بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 55 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ض. ا. س. ا. ي. م. ا.
مطعون ضده:
إ. ل. م. ع.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1030 استئناف عقاري بتاريخ 29-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث أن الطعن قد استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها ( إعمار للتطوير " مساهمة عامة ") اقامت علي الطاعن ( ضياء الدين سيد احمد يوسف محمد احمد ) الدعوي رقم 1186 لسنة 2024 عقاري - امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم : أولاً : بفسخ عقد البيع المتعلق بشراء الفيلا رقم R2 Samara-V-4 والمسجلة بدائرة الأراضي والأملاك تحت رقم 2304 والكائنة بمشروع سمارا بمنطقة وادي الصفا 7 ، ثانياً : محو تسجيل الوحدة محل التداعي من اسم المدعي عليه وإعادة تسجيلها باسم المدعية ، ثالثاً : إخلاء العقار محل التداعي وتسليمه للمدعية خال من الشواغل والأشخاص ، رابعاً : ثبوت أحقية المدعية في مصادرة جميع المدفوعات المسددة من المدعي عليه بواقع مبلغ وقدره 966089 درهم ، خامساً : بإلزام المدعي عليه بأن يؤدي اليها مبلغ 2,149,500 درهم تعويضاً عما لحقها من خسارة وما فاتها من كسب بشأن فوات منفعة تحصيل ريع العقار محل التداعي عن الفترة من تاريخ التعاقد حتى تاريخ إقامة الدعوى، وبما يستجد من ريع حتى تاريخ الإخلاء الفعلي بواقع 32083 درهم شهرياً ، سادساً : إلزام المدعي عليه بأن يؤدي اليها مبلغ 490,354.78 درهم قيمة الضرر المباشر الذي أصابها نتيجة الخسارة المباشرة التي تكبدتها بسبب المبيع ، سابعاً : بإلزام المدعي عليه بفائدة قانونية قدرها 5% سنوياً عن المبالغ المطالبة بها اعتبارا من تاريخ المطالبة القضائية حتى تمام السداد - وذلك على سند من إنها بموجب العقد المؤرخ 22/12/ 2018 باعت للمدعى عليه وحدة التداعي مكتملة الإنجاز لقاء ثمن إجمالي وقدره 5100888 درهم يسدد على أقساط ، إلا أنه لم يسدد سوى أول ثلاثة أقساط وجزء من القسط الرابع وامتنع عن سداد باقي الأقساط بالرغم من إعذاره ، وه ما أصابها بأضرار ? ومن ثم كانت الدعوي ? وجه المدعي عليه دعوي متقابلة بطلب قبولها شكلاً وبرفض الدعوي الأصلية وامهاله أجل حتى تاريخ 1/1/2025 لسداد كامل متبقي البيع، واحتياطياً : في حالة فسخ العقد في الدعوي الاصلية إعادة المتعاقدين للحالة التي كانا عليها قبل التعاقد وبإلزام (المدعية أصلياً - المدعى عليها تقابلاً) بأن ترد له المبلغ السابق سداده منه ، وبندب خبير عقاري ، حكمت المحكمة حضورياً بجلسة 14/11/2024 : أولا: بفسخ عقد البيع المحرر بين طرفي النزاع المتعلق بشراء الفيلا رقم R2 Samara-V-4 والمسجلة بدائرة الأراضي والأملاك تحت رقم 2304 والكائنة بمشروع سمارا بمنطقة وادي الصفا 7 ، ثانياً : بمخاطبة دائرة الأراضي والأملاك لمحو تسجيل الوحدة محل التداعي من اسم المدعى عليه وإعادة تسجيلها باسم المدعية، وبإخلاء العقار محل التداعي وتسليمه للمدعية خال من الشواغل والأشخاص ، ثالثاً : بإلزام المدعى عليه بأن يؤدي للمدعية مبلغ (مليون وثلاثمائة ألف درهم) كتعويض والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائيا وحتى تمام السداد، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات ? استأنف المدعى عليه ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1030 لسنة 2024 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 29/1/2025 : بتأييد الحكم المستأنف - طعن المدعي عليه في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة طعن اودعت الكترونياً بتاريخ 17/2/2025 بطلب نقضه ، قدمت المطعون ضدها مذكرة رد في الميعاد طلبت فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة .
وحيث ان الطعن أقيم علي أربعة اسباب ينعي الطاعن بالسبب الرابع منها ? علي الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون ? ذلك ان المطعون ضدها اقامت دعواها للقضاء لها بعدد (7) طلبات وهي فسخ عقد بيع وحدة التداعي وكأثر مترتب عليه مخاطبة دائرة الأراضي والأملاك لمحو التسجيل وإعادة تسجيلها باسم المدعية ، والاخلاء والتسليم خالية وإعمال الشرط الجزائي وبثبوت أحقيتها في مصادرة كامل المبلغ المسدد وقدره 966089 درهم ، وبأن يؤدي اليها مبلغ 2,149,500 درهم كتعويض عما لحقها من خسارة وما فاتها من كسب ، وبما يستجد من ريع حتى تاريخ الإخلاء الفعلي بواقع 32083 درهم شهرياً ، وبإلزامه بأن يؤدي اليها كذلك مبلغ 490,354.78 درهم قيمة الضرر المباشر الذي أصابها نتيجة الخسارة المباشرة بسبب المبيع محل التداعي ، وبفائدة قانونية قدرها 5% سنوياً عن المبالغ المطالبة بها اعتبارا من تاريخ المطالبة القضائية حتى تمام السداد ، وهي طلبات متعددة إلا أنها لم تسدد الرسوم عن هذه الطلبات و اكتفت بسداد الرسم عن الطلب الأول فقط دون باقي الطلبات ، وهو ما كان يتعين معه القضاء بعدم قبول الطلبات التي لم يتم سداد رسومها ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه. وحيث ان هذا النعي مردود - ذلك ان المقرر في قضاء هذه المحكمة - انه اذا تعددت الطلبات مع وحدة السبب قدرت قيمة الدعوي ورسومها بمجموع قيمة الطلبات ، اما اذا اشتملت الدعوي علي طلبات متعددة ناشئة عن أسباب قانونية مختلفة فتقدر قيمتها باعتبار قيمة كل طلب علي حدي ولا يغير من ذلك ان يكون السبب في كل طلب من نوع واحد اذ العبرة بتعدد السبب وليس بنوعه - لما كان ذلك - وكان الثابت بالأوراق ان المطعون ضدها اقامت دعواها بطلبات تتعلق بطلب فسخ عقد بيع فيلا التداعي المؤرخ 12/12/2018 واثاره ، وسددت رسمها بتاريخ 26/7/2024 بمبلغ وقدره 40135،5 درهم بالإيصال رقم 158704/2024 ، فإن الدفع يكون علي غير سند. وحيث أن حاصل نعي الطاعن بباقي أسباب الطعن ? علي الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون وتأويله والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ? ذلك أن حق بائع العقار بعد تسليمه للمشتري يتعلق فقط بالثمن دون الاحقية في طلب الفسخ أو استرداد العقار، الا ان الحكم المطعون فيه قضي بفسخ عقد بيع فيلا التداعي المسجلة بدائرة الأراضي و الأملاك تحت رقم 2304 وبمحو تسجيلها من اسمه و إعادة تسجيلها باسم المطعون ضدها وبإخلائها و تسليمها للمطعون ضدها خالية ، عملاً بأحكام القانون 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي رغم عدم انطباقه ? باعتبار أن وحدة التداعي تم إنجازها بالفعل و تسلمها الطاعن و تم تسجيلها بالسجل النهائي ، كما حدد العقد تعويض اتفاقي بنسبة 1% على الأقساط المستحقة ، كما أن الإنذار جاء على خلاف العقد ، كما أن قبول المطعون ضدها لدفعات سددها الطاعن بتاريخ لاحق على الإنذار يعني زوال أثره وعدم الاعتداد به ، كما أنه وفقاً ل ما ورد بكشف حساب الشركة المطعون ضدها أن ثمن الوحدة 5,100,888 درهم ولم تنقضي آجال الأقساط بعد ، كما حالت جائحة كورونا علي قدرته المالية وحالت بينه وبيان سداد التزاماته وه وما لم يبحثه الحكم ، كما أن المطعون ضدها لم تثبت اصابتها بأضرار أخرى تتجاوز التعويض الاتفاقي بنسبة 1% على المبالغ المسحقة دون سداد ، الا أن الحكم الزمه بمبلغ تعويض جزافي قدره 1,300,000 درهم بالمخالفة للتعويض الاتفاقي بالعقد ودون بيان أسس تقديره أو عناصر المسئولية ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود في جملته ? ذلك أنه من المقرر في قضاء الهيئة العامة لمحكمة التمييز ? أن القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي قد نص في المادة (2) منه المعدلة بالقانون رقم (9) لسنة 2009 تص على أن " البيع على الخارطة: بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة أو التي لم يكتمل إنشاؤها." ، كما نصت الفقرة الأولي من المادة (3) من ذات القانون على أن " تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة، ويقع باطلاً البيع وغيره من التصرفات القانونية الناقلة أو المقيدة للملكية أو أي من الحقوق المتفرعة عنها إذا لم يتم تسجيل هذه التصرفات في ذلك السجل" ومفاد تلك النصوص مجتمعة أن الوحدات العقارية المباعة على الخارطة والتي تخضع لنظام التسجيل المبدئي هي الوحدة قيد الإنشاء أي الغير موجودة على أرض الواقع أي أنها لا تعدو أن تكون رسماً هندسياً وقت التعاقد، وهو التزام قانوني فرضه المشرع على البائع الذي يقوم بالبيع على الخارطة، فإذا أصبحت الوحدة قائمة بالفعل، أي موجودة واقعياً أو تم تسجيها في السجل العقاري وفق أحكام القانون رقم (7) لسنة 2006 بشـأن التسجيل العقاري في إمارة دبي فإنها تكون حينذاك خاضعة للقانون الأخير ولا يسري عليها القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي ولو كان التعاقد قد تم وهي مازالت على الخارطة، ومن المقرر- أنه يشترط لإعمال نظرية الحوادث الطارئة أو القوة القاهرة التي توقف أو تحد من تنفيذ الالتزام ألا يكون تراخى تنفيذ التزام المدين إلى ما بعد وقوع الحادث الطارئ راجعاً إلى خطئه إذ لا يستفيد في هذه الحالة من تقصيره ، ومن المقرر ايضاً - أنه إذا فسخ العقد أو انفسخ فإن الشرط الجزائي الوارد فيه يسقط تبعاً لسقوط الالتزام الأصلي بفسخ العقد أو انفساخه وبالتالي فلا يعتد بالتعويض المنصوص عليه فيه وإذا كان هناك مقتض للتعويض يقدره القاضي وفقًا للقواعد العامة التي تجعل عبء إثبات الضرر وتحققه ومقداره على عاتق الدائن - لما كان ذلك ? وكان الحكم المطعون فيه قد قضي بتأييد الحكم المستأنف علي ما أورده بأسبابه من أن [[ لما كان الحكم المستأنف قد أحاط بالدعوى ومستنداتها وفحص واقعاتها وأسبغ عليها حكم القانون صائبا فيما قضى به من فسخ عقد البيع سند التداعي وما يترتب على ذلك من محو تسجيل الوحدة محل التداعي من اسم المدعى عليه وإعادة تسجيلها باسم المدعية، وبإخلاء العقار محل التداعي وتسليمه للمدعية خال من الشواغل والأشخاص وبالتعويض، وكانت أسباب الاستئناف لا تنال من سلامة وصحة أسباب الحكم المستأنف فيما قضى به ، وتضيف لها بأنه لا يصح للمستأنف الاستناد الى نص المادة (566/1) من قانون المعاملات المدنية الاتحادي المتعلقة بموت المشترى قبل أداء الثمن كون ان المستأنف حي يرزق وهو ما يكون معه وجه النعي في غير محله جديراً بالالتفات عنه ، وعن السبب القائل بإن فسخ العقد وإعادة تسجيل الوحدة باسم المشتري واحتفاظ البائع بما تم سداد من الثمن أو جزء منه هو أمر يتعلق بالبيع على الخارطة فهو نعى لا محل له ، ... ، وكان الثابت بالأوراق أن وحدة التداعي موجودة بالفعل ومنجزة / بالنظر الى شهادة الإنجاز و الاستعلام العقاري الذى تضمن حالة الأرض - مبنية - وسند تسليم الفيلا ، ومؤدى ما سلف أن البيع موضوع التداعي لم يتم فيها على الخارطة وإن الوحدة لا تخضع للقانون رقم 13 لسنة 2008 وتعديلاته بشأن تنظيم السجل المبدئي وتحديدا المادة 11 التي أوجبت اللجوء لدائرة الأراضي والأملاك لطلب الفسخ ذلك أن مناط تطبيق هذا النص أن يكون البيع تم لوحدة عقارية مباعة على الخارطة ، وهو أمر أكدته محكمة اول درجة في مطلع أسبابها ، وحيث انه عن الإنذار فإنه قد تضمن الإشارة الى العقد سند التداعي ، أما عن السبب القائل بإن العقد قد حدد تعويضاً اتفاقياً بين الطرفين بنسبة 1% على الأقساط المستحقة فإن ما تم الاتفاق عليه كشرط جزائي قد سقط تبعاً لسقوط الالتزام الأصلي بفسخ العقد وبالتالي فلا يعتد بالتعويض المنصوص عليه فيه ، وإذا كان هناك مقتض للتعويض يقدره القاضي وفقاً للقواعد العامة وبالتالي لا محل للمستأنف التمسك بذلك الشرط بأى وجه من الوجوه ، وحيث انه عن السبب القائل بأن الحكم المستأنف جاء مشوباً الفساد في الاستدلال- لما كانت هناك دفعات مستحقة في آجال لم تحل بعد فإن لا يتصور الفسخ - فهو سبب غير صحيح حيث ان الثابت من الأوراق أن العلاقة التي تربط طرفي التداعي هي علاقة تعاقدية وكان عقد البيع موضوع الدعوى قد استوفي أركانه وشروط صحته من اتفاق العاقدين على الشيء المبيع وتعيينه تعييناً نافياً للجهالة وعلى ثمن مسمى، وكان البيع قد صدر من مالك له صفة في البيع ولغرض قائم وصحيح ومشروع هو نقل ملكية المبيع إلى المدعي عليه وأوصافه صحيحة دون أن يقترن بشرط مفسد له ، وكان الثابت للمحكمة من اتفاقية البيع سند التداعي أنه تم الاتفاق بين الطرفين على يكون الثمن 5100888 درهم يسدد على أقساط بحسب خطة السداد المتفق عليها في الاتفاقية سند الدعوى ، وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى عليه لم يسدد سوى مبلغ 2751405 درهم وامتنع عن سداد جزء من القسط الرابع المستحق في 25/2/2020 بالرغم من إنذاره بما يدل على أن المستأنف -المدعي عليه- هو من أخـل بالتزاماته بعدم اداء المستحق من الثمن عن وحدة التداعي والمتفق عليه بموجب اتفاقية البيع أو عمل ما يلزم لتنفيذ العقد وأن (المستأنف ضدها ? المدعية) لم تقصر في أداء التزاماتها حيث أوفت بكامل التزاماتها بتسجيل الوحدة باسم المدعى عليه في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك وتسليمها له، الأمر الذي تستخلص منه المحكمة أن المستأنف هو الطرف الذى لم ينفذ التزامه العقدي بما توجبه اعتبارات حُسن النية في تنفيذ العقود وأنه قد أهمل وقصر في استيفاء ما يلزم لتنفيذ التزاماته مع بما تخلص معه المحكمة إلى توافر مبررات فسخ العقد موضوع الدعوى وهو ما انتهت اليه محكمة أول درجة ويسايرها هذا القضاء في هذا التحصيل ، كما انه لا يجدى تمسك المستأنف بالقوة القاهرة - فيما يتعلق بفايروس كورونا حيث أن التقصير من المستأنف قد بدأ قبل الجائحة واستمر حتى الآن بما يثبت عدم انطباق الدفع بالقوة القاهرة الذي يعفيه من المسئولية ، ... ، وحيث انه عن تقدير التعويض وأنه جاء بشكل جزافي- فلا محل له ، ... ، وكانت هذه المحكمة ترى على ضوء قيمة الوحدة موضوع الدعوى وريعها وفق متوسط الإيجار السنوي للوحدة العقارية المماثلة للوحدة محل التداعي اعتبار المبلغ المقضي به من محكمة أول درجه كتعويض جابر لما لحق بالمستأنف ضدها بها من اضرار ومتكافئا معها ومن ثم تقضي المحكمة في موضوع الاستئناف برفضه وتأييد الحكم المستأنف لما سلف بيانه من أسباب وما لا يتعارض معها من أسباب الحكم المستأنف]] وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون، ومما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع وكافياً لحمل قضائه في هذا الشأن، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون مجرد جدل موضوعي فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره من الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز .
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن، والزمت الطاعن بالمصروفات ، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة ، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق