بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 19-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 128 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ن. ا.
مطعون ضده:
ج. ا. ك. ل. ا. ش. ?. م. ح.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/4 استئناف عقاري بتاريخ 19-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن " مفيد نبيل الشوا " أقام الدعوى رقم 261 لسنة 2024 عقاري على المطعون ضدها " جي اند كو للتطوير العقاري ش.ذ.م.م منطقة حرة " بطلب الحكم بإلزامها بتسليمه شهادة ملكية العقار المباع له ( الفيلا ) رقم (166) الكائن بمشروع جراند فيوز، المبني على قطعة الأرض رقم (812) بمنطقة ند الشبا الأولى، وإلزامها بسداد نفقات ورسوم إصدار شهادة ملكية العقار ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب اتفاقية بيع مؤرخة 2/10/2014 اشتري منها الوحدة العقارية المبينة سلفاً لقاء ثمن مقداره 8159400 درهم يسدد على دفعات ، وقد أوفي بالتزاماته العقدية بسداد دفعات الثمن المستحقة عدا الدفعة المستحقة عند الإنجاز والتسليم للوحدة ، والمحدد له تاريخ 31/1/2017، وإذ أخلت المطعون ضدها بمواصفات المبيع المتفق عليها وتأخرت في إنجاز الوحدة المتعاقد عليها فأقام ضدها الدعوى رقم 308 لسنة 2019 عقاري كلي بطلب فسخ اتفاقية البيع والتعويض وقٌضي فيها برفض طلب الفسخ وإجابة طلبه بالتعويض ، وقد صار ذلك القضاء باتاً بمقتضي الحكم الصادر في الطعن بالتمييز رقم 416 لسنة 2023 عقاري ، وعند تواصله مع المطعون ضدها بشأن المبالغ المستحقة عن الوحدة فوجئ بها تطالبه بسداد مبلغ 5303610 درهم قيمة الدفعة المتبقية من ثمن شراء الوحدة ومبلغ 2333670 درهم غرامات تأخير بزعم تأخره في سداد الدفعة المتبقية من الثمن ، وإذ رفضت المطعون ضدها تسليمه شهادة ملكية الوحدة إلا بعد سداده كافة المبالغ السالف بيانها، ومن ثم أقام الدعوى ، دفعت المطعون ضدها بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان ، ووجهت طلباً عارضاَ ( دعوى متقابلة ) بطلب الحكم بإلزام الطاعن بأن يؤدي لها مبلغ 7.637.280 درهم شامل قيمة المتبقي من الثمن ، وغرامات التأخير، والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد إيداع التقرير حكمت بعدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها قبل الأوان ، وفي الدعوى المتقابلة بإلزام الطاعن بأن يؤدى إلى المطعون ضدها مبلغ 5303610 درهم المتبقي من الثمن والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ صدورالحكم وحتى تمام السداد، وإلزامه بمبلغ 648703.720 درهم كغرامة تأخير ، والفائدة عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ من تاريخ صيرورة الحكم قطعياً وحتى تمام السداد، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات ، استأنف الطاعن ذلك الحكم بالاستئناف رقم 4 لسنة 2025 عقاري ، وبتاريخ 19/2/2025 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 128 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 17/3/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ـ في الميعاد ـ طلبت فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث أقيم الطعن على سبب واحد ، وحاصل ما ينعي به الطاعن بالوجه الثاني من سبب الطعن مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، ومخالفة الثابت في الأوراق والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى بأحقية المطعون ضدها في اقتضاء غرامة التأخير بالرغم من أن الثابت في الأوراق وتقرير الخبرة عدم أحقيتها في غرامة التأخير لأحقيته في حبس باقي الثمن لتأخرها في الإنجاز ، وقيامه عقب صدور حكم محكمة التمييز في الطعن رقم 416 لسنة 2023 عقاري والمتعلق بالدعوى المقامة منه ضدها بفسخ العقد والتعويض بإبداء رغبته في سداد الثمن واتخاذ إجراءات استخراج شهادة الملكية ، ورفض المطعون ضدها ذلك زعماً منها بوجود غرامة تأخير ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الشرط الجزائي الذي يتضمنه العقد لا يقوم إلا في حالة إخلال المتعاقد بتنفيذ التزامه ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى ، وثبوت أو نفي إخلال المتعاقد بالتزامه ، وتقدير مدى جدية الخطر الذي يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع، وكذا تقدير ما إذا كان المتعاقد قد أساء استعمال حقه في التمسك بالدفع المذكور من عدمه، وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة فيها وفهم فحواها والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه هو مما تستقل به محكمة الموضوع بها بغير معقب عليها في ذلك طالما قد أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصل ثابت في الأوراق ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص إلى استحقاق المطعون ضدها للشرط الجزائي ( غرامة التأخير) على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة المنتدبة وأورده بمدوناته من أن " وحيث أنه عن طلب المدعية تقابلا إلزام المدعى عليه تقابلا بمبلغ 2.777.670 درهم قيمة غرامات التأخير في سداد الدفعة المتبقية من الثمن ... وكان الثابت من الأوراق وتقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن المدعى عليه تقابلا كان قد أقام بتاريخ 18/4/2019 الدعوى رقم 308 لسنة 2019 عقاري كلي ضد المدعية تقابلا طالبا القضاء بفسخ اتفاقية البيع المبرمة بينهما بشأن عقار التداعي والزامها برد المبلغ المسدد من الثمن والتعويض وأنه قضي في تلك الدعوى برفض طلبي الفسخ ورد المسدد من الثمن وبإجابة المدعى عليه تقابلا الى طلبه التعويض وأن هذا القضاء صار نهائيا ــ بعد تعديل مبلغ التعويض استئنافيا ــ وباتا بصدور حكم التمييز بتاريخ 9/10/2023 في الطعن رقم 416 لسنة 2023 عقاري، وأن المدعية تقابلا كانت قد أخطرت المدعي عليه تقابلا بتاريخ 4/1/2020 - وقت تداول الدعوى السالف بيانها أمام درجات التقاضي وقبل الفصل فيها - بجاهزية الوحدة للتسليم وبسداد المتبقي من الثمن وأن المدعي لم يبادر بسداد الثمن واستلام الوحدة ، الأمر الذي ترى معه المحكمة أنه ولئن كان للمدعي عليه تقابلا الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع طوال فترة تداول الدعوى رقم 308 لسنة 2019 عقاري كلي أمام مراحل التقاضي المختلفة، الا أن هذا الحق قد زال بصدور حكم التمييز أنف البيان بتاريخ 9/10/2023، وإذ كان ذلك وكان الثابت أن المدعي عليه تقابلا لم يقم بسداد الدفعة المتبقية من الثمن حتي تاريخه وكانت اتفاقية البيع سند الدعوى قد تضمنت النص في البند 3/3 منها على أنه " يجب على المشتري أن يدفع للبائع مبلغاً يساوي الغرامة على جميع المدفوعات التي لم يتم استلامها في مبالغ الدفعات المستحقة بموجب هذه الاتفاقية اعتباراً من التاريخ الذي أصبحت فيه مستحقة حتى تاريخ استلام تلك الدفعات بالطريقة المنصوص عليها بموجب هذه الاتفاقية " كما تضمنت ذات الاتفاقية تعريف للغرامة - عن التأخر في السداد -.... وبما مؤداه استحقاق المدعية تقابلا لغرامة التأخر عن السداد عن الفترة من 10/10/2023 حتي 5/11/2024 تاريخ هذا الحكم والتي تعادل مدة مقدارها 1سنة و25 يوما " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ، وفي ضوء نطاق النعي ، ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول .
وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن بالوجهين الأول ، والثالث من سبب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه بعدم قبول دعواه الأصلية على سند من تكييفه الدعوى بأنها دعوى بصحة ونفاذ عقد بيع وحدة النزاع ، وأنه لم يسدد باقي ثمن الوحدة البالغ 5,303,610 درهم ، ولم يتخذ إجراءات عرض وإيداع هذا المبلغ ، في حين أن هذا التكييف الخاطئ يخالف المقصود من حقيقة طلباته والمقصود منها وهو استلام شهادة ملكية العقار المباع بعد سداد باقي ثمن المبيع ، وبالرغم من قيامه بإبداء استعداده أمام دائرة الأراضي والأملاك بسداد باقي الثمن ورفض المطعون ضدها ذلك لتمسكها بسداد غرامة التأخير المزعومة ، وبالرغم من سداده رسوم ومصاريف نقل الملكية ، وقيامه أمام محكمة الاستئناف بتقديم شيك مدير مؤرخ 28/1/2025 مسحوب على بنك اتش اس بي سي بمبلغ 5,303,610 درهم يمثل باقي الثمن ، وطلبه من المحكمة إيداع الشيك على ذمة الدعوى ، والحكم بطلباته ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع تكييف الدعوى بما تتبينه من وقائعها، وأن تُنزل عليها وصفها الصحيح في القانون ، وأن العبرة في تكييف الطلبات في الدعوى ليس بحرفية عباراتها وإنما بما عناه المدعي منها أخذاً في الاعتبار ما يطرحه واقعاً ومبرراً لها دون التقيد بما يخلعه عليها من أوصاف ، ومن المقرر أن دعوى صحة ونفاذ العقد هي دعوى استحقاق مآلًا للمال موضوع العقد يقصد بها تنفيذ التزامات المتعاقد التي من شأنها نقل ملكية العقار إلى المتعاقد الآخر تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم بتسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية، وهي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه، وهي تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية وهو ما يقتضي أن تفصل المحكمة في أمر صحة البيع وتتحقق من استيفائه الشروط اللازمة لانعقاد وصحته، وأن البائع لا يجبر على تنفيذ التزامه إذا ما دفع الدعوى بعدم قيام المشتري بتنفيذ التزامه، كما من المقرر أنه إذا كان العقد صحيحاً ولازماً فلا يجوز لأحد طرفية أن يستقل بالرجوع فيه ولا تعديله ولا فسخه إلا برضاء المتعاقد الآخر أو بمقتضى نص في القانون، ومن المقرر أيضاً وفقًا لما تقضى به المادة 246 من قانون المعاملات المدنية، أنه يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية وأن التزام المتعاقد ليس مقصوراً على ما ورد في العقد ولكنه يشمل أيضاً ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف بما مؤداه أنه يجب على طرفي العقد الوفاء بالالتزامات المتبادلة التي أنشأها العقد على أن يقوم كل طرف بما التزم به وأن تنفيذ الالتزام يتم بأداء محله والوفاء به، ومن المقرر أن النص في المادة 414، والمادة 415 من قانون المعاملات المدنية يدل حسبما يبين من المذكرة الإيضاحية لذات القانون على أن الحق في الحبس هو نظام قانوني يخول للدائن الذي يكون في ذات الوقت مدين بتسليم شيء للمتعاقد الآخر أن يمتنع عن تسليم هذا الشيء إليه حتى يستوفي كامل حقوقه المرتبطة بهذا الشيء، وقد جعل القانون من حق الاحتباس قاعدة عامة تتسع لجميع الحالات التي يكون فيها للمدين أن يمتنع عن الوفاء بما هو ملزم بأدائه استناداً إلى حقه في الاحتباس ما دام أن الدائن لم يوف بالتزامه الناشئ بسبب التزام هذا المدين ومرتبط به ، ومن المقرر أيضاً أن النص في المادة 7/1 من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي علي أنه "لا يجوز للمطور الرئيسي أو الفرعي عند اكتمال المشروع العقاري وحصوله على شهادة الإنجاز من الجهات المختصة الامتناع عن تسليم أو تسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري في السجل العقاري، طالما أن المشتري قد أوفى بكافة التزاماته التعاقدية، حتى ولو ترتب للمطور في ذمة المشتري أية التزامات مالية أخرى غير ناشئة عن عقد بيع الوحدة العقارية" مما مفاده أنه يحق للبائع إذا كانت الوحدة العقارية خاضعة لأحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته أن يحبس الوحدة العقارية ويمتنع عن تسليمها أو تسجيلها في السجل العقاري إذا لم يوف المشتري بكافة التزاماته الناشئة عن العقد ، كما من المقرر أن مجرد إبداء المدين رغبته في إتباع طريق العرض والإيداع لا يكفي لإبراء ذمته من الدين طالما لم يتم اتخاذ الإجراءات المقررة قانونًا في هذا الخصوص، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة المنتدبة ، وبما له من سلطة في تكييف الدعوى دون التقيد بما يسبغه عليها الخصوم من أوصاف ــ خلص ــ إلى تكييف دعوى الطاعن ــ بحسب المقصود من الطلبات فيها ــ بأنها دعوى بصحة ونفاذ عقد البيع سند الدعوى ، كما خلص إلى عدم قيام الطاعن ( المشتري ) بسداد كامل ثمن الوحدة المبيعة رغم تمام إنجازها ، وتبقي في ذمته من ثمنها مبلغ 5,303,610 درهم ، وأنه لا يجدى الطاعن التذرع برفض المطعون ضدها استلام باقي الثمن طالما لم يتبع ما رسمه القانون من إجراءات لعرض وايداع باقي الثمن ، وإذ رتب الحكم على ذلك ما قضى به من عدم قبول دعوى الطاعن لرفعها قبل الاوان ، وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأنه وإذ كان البين من الأوراق وتقرير الخبرة أن بيع وحدة النزاع كان على الخارطة وتم تسجيله بالسجل المبدئي ، ومن ثم فهو يخضع لأحكام القانون 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، ومن ثم يحق للمطعون ضدها (البائع) -وفقاً لما سلف بيانه- الامتناع عن تسجيلها بالسجل العقاري -الخاضع للقانون 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي- إذا لم يوف الطاعن (المشتري) بكافة التزاماته الناشئة عن العقد، ومن ثم لا يُجاب الطاعن مشتري الوحدة إلى طلبة صحة ونفاذ العقد إذا ثبت عدم وفائه بهذه الالتزامات، ومن ثم وإذ ثبت -على نحو ما تقدم بيانه في معرض الرد على الوجه الثاني من سبب الطعن - استحقاق المطعون ضدها للشرط الجزائي -الغرامة التأخيرية- قبل الطاعن، وهو (الشرط الجزائي) ولئن كان لا يُعد جزءً من الثمن إلا أن مرده وأساسه هو الالتزام التعاقدي، وهو يسقط بسقوط الالتزام الأصلي بفسخ العقد، ومن ثم يكون من حقها كبائعة للوحدة محل النزاع الامتناع عن تسجيلها لحين وفاء الطاعن المشتري بمبلغ الشرط الجزائي المستحق في ذمته، ومن ثم لا يحق للطاعن المطالبة بصحة ونفاذ عقد بيع الوحدة قبل الوفاء بهذا المبلغ، ومن ثم يكون طلبه في هذا الخصوص غير مقبول لرفعه قبل الأوان، ولا يغير من ذلك قضاء الحكم بالشرط الجزائي (الغرامة التأخيرية) إذ أن العبرة في تنفيذ الالتزام هو بأداء محله والوفاء به ، وليس بمجرد صدور الحكم به ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن، وألزمت الطاعن المصروفات، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق