بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 27-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 85 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
د. ك. ل. ش.
د. ه. ش.
ش. د. ا. ش.
مطعون ضده:
م. ش. م.
ج. ش. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/883 استئناف عقاري بتاريخ 30-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن المطعون ضدهما (1) مارجورى شيليشى مومبا. (2) جاكلين شيباشا موتالى أقامتا الدعوى رقم 135 لسنة 2024 عقاري محكمة دبي الابتدائية على الطاعنتين الأولى والثانية (1) داماك العقارية ش.ذ.م.م. (2) داماك كريسنت للعقارات ش.ذ.م.م. بطلب الحكم: أصلياً: ببطلان اتفاقية البيع المؤرخة 17/1/2019 سند الدعوى وإلزامهما بالتضامن و بالتضامم بأن تؤديا إليهما مبلغ 321,777.59 درهماً والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. واحتياطياً: فسخ الاتفاقية المذكورة وإلزامهما بالتضامن و بالتضامم بأن تؤديا إليهما المبلغ سالف الذكر والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. على سند من القول إنه بموجب هذه الاتفاقية اشتريا من المدعى عليها الثانية الوحدة العقارية رقم 2205- 22 الكائنة بمشروع داماك هيلز - جولف فيتا، لقاء مبلغ 589,000 درهم، و إذ تم الاتفاق قبل التعاقد من خلال مندوبي التسويق والترويج للمشروع الكائنة به الوحدة محل التداعى التابعين للشركتين المدعى عليهما، على أن تلتزما ? المدعيتان - بسداد نسبة 50% من ثمن الوحدة وفق جدول السداد المرفق بالاتفاقية، بينما يتم سداد نسبة 50% المتبقية من الثمن عند انجاز الوحدة من خلال قرض عقاري من أحد البنوك، على أن تتكفل المدعى عليهما بعملية تسهيل حصولهما عليه، وأنهما أوفيتا بالتزامهما التعاقدي بسداد نصف الثمن، إلا أن المدعى عليهما أخلتا بالتزامهما التعاقدي بعدم توفير قرض عقاري لهما ليتمكنا من سداد نسبة 50%المتبقية من الثمن، على الرغم من أن هذا الالتزام كان هو الدافع الأساسي للتعاقد، وفقا للثابت من الرسائل المتبادلة بين الطرفين، كما أن الشركتين المدعى عليهما قامتا بتاريخ 23/9/2021 بإخطارهما من خلال دائرة الأراضي والأملاك بالتخلف عن سداد الدفعة المتبقية من الثمن، توصلاً إلى فسخ اتفاقية البيع ، كما فرضتا عليهما غرامات للتأخر في السداد، وهو الأمر الذي يقطع بتعرضهما للتغرير والتدليس والغلط المبطلين لإرادتهما وقت التعاقد من قبل المدعى عليهما، ومن ثم كانت الدعوى. دفعت المدعى عليهما أصلياً، بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم، وبصفة احتياطية، بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة قبل المدعى عليها الأولى، أدخلت المدعيتان الطاعنة الثالثة خصماً جديداً في الدعوى بطلب الحكم عليها مع المدعى عليهما بذات الطلبات السالف بيانها، والتي دفعت بدورها بعدم قبول الدعوى بالنسبة لها، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 30 - 9 -2024 أولاً :- بقبول ادخال شركة داماك هومز ذ.م.م خصما في الدعوى. ثانياً: برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمدعي عليهما والخصم المد خل و بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم . ثالثاً: بإلزام المدعى عليهما والخصم المدخل بأن تؤدين بالتضامن فيما بينهن للمدعيتين مبلغ 209,867 درهماً والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية حتى تمام السداد، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات، استأنفت المدعى عليهما والخصم المدخل هذا الحكم بالاستئناف رقم 883 لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 30/1/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت المدعى عليهما والخصم المدخل في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 1 /3 /2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضدهما مذكرة بدفاعها ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن الطعن أُقيم على ثلاثة أسباب تنعى الطاعنات بالسببين الأولين على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقولن إن الطاعنتين الأولى والثالثة دفعتا بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة قبلهما، إلاً أن الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه رفض هذا الدفع، وانتهى في قضائه إلى رفض الدفع بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم بالرغم من انعدام صلة الطاعنتين الأولى و الثالثة بموضوع الدعوى، حال أن الالتزامات التعاقدية تنحصر فيما بين الطاعنة الثانية و المطعون ضدهما ، بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي ? في جملته - مردود، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - وعملاً بنص المادة (250) من قانون المعاملات المدنية - أنه ولئن كان انصراف أثار العقد قاصرة على أطرافه عملا بمبدأ نسبية أثر العقد ، إلا أنه من المقرر - كذلك - أنه من الجائز - وفي مجال الاستثمار العقاري - تعدد أصحاب المشروع الواحد رغم تعدد واختلاف الذمم المالية لكل منهم ، إذ لا يمنع ذلك من اشتراكهم البعض في مشروع مشترك بما يرتب المسئولية لهم جميعاً عن الالتزامات الناشئة عنه وذلك بالتضامن أو الانفراد لوحدة مصدر الالتزام ، وأن الصفة في الدعوى تقوم بالمدعى عليه متى كان الحق المطلوب موجودا في مواجهته باعتبار أنه صاحب شأن فيه والمسئول عنه أصالة أو تبعا أو مشتركا في المسئولية عنه حال ثبوت أحقية المدعى له. و أنه ولئن كان شرط التحكيم لا يلزم إلا أطرافه ولا يسرى على غيرهم ، إلاً انه إذا أُقيمت الدعوى على عدة خصوم وكان أحدهم دون الباقين هو من وافق على التحكيم في العقد موضوع النزاع، وكانت المطالبة تتعلق بهذا العقد فإن حسن سير العدالة يقتضى عدم تجزئة النزاع لأنه يتعلق بمعاملة واحدة تعددت أطرافها، ومن ثم يتعين نظره امام جهة واحدة هي المحكمة باعتبارها صاحبة الولاية العامة في نظر أي دعوى بحسب الأصل ، ومن المقرر كذلك - أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها والاخذ بما تقتنع به منها وإطراح ما عداه وتفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات والشروط المختلف فيها بما تراه أوفى بمقصود عاقديها وأصحاب الشأن فيها. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه انتهى في قضائه إلى رفض الدفعين المبديين من الطاعنات بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة قبل الطاعنتين الأولى و الثالثة، وبعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم، ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير المنتدب فيها أن المدعى عليها الأولي ? الطاعنة الأولى ? قامت بمراسلة المدعيتين ? المطعون ضدهما - بشأن استلام الوحدة محل التداعى ، وسداد الدفعات المتأخرة، وأن الخصم المدخل ? الطاعنة الثالثة ? قد تم قبول إدخالها في الدعوى حال كونها هي صاحب الحساب البنكي الفرعي الذي طلبت المدعى عليها الثانية ? الطاعنة الثانية - من المدعيتين إيداع الأموال المترصدة في ذمتهما من ثمن الوحدة عين التداعي فيه كحساب بديل، وأنها هي المستفيدة من الدفعات المسددة منهما وفق الثابت من كشف الحساب الصادر من المدعى عليها الثانية بتاريخ 2/11/2021 ومن سندات التحويل المقدمة ضمن مستندات المدعيتين بتاريخ 7/3/2021 ،و من ثم فإن المشروع الكائنة به وحدة التداعي هو مشروع مشترك بين المدعى عليهما الأولي والثانية والشركة المدخلة، وبالتالي فإنه اعمالاً للقواعد القانونية الواردة في المساق المتقدم يكونوا جميعا مسؤولين عن طلبات المدعيتين في الدعوى جنبا الى جنب مع المدعى عليها الثانية التي تعاقدت معهما ويكونوا خصمين حقيقيين في الدعوى ، ويضحي الدفع المبدي من المدعى عليها الأولي والخصم المدخل بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة لهما قائماً على غير أساس وترفضه المحكمة، ولما كان ما تقدم وكانت اتفاقية البيع سند الدعوى المتضمنة شرط التحكيم مبرمة بين المدعيتين والمدعى عليها الثانية فقط ولم يكن المدعى عليهما الأولي والخصم المدخل طرفا فيها، ومن ثم لا يسري عليهما شرط التحكيم - الوارد بالاتفاقية وأيا كان وجه الرأي فيه - ويكون من حسن سير العدالة عدم تجزئة النزاع ويتعين نظره أمام جهة واحدة هي المحكمة باعتبارها صاحبة الولاية العامة في نظر أي دعوى بحسب الأصل، مما تقضي معه المحكمة برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم، وكانت أسبابه في هذا الخصوص سائغة ولها أصلها الثابت في الأوراق و تتفق والتطبيق السديد للقانون وبمنأى عن مخالفته أو الخطأ في تطبيقه، وتكفى لحمل قضائه وتؤدى الى النتيجة التي انتهى اليها ، وفيها الرد المسقط لكل حجج الطاعنات وأوجه دفاعهن ودفوعهن، ويكون النعى ? في جملته ? على غير أساس.
وحيث إن حاصل نعى الطاعنات بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقولن إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من إلزامهن بالتضامن فيما بينهن بالمبلغ المحكوم به و قصر أحقيتهن في الاحتفاظ بنسبة مقدارها 15% فقط من ثمن الوحدة، دون الاحتفاظ بالنسبة القصوى المقررة قانوناً، بالرغم من أن الثابت بالأوراق وتقرير الخبرة، إخلال المطعون ضدهما بالتزاماتهما التعاقدية، بسدادهما نسبة 50% فقط من الثمن و توقفهما عن السداد منذ 16/5/2021 بمقولة اتفاقهما مع الطاعنة الثانية على تمويل المبلغ المتبقي من ثمن الوحدة ، بالرغم من عدم صحة ذلك، وعدم صدور ثمة خطأ تعاقدي من جانبهن، و أن إلغاء تسجيل الوحدة محل التداعى من اسمي المطعون ضدهما، و إعادة تسجيلها باسم الطاعنة الثانية تم بناء على إجراءات قانونية صحيحة، و أن الطاعنة الثانية قد أوفت بالتزاماتها التعاقدية كاملة وقت الإلغاء، حال أنها كانت قد أنجزت المشروع و أخطرت المطعون ضدهما باستلام الوحدة قبل موعد الإنجاز ? بعد التمديد ? بأكثر من أربعة أشهر، بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن العقود التي يسري عليها القانون رقم (13) لسنة 2008 تخضع من حيث آثارها لأحكام القانون رقم (19) لسنة 2020 بما نص فيه على إعمال الأثر الرجعي فينسحب تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المترتبة على العقود الخاضعة له ولو كانت سابقة على صدوره ومن تلك الإجراءات قرارات الفسخ عدا تلك التي تم إلغاؤها بحكم بات من المحاكم المختصة قبل العمل بأحكام هذا القانون ، على أن تكون الإجراءات والقرارات قد تمت وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذها حتى ولو أدرك القانون رقم (19) لسنة 2020 الدعوى أمام محكمة التمييز إذ أن المشرع لم يستثن من نطاق تطبيقه إلا قرارات الفسخ التي صدر فيها حكم بات مما مؤداه أنه يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه والاحتفاظ بالمبالغ المسددة من ثمن البيع بما لا يزيد على النسب المبينة قبل كل نسبة انجاز مع وجوب إتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ ، وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن و بعد إتباع الخطوات المنصوص عليها في المواد سالفة الذكر بضوابطها القانونية ويكون لمحكمة الموضوع حينئذ - إذا ما أقيمت الدعوى أمامها من المطور أو المشتري بالمطالبة بالنسب أو استكمالها أو بتخفيضها بحسب الأحوال الحكم بالنسب التي تراها عادلة بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره تلك المحكمة دون مجاوزة الحد الأقصى المقرر لها قانوناً ، باعتبارها من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع حسبما تستخلصه من ظروف الدعوى وملابساتها طالما أنها بينت العناصر التي استقت منها حكمها. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه انتهى في قضائه إلى إلزام الطاعنات بأن تؤدين بالتضامن فيما بينهن للمطعون ضدهما مبلغ 209,867 درهماً والفائدة ، ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير المنتدب فيها أن الطاعنة الأولى قد التزمت بكافة الإجراءات المقررة قانوناً قبل قيامها بفسخ التعاقد بأن لجأت إلى دائرة الأراضي والأملاك لفسخ العقود نتيجة إخلال المدعيتين - المطعون ضدهما - بسداد الثمن، إذ أنه تم بتاريخ 23-9-2021 إخطار الأخيرتين من قبل الدائرة بتنفيذ التزاماتهما، وإلا سيترتب على ذلك إلغاء الوحدة بمرور 30 يوماً من تاريخ الإخطار، و بتاريخ 14-1-2022 أصدرت دائرة الأراضي والاملاك - وثيقة بصحة الإجراءات، متضمنه أن نسبة الإنجاز في المشروع ككل 100% وأحقية المدعى عليها الثانية ? الطاعنة الثانية - في خصم نسبة 40% من قيمة الوحدة العقارية، و انه بموجب هذا القرار تولت الطاعنة الثانية إلغاء تسجيل الوحدة من اسم المطعون ضدهما ، مما مؤداه أن كافة الإجراءات المقررة قانونا قد روعيت بلجوء الطاعنة الثانية إلى دائرة الأراضي والأملاك قبل قيامها بفسخ التعاقد بدلالة صدور توصية دائرة الأراضي والأملاك بإلغاء التسجيل، وأنها قد استخدمت حقها المقرر قانوناً لفسخ عقد البيع على الخارطة، فتكون قد التزمت باتباع الإجراءات والقواعد المنصوص عليها في التشريعات السارية ، وكانت المطعون ضدهما لم تقدما الدليل على التزامهما بسداد الثمن في المواعيد المتفق عليها أو ما يفيد إخلال الطاعنتين الأولاتين بإنجاز المشروع ، سيما وأنهما آثرا ? المطعون ضدهما - حبس الثمن دون اللجوء إلى القضاء بطلب الفسخ اعتباراً من تاريخ إعذارهما من الدائرة، وحتى تاريخ قيدهما للدعوى أمام محكمة أول درجة لمدة قاربت السنتين، وقد اتصل علمهما باتجاه الطاعنتين الأولاتين إلى الدائرة وطلب الفسخ، لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن نسبة الإنجاز في الوحدة محل التداعي وقت الإخلال الحاصل من المطعون ضدهما والذى ترتب عليه فسخ اتفاقية البيع كانت بواقع 100%، و أنه فى مجال تقدير النسبة التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها إعمالا لما نص عليه البند (أ) من الفقرة (4/أ) من المادة (11) سالفة البيان وعلى ضوء وفاء الطاعنة الثانية بالتزاماتها العقدية وقيامها بإلغاء تسجيل الوحدة الحاصل باسم المطعون ضدهما وبيعها فعليا للغير منذ تاريخ 26/6/2023، واحتفاظها بالمبلغ المسدد من الأخيرتين والانتفاع به حتى تاريخه، فإنه يتعين النزول بالنسبة المقررة بالمادة المشار إليها وهي (40%) إلى نسبة 15% فقط من قيمة الوحدة أي بما يعادل مبلغ 88,350 درهم وذلك إعمالاً لسلطة المحكمة التقديرية في النزول عن الحد الأعلى للنسبة المقررة بما يوائم ظروف الدعوى وكافة ملابساتها، وكان الثابت من تقرير الخبرة أن المطعون ضدهما قد قامتا بسداد مبلغ 298,217 درهما تقريباً من ثمن الوحدة، ومن ثم يحق لهما استرداد مبلغ 209,867 درهماً، وإذ كان هذا الذى خلص اليه الحكم سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنات من حجج مخالفة - وإذ يدور النعي حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز ، ومن ثم يضحى على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنات بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق