بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 129 لسنة2025 طعن عقاري
طاعن:
ا. ا.
ف. ك. ا.
مطعون ضده:
ف. أ. إ. ل.
م. ف. ل. ش.
ا. ا. ا. ل. ا. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/34 استئناف عقاري بتاريخ 19-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق ، وسماع تقرير التلخيص الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر جمال عبدالمولي وبعد المداولة ً
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه و الملف الإلكتروني للطعن ـ تتحصل في أن الطاعنين - المدعيين ( فيجاي كومار اجاروال ، انوبها اجاروال ) أقاما الدعوى رقم 739 لسنة 2023 عقاري علي المطعون ضدهما الأولي والثانية - المدعي عليهما (مجموعة فورتشن للاستثمار (ش.ذ.م.م) ، اس او ال للتطوير العقاري ش.ذ.م.م) للحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 24/3/2008 للوحدة رقم 1206 بالطابق 12 بالمشروع المسمي سابقاً (فورتشن افينيو) وحالياً ( شارع افينيو Sol Avenue ) ) ، المبرم بينهما والمدعي عليها الأولي ، وإلزامهما (بصفتها المطور السابق للمشروع والثانية بصفتها المطور المنقول إليه المشروع) بتسليم الوحدة وتسجيلها باسميهما في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي و الأملاك ، و مخاطبتها لإصدار سند ملكية باسميهما . واحتياطياً: الحكم بفسخ أو بطلان عقد البيع وإلزامهما بأداء مبلغ مقداره (1,413,014 درهم) والفائدة القانونية بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتي السداد التام . علي سند من القول أنه بموجب عقد البيع المؤرخ 24/3/2008 اشتريا من المدعي عليها الأولي (بصفتها آنذاك المطور العقاري للمشروع المسمى فورتشن افينيو) الوحدة سالفة البيان مقابل ثمن إجمالي مقداره (1,413,014 درهم) مليون أربعمائة وثلاثة عشر ألف وأربعة عشر درهماً ، وتم سداد كامل الثمن عند توقيع العقد ، و لفشلها في إنجاز المشروع وإخلالها بالتزاماتها التعاقدية وتوقفها عن استكمال الأعمال في المشروع ، سحبت الجهة الحكومية صاحبة الاختصاص المشروع العقاري من المدعي عليها الأولى واسندته لمطور عقاري آخر وهي المدعي عليها الثانية ، و تم تغيير اسم المشروع من (فورتشن افينيو) ليصبح (شارع سول Sol Avenue ) ) وفقاً لما هو ثابت بالإفادة الصادرة عن دائرة الأراضي وبتاريخ 28/3/2021 تم انجاز المشروع ، وقد تواصلا مع المدعي عليها الثانية (بصفتها المطور المنقول إليه المشروع) لمطالبتها بتسليمهما الوحدة وتسجيلها بإسميهما في السجل العقاري وإصدار سند ملكية الوحدة لهما ، إلا أنها امتنعت دون وجه حق ، الأمر الذي حدا بهما إلي إنذارها قانوناً بتاريخ 18/11/2022 ، ثم أقاما النزاع رقم 72/2023 تعيين خبرة ، الذي أودع فيه الخبير تقريره و انتهى إلى تقصير المدعى عليهما قبلهما ، ومن ثم أقاما الدعوى . والحاضر عن المدعى عليها الثانية دفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة ، وطعن بالتزوير على الصورة الضوئية لعقد بيع ابتدائي . والحاضر عن الطاعنيين - المدعيين قدم لائحة تضمنت إدخال شركة (فورتشن أفينيو إنفسمنت ليمتد) خصماً جديداً في الدعوى والتي كان مسجلا ً باسمها المشروع العقاري الكائن به الوحدة موضوع الدعوي لإلزامها مع المطعون ضدهما الأولي والثانية - المدعي عليهما الأولي والثانية بذات الطلبات . رفضت المحكمة الدفعين السالفين و حكمت المحكمة ـ حضورياً للمدعي عليها الثانية وبمثابة الحضوري للباقين - بانفساخ عقد بيع الوحدة العقارية موضوع الدعوي وبإلزام المدعي عليهما والمدخلة بالتضامن بأن يؤدوا للمدعيين مبلغ مقداره (1,413,014 درهم) مليون أربعمائة وثلاثة عشر ألف وأربعة عشر درهم والفائدة على هذا المبلغ بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة بها في 7/7/2023 وحتي تمام السداد ، ورفض ماعدا ذلك. استأنفت المدعى عليها الثانية ( اس او ال للتطوير العقاري ش.ذ.م.م) الحكم بالاستئناف رقم 34 لسنة 2024 عقاري ، فقضت المحكمة بتاريخ 28 / 2 / 2024برفض الأستئناف وتأييد الحكم المستأنف. فطعنت المدعي عليها الثانية علي هذا الحكم بالتمييز بموجب الطعن رقم 155 لسنة 2024 عقاري وبتاريخ 24-12-2024 حكمت محكمة التمييز بنقض الحكم المطعون فيه والأحالة لمحكمة الأستئناف لتقضي فيه من جديد تأسيسا علي أن الحكم قد اخل بحق الدفاع اذ التفت عن بحث وتمحيص دفاع الطاعنة في ذلك الطعن من انها كحائز جديد للمشروع الذي تقع فيه وحدة التداعي فان التزامها قبل المطعون ضدهما يكون مقصورا على المبالغ المودعة حساب ضمان المشروع ، وبعد موالاة محكمة الأحالة السير في الأستئناف في ضوء الحكم الناقض كلفت الاطــراف بتقديم مايفيـــد مقدار المبالــغ المودعــة في حساب الضمان ، وقدم المستانف ضدهما الاول والثانية افادة من بنك دبي الاسلامي مؤرخة 24-1-2025 تفيد ان المبلغ المودع في حساب الضمان مقدارها ( 28026,72 درهم) عن وحدة التداعي وبتاريخ 19-2-2025 قضت المحكمة بتعديل الحكم المستأنف بالزام المطعون ضدها الثانية -المدعى عليها الثانية ( اس او ال للتطوير العقاري ش.ذ.م.م) برد مبلغ الثمن المقضي به بالتضامم مع المطعون ضدهما الأولي والثالثة (مجموعة فورتشن للاستثمار (ش.ذ.م.م)، فورتشن أفينيو إنفسمنت ليمتد ) ليكون في حدود المبلغ المودع في حساب ضمان المشروع ومقداره (28026,72 درهم )( ثمانية وعشرون الف وستة وعشرون درهما واثنان وسبعون فلسا فقط) . طعن الطاعنان المدعيان ( فيجاي كومار اجاروال ، انوبها اجاروال ) في هذا الحكم بالتمييز الماثل بصحيفة قيدت إلكترونياً في 18 / 3 / 2025 و طلبا نقضه . قدم المطعون ضدهما مذكرة ً بردهما على الطعن و طلبا رفضه . و إذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة اليوم للحكم فيه بغير مرافعة .
وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنان الأول والثانية علي الحكم المطعون فيه مخالغة القانون والخطأ في تطبيقه و الفساد في الاستدلال و القصور في التسبيب، اذ قضي بتعديل الحكم المستأنف بالزام المطعون ضدها الثانية برد مبلغ الثمن المقضي به بالتضامم مع المطعون ضدهما الأولي والثالثة (مجموعة فورتشن للاستثمار (ش.ذ.م.م)، فورتشن أفينيو إنفسمنت ليمتد ) ليكون في حدود المبلغ المودع في حساب ضمان المشروع ومقداره (28026,72 درهم )( ثمانية وعشرون الف وستة وعشرون درهما واثنان وسبعون فلسا فقط) رغم أن الثابت من اوراق الدعوي ومستنداتها أن المطعون ضدها الثانية ? عند استحواذها علي المشروع الكائن به الوحدة العقارية موضوع الدعوي ? كانت علي علم يقيني بكافة تفاصيل عقد البيع السابق إبرامه بتاريخ 24/03/2008 فيما بين الطاعنين و المطعون ضدها الأولي،و أن ثمن الشراء المتفق عليه قدره 1,413,014 درهم (مليون و أربعمائة و ثلاثة عشر ألفاً و أربعة عشر درهماً)، و أن الطاعنين سددا كامل ثمن الشراء عند توقيع العقد علي نحو ما هو ثابت بالجدول (ب) من الاتفاقية المؤرخة 24/03/ 2008 مخالفا بذلك الحكم الحكم الناقض الصادر في الطعن رقم 155 لسنة 2024 طعن عقاري الذي حسم مسألة قانونية وهي أن مسؤولية المطور المستحوذ تجاه المشترين عن العقود المبرمة بين هؤلاء المشترين و المطور السابق،تتحقق بعلمه بوجود تللك العقودوأن تحقق العلم يكون اما بتمام التسجيل المبدئي أو ثبوت ايداع ماسدد من ثمن في حساب ضمان المشرع .
وحيث ان هذا النعي في مجمله مردود ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن التضامن بين المدينين لا يفترض، وإنما يكون بناء على اتفاق أو نص في القانون، وإذ كان ذلك وكان الأصل عملا بنص المادة (151) من قانون المعاملات المدنية، أنه (من باشر عقدا من العقود بنفسه فهو الملزم به دون غيره) إلا أن نص المادة 251 من ذات القانون قد نصت على أنه ((إذا أنشأ العقد حقوقا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه الحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه)) مما مؤداه أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفا في التعاقد الذي تم إلا إذا كان العقد قد أنشئ حق شخصي انتقل إلى خلف خاص فينتقل الحق معه حال توافر شرطين الأول أن يكون من مستلزماته الثاني أن يعلم الخلف الخاص بذلك الحق وقت انتقاله الشيء إليه، وإذ كان ذلك وكان عقد البيع علي الخارطة قبل التسجيل المبدئي هو منشئ لحق شخصي ما بين البائع المطور والمشتري فان انتقال ملكية المبيع من المطور البائع الى مطور أخر- باستحواذه علي المشروع - لا يلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشتر وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده ولا يتحقق ذلك - حال إنكاره المعرفة - إلا بتمام التسجيل المبدئي- أو بإيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ، مما مؤداه انه علي المشتري أثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي وعلم البائع بذلك الحق أو قبوله له أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي أو إيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع أو انه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه -والتزاما بالحكم الناقض ? قد اقام قضاءه بتعديل الحكم المستأنف وبالزام المطعون ضدها الثانية برد مبلغ الثمن المقضي به بالتضامم مع المطعون ضدهما الأولي والثالثة (مجموعة فورتشن للاستثمار (ش.ذ.م.م)، فورتشن أفينيو إنفسمنت ليمتد ) ليكون في حدود المبلغ المودع في حساب ضمان المشروع ومقداره (28026,72 درهم )( ثمانية وعشرون الف وستة وعشرون درهما واثنان وسبعون فلسا فقط) ،علي ما استخلصه من أوراق الدعوي ومستنداتها من أن المطعون ضدها الثانية (اس او ال للتطوير العقاري ش.ذ.م.م) ليست طرفا في عقد البيع المبرم عن الوحدة محل التداعي وانها استحوذت علي المشروع الكائن به تلك الوحدة وانتقلت ملكيته اليها وقد جاءت الأوراق خلوا من ثمة دليل علي استلامها مبلغ الثمن المسدد من الطاعنين الاول والثانية وانكرت استلامها اي مبالغ مالية منهما وكان البين من افادة بنك دبي الاسلامي المؤرخة 24-1-2025 أن مقدار المبالغ المودعة في حساب الضمان عن وحدة التداعي هو ( 28026,72 درهم) ولم تنازع المطعون ضدها الثانية في تلك الافادة ولم يقدم الطاعنان الاول والثانية ما يدل علي سدادهما كامل الثمن بقيمة المبلغ المطالب به في حساب الضمان لدي البنك امين الحساب وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له اصله في الأوراق، ويكفي لحمل قضائه ، ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها ، كما يتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعنان الأول والثانية بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة ، ولا مخالفة فيه للقانون أو للحكم الناقض الصادرفي الطعن رقم 155 لسنة 2024 عقاري بتاريخ 24-12-2024 اذ أن البين من مدونات ذلك الحكم أن محكمة التمييز قضت بنقض الحكم المطعون فيه والأحالة لمحكمة الأستئناف لتقضي فيه من جديد تأسيسا علي أن الحكم قد اخل بحق الدفاع اذ التفت عن بحث وتمحيص دفاع الطاعنة في ذلك الطعن من انها بعد استحوازها للمشروع الذي تقع فيه وحدة التداعي فان التزامها قبل المطعون ضدهما الأول والثانية - الطاعنان في الطعن الماثل - يكون مقصورا على المبالغ المودعة حساب ضمان المشروع ومن ثم يضحي النعي علي غير اساس .
وحيث انه -ولما تقدم ? يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، والزمت الطاعنين الأول والثانية المصروفات ، مع مصادرة التأمين .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق