بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 27-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 109 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ذ. و. م. ح. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ش. د. ا. ش.
ج. ا. ب. ا.
د. ه. ش. ذ. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/859 استئناف عقاري بتاريخ 13-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث ان الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الاول ( جهاد الطيب بشري الغزالي ) أقام علي الطاعنة ( ذي ويفز ? منطقة حرة " ذ م م " ) ، والمطعون ضدهما الثانية والثالثة ( داماك هومز " ش ذ م م "، شركة داماك العقارية " ش ذ م م ") الدعوي رقم 6 لسنة 2024 عقاري? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم : اولاً : بإلزام المدعى عليهم بتسليمه الوحدة السكنية رقم (502 بي-5 ال اس بي) المقامة على قطعة الأرض رقم (23) رقم بلدية رقم 4304-685- والموقف رقم (240-3بي) الكائنة (بمدينة الإنتاج الإعلامي - حالياً) (منطقة معيصم الأول - سابقاً) ببناية ليك سايد بي - دبي، ثانياً : إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم برد مبلغ 25590 درهم قيمة رسوم التسجيل المبدئي للوحدة لدى دائرة الأراضي والاملاك المسلمة للمدعى عليهم بالزيادة عن نسبة 2% المنصوص عليها بالمادة (6) من اتفاقية البيع ، ثالثاً : إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بأن يؤدوا اليه مبلغ 800000 درهم كتعويض عن الضرر المادي والأدبي وما فاته من كسب بسبب اخلالهم بشروط التعاقد ? وذلك على سند من أنه اشترى من المدعى عليها الأولي وحدة التداعي على الخارطة بموجب اتفاقية بيع مؤرخة 24/2/2008 لقاء ثمن اجمالي قدره 1279000 درهم ، وقد تم الاتفاق على أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع في 4/6/2011 ، وقد اوفي بالتزاماته وسدد كامل الثمن وفق كشف الحساب الصادر من المدعى عليها الثانية ، بالإضافة الى مبلغ قدره 51180 درهم قيمة رسوم التسجيل المبدئي بنسبة 4% من ثمن الشراء، الا أن المدعى عليهم تأخروا في انجاز الوحدة لمدة تزيد على ثلاث سنوات بحسب إخطار اكتمال البناء الصادر عن المدعى عليها الثالثة بتاريخ 15/9/2024، كما رفضوا تسليمه الوحدة والسماح له بمعاينتها الا بعد التوقيع على مستندات التسليم وخطاب مخالصة وإبراء ذمة للتنصل من أية حقوق والتزامات ، وبتاريخ 13/7/2021 طالبته شركة لا كشري لخدمات الاشراف الإداري لجمعية الملاك بسداد مبلغ 37,531,70 درهم كرسوم خدمات للوحدة عن الفترة من 1ابريل2021 حتى 30/6/2021 ، فتظلم وتقرر الغاء الإخطار لعدم استلامه الوحدة ، وبتاريخ 16/10/2023 أنذرته المدعى عليها الأولى لسداد مبلغ 1,766,756.363 درهم نظير الدفعات المستحقة من ثمن شراء الوحدة فلجأ الى لجنة التظلمات بدائرة الأراضي والاملاك التي أصدرت بتاريخ 20/12/2023 - بعد ثبوت سداده كامل الثمن - شهادة بملكيته للوحدة ، وتبين له من شهادة دائرة الأراضي والاملاك وجود نقص في مساحة الوحدة عن المساحة المتفق عليها وهو ما أصابه بأضرار ، كما أنهم تسلموا منه مبلغ 25590 درهم بالزيادة عن رسوم التسجيل المتفق عليها وهي نسبة 2% من ثمن الشراء - ومن ثم كانت الدعوى ? ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، حكمت بجلسة 2/10/2024 حضوريا للمدعى عليها الاولي وبمثابة الحضوري للمدعى عليهما الثانية والثالثة : أولاً : بإلزام المدعى عليهم أن يسلموا الى المدعي الوحدة العقارية المبينة بصحيفة الدعوى واتفاقية البيع سندها المؤرخة في 24/2/2008 ، ثانياً : بإلزام المدعي عليهم أن يؤدوا بالتضامن فيما بينهم للمدعى مبلغ 500000 درهم تعويض عن الضرر ورفضت ما عدا ذلك من طلبات - استأنفت المدعي عليها الاولي (ذي ويفز ? منطقة حرة " ذ م م ") ذلك الحكم بالاستئناف رقم 859 لسنة 2024 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 13/2/2025: بتأييد الحكم المستأنف ? طعنت المدعي عليها الاولي في هذا الحكم بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 7/3/2025 بطلب نقضه، قدم المطعون ضده الاول مذكرة رد في الميعاد طلب فيها رفض الطعن، ولم يقدم أي من المطعون ضدهما الثانية والثالثة مذكرة رد في الميعاد، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث ان حاصل نعي الطاعنة بأسباب الطعن - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والاخلال بحق الدفاع ? إذ قضي برفض استئنافها وبتأييد الحكم المستأنف علي ما خلص اليه من امتناعها عن تسليم الوحدة للمطعون ضده الأول قبل توقيعه علي خطاب المخالصة وابراء الذمة رغم خلو الأوراق مما يفيد انها رفضت تسليمه الوحدة ، وما ورد بالمراسلات المتبادلة هو رد منها على المشتري لضرورة توقيع الأوراق المتعلقة بالتسليم ومنها خطاب المخالصة فقط وهو اجراء لازم قبل التسليم الفعلي للوحدة، الا أن المطعون ضده الأول هو الذي رفض التوقيع على اوراق التسليم من تاريخ اشعاره به بتاريخ 9/9/2014 وحتى رفع دعواه ، كما الزمتها المحكمة بمبلغ تعويض جزافي قدره 500،000 درهم علي قالة عدم كفاية قيمة التعويض الاتفاقي الذي احتسبه الخبير وقدره 36،274 درهم فقط ، رغم تمسكها بمساهمة المطعون ضده الأول في تفاقم الضرر بعدم حضوره للشركة والاكتفاء بمراسلات في عامي 2013 ، 2014 ثم في عام 2017 ، ثم عام 2021 دون اتخاذ أي اجراء قانوني من تاريخ الاشعار بالتسليم في 9/9/2014 وحتى رفع الدعوى الماثلة ، وهو ما كان يتعين معه علي المحكمة انقاص مبلغ التعويض المقضي به ، خاصة انها اوفت بكافة التزاماتها من إنجاز للمشروع بمدة تأخير لم تتجاوز عامين وبضعة اشهر وقامت بتسجيل الوحدة باسمه ثم قامت بنقل ملكيتها له بالسجل النهائي واحتسبت من تلقاء نفسها قيمة غرامة التأخير ، كما أنه لم يقدم دليل عما أصابه من ضرر ، الا أن المحكمة الزمتها بتعويض لا يتناسب مع ظروف وملابسات الدعوي وكذا الاضرار المدعي بها ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود - اذ من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن التزام البائع بتسليم المبيع في الوقت المحدد من أهم التزامات البائع التي تترتب بمجرد العقد، وأنه يجب على طرفي العقد الوفاء بالالتزامات المتبادلة التي أنشأها العقد، وذلك بأن يقوم كل طرف بالوفاء بما التزم به، وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث تقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها ، ومن المقرر ايضاً - أنه وإن كان يجوز للمتعاقدين أن يحددا مقدما قيمة التعويض بالنص عليها في العقد الا انه - وفقا للمادة 390 من قانون المعاملات المدنية - يجوز للقاضي بناء على طلب احد الطرفين أن يعدل هذا الاتفاق بما يجعل التقدير مساويا للضرر، وله تحديد التعويض الجابر له متى أقام قضاءه على اسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق وكافية لحمل قضائه ، ومن المقرر كذلك ? أن لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة المقدمة إليها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصرًا من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى أطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى، ولا عليها إن لم تتعقب كل حجة للطاعن وترد عليها استقلالًا طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت في الأوراق - لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه سالف البيان علي ما أورده بأسبابه من ان [[ وحيث أنه عن موضوع الدعوى وطلب المدعي استلام وحدة التداعي ، ... ، وكان الثابت من الأوراق وتقرير الخبير المنتدب فيها والذي تطمئن اليه المحكمة أن المدعى بموجب اتفاقية البيع المؤرخة 24/2/2008 اشتري من المدعى عليها الاولي الوحدة العقارية موضوع الدعوى مقابل مبلغ 1279000 درهم وأن المدعى أوفي بكافة التزاماته العقدية بسداد كامل ثمن شراء الوحدة ورسوم التسجيل المقررة وأن الوحدة تم إنجازها وصدرت له شهادة بتاريخ 20/12/2023 من دائرة الأراضي والاملاك تفيد ملكيته لتلك الوحدة، وأن المدعى على الرغم من ذلك لم يستلم وحدة التداعي حتى تاريخه وكان تسليم المبيع الى المشتري هو التزام جوهري يقع على عاتق البائع، ومن ثم تقضي المحكمة بإلزام المدعى عليهم - المنعقدة مسئوليتهم عن التعاقد موضوع الدعوي - أن يسلموا للمدعى وحدة التداعي ،
وحيث أنه عن طلب التعويض ، ... ، وكان الثابت استخلاصا من الأوراق ومن تقرير الخبير المنتدب في الدعوى والذى تطمئن اليه المحكمة ان طرفي الخصومة يربطهما رابطة عقدية، وان المدعي عليها قد أخلت بالتزاماتها التعاقدية بالامتناع عن تسليم وحدة التداعي الى المشتري حتي تاريخه على الرغم من اخطارها للمشتري باكتمال انجاز الوحدة منذ تاريخ 9/12/2014 وأن ذلك يرجع الى تمسك المدعى عليهم بضرورة قيام المدعى بالتوقيع على مستندات التسليم ومن ضمنها خطاب مخالصة وإبراء ذمة من شأنه تنصلهم من أية حقوق والتزامات فرضها القانون عليهم تجاه المدعى ومنها حقه في المطالبة بالتعويضات عن الاضرار والغرامات مع اعفائهم من أي نزاع مستقبلي من أي نوع، وهو ما كان سببا لرفض المدعى التوقيع علي تلك المخالصة، وأن المدعى تمسك بأن هذا الاخلال قد رتب له أضرارا مادية وأدبية تمثلت في حرمانه من الانتفاع بالوحدة أو استثمارها ببيعها للغير أو تأجيرها واستثمار الريع العائد من هذا التأجير وذلك لمدة تزيد على عشر سنوات منذ تاريخ الإنجاز الممدد وهو 24/5/2012 وحتي تاريخه وما صاحب ذلك من أذي والم نفسي وحزن، وكان التعويض الجابر لتلك الأضرار مجتمعة يفوق حتما قيمة التعويض الاتفاقي الوارد باتفاقية البيع سند الدعوى ومن ثم تقدر المحكمة التعويض الجابر لتلك الأضرار بما لها من سلطة تقديرية بمبلغ 500000 درهم وهو ما تلزم المدعى عليهم بأدائه بالتضامن فيما بينهم - لانعقاد المسئولية قبلهم - للمدعى ]] وأضاف الحكم المطعون فيه لتلك الأسباب قوله [[ ... ، وكان الثابت من مطالعة رسائل البريد الالكتروني المتبادلة بين الطرفين المشار اليها بتقرير الخبير المعين في الدعوى ان من بينها رسالة موجه من المستأنف ضدها الثالثة للمستأنف ضده الأول تضمنت نصا " كما ذكرت في رسائل البريد الالكتروني السابقة ، يرجي ملاحظة اننا لن نتمكن من تسليمك الوحدة المذكورة أعلاه حتي تقوم بالتوقيع على جميع وثائق التسليم بما في ذلك خطاب المخالصة "، هذا ومرفق خطاب المخالصة المشار اليه متضمن الإقرار بإبراء ذمة ومسؤولية البائع وتابعيه وممثليه ومرشحيه وخلفائه وورثته ومدرائه ووكلائه وموظفيه السابقين والحاليين واللاحقين من جميع المطالبات والتعويضات - بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر الاضرار العامة والخاصة والعقابية والغرامات والتعويضات " ومن ثم فإن امتناع المستأنف ضده الأول عن التوقيع على خطاب المخالصة هذا له ما يبرره باعتبار انه يتضمن نزوله عن حقه في التعويض الا ان المستأنفة تمسكت بعدم تسليمه الوحدة الا بعد التوقيع على ذلك الخطاب مما يشكل ركن الخطأ في جانبها وهو ما ترتب عليه حرمان المستأنف ضده من الاستفادة بالوحدة موضوع الدعوى او الأموال التي سددها كثمن لها ، ولئن كان الطرفين قد اتفقا في العقد سند الدعوى على التعويض المستحق للمستأنف ضده عن التأخير في الإنجاز والتسليم وكان المستأنف ضده قد تمسك بأن الضرر المادي والادبي تجاوز مبلغ التعويض الاتفاقي وقدره بمبلغ 800 الف درهم ، وكانت هذه المحكمة تري من ظروف الدعوى وملابساتها وبالنظر الى ما هو ثابت بالأوراق من ان المستأنف ضده كان ملتزما بسداد أقساط الثمن على النحو المتفق عليه بالعقد فلم تنسب له المستأنفة ثمة تأخير في هذا الشأن ، وبالنظر الى قدر المبلغ الذي سدده من الثمن وهو مبلغ 1.279.000 درهم شاملا رسوم التسجيل ، وبالنظر الى المدة التي حرم فيها من الاستفادة من هذا المبلغ او الانتفاع بالوحدة موضوع الدعوى طوال مدة التأخير في الإنجاز والتسليم عن الموعد المتفق عليه وهو 9/12/2014 وحتي الان ، وبالنظر الى ما الم بالمستأنف ضده من حسرة نتيجة حرمانه من الاستفادة بأمواله او الوحدة العقارية طوال تلك الفترة دون تقصير منه و اضطراره لرفع الدعوى للمطالبة بحقه إزاء مطل المستأنفة تري المحكمة من كل تلك الظروف التي تمسك بها المستأنف ضده وطالب بالتعويض عنها ان التعويض الاتفاقي غير كافي لجبر ما لحق بالمستأنف ضده من ضرر وتقدره المحكمة على ضوء تلك الظروف وعلى ضوء التعويض الاتفاقي أيضا بالمبلغ المقضي به من محكمة اول درجة عن جميع الاضرار المادية والأدبية ومن ثم تقضي المحكمة في موضوع الاستئناف برفضه وتأييد الحكم المستأنف لما سلف بيانه من أسباب وما لا يتعارض معها من أسباب الحكم المستأنف ]] وإذ كان هذا الذى خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغا ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفى لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه ينحل إلى محض جدل موضوعي في سلطة محكمة الموضوع في تقدير الأدلة لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعنة بالمصروفات، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة للمطعون ضده الأول، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق