بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 24-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 197 لسنة2025 طعن عقاري
طاعن:
س. ا. م. ع. م.
مطعون ضده:
ع. ا. ص. ن. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1085 استئناف عقاري بتاريخ 25-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده ( عليم أحمد صديقي نسيم أحمد ) أقام على الطاعن ( سمير أحمد مونشي عبد الحميد مونشي ) الدعوى رقم 992 لسنة 2024 عقاري - أمام محكمة دبي الابتدائية - بطلب الحكم : بفسخ عقد البيع المؤرخ 15/11/2023 المبرم فيما بينه وبين المدعي عليه ، ثانياً : إلزام المدعي عليه بأن يؤدي له مبلغ وقدره 675000 درهم والفائدة بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى تمام السداد - وذلك على سند من أنه بموجب عقد بيع مؤرخ 13/11/2023 تعاقد مع المدعى عليه على بيع عقار التداعي ( قطعة الارض ? رقم 1421 ? ورقم البلدية 648/8276 - بمساحة كلية 946.79 م2 ، 10,191.16 قدم 2 - بوادي الصفا 5 إمارة دبي) لقاء ثمن اجمالي قدره 6،750،000 درهم تسدد بواقع مبلغ 675،000 درهم كدفعة مقدمة (عربون) و على أن يسدد الباقي في موعد أقصاه 13/1/2024، وقد حرر المدعي عليه الشيك رقم 000378 بمبلغ العربون المتفق عليه ، وسلمه للوسيط العقاري، الا أنه عاد وامتنع عن إتمام البيع دون مبرر رغم انذاره - ومن ثم كانت الدعوى- طلب المدعى عليه رفض الدعوى ، وبجلسة 27/11/2024 حكمت المحكمة حضورياً: بانتهاء عقد البيع المؤرخ 15/11/2023 وبإلزام المدعى عليه أن يؤدى للمدعى مبلغ 540000 درهم المستحق له من قيمة العربون المتفق عليه والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد أتعاب المحاماة ? استأنف المدعي عليه ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1085 لسنة 2024 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 25/3/2025 : برفضه وبتأييد الحكم المستأنف ? طعن المدعي عليه في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 21/4/2025 بطلب نقضه، قدم المطعون ضده مذكرة رد في الميعاد طلب فيها رفض الطعن ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة .
وحيث ان الطعن أقيم على سبب واحد ? ينعي به الطاعن - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ? إذ تمسك في دفاعه بعدم استحقاق المطعون ضده قيمة الشرط الجزائي بعد القضاء بفسخ عقد التداعي ، كما أنه عجز عن اثبات أن ثمة ضرر قد أصابه جراء الفسخ خاصة ان سعر الفيلا ارتفع ، كما أن الثابت من المراسلات المتبادلة فيما بينهما انه لم يتراجع عن شراء وحدة التداعي بل أن المطعون ضده رفض امهاله شهر لإتمام البيع وهو ما يفيد حسن نيته، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر والزمه بأن يؤدي للمطعون ضده المبلغ المقضي به ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود - ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد وإعطائه وصفه الحق وتفسير بنوده المختلف عليها والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره، وأن العبرة فى ذلك بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز. ومن المقرر أيضاً أن النص في المادة 148 من قانون المعاملات المدنية مفاده أن العربون هو ما يقدمه المشتري إلى البائع عند إنشاء عقد البيع، وأنه وإن كان لدفع العربون دلالة على أن البيع أصبح باتاً لا يجوز الرجوع عنه، إلا أن شروط التعاقد أو العرف قد تقضي بغير ذلك، واتفاق المتعاقدين على أن العربون جزاء للعدول عن العقد، مؤداه أن لكل منهما حق العدول، وفي هذه الحالة إذا كان المشتري هو من عدل فانه يفقد العربون أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع، فإن عليه رد العربون ومثله - مالم يتفق على جزاء آخر - ولو لم يلحق به ضرر من جراء ذلك، ويكون اشتراط العربون في هذه الحالة شأن الشرط الجزائي ولكنه يفترق عنه حيث عدم جواز التخفيض أو الالغاء فهو يستحق ولو انتفى الضرر على وجه الاطلاق أما إذا كان الضرر الواقع يجاوز مقدار العربون فتجوز المطالبة بتعويض أكبر وفقاً للمبادئ العامة، فالالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد ليس تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول بل هو نزول عند إرادة المتعاقدين فقد جعلا العربون مقابلاً لحق العدول، وفي حالة تنفيذ الالتزام اختيارياً يخصم العربون من ثمن المبيع، ونية العاقدين هي وحدها التي يجب التعويل عليها في اعطاء العربون حكمه القانوني، وأن لمحكمة الموضوع أن تستظهر نية المتعاقدين من ظروف الدعوى ووقائعها ومن نصوص العقد لتتبين ما إذا كان المبلغ المدفوع هو بعض الثمن الذي انعقد به البيع باتاً أم أنه عربون في بيع مصحوب بخيار العدول، إذ أن ذلك مما يدخل في نطاق سلطتها التقديرية متى كان قضاؤها يقوم على أسباب سائغة ، ومن المقرر - أن لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن الى ترجيحه منها واطراح ما عداها ، وهي غير ملزمه من بعد بالتحدث عن كل قرينه غير قانونية يدلى بها الخصوم ، ولا بأن تتبعهـم في مختلف أقوالهم وحججهم ، وترد استقلالا على كل منها، ما دام أن الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد المسقط لتلك الأقوال والحجج - لما كان ذلك - وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه علي ما أورده بأسبابه من أن [[ وحيث أنه عن موضوع الدعوى ، ... ، وكان الثابت من الأوراق ان عملية البيع موضوع الدعوى قد تحرر بشأنها عقد بيع مؤرخ 13/11/2023 والمبرم فيما بين المدعى كطرف بائع والمدعى عليه كطرف مشترى عن العقار المبين بصحيفة الدعوى وذلك العقد، وكان الثابت من الاطلاع على العقد ان البند الحادي عشر قد تضمن النص على انه " اذا لم يتمكن المشتري من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه في البند (6/أ) او عجز عن اتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن ارادته فللبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون طالما ان فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشتري للشروط المتفق عليها ، ما لم يتفق الطرفان خطيا على تعديل المواعيد " ، كما تضمن البند الرابع عشر من العقد النص على انه " اذا تراجع البائع عن اتمام عملية البيع لأسباب غير خارجة عن ارادته فإن للمشتري الحق في فسخ العقد واسترداد عربون الشراء مع مثل قيمته يدفعها البائع على سبيل التعويض للمشتري ما لم يتفق الطرفان خطيا على تعديل تلك المواعيد " ومن ثم يكون سبب الدعوى حسبما هو منصوص عليه في هذين البندين هو بيع بالعربون مصحوب بخيار العدول لكل من طرفيه وإذ كان ذلك وكان الثابت أيضا من عقد البيع السالف الإشارة إليه ان الطرفين اتفقا في البند الرابع منه على ان " يلتزم الطرف الاول (البائع) بتقديم كافة المستندات الدالة على الملكية كما يتعهد بإتمام جميع الاجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار لدي دائرة الاراضي والاملاك باسم المشتري فور قبضه الثمن المتفق عليه بموجب هذا العقد وبموعد أقصاه 13/1/2024 ، كما اتفقا في البند السادس من ذات العقد على ان " وافق المشتري على سداد ثمن العقار للبائع كالتالي : شيك تأمين " عربون " يحرر باسم البائع بمبلغ 675000 درهم عند توقيع العقد، والمبلغ المتبقي من قيمة العقار 6075000 درهم عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك، او أي وسيلة اخري مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الاراضي والاملاك على النحو التالي ... " كما أن الثابت اتفاق الطرفين في البند رقم 5 من الشروط الإضافية الملحقة بعقد البيع على أنه " عند التوقيع على هذا الملحق سيقوم المشتري بإصدار وديعة ضمان عن طريق شيكات شخصية ... لصالح البائع بمبلغ 675000 درهم ستحتفظ بها شركة في حالة تخلف المشتري عن السداد...، سيتم دفع 8% من سعر بيع العقار الى البائع كتعويضات وأضرار و2% من سعر العقار بالإضافة الى 5% ضريبة القيمة المضافة التي سيتم دفعها للوسطاء ...." وكان الثابت استخلاصا من أوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى عليه (المشترى) قد تعاقد مع المدعي (البائع) على شراء عقار التداعي المملوك للأخير وأنه تحرر عن ذلك عقد بيع بالعربون بين الطرفين على نحو ما سلف بيانه وأن المدعى عليه لم يقم بسداد ثمن العقار المبيع محل الدعوى في الموعد المتفق عليه لسداد الثمن واتمام البيع رغم حلول حده الأقصى في 13/1/2024، كما لم يثبت أيضا قيامه بالسداد للثمن خلال مدة تمديد العقد المتفق عليها في البند رقم 16 من الشروط الإضافية للعقد ومقدارها خمسة عشر يوما، وكان وفاء المدعى عليه كطرف مشتري بالتزامه بأداء الثمن أسبق على التزام الطرف البائع بنقل ملكية العقار وتسجيله باسم المشتري، الأمر الذى تخلص منه المحكمة الى ان المدعى عليه هو الطرف المخل في تنفيذ التزاماته التعاقدية وأن عملية البيع لم تتم لسبب يرجع اليه ودون أن يثبت ان هذا السبب خارج عن ارادته وبما مؤداه ثبوت أحقية المدعى في انهاء عقد البيع بالعربون محل التداعي والرجوع علي العربون الصادر المدعى عليه في حدود النسبة المتفق عليها بالبند الخامس من الشروط الإضافية والتي تعادل 8% من سعر عقار التداعي بواقع مبلغ 540000 درهم، ومن ثم تقضى المحكمة بانتهاء العقد سند الدعوى و بإلزام المدعى عليه أن يؤدى للمدعى المبلغ الأخير ]] وأضاف الحكم المطعون فيه لتلك الأسباب رداً علي أسباب استئناف الطاعن قوله [[ وكان الحكم المستأنف في محله للأسباب التي بني عليها والتي جاءت متضمنه الرد على السبب الأول من أسباب الاستئناف ومن ثم تأخذ بها هذه المحكمة عمادا لقضائها هذا وتضيف اليها ردا على السبب الثاني ان العقد سند الدعوى تضمن تحت عنوان الشروط والاحكام النص على ان " أي تعديل او تمديد للمواعيد الواردة في هذه الاتفاقية يجب ان يتم عن طريق اتفاق مشترك بين الطرفين على ان يكون خطيا وموقعا من قبل الطرفين او من يمثلهما " وكان المستأنف لا يماري في انه لم يتمكن من الوفاء بالتزامه بسداد باقي الثمن خلال مدة العقد الممددة طبقا للبند رقم 16 من الشروط الإضافية بالرغم من انذاره بتاريخ 12/3/2024 وكانت الأوراق قد خلت من اتفاق الطرفين على تمديد مدة العقد لمدة اخري من ثم لا يكون هناك الزام على المستأنف ضده بإجابة طلب المستأنف مهلة شهر لإتمام عملية البيع مما يكون معه الاستئناف برمته قائم على غير أساس وتقضي المحكمة برضه وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه ولما سلف بيانه من أسباب ]] وكان ما خلص اليه الحكم سائغاً مما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافي لحمل قضاء الحكم، فأن النعي لا يعدو أن يكون جدلاً في تقدير محكمة الموضوع لأدلة الدعوى بغية الوصول إلى نتيجة أخرى غير تلك التي انتهى إليها الحكم وهو مالا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق