بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 05-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 116 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ك. ل. ا. ذ.
مطعون ضده:
ح. ع. خ.
م. س. ل.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/16 استئناف عقاري بتاريخ 12-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن ? تتحصل في أن المطعون ضده الأول " حسين عباس خلفي " أقام الدعوى رقم281 لسنة 2024 عقاري على الطاعنة " كوندور للتطوير العقاري ذ.م.م " ثم قام بإدخال المطعون ضدها الثانية " مارينا ستار ليمتد" بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع سند الدعوى المؤرخ 15 أغسطس 2006 وتسليم الوحدة محل النزاع إليه واتخاذ كافة الإجراءات اللازمة لتسجيلها لدى كافة الجهات المعنية بإمارة دبي، وبيانًا لذلك قال إنه بموجب العقد المذكور اشتري من المطعون ضدها الثانية المطور السابق لمشروع مارينا ستار الوحدة محل النزاع رقمOB12-1203 لقاء ثمن مقداره 746.102.20 درهم سدد منه للأخيرة مبلغ 335.746 درهم وتبقى مبلغ 410.335.71 درهم لتوقف المشروع منذ حينها إلى أن تم بيع المشروع للطاعنة في عام 2021 بموجب الحكم الصادر في الدعوى 30 لسنة 2021 مشاريع عقارية غير مكتملة وملغاة، فقام بتاريخ 6 مايو 2022 بالتواصل مع الطاعنة و أبلغته أن العقد سالف البيان كافيًا لإثبات التعاقد وتم الاتفاق على سداد باقي الثمن على ثلاث دفعات وبالفعل قام بسداد من حساب شخص أخر مبلغ 150,000 درهم بتاريخ 21 يونيو 2022 بموجب تحويل بنكي من بنك دبي الإسلامي لصالح حساب ضمان المشروع ومبلغ 36,527 درهم بموجب الشيك رقم 200316 المؤرخ 22 يونيو 2022 المسحوب على بنك دبي الإسلامي ولاعتراض الطاعنة على ذلك فحرر وكالة للمدعو محمد مبشر الدين خان لمباشرة الإجراءات لدي الأخيرة و قام بسداد مبلغ 223,829 درهم بموجب الشيك رقم 200320 المؤرخ 11 ديسمبر 2023 والمسحوب على بنك دبي الإسلامي بما يكون قد سدد كامل الثمن حسب العقد، إلا أن الطاعنة لم تقدم له شهادة مخالصة ولم تسلمه الوحدة محل النزاع رغم إنجازها المشروع بتاريخ 9 أكتوبر 2023 ولم تخطره، ومن ثم كانت الدعوى، وجهت الطاعنة طلبًا عارضًا للحكم بفسخ العقد سند الدعوى و شطب التسجيل الخاص بالوحدة محل النزاع وإلغاء تسجيلها وبأحقيتها في الاحتفاظ بكافة المبالغ المسددة من قبل المطعون ضده الأول وبأحقيتها بإعادة بيع الوحدة وتسجيلها باسم مشتري جديد، ثم قدمت شهادة صادرة من دائرة الأراضي والأملاك مؤرخة 3 مارس 2024 تفيد بإلغاء تسجيل وحدة التداعي باسم المطعون ضده الأول وإعادة تسجيلها باسمها، والمحكمة ندبت خبيرًا وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 9 ديسمبر 2024 أولًا: - ببطلان وثيقة صحة الإجراءات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك وما ترتب عليه وبصحة ونفاذ العقد سند الدعوى وإلزام الطاعنة بتسليم الوحدة فعليًا بالحالة المتعاقد عليها وحكمًا وفق القانون. ثانيًا: - برفض الطلب العارض- الدعوى المتقابلة-. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 16 لسنة 2025 عقاري وبتاريخ 12 فبراير 2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 13 مارس 2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه طلب فيها رفض الطعن، ولم تقدم المطعون ضدها الثانية مذكرة بدفاعها، وعُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة فقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث حاصل ما تنعَى به الطاعنة بأسباب طعنها على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ومخالفة الثابت بالأوراق، إذ أيد قضاء الحكم الابتدائي ببطلان وثيقة صحة الإجراءات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك وما ترتب عليه و بصحة ونفاذ العقد سند الدعوى وإلزامها بتسليم الوحدة للمطعون ضده الأول أخذًا بما انتهي إليه تقرير الخبير من سداد المطعون ضده الأول كامل ثمن وحدة التداعي رغم أن ما تم سداده من مبالغ كان بموجب ايصالات منسوبة للمطعون ضدها الثانية تنكرها الطاعنة ولم تودع في حساب الضمان، وتقاعس الخبير عن أداء مهمته لعدم انتقاله إلى مقر دائرة الأراضي و الأملاك للاطلاع على السجلات و علي حساب الضمان لإثبات عدم سداد كامل الثمن، لاسيما وقد ثبت من سجل الوحدات بحساب الضمان من الموقع الرسمي الإلكتروني للدائرة أنه لم يتم تسجيل أي مبالغ مودعة في حساب الوحدة باسم المطعون ضده الأول وهذا المستند هو المعول عليه في اعتماد المبالغ المسددة، كما ذهب الحكم تبريرًا لقضائه إلى أن المطعون ضده الأول سعى لتنفيذ التزاماته و سداد كامل قيمة الوحدة رغم تقرير الخبير اثبت تأخر المطعون ضده الأول في سداد الدفعات عن تاريخ استحقاقها علاوة على أنه لم يسدد المترصد بذمته طوال مدة إنجاز المشروع وإزاء ذلك سلكت الطاعنة كافة الإجراءات المنصوص عليها في المادة 11 من القانون رقم 9 لسنة 2017 وتعديلاته بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبى بإخطار المطعون ضده الأول على عنوانه بالبريد الدولي بتواريخ 2 /1و 19 /2و 27 /3 /2023 بتخلفه عن سداد مبلغ 186,527.4 درهم و تم تقديم تلك الإخطارات لدائرة الأراضي والأملاك وبعد تأكدها من صحة استلامه لها وإخلاله قامت بإخطاره بتاريخ 17 أبريل 2023 بالبريد الدولي وعلى ذات العنوان ولعدم تسلمه الإخطار قررت الدائرة إعلانه بالنشر إلا أنه لم يبادر بالسداد أو الاعتراض علي الإخطار خلال المهلة الممنوحة له وفقًا لإجراءات دائرة الأرضي و الأملاك إعمالًا للقانون رقم 19 لسنه 2020 فأصدرت وثيقه بصحة تلك الإجراءات التي تمت أمامها لإخلال المطعون ضده بعدم سداد المبلغ المدون بالإخطار مما يحق للطاعنة إلغاء تسجيل الوحدة لوقوع الفسخ بقوة القانون و يقتصر دور المحكمة في هذه الحالة علي تقريره، إلا أن الحكم أطرح دلالة تلك الوثيقة وعول علي صور ايصالات منسوبة للمطور السابق و ايداعات لم يتم تسجيلها في حساب الضمان الخاص بالمشروع وبالمخالفة لحكم الاستحواذ الصادر في الدعوى 30 لسنة 2021 مشاريع عقارية غير مكتملة بشأن بمطالبة كامل المبلغ المترصد في ذمه المطعون ضده الاول من ثمن الوحدة عند الوصول إلى إنجاز 40% من المشروع مباشرة دفعة واحدة ولا وجه للتأخير أو الاعتراض عليه وأن مسئوليتها باعتبارها خلف خاص تكون في حدود ما تم تسجيله من مبالغ في حساب الضمان دون المبالغ المسددة خارج الحساب الذي يبقى الالتزام بها على عاتق المطور السابق المطعون ضدها الثانية، وإذ لم يفطن الحكم لكل ما تقدم والتفت عن طلبها بإعادة الدعوى إلى الخبير مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المستفاد من أحكام المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أنه على المطور إذا اتجهت أرادته إلى فسخ العقد أو إتمامه - حال تقديره أن هناك إخلالًا من المشتري بالتزاماته المتفق عليها في عقد البيع علي الخارطة - أن يتبع الإجراءات التي أوجبها القانون واعتبرها من النظام العام بأن يخطر دائرة الأراضي والأملاك بما يراه من أوجه إخلال المشتري بالنموذج المعد لذلك لدى الدائرة مرفق به جميع البيانات المطلوبة بالأخص بيانات المشتري بما فيها طرق التواصل معه مع بيان بأوجه إخلال المشتري بالتزاماته، وفور ورود هذا الإخطار للدائرة عليها أن تتحقق من التزامات المشتري التعاقدية فإذا تبين لها وقوع الإخلال منه، عليها إعذاره بإخطار كتابي تنذره فيه بالوفاء بالتزاماته خلال ثلاثين يوما من الأخطار وذلك بأي وسيلة إعلان تراها الدائرة ، فاذ اتبع المطور تلك الإجراءات يكون له الحق في تخاذ التدابير المنصوص عليها في المادة 11 المار ذكرها بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم ومنها فسخ عقد البيع على الخارطة المُبرم بينه وبين المُشتري بإرادة المُطوِّر العقاري المُنفرِدة ، وفى جميع الأحوال لا يحول ذلك دون جواز لجوء المشتري الى المحكمة إذ شاب إجراءات الفسخ عوار فلم يتم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة، و أن عدم صحة الإخطار المرسل للمشتري من الدائرة يترتب عليه بطلان الإجراءات التي تمت ، ومن ثم بطلان وثيقة صحة الإجراءات الصادرة من الدائرة ويكون قرار المطور بفسخ العقد أو الشروع في تنفيذه بإرادته المنفردة يكون معيبًا ، ويجوز للمشتري اللجوء إلى المحكمة لإلغاء القرار ، وما ترتب عليه من آثار وأخصها إعادة التسجيل باسم المشتري إذا كان ممكنًا. وكان الأصل عملًا بنص المادة 151من قانون المعاملات المدنية أنه " من باشر عقدًا من العقود بنفسه فهو الملزم به دون غيره " إلا أن المادة 251 من ذات القانون قد نصت على أنه " إذا أنشأ العقد حقوقًا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه الحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه " مما مؤداه أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفًا في التعاقد الذي تم إلا إذا كان العقد قد أنشئ حق شخصي انتقل إلى خلف خاص فينتقل الحق معه حال توافر شرطين الأول أن يكون من مستلزماته، والثاني أن يعلم الخلف الخاص بذلك الحق وقت انتقاله الشيء إليه. ومن المقرر أيضًا أن عقد البيع علي الخارطة قبل التسجيل المبدئي هو منشئ لحق شخصي ما بين البائع المطور والمشتري فإن انتقال ملكية المبيع من المطور البائع إلى مطور أخر- باستحواذه علي المشروع - لا يلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشتر وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده ولا يتحقق ذلك - حال إنكاره المعرفة - إلا بتمام التسجيل المبدئي- أو بإيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ،و على المشتري أثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي وعلم البائع بذلك الحق أو قبوله له أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي أو إيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع أو أنه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها، وفي جميع الأحوال يشترط أن يكون العقد مازال سارياً عند الاستحواذ. كما من المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى والتحقق من صحة الإعلان من عدمه وبحث الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن نفسها إلى ترجيحه ، وفي تقدير عمل أهل الخبرة والأخذ بالنتيجة التي انتهى إليها تقرير الخبير طالما اطمأنت إليه واقتنعت بصحة أسبابه وسلامة الأسس والأبحاث التي بُنى عليها، وهي غير ملزمة من بعد أن ترد بأسباب خاصة على كل ما أبداه الخصم من مطاعن على تقرير الخبير أو بإعادة المأمورية إلى الخبير ومتى وجدت في تقريره وفي باقي أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها، و أنه لا إلزام في القانون على الخبير بأداء عمله على وجه معين ما دام عمله خاضعًا لتقدير المحكمة ويحق لها الاكتفاء بما أجراه من أبحاث وأعمال طالما رأت فيها ما يكفي لجلاء وجه الحق في الدعوى، ولا عليها بالتحدث عن كل قرينة غير قانونية يدلي بها الخصوم، ولا بأن تتبعهم في مختلف أقوالهم وحججهم، وترد استقلالًا على كل منها، ما دام أن الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال وحجج الخصوم، وكان حكمها يقوم على أسباب تكفي لحمله وتسوغ النتيجة التي انتهت إليه. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق الدعوى ومستنداتها ومما اطمأن إليه تقرير الخبير أن الطاعنة بتاريخ 17 أبريل 2023 أخطرت دائرة الأراضي والأملاك بتوقف المطعون ضده الأول عن سداد مبلغ 186.527 درهم ودونت في إخطارها بيان مخالف للثابت لديها وهو الإيميل الخاص بالمطعون ضده الأول رغم أنه قام بتحديث البيانات مع الطاعنة وفق المراسلات 0000 وتم تنفيذ إخطار الدائرة للمطعون ضده الأول نشرًا بتاريخ 31 مايو 2023 ومنحته به مهلة 30 يوم للسداد و بتاريخ 21 يونيو 2023 سدد المطعون ضده الأول مبلغ 150.000درهم ومبلغ 36.527 درهم بتاريخ 22 يونيو 2023 أي قبل انتهاء المهلة الممنوحة إليه من دائرة الأراضي والأملاك، إلا أن الطاعنة لم تخطر الدائرة بذلك السداد وصدرت وثيقة صحة الإجراءات في ضوء ما اخفته الطاعنة 000 بما يكون قرار دائرة الأراضي الأملاك قد صدر بناء على معلومات غير صحيحة مما يترتب عليه القضاء ببطلان الإجراءات و الوثيقة ، ثم خلص الحكم إلى المطعون ضده الأول قدم إيصالات منسوبة للمطور السابق المطعون ضدها الثانية بسداد مبلغ 335.746.48 درهم وصورة خطاب منسوب صدوره للأخيرة مؤرخ 14 أبريل 2008 تضمن أن هذا المبلغ من المطعون ضده الأول من ثمن شراء الوحدة محل النزاع 00000وأن المتبقي من الثمن مبلغ مقداره 410.356 درهم سدده المطعون ضده الاول في حساب الضمان المشروع بوساطة وكيله بعد تحرير وكالة للأخير تنفيذًا لطلب الطاعنة وقد ثبت السداد من إشعارات الإيداع وكشف الحساب البنكي لدى بنك دبي الإسلامي رقم (029520215668701) ومن خلال محادثات الواتساب المتبادلة بين المطعون ضده الأول والطاعنة، وانتهي الحكم إلى أن المطعون ضده الأول أوفى بالتزاماته وسدد كامل ثمن وحدة التداعي التي لازالت مسجلة باسم الطاعنة وأن العقد سند الدعوى بشأن الوحدة المؤرخ 15 أغسطس 2006 قد استوفي شرائط صحته والمبرم مع المطور السابق المطعون ضدها الثانية التي حلت الطاعنة محلها واستحوذت على المشروع بموجب الحكم الصادر في الدعوى رقم 30 لسنة 2021 مشاريع عقارية غير مكتملة وملغاة من اللجنة القاضي باستحواذ الطاعنة على المشروع وتعيينها مطور جديد للمشروع وحلولها محل المطور الفرعي السابق في كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن المشروع ، ورتب الحكم على ذلك قضاءه في الدعوى الأصلية ببطلان وثيقة صحة الإجراءات الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك وما ترتب عليه وبصحة ونفاذ العقد سند الدعوى وإلزام الطاعنة بتسليم وحدة التداعي ورفض طلبها العارض لثبوت بطلان وثيقة صحة الإجراءات وما ترتب عليها من إلغاء للتعاقد و للتسجيل، وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ولها معينها من الأوراق وتكفي لحمل قضاء الحكم وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها وتشمل الرد الضمني المسقط لما ساقته الطاعنة من حُجج وأوجه دفاع مخالفة، وكان لا محل لما تثيره الطاعنة أنه بصدور وثيقه بصحة تلك الإجراءات يحق إلغاء تسجيل الوحدة لوقوع الفسخ بقوة القانون و أن دور المحكمة يقتصر في هذه الحالة علي تقريره، بحسبان أن ذلك لا يحول دون جواز لجوء المشتري إلى المحكمة إذ شاب إجراءات الفسخ عوار لعدم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة ، وهو ما خلص الحكم إليه بشأن بطلان الإجراءات و الوثيقة لصدورهما على نحو ما سلف بيانه بناء على معلومات غير صحيحة أخفتها الطاعنة عن الدائرة، كما لا محل لما تثيره الطاعنة أنه وفقًا لحكم الاستحواذ تكون مسئوليتها باعتبارها خلف خاص تكون في حدود ما تم تسجيله من مبالغ في حساب الضمان دون المبالغ المسددة للمطعون السابق المطعون ضدها الثانية بموجب إيصالات وإيداعات لم تسجل في حساب الضمان التي يبقي الالتزام بها على عاتق الأخيرة ، لما ثبت من تقرير الخبير سداد المطعون ضده الأول مبلغ 186,527.00 درهم المتبقي من الثمن على دفعتين بتاريخي 21و22-2023 ، فضلًا عن أن هذا السداد قبل انتهاء المهلة الممنوحة إليه من دائرة الأراضي والأملاك، وكان لا إلزام على الخبير في القانون بأداء عمله على وجه معين ما دام عمله خاضعًا لتقدير المحكمة ويحق لها الاكتفاء بما أجراه من أبحاث وأعمال طالما رأت فيها ما يكفي لجلاء وجه الحق في الدعوى، فلا يعيب الحكم إن هو التفت عن إعادة الدعوى إلى الخبير طالما وجد في أوراقها وتقرير الخبير المقدم ما يكفي لتكوين عقيدته للفصل فيها، فإن النعي عليه بما سلف والذي يدور حول تعييب هذا الاستخلاص لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في فهم الواقع في الدعوى وفى تقدير الأدلة المقدمة فيها بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها وهو ما لا يقبل إثارته أمام محكمة التمييز.
ولِما تقدم، فإنه يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعنة المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضده الأول مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق