوى أمام محكمة الموضوع يتحدد بالطلبات الختامية للخصوم سواء ما يرد منها في صحيفة افتتاح الدعوى أو في طلباتهم العارضة والتي تطرح أمامها بالطريق الذي رسمه القانون ، وإنه يتعين على المحكمة أن تقصر نظرها على ما يطرح أمامها من هذه الطلبات وأن تتقيد في حكمها بحدود ما قدم اليها فيها ، وكان الثابت من ملف الطعن أن المطعون ضده الأول ( المدعي ) بمذكرته الختامية ــ المودعة إلكترونيا بتاريخ 1/11/2024 ــ أمام محكمة أول درجة ، والتي تضمنت طلباته الختامية في الدعوى ، قد طلب إلزام الخصوم متضامنين ــ ومن ضمنهن الطاعنة ــ بأداء مبلغ 161600 درهم المودعة حساب ضمان المشروع ببنك المشرق ، ومن ثم ،وإذ ألزم الحكم الطاعنة بالمبلغ سالف البيان فلا يكون قد قضى بما لم يطلبه الخصوم ، ويضحى النعي غير صحيح ، ويتعين رفض الطعن.
وحيث أقيم الطعن رقم 217 لسنة 2025 عقاري على ثلاثة أسباب ينعي الطاعن بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم إذ رفض طلبه فسخ عقد وحدة النزاع سند الدعوى المؤرخ 19/2/2008 رغم التأخر في الإنجاز، وعدم تسجيل العقد باسمه في السجل العقاري المبدئي ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير سديد ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد نص المادتين 3 ، 5 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أن كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة- أي الوحدات غير الموجودة وقت التصرف ويمكن وجودها في المستقبل أو التي تكون في طور الإنشاء أو التي لم يكتمل إنشاؤها- يجب أن تسجل في السجل العقاري المبدئي المودع لدى دائرة الأراضي والأملاك سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون، وأن ذلك التسجيل المبدئي للوحدات العقارية المبيعة على الخارطة التزام قانوني فرضه المشرع على البائع الذي يقوم بالبيع على الخارطة، وأن هذا الالتزام لا ينفك عن البائع إلا بتقديم الدليل على القيام بتقديم طلب التسجيل مستوفياً الشروط للدائرة إلى ما قبل قفل باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف، و يترتب على عدم تسجيل الوحدة العقارية على الإطلاق بطلان التصرف وهو بطلان متعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها ، لما كان ذلك وكان البين من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد انتهى بأسباب سائغة ــ على نحو ما سلف بيانه في معرض الرد على الأسباب من الأول إلى الثالث من الطعن 200 لسنة 2025 عقاري ــ إلى بطلان عقد بيع وحدة النزاع سند الدعوى المؤرخ 19/2/2008 لعدم تسجيله في السجل العقاري المبدئي رغم وروده على وحدة مباعة على الخارطة ، ومن ثم فلا محل للقضاء بفسخ ذلك العقد لكون الفسخ لا يرد على عقد باطل ومن ثم يضحى النعي على غير أساس.
وحيث ينعي الطاعن بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، وفي بيان ذلك يقول إنه قد طلب إدخال المطعون ضدها الرابعة " شركة بست هومز الامارات للإنشاءات العقارية ش م ح " خصماً في الدعوى ، ذلك أنها هي من قامت بالتعاقد معه بصفتها وكيلاً عن شركة كليف ديو لينجز انتر برايز ليتمد ، وهي من استلمت المبالغ منه ، ، وإذ رفضت محكمة الموضوع طلب إدخالها ، ودون أن تلزم شركة كليف بتقديم نسخة من الوكالة فإن حكمها يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الأصل في الوكالة هو انصراف آثارها من حيث الحقوق والالتزامات إلى الأصيل، فإذا تعاقد الوكيل مع الغير باسم موكله ولحسابه فإنه لا تنصرف إليه آثار العقد وما ينشأ عنه من حقوق والتزامات وإنما ينصرف ذلك إلى الموكل ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق ومستندات الدعوى إلى أن إلى شركة بست هومز الامارات للإنشاءات العقارية ش م ح ، قد أبرمت مع الطاعن ( المشتري ) عقد بيع وحدة النزاع سند الدعوى بصفتها وكيلة البائع ( شركة كليف ديو لينجز انتر برايز ليتمد ) ، ومن ثم انصراف آثار ذلك العقد للبائع الأصيل دون الوكيل ، وإذ انتهى الحكم من ذلك إلى رفض إدخال شركة بست هومز الامارات للإنشاءات العقارية ش م ح خصماً في الدعوى ، وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له أصله الثابت في الأوراق ، ومؤداه رفض طلب الطاعن إدخال تلك الشركة ــ موضوعاً ــ لإلزامها بآثار العقد سالف البيان ، ومن ثم يضحى النعي في حقيقته محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز.
وحيث ينعي الطاعن بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إن محكمة الاستئناف إذ رفضت طلبه فتح باب المرافعة، وتأجيل نظر الاستئناف لحين فصل محكمة أول درجة في طلب الإغفال المقدم منه بشأن إلزام الخصوم بالغرامة الاتفاقية بنسبة 1% فإن حكمها يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أنه ولما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن إعادة الدعوى للمرافعة بعد حجزها للحكم وبعد إتاحة المجال لأطرافها لإبداء دفاعهم فيها هو من إطلاقات محكمة الموضوع فلا يُعاب عليها الالتفات عن طلب إعادة الدعوى إلى المرافعة في هذه الحالة ، وإن إغفال الإشارة إلى هذا الطلب يعتبر بمثابة رفض ضمني له ، ومن ثم فلا تثريب على الحكم المطعون فيه ان التفت عن طلب الطاعن في هذا الخصوص ، ويضحى ما يثيره الطاعن بالنعي جدلاً موضوعياً غير جائز أمام محكمة التمييز ، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعنين رقمي 200، 217 لسنة 2025 عقاري، وألزمت كل طاعن مصروفات طعنه، مع مصادرة التأمين في الطعنين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق