بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 45 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ا. ح. ا.
مطعون ضده:
س. ب. ا. خ.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/863 استئناف عقاري بتاريخ 16-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/جمال عبدالمولي وبعد المداولة
حيث أن الطعن استوفي اوضاعه الشكلية
وحيث ان الوقائع - علي مايبين من الحكم المطعون فيه ومن الملف الألكتروني للطعن - تتحصل في أن الطاعن ? المدعي - أقام الدعوى رقم 1094 لسنة 2024 عقاري بطلب الحكم بإلزام المطعون ضده - المدعى عليه - بأن يؤدي اليه مبلغ مقداره 3,500,000 درهم ( ثلاثة ملايين وخمسمائة الف درهم ) والفائدة القانونية بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية حتى السداد التام على سند من القول أنه في عام 2008 أشترى من المدعى عليه(قطعة الأرض رقم 349 - 355 الواقعة بنطقة القوز الثانية في أمارة دبي) مقابل مبلغ مقبوض مقداره (200,000 درهم) وحرر له إقرارين بالتنازل الأول بتاريخ 18/2/2008 والذي اقر فيه المدعى عليه بقبض الدفعة الأولى من الثمن مبلغ (120,000 درهم) ،والثاني محرر بتاريخ 20/2/2008 اقرفيه المدعى عليه قبض الدفعة الثانية من الثمن بمبلغ (80,000 درهم) ،ه وقد تضمن إقرار التنازل شرطا جزائيا بأنه في حالة قيام نزاع على الأرض او اخلال من قبل المدعي عليه بالتزاماته التعاقدية فيكون الأخير ملزما بدفع خمسة اضعاف المبلغ المتفق عليه كشرط جزائي ليكون أجمالي قيمةالشرط الجزائي مبلغ وقدره مليون درهم مع تعهده بنقل ملكية قطعة الأرض المتنازل عنها للمدعي لدى الجهات الحكومية المختصة لكنه تقاعس عن ذلك بالرغم من أقراره بأحقية المدعي في التصرف بالبيع.و بتاريخ 1/2/2018 صدر المرسوم رقم 1 لسنة 2018 بشأن تنظيم التصرف بالأراضي والمساكن الممنوحة في أمارة دبي والتي يجوز فيها تحويل العقار وتسجيل الأراضي الممنوحة من مواطن الى مواطن اخر شرط ان يكون من نفس الأمارة ولما كان ذلك وكانت الشروط متوفرة بين الطرفين الا أن المدعى عليه تجاهل الألتزام بالمرسوم والتعاقد فقام المدعي بتاريخ 3/2/2018 توجيه إنذار اليه يخطره بضرورة الألتزام بالأتفاق الثابت في سند إقرار التنازل عن الأرض المبينه اعلاه والألتزام بمراجعة دائرة الأراضي والأملاك ومراجعة مؤسسة محمد بن راشد للإسكان لأتمام عملية البيع والتنازل عن الأرض من أسم المدعى عليه لصالح اسم المدعي إلا أن المدعى عليه أخل بتنفيذ التزامه ولم يقم بالتنازل للمدعي عن قطعة الأرض الممنوحة له لدى الجهات المختصة وقام بوضع يده عليها وبدأ في إقامة إنشاءات عليها مستغلاً أن الأرض مازالت مسجلة بإسمه ، واذ حاقت به اضرار جسيمة من جراء ذلك لذا اقام الدعوي . وبتاريخ 15 - 10 -2024حكمت المحكمة بمثابة الحضوري ببطلان إقرارى التنازل موضوع الدعوى المؤرخين 18/2/2008 و 20/2/2008 عن قطعة الأرض (رقم 349 - 355 الواقعة بنطقة القوز الثانية في أمارة دبي . وبإلزام المدعى عليه بأن يرد للمدعي مبلغ وقدرة مائتى (200,000 درهم) قيمة الثمن وفوائده القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد وبأن يؤدي اليه مبلغ ثمانمائة الف درهم (800,000 درهم) كتعويض عن الاضرار التي لحقت به وفوائده القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائيا . استأنف المدعي هذا الحكم بالأستئناف رقم 1094 لسنة 2024 عقاري وبتاريخ 16 -1-2025 قضت المحكمة الأستئنافية برفضه وتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعن في هذا الحكم بالتمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً مكتب ادارة الدعوي بتاريخ 6/2/2025طلب فيها نقضه واذ سبق عرض الطعن علي هذه المحكمة في غرفة مشورة بهيئة مغايرة فقررت حجزه للحكم لجلسة 13-5-2025 ثم قررت اعادته للمرافعة لجلسة اليوم وفيها قررت حجزه للحكم بذات الجلسة
وحيث ان حاصل ماينعاه الطاعن علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الأستدلال والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول أنه والمطعون ضده يحملان الجنسية الأماراتية ومن سكان امارة دبي ولهما الحق في تملك العقارات وان المطعون ضده أخل بالتزامه بنقل ملكية أرض التداعي اليه لدي الجهات الحكومية بموجب اقراري التنازل سند الدعوي رغم صدور المرسوم رقم 1 لسنة 2018 يشأن تنظيم التصرف في الأراضي الممنوحه لأخر وقام بالأستيلاء عليها فيكون بذلك ملزما بدفع خمسة اضعاف المبلغ المتفق عليه اعمالا للشرط الجزائي اي مليون درهم فضلا عن تعويضه عن الأضرار التي حاقت به من جراء اخلال المطعون ضده لالتزاماته واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي ببطلان اقرارى التنازل سند الدعوي بطلانا مطلقا والزام المطعون ضده برد الثمن المدفوع والتعويض بمبلغ ثمانمائة ألف درهم فقط فانه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي مردود في مجمله ذلك أن المقرر بقضاء الهيئة العامة لمحكمة التمييز انه" لما كان النص في المادة (112) من دستور دولة الإمارات العربية المتحدة على أنه (لا تسري أحكام القوانين إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها، ولا يترتب عليها أثر فيما يقع قبل هذا التاريخ. ويجوز عند الاقتضاء، وفي غير المواد الجزائية، النص في القانون على خلاف ذلك)، والنص في التعليمات الصادرة من صاحب السمو حاكم دبي بتاريخ 2 سبتمبر 1994 والمنشورة بالجريدة الرسمية في 18 نوفمبر 1994 بشأن الأراضي الممنوحة للمواطنين في إمارة دبي والمعمول بها من تاريخ نشرها مفاده إن بطلان التصرفات الممنوحة أو التي تمنح من الحكومة للمواطنين في إمارة دبي هو بطلان يتعلق بالنظام العام متى تم التصرف فيها بغير إذن من سمو حاكم دبي في ظل العمل بالتعليمات المذكورة، وأما التصرفات التي تمت قبل العمل بتلك التعليمات فلا يلحقها البطلان إعمالاً للقاعدة العامة بعدم سريان التشريع بأثر رجعي، بيد أنه لما كانت أحكام هذه التعليمات متعلقة بالنظام العام فإنه يتعين إعمالها بأثر فوري مباشر من تاريخ العمل بها على الآثـار التـي تتـرتــب على تلك التصـرفات، بحيـث لا يجوز إجـراء تسجيلها اعتبـاراً مــن 18 نوفمبر 1994 أو نقل ملكية الأرض الممنوحة للبائع إلى المشتري وذلك ما لم يثبت صدور إذن خاص من سمو الحاكم بإجازة تسجيلها، إذ يتساوى هذا الإذن مع الإذن بإجراء التصرف ذاته إذا ما تم في ظل العمل بأحكام تلك التعليمات. لما كان ذلك، وكان من المقرر إن تنفيذ عقد البيع بتغيير سجل الأرض وما يترتب عليه من التزام البائع بنقل الملكية في السجل العيني كأثر من آثار العقـد يسري عليه القانون الجديد المتعلق بالنظام العام والذي أدرك هذا الأثر ولو كان العقـد قـد أبرم صحيحا قبل العمـل بأحكامه، كما أنه من المقرر وفقا لنص المادتين (1275) و(1277) من قانون المعاملات المدنية وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة إن الملكية في العقارات وكذا في الحقوق العينية العقارية الأخرى لا تنتقل فيما بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل وفقا لأحكام القوانين المعمول بها في هذا الشأن، وأن عقد البيع غير المسجل لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى، ومن المقرر أيضا إنه إذا استحال التنفيذ العيني للعقد ينفسخ العقد لعدم إمكانية تنفيذه، وكانت المادة (1321) من قانون المعاملات المدنية قد نصت على أنه (ليس لأحد أن يتمسك بمرور الزمان المانع من سماع دعوى الملك المطلق إذا كان واضعا يده على عقار بسند غير سندات التمليك وليس له أن يغير بنفسه لنفسه سبب وضع يده ولا الأصل الذي يقوم عليه.)، فإن مؤدى تلك النصوص مجتمعة إن عقد بيع الأراضي الممنوحة للمواطنين في إمارة دبي سواء كانت قبل صدور قرار سمو حاكم دبي بحظر التصرف فيها إلا بإذن سموه أم كانت بعد صدور هذا القرار فإنه طالما أدركها قرار سمو الحاكم قبل تسجيلها فإن هذه التصرفات يكون قد استحال تنفيذها في الحالة الأولى كما أنها تكون باطلة في الحالة الثانية، وفى جميع الأحوال تكون تلك العقود لا اثر لها وتفقد صفتها كسند ملكية، فيكون واضع اليد على الأرض محل التعاقد - غير الممنوحة له - لا يستند الى سند ملكية صحيح باستحالة تنفيذه أو ببطلانه كما انه من المقرر أن النص في المادة الأولى من تعليمات سمو حاكم دبي في 20/9/1994 بشأن الأراضي الممنوحة من الحكومة للمواطنين في إمارة دبي والمعمول بها من تاريخ نشرها في 18/11/1994 على أن (( يحظر التصرف في الأراضي الممنوحة أو التي تمنح من الحكومة للمواطنين في إمارة دبي بطريق البيع أو الرهن أو الهبة والمبادلة أو الاستثمار مع الغير أو الإجازة لمـدة طـويلة تزيد على ثلاث سنوات إلا بإذن خاص من سمو الحاكم )) والنص في المادة الثانية منها على أن (( يقع باطلًا بطلانًا مطلقًا أي تصرف يتم خلافًا لأحكام البند الأول )) يدل على أن مناط حظر التصرف الذي يترتب عليه البطلان أن تكون الأرض التي يتصرف فيها المواطن بدون إذن سمو الحاكم قد آلت إليه بطريق المنح من الحكومة، والمقصود بالمنح التبرع أي بغير عوض و كان من المقرر انه لا يجوز التمسك بأعمال مقتضى الشرط الجزائي المتفق عليه بالعقد الذي انفسخ أو فٌسخ، وإذا كان هناك مقتضى للتعويض يقدره القاضي وفقاً للقواعد العامة التي تجعل عبء إثبات الضرر وتحققه ومقداره على عاتق الدائن. كما أن العقد الباطل لا يولد إلتزامات بين طرفيه ويترتب علي التقرير ببطلان العقد إنحلاله بأثر رجعي منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن ويعاد كل شئ إلى ما كان عليه من قبل العقد واسترداد كل منهما ما أداه للآخر مما يكون معه رجوع المضرور منهما علي الآخر المتسبب بخطئه في البطلان بالتعويض عن الضرر استناداً إلى قواعد المسئولية التقصيرية ، فإذا كان العقد بيعاً وتقرر بطلانه رد المشتري المبيع إلى البائع و رد البائع الثمن إلى المشتري ، ويرد المشتري المبيع بثماراته من وقت المطالبة القضائية إذا كان حسن النية ، و إنه إذا سلم البائع المبيع للمشتري تنفيذاً لعقد غير مشروع و لم يكن عدم المشروعية غير آت من جهته فله الحق في ثمراته أما إذا كان عدم المشروعية آت من جهته فإنه لا يحق له مطالبة المشتري بثمارات المبيع . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم الأبتدائي قد اقام قضاءه ببطلان اقرارى التنازل المؤرخين 18/2/2008 و 20/2/2008 بطلانا مطلقا والزام المدعى عليه برد الثمن للمدعي والمثبت بهذين الاقرارين وقدرة مائتى الف درهم مع فوائده القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد والتعويض بمبلغ ثمانمائة ألف درهم وفوائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائيا وحتى تمام السداد علي ما استخلصه من اوراق الدعوي ومستنداتها من واقع الملف الألكتروني من أن الأرض موضوع التداعي وبإقرار المدعى في صحيفة دعواه هي ارض ممنوحة من سمو الحاكم للمدعى عليه ومسجلة بإسمه ومن ثم فلا يجوز له التصرف فيها بأى نوع من أنواع التصرفات الا بإذن خاص من سمو الحاكم عملا بنص المادة الأولى من تعليمات سمو حاكم دبي في 20/9/1994 بشأن الأراضي الممنوحة من الحكومة للمواطنين في إمارة دبي والمعمول بها من تاريخ نشرها في 18/11/1994 ويقع باطلا أي تصرف يتم بدون إذن سمو الحاكم بطلاناً مطلقاً إعمالا لصريح نص المادة الثانية من ذات التعليمات سالفة الذكر ومن ثم قأن تنازل المدعى عليه عنها للمدعى بموجب اقرارى التنازل المؤرخين 18/2/2008 و 20/2/2008 يكون باطلا بطلانا مطلقا لا سيما وانهما صادران بعد تاريخ صدور تعلميات سمو الحاكم سالفة الذكر وهو بطلان من النظام العام تقضى به المحكمة دون توقف على طلب من الخصوم لا يغير من هذه النتيجة صدور المرسوم رقم 1 لسنة 2018 من سمو الحاكم بشأن تنظيم التصرف بالاراضى والمساكن الممنوحة في دبى حيث أن هذا المرسوم اشترط موافقة مؤسسة محمد بن راشد للاسكان على تصرف المستفيد -المدعى عليه- في الأرض الممنوحة له وبعد توافر شروط أخرى حددها المرسوم المذكور وحيث ان الثابت من الأوراق ومن إقرار المدعى انه لم يصدر أي إذن من سمو الحاكم بالتنازل عن تلك الأرض للمدعى او انه صدرت موافقة على هذا التنازل طبقا للمرسوم 1 لسنة 2018 لا سيما ان هذا المرسوم نظم التصرف في الأرض الممنوحة بناء على طلب المستفيد ورغبته في ذلك وبعد توافر عدة شروط أخرى حددها المرسوم ومن ثم فلا يجوز إجبار المدعى عليه على التقدم بهذا الطلب بزعم وجوب إلتزامه بتنازله السابق عن هذه الارض للمدعى لان هذا التنازل كما سبق القول صدر باطلا ومخالفا للنظام العام ومن ثم فلا يجوز الاستناد اليه إذ انه والعدم سواء واذ انتهت المحكمة الي القضاء ببطلان إقرارى التنازل موضوع الدعوى لمخالفتهما للنظام العام مما يعنى زوالهما منذ ابراهما ومن ثم سقوط الشرط الجزائى المثبت بهما ويعود المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ومن ثم يلتزم المدعى عليه برد الثمن الذى سدده له المدعى والمثبت بهذين الاقرارين ومقداره مائتى الف درهم مع فوائده القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد والتعويض بمبلغ ثمانمائة ألف درهم عن عدم استثمار الثمن المدفوع فقط عن الفترة منذ دفعه للمدعى علية في 2008 وحتى استرداده حيث ان الثابت ان الأرض موضوع الدعوى كانت ارض فضاء واستمرت كذلك حتى استولى عليها المدعى عليه مرة أخرى وقام بالبناء عليها كما قرر بذلك المدعى ومن ثم فلم يضف المدعى اليها أي تحسينات او بناء وعلى ذلك فلا يستحق أي تعويض سوى عن حرمانه من استثمار الثمن لا سيما ان الأرض كانت بحيازته وينتفع بها منذ تاريخ التنازل وحتى استيلاء المدعى علية عليها مرة أخرى و انه يعلم ببطلان هذا التنازل لمخالفته قواعد سمو الحاكم بشأن الاراضى الممنوحة وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له اصله الثابت في الأوراق، ويكفي لحمل قضائه ، ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها ، كما يتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة ، ولا مخالفة فيه للقانون فان النعي عليه يضحي علي غير اساس .
وحيث انه ? ولما تقدم ? يعين رفض الطعن
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن والزمت الطاعن المصروفات مع مصادرة التأمين .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق