بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 21-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين رقمي 80 & 81 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ا. ل. ش.
أ. إ. آ. ل. ا. ش.
مطعون ضده:
د. ف. س. ل. ا. ش. ا. ا. ذ.
ا. ا. ل. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/905 استئناف عقاري بتاريخ 29-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعنتين في الطعن رقم 80 لسنة 2025 عقاري ــ المطعون ضدهما في الطعن رقم 81 لسنة 2025 عقاري ـــ " الشرق للاستثمار ش.ذ.م.م ، أيه إس آي للتطوير العقاري ش.ذ.م.م " أقامتا الدعوى رقم 228 لسنة 2023 عقاري على المطعون ضدهما في الطعن 80 لسنة 2025 عقاري ـــ الطاعنتين في الطعن 81 لسنة 2025 عقاري ــ " دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري شركة الشخص الواحد ذ.م.م ، ايه اف للانشاءات ش.ذ.م.م " بطلب الحكم أولاً : وبصفة مستعجلة بوقف وإلغاء وإبطال كافة التصرفات على الوحدات أرقام (401-1) و (402 ـ2) و (502-1) و (201 -3) والتأشير بذلك لدى السجلات العقارية بدائرة الأراضي والأملاك ، ثانياً : بصفة أصلية ببطلان إجراءات تسجيل الوحدات أرقام (401-1) و(402 ـ2) و(502-1) و(201 -3) لثبوت الغش ولصدورها بدون سندات نقل ملكية وبدون موافقة منهما (المالك) وبتعليمات فردية من مدير الدائرة بدون مستندات، وإعادة الوحدات السالف بيانها إلى السجلات العقارية وعقودي كما كان عليه الحال قبل التسجيل ومخاطبة دائرة الأراضي والأملاك بذلك وإعادة التسجيل مرة أخرى كما كانت سلفاً ، ثالثاً: احتياطياً - مخاطبة دائرة الأراضي والأملاك لبيان آلية تسجيل الوحدات والمستندات المقدمة للتسجيل وهل تتوافق مع إجراءات التسجيل المعتادة والصحيحة القانونية من عدمه ، وقالتا بياناً لذلك إنه بتاريخ 30/6/2015 أبرمت الطاعنة الأولى ( بصفتها صاحب عمل ) مع المطعون ضدها الثانية ( بصفتها مقاول ) اتفاقاً لإنشاء مشروع فندق ومساكن دبليو ــ نخلة جميرا ــ دبي، والكائن به الوحدات الأربع موضوع الدعوى، وبتاريخ 5/3/2020 أبرم الطرفان ملحق واتفاقية تعديل عقد المقاولة سالف البيان بقصد تسهيل استكمال الأعمال و الاتفاق على طريقة سداد المستحقات ، وقد تضمن ملحق العقد أنه على صاحب العمل تأمين دفع المبلغ المحتجز كمستحقات للمقاول بقيمة 155 مليون مقابل تحديد عدد تسع وحدات سكنية بالمجمع السكني ريزيدنسز كضمان، على أن تقسم وحدات الضمان التسع والمبلغ المحتجز على جزئين الأول عند نهاية المشروع والثاني عند استلام شهادة المسئولية عن العيوب من المقاول ، كما توافق الطرفان على تعيين شركة "بي دبليو سي ليجل ميدل ايست" كأمين لحفظ كافة المستندات ومن بينها ما يتعلق باتفاقيات بيع وشراء تلك الوحدات ، وقد تضمنت الفقرة (ج) من اتفاقية الحفظ أن يُسلم الأمين ويحتفظ باتفاقيات البيع والشراء كضمان لبعض الالتزامات المتبادلة كما تضمنت الفقرة 4 من ذات الاتفاقية النص على عدم الإفراج عن المستندات إلا في حالة موافقة الأطراف وبعد إرسال إشعار الإفراج عنها، وقد تم الاتفاق على أن تقوم الطاعنة الثانية ( المطور العقاري ) ببيع عدد من الوحدات السكنية بقيمة المبالغ المستحقة للمطعون ضدها الثانية ، على أن يكون المشتري هو الشركة المطعون ضدها الأولى وهي شركة شخص واحد تابعة للمطعون ضدها الثانية ، وبتاريخ 30/9/2020 تم تحرير عقود البيع والشراء لعدد تسع وحدات من بينها الوحدات الأربع موضوع الدعوى وتم الاتفاق على تسجيل تلك العقود في نظام التسجيل المبدئي (عقودي) لدى دائرة الأراضي والأملاك، و بتاريخ 7/7/2022 تمكنت المطعون ضدهما من الإفراج عن المستندات المتعلقة بالنصف الأول (الجزء الأول) من المبلغ المحتجز وسجلتا خمس وحدات لدى دائرة الأراضي والأملاك باسم المطعون ضدها الأولى ، وتبقى مستندات أربع وحدات كضمان لدى أمين الحفظ (وهم الوحدات موضوع الدعوى الراهنة)، وبتاريخ 25/7/2022 أرسل أمين الحفظ بريد إلكتروني لجميع الأطراف ينوه فيه أن التاريخ المحدد لإعادة جميع المستندات بما فيها اتفاقيات البيع والشراء إلى الطاعنة الثانية (ايه اس أي للتطوير العقاري) قد أقترب وهو شهر أغسطس 2022 وأنه بانتظار التعليمات، وأنه لم يصدر عن المطعون ضدهما أي خطاب أو إشعار بأحقيتهما في استلام تلك المستندات لعدم وفائهما بكامل التزاماتهما، الا أنهما توصلتا بطريق الغش والتدليس وبدون أي مستندات ملكية أو اتفاقيات البيع والشراء الموجودة لدى أمين الحفظ ودون حضور الطاعنتين بوصفهما الطرف المالك، من تسجيل الوحدات الأربعة بتاريخ 30/11/2022 باسم المطعون ضدها الأولى ونقل ملكيتها إليها بالسجل العقاري النهائي، و بناء على الشكاوي المقدمة منهما أصدرت دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 18/1/2023 قراراً بوقف التصرف في هذه الوحدات لمدة (30) يوم لحين حل النزاع ودياً أو استصدار قرار بشأنها من المحكمة، ومن ثم أقامتا الدعوى ، ثم طلبتا إدخال دائرة الأراضي والأملاك خصماً في الدعوى ، كما أقامت المطعون ضدهما الدعاوى أرقام 235 ، 240 ، 242 لسنة 2023 عقاري على الطاعنتين بطلب إلزامهما بالتضامن والانفراد بتسليمهما الوحدات العقارية موضوع الدعاوى الثلاث أرقـام ( 201-3 ، 402-2 ، 502-1) والكائنة بمبنى دبليو رزيدنسز دبي بالم بمنطقة نخلة جميرا والمحددة المعالم والحدود بشهادات الملكية الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك، وبإلزامهما بالتضامن والانفراد بمبلغ 13.500.000 درهم كتعويض عن الأضرار المادية والأدبية نتيجة تأخير التسليم للوحدات الثلاثة منذ تاريخ الامتناع عن التسليم الحاصل في 7/7/2022، والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الامتناع وحتي السداد التام، وذلك على سند من أنه قد تم شراء هذه الوحدات من الطاعنتين نتيجة معاملات بين المطعون ضدها الثانية والطاعنة الأولى ، و بتاريخ 30/11/2022 تم تسجيل الوحدات ــ بحسب اتفاق الطرفين ــ باسم المطعون ضدها الأولى ونقل ملكيتها إليها لدى دائرة الأراضي والأملاك، وامتنعت الطاعنتين عن تسليمهما الوحدات ، الأمر الذى ألحق بهما الضرر ومن ثم أقامتا تلك الدعاوى ، ضمت المحكمة الدعاوي سالفة البيان للارتباط ، ودفعت المطعون ضدهما بعدم قبول الدعوى رقم 228 لسنة 2023 عقاري لوجود شرط التحكيم ، وندبت المحكمة لجنة خبراء ، وبعد إيداع التقرير النهائي حكمت برفض الدعوى الضامة رقم 228 لسنة 2023 عقاري ، و في الدعاوي المضمومة أرقام 235 و240 و242 لسنة 2023 عقاري بإلزام الطاعنة الثانية بتسليم المطعون ضدها الأولى الوحدات أرقام (201-3 و402-2 -و502-1) الكائنة بمبنى دبليو رزيدنسز دبي بالم بمنطقة نخلة جميرا المبينة المعالم والحدود بشهادة الملكية الخاصة بكل منها الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك ، وبإلزام الطاعنة الثانية أن تؤدي للمطعون ضدها الأولى مبلغ 1602304 درهم كتعويض وفائدة على هذا المبلغ بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم قطعياً وحتى تمام السداد ، استأنفت المطعون ضدهما هذا الحكم ــ في شقه المتعلق بالتعويض ــ بالاستئناف رقم 902 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفته الطاعنتان بالاستئناف رقم 905 لسنة 2024 عقاري ، ضمت محكمة الاستئناف الاستئنافين للارتباط ، وبتاريخ 29/1/2025 قضت برفضهما وتأييد الحكم المستأنف. طعنت " الشرق للاستثمار ش.ذ.م.م ، أيه إس آي للتطوير العقاري ش.ذ.م.م "على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 80 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 26/2/2025 طلبتا فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما مذكرتين بدفاعهما ـ في الميعاد ـ طلبتا فيها رفض الطعن ، كما طعنت " دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري شركة الشخص الواحد ذ.م.م ، ايه اف للانشاءات ش.ذ.م.م" على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 81 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 27/2/2025 طلبتا فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما مذكرة بدفاعهما ـ في الميعاد ـ طلبتا فيها رفض الطعن . وإذ عٌرض الطعنان على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت ضمهما للارتباط وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن الطعن رقم 80 لسنة 2025 عقاري أقيم على ستة أسباب ، وحاصل ما تنعي به الطاعنتان على الحكم المطعون بأسباب الطعن ــ عدا السبب الرابع ــ مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك تقولان إنهما تمسكتا أمام محكمة الموضوع بأن الثابت من الأوراق وتقرير الخبرة التكميلي أن الوحدات موضوع الدعوى ليست محل بيع وشراء بين الطاعنتين والمطعون ضدهما ، وإنما ضمان لمستحقات الشركة مقاول المشروع وأنهما طلبتا من محكمة الموضوع التصريح بعرض وإيداع مبلغ النصف الثاني من المستحقات المضمون به وحدات النزاع خزينة المحكمة ، كما وأن الثابت بطلان تسجيل وحدات النزاع لإدخال المطعون ضدهما الغش والتدليس على دائرة الأراضي والأملاك لعدم تقديمهما كامل صفحات الاتفاقية سندهما في التسجيل وتعمدهما عدم إرفاق وإخفاء الصفحة رقم 3 من الاتفاقية ، وملحق العقد المبرم في مارس 2020 المبين بهما أن تلك الوحدات هي وحدات ضمان ولا يجوز التصرف فيها إلا إذا عجزت الشركة عن السداد النقدي بداية ، كما وأن التسجيل النهائي قد تم بتعليمات فردية من مدير الدائرة ، وبمخاطبة فردية من المطعون ضدهما ، ودون حضور الطاعنتين ، وصدر قرار بوقف التصرف على الوحدات ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر والتفت عن هذا الدفاع ، وأقام قضاءه على سند من تكييفه الخاطئ للعلاقة بين طرفي الدعوى بشأن وحدات النزاع بأنها علاقة بيع وشراء ، وعلى سند من الحكم الصادر في الدعوى رقم 280 لسنة 2023 عقاري رغم اختلاف الموضوع والطلبات في الدعويين ، وعلى سند من قيام المطعون ضدهما بالوفاء بكافة التزاماتهما التعاقدية واستحقاقهما النصف الثاني من محتجز الضمان استناداً على ما ورد بتقرير الخبرة من ثبوت الاستحقاق عند الانتهاء من فترة المسئولية عن العيوب ، بالرغم من اعتراضها على تقرير الخبرة لكون الخبرة غير متخصصة بمجال عقود الانشاءات (الفيديك) ، وقد قدمتا تقرير استشاري يثبت أن استحقاق النصف الثاني عند إصدار شهادة المسئولية عن العيوب بعد اكتمال فترة المسئولية عن العيوب وعليه فلا يستحق المقاول الدفعة إلا باعتماد الأعمال من الاستشاري ، وهو الأمر الذي لم يتم حتى الأن ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث أقيم الطعن رقم 81 لسنة 2025 عقاري على سبب وحيد وحاصل ما تنعي به الطاعنتان على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك تقولان إن الحكم إذ قضى بمبلغ 1,602,304.00 درهم كتعويض بالرغم من أن هذا المبلغ ضئيل ولا يتناسب مع الضرر اللاحق من جراء امتناع المطعون ضدهما عن تسليم وحدات النزاع الثلاثة موضوع دعواهما ولا يتناسب مع ما فاتهما من كسب من جراء عدم الانتفاع بهذه الوحدات لمدة تقارب ثلاث أعوام ولا يغطي رسوم خدمات الوحدات خلال تلك الفترة ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي ــ بهذه الأسباب في الطعنين ــ غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن قضاء الحكم السابق النهائي في مسالة أساسية يكون مانعاً من التنازع فيها بين الخصوم أنفسهم في أيه دعوى تالية تكون فيها هذه المسألة هي بذاتها الأساس فيما يدعيه أي من الطرفين قِبَلِ الأخر من حقوق مترتبة عليها، ولا يغير من ذلك اختلاف الطلبات في الدعويين أو أن يكون الحكم السابق قد خالف القانون أو أخطأ في تطبيقه، ذلك أن قوه الأمر المقضي تغطى الخطأ في تطبيق القانون وتسمو على قواعد النظام العام، وأن تقدير ما إذا كانت هذه المسألة أساسية ومشتركة في الدعويين هو مما تستقل به محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها في شأنها على أسباب سائغة لها أصل ثابت بالأوراق ، ومن المقرر وفقاً للمادة 8 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشان تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أنه يجب على المطورين تسجيل المشروعات التي يكتمل إنشاؤها في السجل العقاري لدى الدائرة فور حصولهم على شهادة الإنجاز من الجهات المختصة ويشمل ذلك تسجيل الوحدات المباعة بأسماء المشترين الذين أوفوا بالتزاماتهم التعاقدية وفقاً للإجراءات المتبعة لدى الدائرة ، ولغايات هذه المادة يجوز للدائرة بناءً على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها أن تسجل في السجل العقاري الوحدات العقارية المسجلة في السجل المبدئي المباعة على الخارطة باسم المشتري شريطة أن يكون قد أوفى بالتزاماته التعاقدية ، كما من المقرر أنه يجوز للدائرة بناءً على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها بعد التأكد من أن المشترى قد أوفى بالتزاماته التعاقدية أن تسجل في السجل العقاري الوحدات العقارية المسجلة في السجل المبدئي المباعة على الخارطة باسم المشتري، ومن ثم فإن قيام دائرة الأراضي بتسجيل التصرف في سجلاتها يكسب الطلب صفه الرسمية ويكون بما دون فيه من بيانات حجية مطلقة في مواجهة الكافة وأنه لا يجوز الطعن في بياناته إلا إذا كانت نتيجة غش أو تزوير ، ومن المقرر أيضاً أن العقد شريعة المتعاقدين فإذا ما تم العقد صحيحاً غير مشوب بعيب من عيوب الرضا وجب على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد من التزامات بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، وأنه يجب على البائع تسليم المبيع للمشتري مجرداً من كل حق آخر ما لم يقض الاتفاق أو القانون بغير ذلك ، وأن الأصل هو تمتع المالك بالسلطات التي تمكنه من الحصول على كافة مزايا الشيء المملوك له من استعمال واستغلال وتصرف، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى وتفسير العقود والمحررات والشروط المختلف عليها بما تراه أوفى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها، واستخلاص ثبوت أو نفي الغش أو التدليس المدعى به ، وتقدير الضرر والتعويض الجابر له وبحث وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة في الدعوى والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى أقوالهم ومناحي دفاعهم ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وأورده بمدوناته من أن " ...وحيث أنه عن موضوع الدعوى الضامة رقم 228 لسنة 2023 عقاري... وكان الثابت من الأوراق وتقريري لجنة الخبرة المنتدبة في الدعوى أنه بتاريخ 30/6/2015 تحرر عقد مقاولة بين المدعية الثانية في الدعوى الضامة شركة الشرق للاستثمار (كصاحب عمل) والمدعى عليها الأولى في ذات الدعوى شركة إيه أف للإنشاءات (المقاول) لإنشاء فندق وريزيدنسز دبليو - في منطقة نخلة جميرا - إمارة دبي وقد تم تعديل شروط واحكام هذا العقد بموجب اتفاقية تعديل وتسوية مبرمة بين الطرفين بتاريخ 5/3/2020 لتسوية المسائل المتنازع عليها وتسهيل استكمال الأعمال والاتفاق على طريقة سداد صاحب العمل لمستحقات المقاول ومن ضمن شروط اتفاقية التعديل والتسوية أنه في حالة عدم السداد النقدي لمستحقات المقاول يتم السداد عن طريق تحديد وحدات سكنية بقسم ريزيدنسز وتسمى هذه الوحدات ــ وعددها تسع من بينها الوحدات موضوع الدعوى (وحدات البيع المتحفظ عليها على سبيل الضمان بقيمة المبلغ المحتجز)، وأن المبلغ المحتجز يتم سداده نقداً عند صدور شهادة الانجاز للجزء السكني أو عن طريق بيع وحدات الضمان ــ وعددها تسع شقق سكنية - على مرحلتين الأولى المتعلقة بعدد خمس وحدات سكنية عند انجاز البناء للجزء السكني والمرحلة الثانية المتعلقة بعدد أربع وحدات سكنية موضوع الدعوى عند انتهاء فترة المسؤولية عن العيوب والتي تقدر بعام واحد من تاريخ الإنجاز، وأنه وفقاً لشهادة الإنجاز الصادرة من دائرة التخطيط والتطوير (تراخيص) مؤسسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرة فإن تاريخ إنجاز المشروع (مبنى الفندق + مبنى الشقق السكنية) هو1/4/2021 ، وأن فترة المسؤولية عن العيوب تنتهي في (31/03/2022) وليس عند صدور شهادة المسؤولية عن العيوب والتي لم تصدر بعد، وأنه توجد مبالغ مترصدة في ذمة المدعية الثانية في الدعوى الضامة لصالح المدعي عليها الأولي بواقع مبلغ (12,372,586) درهم من الحساب الختامي لأعمال الفندق ومبلغ (155,000,000) درهم المحتجز من مستحقات المقاول وأنه لم يتم سداد هذه المبالغ نقداً بحلول تاريخ إنجاز المشروع في 01/04/2021، وأنه وفقاً لاتفاقية التسوية المبرمة بين الطرفين بتاريخ 05/03/2020 فإنه عند حلول موعد الإنجاز دون السداد النقدي فإنه يتم السداد عن طريق بيع وحدات سكنية في المشروع (وحدات بيع الضمان كما هو مُحدد في الجدول (ج) وهي وحدات بيع الضمان وعددها تسع وحدات سكنية والتي تم تقيمها بمبلغ وقدره 167,325,000 درهم ومن ضمنها الوحدات موضوع الدعوى وذلك وفقاً للبند (3-1-2) من اتفاقية التسوية والذي ينص على أنه يكون للمقاول حق التنفيذ على ذلك الضمان في حال تخلف صاحب العمل عن سداد المبلغ المحتجز أو جزء منه عند استحقاقه بناء على إشعار خطي من المقاول يفيد أنه في حال عدم سداد المبلغ المحتجز خلال 5 أيام عمل سيوجه المقاول بنقل وحدات البيع المتحفظ عليها، وأنه بتاريخ 30/09/2022 أرسل المقاول (شركة أيه أف للإنشاءات) لصاحب العمل (شركة الشرق للاستثمار) إشعاراً خطياً طبقاً لاتفاقية التسوية تضمن منح صاحب العمل عدد خمسة أيام عمل ليسدد خلالها النصف الثاني من الدفعة المحتجزة للمقاول فإذا لم يتم السداد خلال المهلة المذكورة سوف يلجأ المقاول إلى نقل ملكية باقي وحدات البيع محل الضمان. وإذ كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن المدعية الثانية (الشرق للاستثمار) سبق وأن أقامت الدعوى رقم 280 لسنة 2023 تجاري مختصمة فيها المدعى عليها الأولى (أيه أف للإنشاءات ) ثم أدخلت المدعى عليها الثانية (دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري) بطلب الحكم بصفة أصلية بإلزام المدعى عليهما بالتضامن بأداء مبلغ وقدره 5,414,447.76 درهم للمدعية مع الفائدة القانونية بنسبة 5% من تاريخ الاستحقاق في 5/3/2020 وحتى السداد التام، و احتياطياً في حال استمرار المدعى عليهما بالإخلال بشروط الاتفاق وعدم سداد المستحق للمدعية فسخ ملحق الاتفاق وإعادة الحال إلى ما كان عليه على أن تسدد المدعية قيمة المحتجز نقداً وترد كافة الوحدات لملكية المدعية، وبتاريخ 30/10/2023 حكمت المحكمة برفض الدعوى ، فاستأنفته المستأنفة الثانية - في هذا الاستئناف - بالاستئناف رقم 2218 لسنة 2023 تجاري، وبتاريخ 28/3/2024 قضت المحكمة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف، تأسيساً على " أن الثابت من تقرير الخبرة المودع أوراق الدعوى رقم 228/2023 عقاري المرددة بين ذات الخصوم وأن أساس النزاع هو اتفاقية المقاولة المبرمة بين الطرفين وملحق التعديل المبرم بين الطرفين بتاريخ 5/3/2020م - وهو الملحق أساس الدعوى محل النظر - وقد خلص الخبير في الدعوى المذكورة الي أن جملة المبلغ المستحق لصلح المستأنفة هو مبلغ (167,991,215) درهم وأن قيمة الوحدات السكنية محل الاتفاق بعد التقييم مبلغ (167,325,215) درهم ، ولما كان ما خلص اليه الخبير في التقرير المقدم بالدعوى رقم 228|2023 عقاري هو ذات ما خلص اليه التقريرين الأصلي والتكميلي المقدمين من الخبير المنتدب من المحكمة ، وأن الخبيرين اتفقا بشأن قيمة استحقاقات المستأنفة ، وأن المستأنفة قد فشلت في اثبات ما يخالف ما جاء بكافة التقارير المقدمة بأوراق الدعوى"، مما تستخلص منه هذه المحكمة أن هذا القضاء قد فصل في أسبابه المرتبطة بالمنطوق في مسألة أساسية تناقش فيها الخصوم واستقرت حقيقتها بينهم به استقراراً مانعاً من مناقشتها، هي ثبوت قيام المستأنف ضدهما (دبي فيستيفال ستي، ايه اف للإنشاءات) بإنجاز المشروع بتاريخ 1/4/2021 وانتهاء فترة الصيانة بتاريخ 1/4/2022 واستحقاقهما لكامل مبلغ محتجز الضمان مضافاً الية المبلغ المتبقي من جزء الفندق بإجمالي 167.370.000 درهم، وعدم استحقاق المستأنفة الثانية لأي فارق بين التقييم والقيمة الفعلية للوحدات، وكان القضاء في الدعوى السابقة قد فصل في المسألة الأساسية المشار إليها بين الخصوم أنفسهم بصفة صريحة، وقد حاز الحكم قوة الامر المقضي فإنه يمنع الخصوم في الدعوى التي صدر فيها من العودة في الدعوى الراهنة - إلى المناقشة في المسألة التي فصل فيها ولو بأدلة قانونية أو واقعية لم يسبق إثارتها أو أثيرت ولم يبحثها الحكم الصادر فيها، ولو اختلفت الطلبات حقيقة كونها هي بذاتها المسألة التي تناقشوا فيه، ومن ثم وترتيبا على ما سبق يضحي الثابت لدي المحكمة أن المدعى عليها الأولي شركة إيه اف للإنشاءات (المقاول) قد أوفت بالتزاماتها التعاقدية وفقا للمتفق عليه في عقد المقاولة واتفاقية التعديل الخاصة به والمبرمتين مع المدعية الثانية شركة الشرق للاستثمار (صاحب العمل) وأن الأخيرة على الرغم من ذلك امتنعت عن سداد مستحقات المدعى عليها الاولي المتعلقة بوحدات التداعي سواء نقدا أوعينا بنقل ملكيتها الى المدعى عليها الثانية شركة دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري المسجل باسمها وحدات التداعي في السجل العقاري المبدئي منذ تاريخ 12/10/2020 ومن ثم فإن تسجيل دائرة الأراضي والأملاك لوحدات التداعي باسم المشتري (المدعى عليها الثانية) في السجل العقاري النهائي بناء على طلب المقاول في ظل وفاء الأخير بالتزاماته التعاقدية على نحو ما سلف بيانه يكون قد جاء متفقا وصحيح الواقع والقانون وبمنأى عن الغش والتدليس المثار من المدعيتين على مقولة أن المقاول توصل الي التسجيل النهائي للوحدات رغم عدم وفائه بالتزاماته، كما يكون لهذا التسجيل صفه الرسمية والحجية المطلقة في مواجهة الكافة فلا يجوز الطعن في بياناته إلا إذا كانت نتيجة غش أو تزوير وهو ما خلت منه الأوراق ومن ثم يكون طلب المدعيتين الموضوعي ببطلان تسجيل وحدات التداعي في السجل العقاري النهائي وإعادة الوحدات إلى السجلات العقارية وعقودي كما كان عليه الحال قد جاء على غير سند من صحيح الواقع والقانون متعينا رفضه، وبما يكون معه الطلب المستعجل بوقف وإلغاء وإبطال كافة التصرفات على وحدات التداعي والتأشير بذلك لدى السجلات العقارية قد بات واردا على غير محل، الامر الذي تقضي معه المحكمة برفض الدعوى برمتها على نحو ما سيرد بالمنطوق.
وحيث أنه عن موضوع الدعاوي المضمومة أرقام 235 و240 و242 لسنة 2023 عقاري وطلب الزام المدعى عليهما بالتضامن والانفراد بتسليم المدعيتين الوحدات العقارية أرقام (201-3 ، 402-2 ، 502-1) .... وكان الثابت من الأوراق وتقريري الخبرة المنتدبة في الدعوى أن الوحدة العقارية رقم (201-3) قد آلت ملكيتها بتاريخ 30/11/2022 الى المدعية الأولي دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري شركة الشخص الواحد بالشراء من المدعى عليها الأولى شركة إيه اس أي للتطوير العقاري بموجب العقد رقم 85667 لسنة 2020 نظير مبلغ 18840000 درهم، وأن الوحدة العقارية رقم (402-2) قد آلت ملكيتها بتاريخ 30/11/2022 الى المدعية الأولي دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري شركة الشخص الواحد بالشراء من المدعى عليها الأولى شركة إيه اس أي للتطوير العقاري بموجب العقد رقم 85664 لسنة 2020 نظير مبلغ 17555000درهم، وأن الوحدة العقارية رقم (502-1) قد آلت ملكيتها بتاريخ 30/11/2022 الى المدعية الأولي دبي فيستفال سيتي للتطوير الحضري شركة الشخص الواحد بالشراء من المدعى عليها الأولى شركة إيه اس أي للتطوير العقاري بموجب العقد رقم 85680لسنة 2020 نظير مبلغ 17640000 درهم وأن ملكية المدعية الأولى للوحدات المار بيانها نافذة وغير مقيدة بثمة شرط وذلك حسبما دلت علية شهادات الملكية الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك والمقدم صورها بالأوراق، وكان تسجيل تلك الوحدات باسم المدعية الأولي في السجل العقاري النهائي له الحجية المطلقة في اثبات ملكيتها لها في مواجهة الكافة، وبما مؤداه ثبوت أحقيتها بوصفها المالكة في التمتع بالسلطات التي تمكنها من الحصول على كافة مزايا تلك الوحدات المملوكة لها من استعمال واستغلال وتصرف، وهو ما يستتبع حتما وبحكم اللزوم أحقيتها في استلام تلك الوحدات. ولا يجدى المدعى عليهما من بعد تمسكهما بوقف الدعاوي المضمومة لحين الفصل في الدعوى رقم 228 لسنة 2023 عقاري وبعدم قبول تلك الدعاوي لرفعها قبل الأوان وبوقف التصرفات على وحدات التداعي، بحسبان ان قضاء المحكمة المتقدم برفض الدعوى الضامة محمولا على أسبابه السالف بيانها فيه الرد الكافي المسقط لأوجه دفاع ودفوع المدعى عليهما المار بيانها، ومن ثم تقضي المحكمة -أخذا بما دون في شهادات ملكية وحدات التداعي وتسجيلها في السجل العقاري النهائي - بإلزام المدعى عليها الأولى ( الطرف البائع) بتسليم تلك الوحدات الى المدعية الاولي (الطرف المالك) وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق.
وحيث أنه عن طلب التعويض.. وكان الثابت من الأوراق ان المدعية الأولي هي المالكة لوحدات التداعي منذ تسجيلها في السجل العقاري النهائي الحاصل بتاريخ 30/11/2022 وأن المدعى عليها الأولي (البائع) امتنعت عن تسليم الوحدات اليها حتى تاريخه وذلك دون مسوغ قانوني وهو ما كان سببا لقضاء المحكمة بالإلزام بالتسليم على نحو ما سلف بيانه، الأمر الذي يتوافر به الاخلال التعاقدي في حق المدعى عليها الأولي، وبما يكون معه ركن الخطأ قد توافر في جانبها وإذ رتب هذا الخطأ اضرارا للمدعية الأولي تمثلت في حرمانها كمالك من التصرف في الوحدات موضوع الدعوى أو الانتفاع بها واستثمارها منذ تاريخ نقل ملكيتها سالف البيان وحتى تاريخه ـ وذلك دون الضرر الأدبي اذ لم تقم الدليل عليه - ومن ثم فإن المحكمة تقدر تعويضا جابرا عن كافة الاضرار السالف بيانها بمبلغ 579326 درهم لكل من الوحدتين رقمى 201-3 و 502-1 ومبلغ 443652 درهم عن الوحدة 402-2 على أساس ان مدة عدم الانتفاع بالوحدات المار بيانها تعادل 22 شهر وعلى هدى من متوسط القيمة الايجارية الشهرية لكل وحدة والتي أوري عنها تقرير الخبرة بواقع 26333 درهم شهريا للوحدتين رقمى 201-3 و 502-1 ومبلغ 201666 درهم شهريا للوحدة 402-2 وبما يكون معه اجمالي التعويض مبلغ وقدره 1602304 درهم، ومن ثم تلزم المحكمة المدعى عليها الأولي بأداء المبلغ الأخير للمدعية الأولي... " ، وإذ أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لهذه الأسباب ما أورده بمدوناته من ان " ....وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المستأنف سائغا وله معينه الثابت في الأوراق وكافيا لحمل قضائه وفيه الرد الضمني المسقط لحجج كلا المستأنفين ومن ثم فإن المحكمة تعول على تلك الأسباب وتأخذ بها أسبابا لقضائها فإن النعي عليه بما سلف يكون قائماً علي غير أساس ولاينال من ذلك... طلب المستانفتان بالتصريح بإيداع النصف الثاني من محتجز الصيانة بخزانة المحكمة مع التصريح بعدم صرفه من المستانف ضدهما حتى إشعار الاستشاري باعتماد مبلغ النصف الثاني فان ذلك .....يعد عرض وايداع مشروط بمبالغ مستحقة لابراء الذمة منها وترفض هذا الطلب ،كما لا يؤثر في صحة الحكم المستانف ما اثارته المستانفتان في الاستئناف رقم 902 لسنة 2024 من عدم تناسب التعويض المقضي به فان المحكمة تري ان المبلغ المقضي به كتعويض للمستانفتين يتناسب مع لحقها من اضرار وجابر لها ولا موجب لزيادته الي المبلغ المطالب به وتؤيد قضاء محكمة اول درجة في هذا الخصوص، ومن ثم يكون الاستئنافين برمتهما علي غير أساس وتقضي معه المحكمة برفض الاستئنافين وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه وهذه الأسباب .... " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثار بأسباب الطعنين سالفة البيان من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما ، وأن الحكم البات الصادر في الدعوى رقم 280 لسنة 2023 تجاري سالفة البيان قد انتهى ــ نصاً ــ بأسبابه المرتبطة بمنطوقه إلى أن " ان المحكمة تشير الى انه ووفق لتقرير الخبرة في الدعوى رقيم 228 لسنة 2023 عقاري الذي تطمئن اليه المحكمة في هذا الشق من النتيجة في ان المدعى عليها انتهت من اعمال المقاولة بتاريخ 1-4-2021، كما ان الخبير في الدعوى المار بيانها اورى ان المرحلة الثانية من مستحقات المقاول من محجوز الصيانة والمتعلق بعدد (4) وحدات سكنية المتمثلة في الدفعة الثانية تستحق عند انتهاء فترة المسؤولية عن العيوب بتاريخ (31/03/2022) وليس عند صدور شهادة المسؤولية عن العيوب، وهذا ما تراه المحكمة متوافقا مع ما جاء في بند تعريف المبلغ المحتجز الذي بينته المحكمة " ، كما وأنه لا يجدي الطاعنتان بالطعن 80 لسنة 2025 عقاري ما تثيرانه بشأن طلبهما العرض والإيداع بعد ثبوت تسجيل وحدات النزاع المبينة بالحكم بالسجل العقاري باسم المطعون ضدها الأولى تنفيذاً للاتفاق المبرم بين طرفي الخصومة ، ومن ثم فإن النعي ــ بما تقدم من أسباب الطعنين ــ لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول.
وحيث إن حاصل ما تنعي الطاعنتان بالسبب الرابع ــ من الطعن 80 لسنة 2025 عقاري ــ على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك تقولان إن الحكم إذ لم يستجب إلى طلبهما بإدخال دائرة الأراضي والأملاك خصماً في الدعوى بالرغم من أن إدخالها سيحقق الكثير من العدالة في بيان المستندات المقدمة لتسجيل وحدات النزاع ، وسبب التسجيل بصورة فردية ، فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أنه وفضلاً عن أنه كان بمكنة الطاعنتين (المدعى) ــ و دون توقف على إذن من المحكمة ــ عملاً بمفهوم المادة 96 إجراءات مدنية أن تدخلا في الخصومة أمام محكمة أول درجة من كان يصح اختصامه فيها عند رفعها ، فإنه ولما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النعي الغير مؤثر في قضاء الحكم ، أو الذي لا يحقق مصلحة عملية للطاعن يكون غير منتج ، لما كان ذلك وكان البين ــ حسبما سلف بيانه ــ أن الحكم المطعون فيه قد انتهى ــ بأسباب سائغة ـــ إلى رفض دعوى الطاعن تين تأسيساً على صحة تسجيل وحدات النزاع المبينة بالحكم بالسجل العقاري باسم المطعون ضدها الأولى تنفيذاً للاتفاق المبرم بين طرفي الدعوى ، ومن ثم فإن ما تثيره الطاعنتان بشأن عدم استجابة الحكم لطلبهما إدخال دائرة الأراضي والأملاك خصما في الدعوى ــ وأيا كان وجه الرأي فيه ــ يكون غير مؤثر في قضاء الحكم ولا يحقق للطاعنتين أية مصلحة عملية ، ومن ثم يكون غير منتج وبالتالي غير مقبول ، الأمر الذي يتعين معه رفض الطعنين.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعنين ، وألزمت كل طاعن مصروفات طعنه المصروفات ، وأمرت بالمقاصة في أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين في الطعنين .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق