بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 131 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ن. ك. ا. ك.
مطعون ضده:
س. ل. ش.
م. م. خ. م. خ. م. خ.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/52 استئناف عقاري بتاريخ 05-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذى أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعن نيتين كابور انيل كابور و اس واي كابيتال للعقارات ش.ذ.م.م. ? غير مختصمة في الطعن - أقاما الدعوي رقم 807 لسنة 2024 عقاري محكمة دبى الابتدائية علي المطعون ضدهما (1) محمد مرادخان خالد مشتاق خالد مشتاق خالد ، 2- سوسيتي للعقارات ش.ذ.م.م. بطلب الحكم بفسخ اتفاقية عقد البيع الموحد المؤرخ 26/1/2024 و إلزام المدعى عليه الأول بسداد مبلغ شيك العربون وقدره 490,000 درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى تمام السداد، علي سند من القول أن المدعى عليه الأول رغب في شراء الوحدة العقارية رقم 2809 الكائنة بمبنى Forte T2 في منطقة برج خليفة المملوكة للمدعي الأول، فأبرما عقد البيع المشار إليه آنفاً، وأن المدعى عليها الثانية هي وسيط المشتري - المدعى عليه الأول - في عقد البيع الموحد ، واتفق الطرفان علي أن قيمة العقار مبلغ 4,900,000 درهم، وعلى المشتري أن يقدم شيك ضمان قيمته مبلغ 490,000 درهم، بواقع 10% من الثمن، إلى وسيط البائع وذلك وفقاً لنص البند (6) من عقد البيع ، إلاً أن المدعى عليه الأول كمشتر لم يستكمل إجراءات البيع في التاريخ المحدد 25 -2 -2024 ، و أخل بالتزامه في تقديم مستند للمطور (اعمار العقارية ش.م.م) المتمثل في التوقيع على استمارة ( BUYERS PDCs ) والتي بموجبها يتعهد كمشتر بسداد الأقساط إلى المطور، و أنه لا يمكن استخراج شهادة عدم الممانعة ( NOC ) من المطور في حالة عدم تقديم هذا التعهد بموجب هذه الاستمارة، وذلك بالرغم من إنذاره، إلاً أنه لم يستجب ، ومن ثم فقد أقاما الدعوي، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره، ضمت المحكمة الدعوى رقم 1381 لسنة 2024 عقاري، المقامة عن ذات وحدة التداعي من المدعى عليه الأول بالدعوى الضامة على المدعيين بالدعوى الضامة كمدعي عليهما بطلب الحكم بإلزام المدعى عليه الأول بأن يؤدي إلى المدعي مبلغ 490,000 درهم تعويضاً مماثل لقيمة العربون وفقا لما هو متفق عليه بعقد البيع سند الدعوى وتعويضاً عما لحقه من ضرر مادي وأدبي وما فاته من كسب، والفائدة القانونية بواقع 05% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، وبإلزام المدعى عليها الثانية بأن ترد له الشيك رقم 000121 المسحوب على بنك الإمارات دبي الوطني بقيمة 490,000 درهم والموجود تحت يدها على سبيل الأمانة بسبب فسخ العقد موضوع الدعوى من جانب المدعى عليه الأول، وقال بيانا لدعواه المنضمة إنه بتاريخ 26/1/2024 حُرر عقد البيع الموحد F معتمد إلكترونياً - تم تسجيله على الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك برقم ( CF202401262260 ) ، والذى اشترى بموجبه المدعي من المدعى عليه الأول الوحدة العقارية (شقة سكنية) مجل التداعى في الدعوى الضامة والمملوكة للمدعى عليه الأول ، وذلك لقاء مبلغ 4,900,000 درهم، و إذ أخفق المدعى عليه الأول في تنفيذ التزامه بنقل ملكية العقار إلى المدعي في الموعد المتفق عليه في العقد 25/2/2024، حال أنه تعهد بأن يسدد مستحقات المطور والحصول على شهادة بعدم الممانعة من البيع للمدعي قبل انتهاء المهلة المحددة لنقل الملكية 25/02/2024 ، إلا أنه لم يسدد مستحقات المطور (وهي نسبة 5% أخرى من السعر الأصلي البالغ 185,445 درهما) ومن ثم لم يتمكن من الحصول على شهادة عدم الممانعة، بما يكون هو المتسبب في انتهاء المهلة المحددة لنقل الملكية إلى المدعي بسبب يرجع إلى خطئه، و أنه فوجئ بأن المدعى عليه الأول يخطره بتاريخ 22/03/2024 بأنه تم فسخ العقد بزعم أنه ? المدعى - لم يوف بالتزامه بسداد الثمن المتفق عليه، فردً عليه برغبته في تنفيذ العقد واستكمال البيع ، وأنه وعلى الرغم من فشل المدعى عليه الأول في تنفيذ التزاماته في الموعد المحدد لاستكمال البيع وعدم حصوله على شهادة عدم الممانعة من المطور، إلا أنه لا يمانع في استكمال البيع، إلاً أن المدعى عليه الأول، لم يستجب، و قام بإنهاء التعاقد من جانبه ودون أي سبب يرجع إليه - ومن ثم أقام دعواه، وبتاريخ 16-12-2024 حكمت المحكمة حضورياً للمدعى عليه الأول في الدعويين الضامة والمنضمة وبمثابة الحضوري للمدعى عليها الثانية في الدعويين: أولا: - في الدعوى الضامة رقم 807 لسنة 2024 عقاري- بإثبات انتهاء عقد البيع الموحد سند الدعوى ورفض ما عدا ذلك من طلبات. ثانياً: - في الدعوى المنضمة رقم 1381 لسنة 2024 عقاري (1) بإلزام المدعى عليه الأول ? البائع ? نيتين كابور انيل كابور بأن يؤدي إلى المدعي ? المشترى - محمد مرادخان خالد مشتاق خالد مشتاق خالد مبلغ 490,000 درهم، مثل قيمة العربون لعدوله عن إتمام البيع والفائدة بواقع نسبة 5 % من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد (2) إلزام المدعى عليها الثانية سوسيتي للعقارات ش.ذ.م.م. بأن ترد للمدعي (محمد مرادخان خالد مشتاق خالد مشتاق خالد) الشيك رقم 000121 المسحوب على بنك الإمارات دبي الوطني بقيمة 490,000 درهم والموجود تحت يدها على سبيل الأمانة بعد انتهاء عقد البيع. استأنف المدعي في الدعوي الضامة - المدعي عليه في الدعوي المنضمة - نيتين كابور انيل كابور هذا الحكم بالاستئناف رقم 52 لسنة 2025 عقاري، وبتاريخ 5 /3 / 2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن المدعى في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 20 / 3/2024 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض دعواه، على قالة إخلاله بالتزاماته التعاقدية بالحصول على شهادة عدم الممانعة اللازمة لإتمام عملية البيع قبل الموعد النهائي مما أدى إلى فسخ العقد، بالرغم من أن البين من الأوراق سعيه الحثيث مع المطور لاستلام شهادة عدم الممانعة، و الذى اشترط توقيع المطعون ضده الأول على استمارة ( BUYERS PDC ) ، الذى رفض التوقيع ، مما يعد بمثابة القوة القاهرة التي حالت بينه وبين ذلك، و أنه قد أوفى بالتزاماته العقدية عند توقيع العقد، بينما أخفق المطعون ضده الأول في الوفاء بالتزاماته، خاصة فيما يتعلق بتوقيعه على استمارة سداد الأقساط المستحقة بقيمة (993,558) درهم. كما أنه لم يُحرر شيك مدير بالمبلغ المتبقي من ثمن الوحدة المباعة ولم يسلم صورة منه له، و إذ تم ندب خبير حسابي، رغم أن النزاع يتعلق بمسائل عقارية تستدعي ندب خبير عقاري يمتلك المعرفة والخبرة في سوق العقارات، وإذ لم يستجب الحكم لطلبه بإحالة الدعوى إلى التحقيق، بما يعيبه، ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد وإعطائه وصفه الحق وتفسير بنوده المختلف عليها والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره، وأن العبرة فى ذلك بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز. ومن المقرر أيضاً أن النص في المادة 148 من قانون المعاملات المدنية مفاده أن العربون هو ما يقدمه المشتري إلى البائع عند إنشاء عقد البيع، وأنه وإن كان لدفع العربون دلالة على أن البيع أصبح باتاً لا يجوز الرجوع عنه، إلا أن شروط التعاقد أو العرف قد تقضي بغير ذلك، واتفاق المتعاقدين على أن العربون جزاء للعدول عن العقد، مؤداه أن لكل منهما حق العدول، وفي هذه الحالة إذا كان المشتري هو من عدل فانه يفقد العربون أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع، فإن عليه رد العربون ومثله - مالم يتفق على جزاء آخر - ولو لم يلحق به ضرر من جراء ذلك، ويكون اشتراط العربون في هذه الحالة شأن الشرط الجزائي ولكنه يفترق عنه حيث عدم جواز التخفيض أو الالغاء فهو يستحق ولو انتفى الضرر على وجه الاطلاق أما إذا كان الضرر الواقع يجاوز مقدار العربون فتجوز المطالبة بتعويض أكبر وفقاً للمبادئ العامة، فالالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد ليس تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول بل هو نزول عند إرادة المتعاقدين فقد جعلا العربون مقابلاً لحق العدول، وفي حالة تنفيذ الالتزام اختيارياً يخصم العربون من ثمن المبيع، ونية العاقدين هي وحدها التي يجب التعويل عليها في اعطاء العربون حكمه القانوني، وأن لمحكمة الموضوع أن تستظهر نية المتعاقدين من ظروف الدعوى ووقائعها ومن نصوص العقد لتتبين ما إذا كان المبلغ المدفوع هو بعض الثمن الذي انعقد به البيع باتاً أم أنه عربون في بيع مصحوب بخيار العدول، إذ أن ذلك مما يدخل في نطاق سلطتها التقديرية متى كان قضاؤها يقوم على أسباب سائغة. ومن المقرر أن السبب الأجنبي يصلح أساسا لدفع المسئولية العقدية وهو قد يكون حادث فجائي أو قوة قاهرة أو خطأ المضرور أو فعل الغير، وذلك إذا تحققت شروطه وهى عدم إمكان توقعه واستحالة دفعه وتفاديه أو التحرز منه. ومن المقرر أيضاً أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن الى ترجيحه منها واطراح ما عداها وتقدير عمل أهل الخبرة والمفاضلة بينها والأخذ بالنتيجة التي انتهى إليها تقرير الخبير طالما اطمأنت إليه واقتنعت بصحة أسبابه وسلامة الأسس والأبحاث التي بنى عليها ، وهي غير ملزمه من بعد أن ترد بأسباب خاصة على كل ما أبداه الخصم من مطاعن على تقرير الخبير أو إجابته إلى طلب ندب خبير آخر أو احالة الدعوى للتحقيق لأن في أخذها بالتقرير الذي عولت عليه محمولا على أسبابه ما يفيد أنها لم تر في دفاع الخصوم ما ينال من صحة النتيجة التي توصل اليها الخبير في تقريره ولا يستحق الرد عليه بأكثر مما تضمنه هذا التقرير، ولا بالتحدث عن كل قرينه غير قانونية يدلى بها الخصوم ، ولا بأن تتبعهـم في مختلف أقوالهم وحججهم ، وترد استقلالا على كل منها، ما دام أن الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد المسقط لتلك الأقوال والحجج. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم المستأنف أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد - واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم - وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير، أن البائع ? الطاعن - هو من عدل عن إتمام البيع بعدم اثباته قيامه بما التزم به في عقد البيع محل التداعي من تقديم طلب الحصول على شهادة عدم الممانعة واللازمة لاستكمال إجراءات البيع ورفضه دعوة المطعون ضده الأول -المشتري- لاستكمال الإجراءات وعدم تضمن بنود عقد البيع محل التداعي الإشارة إلى لزوم توقيع استمارة ( BUYERS PDC ) من قبل المشتري قبل التقدم بطلب الحصول على شهادة عدم الممانعة من المطور، ولم يثبت أن هناك اتفاق بين الأطراف بشأن ذلك بالإضافة الي التزام البائع بسداد أي مستحقات أو رسوم الي المطور ورسوم استخراج شهادة عدم الممانعة، وأن اجمالي ثمن وحدة التداعي سيتم دفعه من قبل المشتري عند نقل ملكية وحدة التداعي، وأنه ليس هناك متبقي من الثمن يسدده المشتري للمطور، إذ أن كامل الثمن سيتم سداده للبائع، على أن تتم جميع الدفعات باسم وكيل البائع ولم يرد باتفاقية البيع أي بند يشير إلى أن هناك أقساط مستحقة للمطور يتعهد بها المشتري عقب نقل ملكية وحدة التداعي اليه، و من ثم يكون امتناع الأخير عن توقيع استمارة للمطور بإقرار باستكمال سداد الأقساط، هو أمر له ما يبرره، حال أن مطالبته بأن يوقع على استمارة تعهد بسداد باقي الأقساط يعنى إضافة التزام بمبالغ إلي الثمن المتفق عليه للعقار محل التعاقد ل، ومن ثم يكون البائع - الطاعن - هو من عدل عن البيع) ، ولا ينال من ذلك ما أثاره الأخير من وجود عرف عقاري يتطلب أن يقدم المشتري إقراراً باستكمال سداد أقساط المشروع ضمانا للمطور، وأنه قام بمخاطبة المطور لاستخراج شهادة عدم الممانعة، ذلك أن بنود عقد البيع محل التداعي لم تتضمن وجود مستحقات مالية أخري للمطور او أقساط مالية متبقية علي وحدة التداعي يلتزم بها المشتري بالإضافة إلى أن عقد البيع سند الدعوى خلا من النص علي وجود أقساط متبقية علي وحدة التداعي مستحقة للمطور، فضلاً عن أن البند رقم (16) من عقد البيع تضمن أن الطاعن هو الملتزم بسداد أي مستحقات مالية للمطور عن وحدة التداعي، فضلاً عن أن الأوراق قد خلت مما يفيد قيام الطاعن باستخراج شهادة عدم الممانعة قبل انتهاء مدة العقد باعتباره إجراء لازم عليه استخراج تلك الشهادة في خلال مدة سريان العقد وقبل المطالبة بسداد الثمن وليس عليه مجرد الاكتفاء بمخاطبة المطور لاستخراج تلك الشهادة، إذ أن عليه تحقيق استخراجها فعليا لاستكمال تنفيذ عقد التداعي في المدة المتفق عليها، واذ أخل الطاعن بذلك الالتزام فانه يكون هو من عدل عن تنفيذ العقد محل التداعي والملزم بقيمة العربون المقضي به، و أن المحكمة تشارك محكمة أول درجة في اطمئنانها الي تقرير الخبير المنتدب وتجد في أوراق الدعوي ومستنداتها وتقرير الخبير المنتدب فيها ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها دون حاجة إلي ندب خبير عقاري او احالة الدعوي الي التحقيق ، وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتقوم على سند من الواقع والقانون وبما يكفي لحمل قضاء الحكم، فإنه لا يكون قد اخطأ في تطبيق القانون أو شابه الفساد في الاستدلال والقصور ولا تثريب عليه إن هو لم يتتبع الطاعن في مختلف أقواله وحججه وأوجه دفاعه ويرد على كل قول أو حجة على استقلال مادام قيام الحقيقة التي اقتنع بها وأورد دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج وأوجه الدفاع، ومن ثم يكون النعي عليه بأسباب الطعن لا يعدو أن يكون جدلاً في تقدير محكمة الموضوع لأدلة الدعوى بغية الوصول إلى نتيجة أخرى غير تلك التي انتهى إليها الحكم وهو مالا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز، ويضحى على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض هذا الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضده الأول مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق