بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 05-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 110 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
د. ق. و. ل. ا. ش.
مطعون ضده:
ب. ب. ك.
د. ه. ش.
ك. غ. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1058 استئناف عقاري بتاريخ 05-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضدهما الأول والثاني " كيوان غلامحسين شهابى ، بيمان برويز كواكب " أقاما الدعوى رقم 1124 لسنة 2024 عقاري على الطاعنة " داماك قنال ون للتطوير العقاري ش.ذ.م.م " ، المطعون ضدها الثالثة " داماك هومز ش.ذ.م.م " ب طلب الحكم بفسخ بند إدارة الطاعنة للوحدة رقم AYKCB/ 57/5705 وإلزامهما بتسليمهما تلك الوحدة ، وقالا بياناً إن هاتين الشركتين تمثلان كياناً اقتصادياً واحداً ، وبتاريخ 4/3/2020 اشتريا من الطاعنة الوحدة الفندقية سالفة البيان الكائنة ببناية ايكون سيتي بثمن إجمالي 731000 درهم على أن يكون تاريخ الانجاز في شهر ديسمبر 2021، وقد سددا للمطعون ضدها الثالثة مبلغ 805155,6 درهم شامل الثمن والرسوم وقد تضمن عقد البيع شرط إذعان وهو حق الطاعنة في إدارة الوحدة المباعة دون التزام عليها مما يمثل غبن وإذعان في حقهما، وإذ لم تسلم الشركتان الوحدة إليهما في الموعد المتفق عليه ، كما لم تقوما بتحرير عقد البيع ، ولم تسجلاه بدائرة الأراضي والأملاك ، ومن ثم أقاما الدعوى ، دفعت الطاعنة بعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى لوجود شرط التحكيم ، حكمت المحكمة بإلزام الطاعنة ، والمطعون ضدها الثالثة بتسليم وحدة النزاع للمطعون ضدهما الأول والثاني ، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات ــ وضمنت أسباب حكمها رفض الدفع المبدى بخصوص التحكيم ــ ، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 1058 لسنة 2024 عقاري ، وبتاريخ 5/2/2025 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم110 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 5/3/2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما الأول، والثاني مذكرة بدفاعهما ـ في الميعاد ـ طلبا فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث أقيم الطعن على سببين وحاصل ما تنعي به الطاعنة بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بالدفع بعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى لوجود شرط التحكيم ، وإذ رفض الحكم هذا الدفع بقالة أن التحكيم غير ملزم للمطعون ضدها الثالثة لأنها لم تكن طرفا في اتفاق التحكيم ، وأنها وفقاً لكشوف الحساب ، واشعار التسليم ، كانت تتحصل على ثمن الوحدة بما يجعلها طرفاً في المشروع الكائن به الوحدة ، في حين ان الثابت في الأوراق وكشوف الحساب أن تلك الشركة غير مرتبطة بعلاقة تعاقدية مع المطعون ضدهما الأول والثاني (المشتريين) ، وأن ورود بيانات الحساب الفردي للشركة المطعون ضدها في اشعار التسليم لا يعني أنها مستفيدة من المشروع ، لا سيما وأن كشوف الحساب النهائية الصادرة من الطاعنة باللغة الإنجليزية لم يرد فيها بيانات الحساب البنكي للشركة المطعون ضدها وهو ما يختلف عن الترجمة المقدمة من المطعون ضدهما (المشتريين) ، ومن ثم لا تكون الشركة المطعون ضدها مسئولة عن الحق المطالب به ، وتنتفي صفتها في الدعوى مما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه من الجائز ــ في مجال الاستثمار العقاري ــ تعدد أصحاب المشروع الواحد رغم تعدد واختلاف الذمم المالية لكل منهم إذ لا يمنع ذلك من اشتراكهم في مشروع مشترك بما يرتب المسئولية لهم جميعاً عن الالتزامات الناشئة عنه ، ومن المقرر أن الاتفاق على اللجوء إلى التحكيم لا يلزم إلا أطرافه وبالتالي لا يسرى على غيرهم، فإذا تعدد المدعى عليهم وكان بعضهم دون الباقين هم من وافقوا على شرط التحكيم الوارد في العقد موضوع النزاع المبرم مع المدعى، وكانت المطالبة في الدعوى تتعلق بهذا العقد، فإن حسن سير العدالة يقتضى عدم تجزئة النزاع ويتعين نظره أمام جهة واحدة هي المحكمة باعتبارها صاحبة الولاية العامة في نظر أي دعوى بحسب الأصل وأن مجال تطبيق هذه القاعدة أن يكون المدعى عليه الغير طرف في اتفاقية التحكيم خصماً حقيقياً ، كما من المقرر أن فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها وفهم فحواها والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه هو مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق ومستندات الدعوى ، ومن ورود اسم المطعون ضدها الثالثة كمستفيد في اشعار التسليم ومرفقاته من كشوف الحساب النهائية وفاتورة رسوم الخدمة السنوية الخاصة بالوحدة ، ـ خلص ـ إلى قيام المطعون ضدها الثالثة بتحصيل ثمن وحدة النزاع ، ومن ثم اشتراكها مع الطاعنة ( البائعة ) في المشروع الكائن به وحدة النزاع ، ومن ثم توافر مسئوليتهما عنه ، وعدم سريان شرط التحكيم المتمسك به من قبل الطاعنة علي الشركة المطعون ضدها الثالثة لأنها لم تكن طرفاً فيه ، ومن ثم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى ، ورفض الدفع المبدى من الطاعنة في هذا الخصوص ، وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول .
وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنة بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الاستئناف بتنفيذ التزامها كبائعة بتسليم وحدة النزاع للمطعون ضدهما ( المشتريين ) ، وقدمت سنداً لذلك صورة محضر استلامهما الوحدة المؤرخ 25/10/ 2023 ، كما تمسكت بموافقتهما على إدارة وتأجير الوحدة وتفويضهما الطاعنة في ذلك ، وقدمت تأييداً لذلك إقرراهما المؤرخ 31 /10/2023 بالموافقة على إدارة وتأجير الوحدة بما يدل على استلامهما الوحدة والانتفاع منها تجارياً وإدارتها عن طريق الطاعنة ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضى بتسليم الوحدة بقوله أن القضاء بتسليم الوحدة يتوافق مع ما قررته الطاعنة من قيامها بالتسليم ولا يتعارض مع أحقية الطاعنة في إدارة الوحدة بموجب اتفاقية الإدارة السارية ، فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه
وحيث إن النعي ــ في أساسه ـ سديد ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة تناوب الخصوم عبء الإثبات في الدعوى تبعاً لما يدعيه كل منهما فعلى من يدعي حقاً على آخر أن يقيم الدليل على ما يدعيه بخلاف الأصل وهو براءة الذمة بينما انشغالها عارض، فإن أثبت حقه كان للمدعي عليه تقديم الدليل على انقضاء الدين وسببه ، كما من المقرر أنه يتعين على محكمة الموضوع إذا ما عرضت للفصل في الخصومة القائمة بين طرفيها أن يشتمل حكمها في ذاته على ما يطمئن المطلع عليه أنها قد محصت الأدلة والمستندات المؤثرة في الدعوى والتي تمسك الخصم بدلالتها وأن ترد على أوجه الدفاع الجوهري التي طرحها عليها الخصم بما يفيد أنها قد أحاطت بحقيقة الواقع في الدعوى فإذا ما التفتت عن هذا الدفاع مع ما قد يكون له من أثر في تغيير وجه الرأي في الدعوى دون أن تسعى إلى استبيان وجه الحق فيه ومدى ثبوت أو نفي ما تمسك به الخصم من طلبات وعوّل في قضائه على عبارات عامة لا تؤدي بمجردها إلى ما خلص إليه الحكم - ولا تصلح رداً عليها - فإن حكمها يكون مشوباً بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن تمسك الطاعنة أمام محكمة الاستئناف بالدفاع المبين بالنعي ، وإذ أعرض الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع ولم يقسطه حقه في البحث والتمحيص وأقام قضاءه بتسليم الوحدة على سند ما أورده من أن " وكان ما قررته المستأنفة من قيامها بتسليم وحدة التداعي الي المستأنف ضدهما- المدعين- يتوافق مع قضاء الحكم المستأنف بتسليم وحدة التداعي لهما كاثر من اثار العقد ووفاء الاخيرين بكامل الثمن ولا يؤثر ذلك في احقية المستأنفة في ادارة وحدة التداعي تجارياً وتأجيرها لصالح المستأنف ضدهما بموجب بنود اتفاقية إدارة سارية وفق الاتفاق المبرم بينهما وبين المستأنفة في هذا الشأن" في حين أن هذا الذي أورده لا يواجه الدفاع الجوهري المبين سلفاً ولا يصلح رداً عليه لأنه لو ثبت تنفيذ الطاعنة التزامها كبائعة بتسليم الوحدة للمشتري فلا يكون هناك محل لإلزامها بذلك مرة أخرى ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بالقصور في التسبب ، والإخلال بحق الدفاع مما يوجب نقضه جزئياً فيما قضى به من إلزام الطاعنة بتسليم عين النزاع ، وهو ما يستتبع لزوماً عملاً بالمادة 157/1 إجراءات مدنية ــ كون الموضوع غير قابل للتجزئة ــ نقضه أيضاً فيما قضى به من إلزام المطعون ضدها الثالثة بتسليم العين.
وحيث إن الموضوع ــ فيما نقض من الحكم المطعون فيه ــ صالح للفصل فيه ،
وحيث إنه بالنسبة إلى ما تثيره المستأنفة ( البائعة ) من قيامها بتنفيذ التزامها بتسليم وحدة النزاع ، فإنه ولما كان المقرر في قضاء محكمة التمييز أن العقد شريعة المتعاقدين ، ويجب تنفيذه طبقاً لما اشتمل عليه بحسن نية وأن الالتزام بتسليم المبيع من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد ، ويتم التسليم إما بالفعل أو حكماً ، ويتحقق التسليم الفعلي بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به ، ويتحقق التسليم الحكمي بأن يخلي البائع بين المبيع والمشتري مع الأذن بقبضه وعدم وجود مانع قانوني أو مادي يحول دون حيازته إلا إذا كان هذا المانع ناشئاً عن فعل المشتري أو تقصيره ، أو إذا اتفق المتبايعان على اعتبار المشتري مستلماً للمبيع في حاله معينة ، أو إذا أوجب القانون اعتبار بعض الحالات تسليماً أو بتسجيل المبيع باسم المشتري إذا تطلب التسجيل لنقل الملكية أو إذا أبقى البائع المبيع تحت يده بناء على طلب المشتري ، أو إذا أنذر البائع المشتري بدفع الثمن وتسليم المبيع خلال مدة معلومة وإلا أعتبر مسلماً فلم يفعل ، كما من المقرر أن فهم الواقع في الدعوى واستخلاص تنفيذ المدين لالتزامه التعاقدي من عدمه ، وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها وفهم فحواها والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى اقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وكان الثابت من شهادة ملكية وحدة النزاع الصادرة باسم المستأنف ضدهما الأول ، والثاني ( المشتريين ) المؤرخة 5/12/2023 ، ومن محضر استلام المستأنف ضدهما سالفي الذكر وحدة النزاع المؤرخ 25/10/2023 ، واتفاقية الإيجار المدار المؤرخة 31/10/ 2023 ، والمبرمة فيما بين المستأنف ضدهما سالفي الذكر ، والمشغل الفندقي ( داماك ميزون ) ــ الثابت ــ استلام المستأنف ضدهما سالفي الذكر وحدة النزاع ، وتسجيلها باسمهما بالسجل العقاري ، وقيامها بإبرام اتفاقية إدارة للوحدة مع المشغل الفندقي ( داماك ميزون ) مقتضاها قيام سالفي الذكر بنقل حيازة الوحدة للمشغل الفندقي لإدارتها وفقاً لأحكام تلك الاتفاقية ، ومن ثم يتبين من جماع ما تقدم قيام الطاعنة بتنفيذ التزامها بتسليم وحدة النزاع للمستأنف ضدهما سالفي الذكر ، ومن ثم يكون طلبهما إلزامها بالتسليم على غير محل جديراً بالرفض ، وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر وألزم المستأنفة بتسليم وحدة النزاع فإنه يكون متعين الإلغاء في هذا الخصوص ، ــ وهو ما يستتبع لزوماً عملاً بالمادة 157/1 إجراءات مدنية ــ كون الموضوع غير قابل للتجزئة ــ إلغائه أيضاً فيما قضى به من إلزام المستأنف ضدها الثالثة (داماك هومز ش.ذ.م.م) بتسليم العين ــ ، والقضاء مجدداً برفض الدعوى في هذا الشق .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه جزئياً فيما قضى به من تسليم وحدة النزاع ، ورفضت الطعن فيما عدا ذلك ، وألزمت الطاعنة المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين ، وقضت في الاستئناف رقم 1058 لسنة 2024 عقاري ــ فيما نقض من الحكم ــ بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من تسليم وحدة النزاع ، والقضاء مجدداً برفض الدعوى في هذا الشق.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق