بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 14-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 78 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ف. ا. ع. ع. ش.
مطعون ضده:
ش. ك.
ز. ا. ب. ش.
ب. م. ج.
ا. و. ل. ا. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/992 استئناف عقاري بتاريخ 29-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن " فاروق الحاج عبدالله عبدالرحمن شرفى " أقام الدعوى رقم 861 لسنة 2024 عقاري على المطعون ضدهم من الأولى إلى الثالث " زد ايه بى ش.م.ح ، السوب والسوب للوساطة العقارية ش.ذ.م.م ، باللى مايكل جهنسن " ثم أدخل المطعون ضده الرابع " شارلي كينج " خصماً في الدعوى بطلب الحكم بإلزامهم بالتضامن والتضامم بأن يؤدوا له مبلغ 6,300,000 درهم قيمة العربون والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، واحتياطياً: إلزامهم بالتضامن والتضامم بتسليمه الشيك رقم (79) الذي يحتفظ به أمين الضمان ممثل الوسيط العقاري المسحوب على مصرف الامارات الاسلامي استحقاق 18/9/2023 بمبلغ 6,300,000 درهم مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد البيع الموحد ( F ) رقم ( CF 202309203975 ) المؤرخ 20/9/2023 اشترت منه المطعون ضدها الأولى قطعة الأرض رقم ( 1579/0 ) الكائنة بمنطقة نخلة جميرا بدبي ـ البالغ مساحتها 1278,54 متر مربع مقابل مبلغ63,000,000 درهم سددت منه مبلغ 6,300,000 درهم كعربون بموجب الشيك رقم (79) بتاريخ 18/9/2023 المسحوب على الحساب الشخصي العائد للمطعون ضده الثالث لدى مصرف الإمارات الإسلامي ، واودع الشيك لدى المطعون ضده الرابع كممثل لشركة الوساطة ( المطعون ضدها الثانية )، واتفقا على سداد باقي الثمن ونقل الملكية في موعد غايته 29/11/2023 ، وإذ عدلت المطعون ضدها الأولى عن التعاقد ، ولم تسدد باقي الثمن في الميعاد ، ومن ثم تفقد مبلغ العربون ، ومن ثم فقد أقام الدعوى ، دفع المطعون ضده الرابع بعدم قبول إدخاله في الدعوى ، حكمت المحكمة برفض الدعوى ، وانتهت بأسباب الحكم إلى عدم قبول إدخال المطعون ضده الرابع خصماً في الدعوى ، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 992 لسنة 2024 عقاري ، وبتاريخ 29/1/2025 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 78 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 25/2/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما الثانية ، والرابع مذكرة بدفاعها ـ في الميعاد ـ طلبا فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث أقيم الطعن على أربعة أسباب ، وحاصل ما ينعي به الطاعن بأسباب الطعن ـــ عدا السبب الأول ــ على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، و الخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقول إن الثابت من ديباجة العقد الموحد سند الدعوى أن تاريخ بدء التعاقد هو 20/9/2023 وتاريخ الانتهاء هو 29/11/2023 ، وخلال هذه المدة ما بين بداية العقد وانتهائه لا يستطيع الطاعن ( البائع) التصرف في العقار بالبيع لأنه محجوز على ذمة المشتري ، وبالتالي يتعين على المشتري أن يقوم بإخطار البائع شخصياً بأنه لم يتمكن من تدبير المال اللازم لشراء العقار ، وذلك كون الإخطار لازم وضروري للطرفين باعتباره من مستلزمات العقد وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف ، وقد تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه لم يتم إخطاره من قبل المطعون ضدها الاولى ( المشترية) بالغاء صفقة البيع خلال الميعاد المتفق عليه وهو سبعة ايام ، وأن الإيميلات المقدمة من شركة الوساطة لم يرد اسمه فيها ، وطلب من محكمة الموضوع ندب خبير تقني للانتقال لمقر الشركة المشترية ، وشركة الوساطة لبيان ما اذا كانت الايميلات المقدمة تعود للطاعن من عدمه وبيان قيام الشركتين بإخطاره بالغاء العقد من عدمه ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وأقام قضاءه برفض الدعوى على سند من أن الاخطار ليس لازماً ، وأن الشروط الأضافية للعقد تضمنت شرط واقف للعقد هو حصول المشتري على قرض مالي ، وأن المشتري لم يتمكن من الحصول على القرض ، في حين أنه لا يجب الاستناد إلى الشروط الإضافية بمعزل عن باقي شروط العقد خاصة البند رقم 7 الذي يلزم الوسيط بالاحتفاظ بشيك العربون على سبيل الامانة ولا يجوز له التصرف فيه إلا بعد الحصول على أمر خطي بذلك من البائع والمشتري ، أوبعد الحصول على أمر قضائي بتحديد الطرف المستحق لمبلغ العربون ، وهو ما قامت شركة الوساطة بمخالفته فتكون ملزمة بقيمة الشيك ، وبالرغم من خلو التعاقد من أي إتفاق على أن المطعون ضدها الاولى ( المشترية) في حالة عدم حصولها على قرض مالي أن تفسخ التعاقد ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك ان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد شريعة المتعاقدين وأنه يتعين على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد عليه وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية ، أن تكييف العقد المحرر بين الخصوم وإعطائه وصفه الحق لتطبيق القانون عليه هي مسألة قانونية تختص المحكمة وحدها بالفصل فيها، ومن المقرر كذلك أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد ، والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره، وأن العبرة في ذلك هو بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز ،ومن المقرر أن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لاحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمي بيع بالعربون وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن البيع بالعربون عملاً بنص المادة 148من قانون المعاملات المدنية ولئن كان بيعاً باتاً لا يجوز العدول عنه ألا أنه يجوز أن يتفق الطرفان - أو إذا كان العرف جاريا علي ذلك - علي أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين ـــ بائعاً أو مشترياً ـــ أن يدفع العربون بدلاً من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين ، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقاً لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر ، ولا يعتبر رد العربون تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر ، بينما البيع الذي دفع فيه المشترى جزء من الثمن ـــ وإن سمياه الطرفان عربوناً دون الاتفاق على حق العدول أو كان هناك عارفا ساريا بذلك ـــ هو البيع النافذ المفعول بمجرد انعقاده دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عن العقد المبرم بين الطرفين كما لا يجوز لأحد منهما نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون كما تسرى عليه القواعد العامة من حيث جواز المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد أو الفسخ أو التعويض إن كان له مقتضى وقد يتفق الطرفين في ذلك العقد علي شرط جزائي إذا أخل أحدهما بالتزاماته التعاقدية ، ومن المقرر أيضا انه ولئن كان المشرع قد نظم الأركان الأساسية التي ينشأ عليها العقد والتي إذا أنتفي منها ركن كان العقد منعدم لا وجود له ، ثم أضاف في بعض العقود شروط مكملة للأركان وجعل من تلك الشروط أسباب لصحة التعاقد ، والتي بدونها يكون العقد باطلاً أو قابل للبطلان بحسب قوة الشرط وتعلقه بالنظام العام إلا أنه يجوز للطرفين أضافه أي شروط أخري طالما لا تخالف النظام العام ، ومن المقرر أيضاً وفق ما تقضى به المادتان (420) و(425) من قانون المعاملات المدنية ، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ، أن التصرف المشروط هو شرط بأمر مستقبل وغير محقق الوقوع ويترتب عليه وجود الالتزام أو زواله ، وإذا كان هذا الشرط واقفاً فإنه يكون من شأنه أن يوقف نفاذ الالتزام إلى أن تتحقق الواقعة المعلق عليها إذ يعتبر الالتزام في فترة التعليق موجوداً ولكنه غير نافذ لأنه لا ينفذ إلا بتحقق الشرط، ويقع على عاتق من يدعي تحقق هذا الشرط الواقف من الطرفين عبء إثبات وقوعه بأن يقيم الدليل على ذلك سواء كان هو المدعي أصلاً في الدعوى أو المدعى عليه فيها لأنه يدعي خلاف الظاهر ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى وتفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها وأصحاب الشأن فيها ، وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة في الدعوى ، والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه ، وإجابة طلب الخصم ندب خبير من عدمه ، مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى مناحي دفاعهم ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وأورده بمدوناته من أن " وكان الثابت من الاطلاع على الاتفاقية سند التداعي والمسماة ( عقد بيع موحد ) أن الاتفاقية تبدأ بتاريخ 20-9-2023 وتنتهى في تاريخ 29-11-2023 والتي بموجبها باع المدعى الى المدعى عليها الأولى والتي يمثلها المدعى عليه الثالث قطعة الأرض المبينة الحدود والمعالم بتلك الاتفاقية في مقابل ثمن وقدره( 63.000.000.00 )درهم وقد نصت الاتفاقية في البند رقم (6) على أنه قد وافق المشترى على سداد ثمن العقار للبائع كالتالي (أ) شيك تأمين عربون يحرر باسم البائع بمبلغ( 6.300.000.00 )درهم عند توقيع الاتفاقية (ب) المبلغ المتبقي من قيمة العقار ( 56.700.000.00 ) درهم عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك أو أي وسيلة أخرى مضمونة توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك....كما نص في البند رقم (11) من الاتفاقية انه إذا لم يتمكن المشترى من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه في البند (6-أ) أو عجز عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادته فللبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون، طالما أن فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشترى للشروط المتفق عليها...هذا وقد تضمنت الاتفاقية شروطاً إضافية وقد تم النص في تلك الشروط الإضافية في البند (2) على أنه في حالة وجود تعارض بين الشروط والأحكام والشروط الإضافية لهذا النموذج الموحد، تحل الشروط الإضافية محلها .كما نص البند (22) من الشروط الإضافية على أنه " يتفق المشترى والبائع على أن المشترى لديه 7 أيام عمل اعتباراً من 21-9-2023 للحصول على أمواله. إذا لم يتمكن المشترى من الحصول على أمواله خلال 7 أيام عمل، يحتفظ المشترى والبائع بالحق في الانسحاب من هذا العقد دون أي عقوبة من الطرفين.
وحيث أنه لما كان ما تقدم، وكانت المحكمة بما لها من سلطة في تفسير العقود، وكانت الشروط الإضافية لاتفاقية البيع قد نصت في فقرتها الثانية على أنه في حالة وجود تعارض بين الشروط والأحكام والشروط الإضافية لهذا النموذج الموحد، تحل الشروط الإضافية محلها، مما مفاده ان الشروط الإضافية هي الواجبة التطبيق بين أطراف العقد وفى حالة تعارضها مع الشروط والأحكام الخاصة بالاتفاقية تكون تلك الشروط الإضافية هي الواجب إنفاذ أحكامها، هذا وإن كانت اتفاقية البيع سند التداعي قد نصت في البند (11)منها على أنه إذا لم يتمكن المشترى من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه في البند (6-أ) أو عجز عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادته فللبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون، طالما أن فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشترى للشروط المتفق عليها...وهو ما يتمسك به المدعى في الدعوى الراهنة إلا أن اتفاقية البيع سند التداعي قد نصت في البند (22) من الشروط الإضافية على أنه يتفق المشترى والبائع على أن المشترى لديه 7 أيام عمل اعتباراً من 21 سبتمبر 2023 للحصول على أمواله. إذا لم يتمكن المشترى من الحصول على أمواله خلال 7 أيام عمل ، يحتفظ المشترى والبائع بالحق في الانسحاب من هذا العقد دون أي عقوبة لأي من الطرفين ومن ثم يكون هذا الشرط الوارد في الشروط الإضافية من ضمن الشروط الواقفة لاتفاقية البيع التي تكيفها المحكمة على ضوء ذلك وبما تملكه من سلطة في تكييف العقود بأنها اتفاق بيع معلق على شرط واقف وهو تدبير المشترى لثمن الأرض المبيعة. وهو شرط بأمر مستقبل وغير محقق الوقوع ويترتب علي تخلفه زوال الالتزام لعدم تحقق الواقعة المعلق عليها وهو تدبير مبلغ الثمن ......وتكون دعوى المدعى في غير محلها مستوجباً رفض الأصلي والاحتياطي للأسباب المشار اليها سلفاً " ، وإذ أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لهذه الأسباب ما خلص إليه وأورده بمدوناته من أن " ...وكان الثابت من مطالعة اتفاقية البيع أنها تضمنت شروطاً إضافية حيث نص البند (22) من الشروط الإضافية على أنه " يتفق المشترى والبائع على أن المشترى لديه 7 أيام عمل اعتباراً من 21-9-2023 للحصول على أمواله. إذا لم يتمكن المشترى من الحصول على أمواله خلال 7 أيام عمل، يحتفظ المشترى والبائع بالحق في الانسحاب من هذا العقد دون أي عقوبة من الطرفين" - من ثم يكون هذا الشرط الوارد في الشروط الإضافية شرط واقف لاتفاقية البيع وهو الحصول على ثمن العقار هو شرط يترتب علي تخلفه زوال الالتزام لعدم تحقق الواقعة المعلق عليها ....وإذ كان المستأنف ضدها الأولى على هذا النحو لم تتمكن من الحصول على القرض المالي الأمر الذي يترتب عليه زوال العقد ـ حيث يجوز للمشتري الانسحاب من البيع دون عقوبة - ولا ينال من ذلك القول ان محكمة اول درجة عولت على الشروط الاضافية الواردة بالعقد الموحد واتخذت منها متكأ لرفض الدعوى والتفتت عن كافة الشروط والاحكام الاخرى الواردة بالعقد كونه قد تم النص في تلك الشروط الإضافية في البند (2) على أنه في حالة وجود تعارض بين الشروط والأحكام والشروط الإضافية لهذا النموذج الموحد، تحل الشروط الإضافية محلها. مما مفاده ان الشروط الإضافية هي الواجبة التطبيق بين أطراف العقد وفى حالة تعارضها مع الشروط والأحكام الخاصة بالاتفاقية كما ان المدة المتفق عليها بين الطرفين مضروبة للحصول على الأموال وليست للإخطار، ..... أما عن الطلب الاحتياطي بندب خبير تقني من اصحاب الدور فإنه لا موجب له وفقاً لما تقدم من تحصيل، بما يكون الاستئناف برمته قائم على غير أساس وتقضي المحكمة برفضه وتأييد الحكم المستأنف " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأن البند رقم 22 من الشروط الإضافية سالف البيان لم يتضمن وجوب التزام المشتري بإخطار البائع عند عدم تحقق الشرط الواقف الوارد به ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول .
وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقول إن الثابت في الأوراق أنه أدخل المطعون ضده الرابع خصماً في الدعوى كونه أمين الضمان الذي يحتفظ بشيك العربون محل المطالبة ، ومن ثم يكون ملتزماً بتسليمه شيك العربون ، كما قام بتاريخ 2/10/2023بتسليم الشيك للمطعون ضده الثالث دون الحصول على أمر خطي من البائع والمشتري بالمخالفة لشروط التعاقد ، ومن ثم يتوافر في حقه الخطأ الجسيم ويكون ملزماً بقيمة شيك العربون ، ويصح اختصامه في الدعوى ، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول إدخاله فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النعي الغير مؤثر في قضاء الحكم ، أو الذي لا يحقق مصلحة عملية للطاعن يكون غير منتج ، وكان البين ــ حسبما سلف بيانه ــ أن الحكم المطعون فيه قد انتهى ــ بأسباب سائغة ـــ إلى رفض دعوى الطاعن ــ طلبه قيمة العربون أو تسليمه شيك العربون ــ تأسيساً على زوال أثر عقد البيع بالعربون سند الدعوى لعدم تحقق الشرط الواقف الوارد بالعقد ، ومن ثم فإن ما يثيره الطاعن بالنعي بشأن ما انتهى إليه الحكم من عدم قبول إدخال المطعون ضده الرابع خصماً في الدعوى ، زعماً بأحقيته في مطالبته بقيمة العربون أو تسليمه شيك العربون ــ وأيا كان وجه الرأي فيه ــ يكون غير مؤثر في قضاء الحكم ولا يحقق للطاعن أية مصلحة عملية ، ومن ثم يكون غير منتج وبالتالي غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعن المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق