بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 05-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 126 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ف. ب. ا.
الخصم المدخل:
ه. ا. س. ل. ش.
خ. ه. ا. ع.
ا. ط. ا. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/907 استئناف عقاري بتاريخ 13-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن- تتحصل في أن المطعون ضدهما الأول الثالثة " خالد هدايه الله على، شركة هيسبانا انتجريتد سوليوشنز للتجارة أقاما الدعوى رقم 1256 لسنة 2024 عقاري على الطاعن " ماركو فكتور بولس اسعد" والمطعون ضدها الثانية "اسيا طه المسلمى إبراهيم" بطلب الحكم أولًا: بصفة مستعجلة مخاطبة دائرة الأراضي والأملاك بتوقيع الحجز التحفظي على العقار محل النزاع. ثانيًا: 1:- بعدم نفاذ تصرف المطعون ضدها الثانية قانونًا والقــــضاء ببطلانه و بمخاطبة دائـرة الأراضي والأمـلاك بإعادة تسجيل العقار باسمها، وبيانًا لذلك قالا إنه بموجب العقد المؤرخ 6 ديسمبر 2022 تربطهما بالمطعون ضدها الثانية علاقة تجارية وقد ترصد لهما بذمتها مبلغ 23.612.944 درهم فحررت لهما شيكين ارتدا لعدم كفاية الرصيد، فتقدما بتاريخ 66 يونيو 2023 بطلب لوضع الصيغة التنفيذية عليهما وتم فتح ملف التنفيذ رقم 11209 لسنة 2023 تنفيذ شيكات وتم إعلان المطعون ضدها الثانية بالسند التنفيذي بتاريخ 5 يوليو 2023 وبالاستعلام من دائرة الأراضي والأملاك عن العقارات المملوكة للمذكورة أفادت بأنها كانت تمتلك العقار محل النزاع - الفيلا الكائنة بالمركاض رقم الأرض 554- رقم الأرض بالبلدية (3470294) وباعتها للطاعن بموجب العقد المؤرخ 17 مارس 2023 بمبلغ 13 مليون درهم، وقد سبق أن أقاما ضدها الدعوى رقم 1600 لسنة 2023 عقاري و قضي فيها نهائيًا بعدم قبولها لعدم اختصام المتصرف إليه، ومن ثم كانت الدعوى، وبتاريخ 31 أكتوبر 2024 حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضدهما الأول والثالثة" خالد هدايه الله على وشركة هيسبانا انتجريتد سوليوشنز للتجارة" هذا الحكم بالاستئناف رقم 907 لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 13 فبراير 2025 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا بعدم نفاذ تصرف المطعون ضدها الثانية بشأن العقار محل النزاع إلى الطاعن في حق المطعون ضدهما الأول والثالثة، وبمخاطبة دائرة الأراضي والأملاك بدبي بإعـادة الـحال لما كان عليه وتسـجيل العقار باسم المطعون ضدها الثانية. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 12 مارس 2025 طلب فيها نقض الحكم وقدم حافظة مستندات، وقدم المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه طلب فيها رفض الطعن، كما قدم الطاعن مذكرتين بالرد، ولم تقدم المطعون ضدهما الثانية مذكرة بدفاعهما، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة فقررت اختصام المطعون ضدها الثالثة "شركة هيسبانا انتجريتد سوليوشنز للتجارة" خصمًا في الطعن المحكوم لها مع المطعون ضده الأول، ثم قررت الحكم فيه بجلسة اليوم.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والإخلال بحق الدفاع، إذ ألغى الحكم الابتدائي وقضي بعدم نفاذ تصرف المطعون ضدها الثانية ببيع العقار محل النزاع إليه، حال أنه وبعلم الأخيرة قد تصرف كمالك في العقار ببيعه لمن يدعى/ رفعت محمد عبد السلام العبار الذي قدم خلال فترة حجز الدعوى للحكم طلبًا لإعادة الدعوى للمرافعة للتدخل فيها، مما كان يتعين على المحكمة المطعون في حكمها الاستجابة لهذا الطلب وإعادة الدعوى للمرافعة لاختصامه حتى تكون مقبولة بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في أساسه سديد، ذلك من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مُفاد النص في المواد 391، 396، 397، 398 من قانون المعاملات المدنية أن أموال المدين هي الضمان العام للدائنين وهذا الضمان يخول للدائن أن يراقب أموال المدين، وما دخل منها في ذمة المدين وما خرج ، حتى يأمن على ضمانه من أن ينقصه غش المدين أو تقصيره، ومن بين هذه الطرق دعوى عدم نفاذ تصرف المدين وهي دعوى يدفع فيها الدائن عن نفسه نتائج غش المدين إذا عمد هذا إلى التصرف في ماله اضرارًا بحق الدائن بإنقاص الضمان العام فيطعن الدائن في هذا التصرف ليجعله غير نافذ في حقه مع بقائه قائمًا بين المدين ومن صدر له التصرف ، فيعود المال إلى الضمان العام تمهيدًا للتنفيذ عليه ، وحتى يجوز للدائن استعمال هذه الدعوى يجب أن يكون حقه سابقًا على التصرف المطعون فيه ومستحق الأداء وخاليًا من النزاع ، والعبرة في ذلك بتاريخ نشؤ حق الدائن لا بتاريخ استحقاقه ولا بتاريخ تعيين مقداره والفصل فيما يثار بشأنه من نزاع ، ويعتبر اعسارًا في هذه الدعوى ألا يكون للمدين مال ظاهر يفي بجميع ديونه حتى لو كان له مال غير ظاهر يفي بجميع الديون ، أو كان له مال ظاهر ولكن يتعذر التنفيذ عليه، وأنه متى كان هدف الدائن من استعمال دعوى عدم نفاذ تصرف المدين هو ألا يسرى في حقه هذا التصرف، فإنه من الطبيعي أن يكون خصم الدائن في هذه الدعوى هو كل شخص اشترك في هذا التصرف، فيرفع الدائن الدعوى على المدين، ومن تصرف له المدين وإذا كان المتصرف له قد تصرف بدوره إلى خلف ثان وجب إدخال هذا أيضًا في الدعوى. و أنه ولئن كان الأصل أن لرافع الدعوى تحديد نطاق الخصومة من حيث الخصوم إلا أنه متى أوجب القانون اختصام أشخاص معينين فيها أو كانت الخصومة تتعلق برابطة قانونية واحدة متعددة الأطراف فإن الدعوى بطلب تقرير وجود هذه الرابطة أو نفيها أو تغييرها يجب أن تكون في مواجهة جميع أطراف تلك الرابطة، مما مفاده أنه إذا تعدد المتصرف إليهم في دعوى عدم نفاذ التصرف وجب على الدائن رافع الدعوى اختصامهم فيها مع المدين، فإن تقاعس عن اختصام أحدهم وجب على المحكمة أن تكلفه بذلك، وإلا قضت بعدم قبول الدعوى. ومن المقرر أيضًا وفقًا لقرار الهيئة العامة لمحكمة التمييز رقم 6 لسنة 2024 أن التصرف المبرم بين المالك الذي بطل تصرفه أو سند ملكيته والغير حسن النية يُعد نافذًا في مواجهة صاحب الحق - سواء في دعاوى عدم نفاذ التصرف ودعاوى الاستحقاق وفق القواعد العامة -متى كان الغير حسن النية ولم يرتكب خطأ أو تقصيرًا في تحري الحقيقة والوقوف عليها. من المقرر كذلك أن النص في المادة (9) من القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي المستبدلة بالمادة (9) من القانون رقم (7) لسنة 2019 (أ) يجب أن تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها حق عقاري أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات، ولا يعتد بهذه التصرفات إلا بتسجيلها في السجل العقاري. (ب) مع مراعاة أحكام دعوى عدم نفاذ تصرف المدين في حق الدائن المنصوص عليها في قانون المعاملات المدنية تعتبر التصرفات العقارية المنشئة للحقوق العقارية والتي تسجل في السجل العقاري لدى الدائرة نافذة في مواجهة الكافة حتى ولو كان من أجرى التصرف العقاري مدينًا لدى الغير، ما لم يكن التصرف العقاري قد قصد به الإضرار بحقوق الغير، وذلك كله دون الإخلال بحقوق الشخص حسن النية. لما كان ذلك، وكان الثابت من مطالعة الملف الإلكتروني للطعن أن المطعون ضدهما الأول والثالثة -بعد اختصامها في الطعن- قد أقاما الدعوي بطلب الحكم بعدم نفاذ تصرف المطعون ضدها الثانية ببيع العقار محل النزاع للطاعن والذي بدوره تصرف في العقار ببيعه لمن يدعي/ رفعت محمد عبد السلام العبار وتم تسجيل هذا التصرف في السجل العقاري النهائي وصدرت شهادة الملكية باسم الأخير، و كان القضاء للمطعون ضدهما الأول والثالثة بهذا الطلب، وإن كان لا يمس بصحة هذا التصرف، إلا أنه يترتب عليه إعادة عقار النزاع إلي الضمان العام للدائنين وهو ما قد يؤثر في حقوق من تصرف إليه الطاعن وهو المدعو / رفعت محمد عبد السلام العبار والذي يجوز له قانونًا إثبات تخلف شروط الدعوي بما يحقق مصلحته بالاحتفاظ بملكية العقار التي يهدف المطعون ضدهما الأول والثالثة بدعواهما إعادته إلي الضمان العام للدائنين، وإذ تقدم طالب التدخل سالف الذكر لمحكمة الموضوع بطلب لإعادة الدعوى للمرافعة للتدخل فيها وأرفق به حافظة مستندات طويت على صورة شهادة الملكية الصادرة باسمه، بما كان تحت بصرها وجود متصرف إليه آخر ألت إليه ملكية عقار النزاع، ومن ثم كان يجب عليها تكليف المدعي باختصامه في الدعوى حتي يتسنى للمحكمة الاستمرار في نظرها بحسبان أن الخصومة فيها تتعلق برابطة قانونية واحدة ولا تستقيم إلا باختصام ــ إلى جانب المدين ــ كل شخص اشترك في التصرف المطلوب عدم نفاذه، وهو ما لم تفطن إليه المحكمة المطعون في حكمها وتصدت للفصل في الدعوى فإن حكمها يكون معيبًا بمخالفة القانون ويوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب.
وحيث إن موضوع الاستئناف رقم 907 لسنة 2024 عقاري صالح للفصل فيه ولِما تقدم. و كان الثابت بالأوراق تصرف المستأنفة ضدها الأولى في عقار النزاع ببيعه للمستأنف ضده الثاني والذي تصرف فيه ببيعه للمدعو/ رفعت محمد عبد السلام العبار وتم نقل ملكية العقار باسمه في السجل العقاري النهائي وصدرت شهادة ملكية بذلك، وإذ تقدم الأخير بطلب الكتروني لمحكمة أول درجة لإعادة الدعوى للمرافعة للتدخل فيها وإبداء دفاعه وارفق به حافظة مستندات طويت على صورة شهادة الملكية الصادرة باسمه، ومن ثم كان تحت بصر تلك المحكمة وجود متصرف إليه آخر ألت إليه ملكية عقار النزاع، بما كان يجب عليها إعادة الدعوى إلى المرافعة لتكليف المدعيين باختصامه في الدعوى حتي يتسنى للمحكمة الاستمرار في نظرها، إذ لا تستقيم الدعوى إلا باختصام ـ إلى جانب المدين - كل شخص اشترك في التصرف المطلوب عدم نفاذه، لأن الخصومة فيها تتعلق برابطة قانونية واحدة ، وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يتعين إلغاؤه وإعادة الدعوى لمحكمة أول درجة لاختصام المدعو/ رفعت محمد عبد السلام العبار، للفصل فيها مجددًا على ضوء ذلك، ولا يقال إن محكمة أول درجة استنفذت ولايتها في نظر موضوع الدعوى فذلك مقصور على الخصومة التي طرحت عليها مقيدة بأشخاصها ولم يكن المتصرف إليه سالف الذكر خصمًا فيها.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وبإلزام المطعون ضدهما الأول والثانية المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع رد التأمين.
وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 907لسنة 2024 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف وإعادة الدعوى لمحكمة أول درجة لاختصام المدعو/ رفعت محمد عبد السلام العبار والفصل في الموضوع في ضوء ذلك وألزمت المستأنفين ومبلغ ألف درهم مقابل أتعاب المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق