بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 05-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 132 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ا. ي. ع. م. م.
مطعون ضده:
ا. ا. ل.
ك. ل. ا. ا. ل. ا. ذ.
ا. م. و. ج.
ا. ل. ش.
ا. ا. م. ح. ذ.
ش. ا. ا. ل. ف. د.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/934 استئناف عقاري بتاريخ 19-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي، وبعد المداولة
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - كما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة (أمل يوسف علي محمود محمد) أقامت الدعوى رقم 293 لسنة 2024 عقاري ضد المطعون ضدهم 1 - المزايا العقارية منطقة حرة ذ.م.م، 2- الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م)، 3- المكتب الوطني للهندسة، 4- شركة أبوظبي الوطنية للتكافل (فرع دبي)، 5- كيزن لخدمات الإشراف الإداري لجمعيات الملاك ذ.م.م، 6- أسامة مكرم وهبي جرجس، بطلب - حسب مذكرتها الختامية المقدمة بجلسة 16-05-2024 - الحكم بما يلي: 1/ بفسخ عقد البيع على الوحدة السكنية المباعة رقم 907 ? الطابق 9 - رقم المبنى 1 اسم المبنى مزايا 3 رقم الأرض 1336 وادي الصفا 2، وهي عبارة عن شقة سكنية تبلغ مساحتها 1,131.93 قدم مربع، بالإضافة إلى موقف سيارة واحد بالرقم B-6 ? بالمشروع المسمى كيو بوينت بناية 1 مزايا 3، والكائن في دبي لاند منطقة وادي الصفا 2 إمارة دبي دولة الإمارات العربية المتحدة، بالإضافة إلى فسخ العقد المبرم بين المدعى عليه السادس والمدعية. 2/ إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ وقدره 825,000 درهم قيمة الشقة التي تم سدادها للمدعى عليه السادس من جانب المدعية مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. 3/ إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ مقداره 700,000 درهم تعويضًا لما أصاب المدعية من أضرار مادية وأدبية ومعنوية مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. 4/ إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ مقداره 33,000 درهم مبلغ التسجيل العقاري مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. 5/ إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ مقداره 91,000 درهم رسوم خدمات الصيانة مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. 6/ إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ مقداره 100,000 درهم تعويضًا لما أصاب المدعية من كسب فائت نتيجة عدم الانتفاع بالشقة مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد.على سند من أن المدعى عليه السادس (أسامة مكرم وهبي جرجس) اشترى من المدعى عليها الأولى الشقة محل النزاع ثم باعها لها بموجب عقد البيع المؤرخ 21-05-2017 نظير ثمن مقداره 825 ألف درهم، وبعد أقل من سنتين اكتشفت وجود تصدعات في الهيكل الخرساني للمبنى، وبتاريخ 17-04-2020 انهارت قطع كبيرة من شرفة الطابق الثامن، مما اضطر السلطات إلى إخلاء المبنى، وتم تشكيل لجنة من قبل مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لسلطة دبي وشركة مزايا خلصت في تقريرها المؤرخ 31-03-2022 إلى أن كافة المباني تعاني من مشاكل أساسية في متانة الهيكل، بالإضافة إلى أن درجة الأضرار الهيكلية للبلاطات المسلحة للطوابق تختلف درجة تطورها من مبنى لآخر مما يستدعي تطبيق حلول تتعامل مع كل حالة حسب وضعها، وأن حالة الأبنية تستدعي التدخل المباشر والسريع لاتخاذ كافة التدابير الضرورية لدرء جميع الأخطار التي يمكن أن تؤثر على سلامة القاطنين والسلامة العامة، الأمر الذي حدا بمؤسسة التنظيم العقاري إلى مخاطبة المدعى عليها الخامسة بصفتها المسؤولة عن المبنى وتكليفها باتخاذ الإجراءات اللازمة حفاظًا على سلامة المباني وما حولها وبمخاطبة الملاك والمستأجرين بالإخلاء وتسليم المبنى للمطور وذلك بتاريخ 05-06-2022، مما أصابها بالعديد من الأضرار تمثلت في عدم انتفاعها بالشقة والحالة النفسية التي لحقت بها من جراء ذلك، ومن ثم كانت الدعوى. وفيها قدمت المدعى عليها الأولى دعوى ضمان فرعية ضد المدعى عليهما الثانية والثالثة في الدعوى الأصلية، كما طلبت إدخال خصوم جدد في الدعوى هم: 1- سالم راشد سالم الخضر الشامسي بصفته المصفي القضائي لشركة الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م)، 2- أحمد عبد الله سيف بن درويش الشحي بصفته الشخصية وبصفته مديرًا وشريكًا بشركة الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م)، 3- طارق أحمد عبد الله بن درويش الشحي بصفته الشخصية وبصفته شريكًا بشركة الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م)، 4- عبد الله عبيد عبد الله طحوارة بشخصه وبصفته شريكًا في المكتب الوطني للهندسة، 5- جميل يوسف محمد جادالله بشخصه وبصفته شريكًا في المكتب الوطني للهندسة، 6- ديباك باتكار بشخصه وبصفته شريكًا في المكتب الوطني للهندسة، 7- آمال دنيال بصفتها زوجة المتوفى إلياس جريس دانيال المدير والشريك في المكتب الوطني للهندسة، 8- باتريك إلياس جريس دانيال بصفته ابن المتوفى إلياس جريس دانيال المدير والشريك في المكتب الوطني للهندسة، 9- ميلاني إلياس جريس دانيال بصفتها ابنة المتوفى إلياس جريس دانيال المدير والشريك في المكتب الوطني للهندسة، بطلب إلزام المدعى عليهم فرعياً والخصوم المدخلين بدعوى الضمان الفرعية بالتضامن والتضامم بأن يسددوا للمدعية فرعياً ما عسى أن يُقضى به عليها في الدعوى الأصلية، واستندت في ذلك إلى أن المدعى عليها الأولى فرعياً هي المقاول، وأن المدعى عليها الثانية فرعياً هي الاستشاري المعين على المشروع والمسؤولتان بالتضامن عن العيوب الموجودة في البناية، وأن الخصم المطلوب إدخاله الأول هو المصفي للشركة المدعى عليها الأولى فرعياً. وبعد أن ندبت المحكمة خبيرًا في الدعوى أودع تقريره، قضت بجلسة 15-10-2024 أولًا في الدعوى الأصلية وطلب الإدخال المقدم من المدعية حضوريًا للمدعى عليهن الأولى ومن الثالثة وحتى الخامسة، وبمثابة الحضوري للمدعى عليهما الثانية والسادس والخصمين المطلوب إدخالهما: (1) بقبول إدخال ديبيكا موكيرجي شنكر وشنكار كريشنان خصمين في الدعوى الأصلية شكلاً.(2) بفسخ عقد البيع رقم 46050/2017 المؤرخ 31-05-2017 المبرم بين المدعية والمدعى عليه السادس الوارد على الوحدة رقم 907 بالطابق التاسع بالمبنى رقم 1 المسمى مزايا 3 الكائن بدبي لاند منطقة وادي الصفا 2 إمارة دبي دولة الإمارات العربية المتحدة.(3) بإلزام المدعى عليه السادس بأن يرد للمدعية مبلغ ثمانمائة وخمسة وعشرين ألف درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد.(4) بإلزام المدعى عليهن من الأولى وحتى الثالثة بالتضامن فيما بينهن بأن يؤدين للمدعية مبلغ مائتي ألف درهم على سبيل التعويض عن الأضرار المادية والأدبية والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائيًا. ثانيًا في الدعوى الفرعية وطلب الإدخال حضوريًا للمدعى عليهما الأولى والثانية وللخصوم المطلوب إدخالهم من الرابع وحتى الأخير، وبمثابة الحضوري للباقين: (1) بقبول دعوى الضمان الفرعية وإدخال الخصوم من الأول وحتى الثالث شكلاً. (2) بعدم قبول إدخال الخصوم من الرابع وحتى الأخير شكلاً. (3) بعدم سماع دعوى الضمان الفرعية قبل الشركة المدعى عليها الثانية (المكتب الوطني للهندسة). وفي موضوع دعوى الضمان الفرعية وطلب الإدخال بإلزام المدعى عليها الأولى فرعياً بما عسى أن تؤديه المدعية فرعياً للمدعية في الدعوى الأصلية. استأنفت المدعى عليها الأولى (المزايا العقارية منطقة حرة ذ.م.م) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 934 لسنة 2024 عقاري، كما استأنفه المكتب الوطني للهندسة بالاستئناف رقم 938 لسنة 2024 عقاري، وبجلسة 19-02-2025 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف في خصوص قضائه بإلزام كل من المستأنفة في هذين الاستئنافين - المزايا العقارية - المكتب الوطني للهندسة - والمستأنف ضدها الصرح للمقاولات - بمبلغ التعويض المقضي به في الدعوى الأصلية ورفض هذا الطلب قبلهن، وإلغائه أيضًا في خصوص قضائه في دعوى الضمان الفرعية قبل المدعى عليها الأولى فرعياً ورفضها. طعنت المدعية على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 24-10-2024 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم كل من وكيل المطعون ضدها الأولى والخامسة مذكرة طلبا فيها رفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، فقررت تحديد جلسة اليوم لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت في الأوراق والإخلال بحق الدفاع فيما قضي به من إلغاء الحكم بالتعويض على سند من القول بأن العقد المبرم بين الطاعنة وبين المطعون ضده السادس قد تم فسخه، بالرغم من أن الثابت أن الطاعنة تضررت كثيرًا من عدم تنفيذ المطعون ضدها الأولى وتقصيرها المباشر في عدم رقابة المقاول والاستشاري، وعلمها المسبق بالأضرار التي لحقت بالمبنى، وعلى الرغم من ذلك لم تبادر لإصلاح هذه العيوب، الأمر الذي سبب لها ضررًا يستلزم جبره، بالرغم من علمها بوجود عيوب في البناء قبل الانتهاء من تسليم البناء واستلامها له، وقيامها ببيع الوحدات العقارية وتسليمها إلى المشترين، فيكون المسؤولون عن ذلك هم المطعون ضدهم الأولى والثانية والثالثة، لكون الثانية المنفذة لأعمال البناء بالمخالفة لمواصفات وكود البناء، ولكون الثالث الاستشاري الذي يُعوّل عليه الإشراف والتأكد من اتباع المقاول لمواصفات وكود البناء، ولقيام الأولى باستلام المبنى وتسليمه للمشترين مع العلم بوجود تلك العيوب، فيكونوا هم المسؤولين عن تعويض الطاعنة عما أصابها من أضرار والتي تمثلت في خسارتها للعين وعدم انتفاعها بها باستعمالها أو بتأجيرها للغير، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيبًا مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في جملته مردود، ذلك أن المقرر أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفًا في التعاقد الذي تم، وهذا هو نفس المعنى الذي أكده نص المادة (151) من قانون المعاملات المدنية، بنصها على أن (من باشر عقدًا من العقود بنفسه فهو الملزم به دون غيره)، وكذلك نص المادتين (250) و(252) من ذات القانون من أنه (ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام)، وأنه (لا يرتب العقد شيئًا في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقًا)، مما يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن العقد آثاره نسبية لا تتعدى أطرافه والخلف العام والخلف الخاص لكل منهما والدائنين في الحدود التي بينها القانون، فلا يرتب العقد التزامًا في ذمة الغير ولا تنصرف الحقوق الناشئة عنه إلا إلى طرفيه إلا أن يتضمن اشتراطًا لمصلحة الغير. ومن المقرر أن الخلف الخاص هو من يكتسب من سلفه حقًا عينيًا على المبيع كالمشتري الثاني، فإذا أبرم المشتري الأول عقدًا يتعلق بالمبيع بعد تسجيله في السجل العقاري انتقل ما يرتبه هذا العقد من حقوق والتزامات إلى خلفه الخاص المشتري الثاني الذي له أن يرجع بدعوى سلفه المشتري الأول على البائع للأخير، لأن هذه الدعوى نشأت عن البيع الأول وانتقلت بعقد البيع الثاني من المشتري الأول إلى خلفه الخاص المشتري الثاني، مما مؤداه أن حق المشتري في ضمان العيوب الخفية وفوات الوصف ينتقل إلى خلفه الخاص - فيكون للمشتري الثاني وهو الخلف الخاص للمشتري الأول في العين المبيعة - أن يرجع بدعوى سلفه - المشتري الأول على البائع له، لأن هذه الدعوى نشأت عن البيع الأول الذي أُبرم بين البائع والمشتري الأول وانتقلت بعقد البيع الثاني من المشتري الأول إلى المشتري الثاني، إلا أن شرط ذلك أن يظل العقد الأخير ساريًا دون زواله لأي سبب، باعتبار أن فسخ العقد يترتب عليه انحلال العقد واعتباره كأن لم يكن وإعادة المتعاقدين إلى الوضع الذي كانا عليه من قبل انعقاده. ومن المقرر أيضًا في قضاء هذه المحكمة أن للقضاء النهائي قوة الأمر المقضي فيما يكون قد فصل فيه بين الخصوم بصفة صريحة أو ضمنية حتمية، فلما كان ذلك ولما كان الحكم المطعون فيه قد انتهى من مؤدًى قانوني سليم ((الثابت من أوراق ومستندات الدعوى ومن تقرير الخبرة أن الوحدة العقارية محل التداعي قد قام شنكار كريشنان وديبيكا موجيرشي - غير مختصمين بالدعوى - بشرائها من المستأنفة - الشركة المدعى عليها الأولى - ثم قاما ببيعها للمدعى عليه السادس أسامة مكرم وهبي جرجس الذي باعها للمدعية بتاريخ 31-05-2017 بمبلغ 825 ألف درهم، وإذ قُضي الحكم المستأنف بشأن الدعوى الأصلية في الفقرة الثانية والثالثة من المنطوق - بفسخ عقد البيع رقم 46050/2017 المؤرخ 31-05-2017 المبرم بين المدعية والمدعى عليه السادس الوارد على الوحدة رقم 907 بالطابق التاسع بالمبنى رقم 1 المسمى مزايا 3 الكائن بدبي لاند منطقة وادي الصفا 2 إمارة دبي دولة الإمارات العربية المتحدة. والفقرة 3- بإلزام المدعى عليه السادس بأن يرد للمدعية مبلغ ثمانمائة وخمسة وعشرون ألف درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. وقد حاز هذا القضاء قوة الأمر المقضي بعدم الطعن عليه، بما تكون العلاقة التعاقدية للمستأنف ضدها الأولى كمشترية لوحدة النزاع قد زالت بفسخ العقد الصادر لها من المستأنف ضده الخامس عشر - أسامة مكرم وهبي جرجس - وبالتالي لا تُعد المشترية - المستأنف ضدها الأولى - أمل يوسف علي محمود محمد - خلفًا خاصًا للمستأنف ضده الخامس عشر، ومن ثم فلا يحق للمستأنف ضدها الأولى الرجوع بدعواها على المستأنفة. لما كان ذلك، فيُعد الحكم الصادر في البند رابعًا - من المنطوق قبل المستأنفة بإلزامها بأداء مبلغ التعويض للمستأنف ضدها الأولى مخالفًا للقانون، مما يوجب إلغائه جزئيًا في هذا الخصوص. وهو ما يستتبع إلغائه بالنسبة للمدعى عليهما الثانية والرابعة أصليًا - المقاول والمهندس - المحكوم عليهما معها أعمالًا لنص المادة 157 من قانون الإجراءات المدنية لارتباط مراكزهن القانونية. فإن ما خلص إليه الحكم سائغًا ومستمدًا مما له أصل ثابت في الأوراق ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافيًا لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي عليه بما سلف لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما تستقل محكمة الموضوع بتحصيله وتقديره من أدلة الدعوى، مما تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز، وبالتالي غير مقبول.
وحيث إنه ولما تقدم، يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بمصاريف طعنها شاملة الرسوم و الفي درهم مقاب اتعاب المحاماة للمطعون ضدهما الأولى والخامسة ومصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق