بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 18-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 372 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
س. ج. ر. ب.
ج. ن. ر.
مطعون ضده:
ا. ل. ا. ش. ا. ا. ش.
س. أ. ع. ا.
ا. س. ا. ع. ا.
ف. س. ا. و. ش.
ا. ج. ل. ا. ش. ا. ا. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1068 استئناف عقاري بتاريخ 23-06-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرِّر / مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يَبِين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصَّل في أن الطاعنين (1 - جانيشان نادوكارو رامان، 2- سوجا جانيشان راجهافان بونتان) أقاما الدعوى رقم 1228/2023 عقاري ضد كل من 1- الهامة جنوب للتطوير العقاري شركة الشخص الواحد ش.ذ.م.م 2- فالكن سيتي أوف وندورز ش.ذ.م.م 3- العالمية لإدارة المشاريع شركة الشخص الواحد ش.ذ.م.م 4- الحارث سالم أحمد عبد الله الموسى بطلب أولًا: ببطلان وفسخ عقد بيع أرض لبناء فيلا سكنية موضوع الدعوى المؤرخ في 07-06-2021 لقطعة الأرض رقم 1103 بمساحة إجمالية 450 مترًا مربعًا، الكائنة بإمارة دبي منطقة وادي الصفا 2 بمشروع فالكن سيتي أوف وندرز، وإلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم برد مبلغ 887,235 درهمًا قيمة ما سدده المدعيان من إجمالي ثمن المبيع، والفائدة القانونية بواقع 5% سنويًّا تبدأ من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام. ثانيًا: إلزام المدعى عليها الأولى برد عدد أربع شيكات إلى المدعيين التالية بياناتها، شيك رقم 382940 بمبلغ 206,990 درهمًا مسحوب على بنك إتش إس بي سي الشرق الأوسط المحدود مستحق بتاريخ 05-09-2022. شيك رقم 382941 بمبلغ 300,000 درهم مسحوب على بنك إتش إس بي سي الشرق الأوسط المحدود مستحق بتاريخ 05-12-2022. شيك رقم 382942 بمبلغ 200,000 درهم مسحوب على بنك إتش إس بي سي الشرق الأوسط المحدود مستحق بتاريخ 05-03-2023. شيك رقم 382943 بمبلغ 180,245 درهمًا مسحوب على بنك إتش إس بي سي الشرق الأوسط المحدود مستحق بتاريخ 05-07-2023. وفي حالة صرف الشيكات، رد مبلغ الشيكات للمدعيين. ثالثًا: إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ 500,000 درهم كتعويض عن الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بالمدعيين نتيجة إخلال المدعى عليهم بتنفيذ التزاماتهم وحرمان المدعيين من الانتفاع بأموالهما المستثمرة، على سَنَدٍ أنهما بتاريخ 07-06-2021 أبرما مع المدعى عليها الأولى عقد بيع أرض لبناء فيلا سكنية بمشروع فالكن سيتي أوف وندرز العائد ملكيته للمدعى عليها الثانية، وهي قطعة الأرض سالفة البيان، بمبلغ إجمالي مقداره 1,267,476 درهمًا، كما أبرما بذات التاريخ عقد إدارة خدمات أعمال مدنية مع المدعى عليها الثالثة لتنفيذ أعمال البناء والتراخيص والموافقات اللازمة لتشييد الفيلا وسداد المبلغ بعد الحصول على شهادة إنجاز المبنى دفعة واحدة وذلك وَفْقًا لأحكام وشروط العقد. وقد قام المدعيان بالوفاء بالتزاماتهما التعاقدية بسداد مبلغ مقداره 887,235 درهمًا من إجمالي مبلغ الشراء، والقيام بتسليم المدعى عليها الأولى عدد أربع شيكات بباقي كامل مبلغ الشراء بإجمالي مبلغ 380,241 درهمًا وهي الشيكات المطلوب ردها ونتيجةً لتأخر تنفيذ المشروع وعدم انتهاء الأعمال، قام المدعي بمخاطبة المدعى عليها الأولى بوقف صرف الشيكات سالفة البيان بموجب البريد الإلكتروني المؤرخ في 29-08-2022، وتمت الموافقة من قبل المدعى عليها الأولى بموجب البريد الإلكتروني المرسل للمدعي الأول بتاريخ 30-08-2022. ثم فوجئَ المدعيان بإعلان نشرته شركة الإمارات للمزادات ببيع بالمزاد العلني لكامل أرض مشروع فالكن سيتي أوف وندرز والذي يتضمن أيضًا قطعة الأرض رقم 1103 العائدة لهما، وذلك بموجب القرار الصادر بملف التنفيذ رقم 503/2020 تنفيذ عقاري. ذلك أنَّ شركة (دبي لاند - ذ.م.م) طالبة التنفيذ في ذلك الملف قُضِيَ لها في الدعوى رقم 85/2021 عقاري كلي ضد المدعى عليهما الأولى والثانية بعدم نفاذ تصرفات المدعى عليها الأولى في قطع الأراضي وعددها 424 قطعة والكائنة جميعها بمنطقة وادي الصفا 2 بإمارة دبي بموجب الهبة الصادرة للمدعى عليها الثانية لبطلانها، وإعادة قطع الأراضي سالفة الذكر إلى الضمان العام للمدعى عليها الأولى مع أحقية المدعية في التنفيذ على هذه الأراضي وبتتبعها تحت أي يد كانت اقتضاءً للدين المترصد في ذمة المدعى عليها الأولى لصالحها بملف التنفيذ رقم 503/2020 عقاري. ومن ثم فإن عقد البيع موضوع الدعوى المحرر بين المدعيين والمدعى عليها الأولى قد وقع باطلًا، وأنه يترتب على بطلان العقد اعتباره كأن لم يكن، وهو مما أدَّى إلى إلحاق ضرر بالمدعيين وذلك بحبس المبلغ المدفوع منهما لشراء قطعة الأرض من المدعى عليها الأولى لمدة تزيد عن سنتين دون وجه حق، ومن ثم كانت الدعوى. وبجلسة 19-11-2024 قضت المحكمة أولًا: بعدمِ قبولِ الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بشأن المدعى عليهما الرابع سالم أحمد عبد الله الموسى والخامس الحارث سالم أحمد عبد الله الموسى بأشخاصهما ثانيًا: فسخ عقد بيع أرض لبناء فيلا سكنية موضوع الدعوى المؤرخ في 07-06-2021 لقطعة الأرض رقم 1103 بمساحة إجماليةٍ 450.00 متر مربع، الكائنة بإمارة دبي منطقة وادي الصفا 2 بمشروع فالكن سيتي أوف وندرز، وإلزام المدعى عليهم الهامة جنوب للتطوير العقاري شركة الشخص الواحد ش.ذ.م.م وفالكن سيتي أوف وندرز ش.ذ.م.م بالتضامن فيما بينهما برد مبلغ 887,235 درهم قيمة ما سدده المدعيين من إجمالي ثمن المبيع، والفائدة القانونية بواقع 5% سنويًّا تبدأ من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام. ثالثًا: إلزام المدعى عليها الأولى الهامة جنوب للتطوير العقاري شركة الشخص الواحد ش.ذ.م.م برد عدد أربع شيكات إلى المدعيين التالية بياناتها: شيك رقم 382940 بمبلغ 206,990 درهم مسحوب على بنك إتش إس بي سي الشرق الأوسط المحدود مستحق بتاريخ 05-09-2022، وشيك رقم 382941 بمبلغ 300,000 درهم مسحوب على بنك إتش إس بي سي الشرق الأوسط المحدود مستحق بتاريخ 05-12-2022، وشيك رقم 382942 بمبلغ 200,000 درهم مسحوب على بنك إتش إس بي سي الشرق الأوسط المحدود مستحق بتاريخ 05-03-2023، وشيك رقم 382943 بمبلغ 180,245 درهم مسحوب على بنك إتش إس بي سي الشرق الأوسط المحدود مستحق بتاريخ 05-07-2023، وفي حالة صرف الشيكات رد مبلغ الشيكات للمدعيين. رابعًا: إلزام المدعى عليهما الهامة جنوب للتطوير العقاري شركة الشخص الواحد ش.ذ.م.م وفالكن سيتي أوف وندورز ش.ذ.م.م بالتضامن فيما بينهما بأن يُؤدِّيَا للمدعيين مبلغ 150,000 درهم تعويضًا و 5% فائدة قانونيةً سنويةً عن مبلغ التعويض من وقت صيرورةِ الحكم نهائيًّا وحتى تمام السداد ورفضت ما عدا ذلك من طلبات، استأنف المدعيان ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1068 لسنة 2024 عقاري، وبجلسة 26-02-2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.، طعن المدعيان على ذلك الحكم بالتمييز رقم 142 لسنة 2025 وبجلسة 05-05-2025 قضت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد وبعد الإحالة قضت المحكمة بجلسة 23-06-2025 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضَى به بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمستأنف ضدهما الرابع والخامس والقضاء مجددًا برفض الدعوى بالنسبة لهما. 2 - تعديل منطوق الحكم المستأنف في فقرته الثانية والرابعة بجعله إلزام المدعى عليها - الهامة جنوب للتطوير العقاري شركة الشخص الواحد ش.ذ.م.م ومحمد حميد محمد المري بصفته المُصَفِّي القانوني لشركة فالكن سيتي أوف وندورز ش.ذ.م.م بالتضامن فيما بينهما برد المبلغ المسدد من إجمالي ثمن المبيع وكذلك التعويض المحكوم به مع تأييد ما عدا ذلك. طعن المدعيان على ذلك الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت إلكترونيًّا مكتب إدارة الدعوى في 21-07-2025 بطلب نقضه. وقدم وكيل المطعون ضدهما مذكرة طلب فيها رفض الطعن وإذ عُرِضَ الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، فقررت تحديد جلسة اليوم لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث إن حاصل ما يَنْعَاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق حين قضَى برفض الدعوى بحق المطعون ضدهما الرابع والخامس، بالرغم من أنَّ الثابت من مستندات الدعوى قيام المطعون ضده الخامس (حارث سالم الموسى) بصفته مديرًا للمطعون ضدهما الأولى والثانية مع إدراكه التام بصدور حكم التحكيم رقم 65/2008 الصادر بتاريخ 28-06-2020 ضد المطعون ضدها الثانية، وكذلك علمه التام بإجراءات التنفيذ رقم 503/2020 تنفيذ عقاري وبالدعوى رقم 159/2020 تعيين خبرة والتقرير الصادر بها ضد شركة فالكون سيتي أوف وندرز ذ.م.م، قام شخصيًّا بتسويق مشروع "فالكون سيتي أوف وندورز ذ.م.م" عبر وسائل التواصل الاجتماعي داعيًا عامة الناس والمستثمرين للحضور والاستثمار في المشروع، وذلك من خلال قيام السيد حارث سالم الموسى بنشر منشور محدد على صفحته الشخصية على موقع إنستجرام يدعو فيه للاستثمار في مشروع إيسترن ريزيدنس (فالكن سيتي) اعتبارًا من 29 ديسمبر 2020. كما قام بصفته مدير المطعون ضدها الثانية بتسجيل دعوى تصفية للشركة (فالكن سيتي) برقم 2848/2023 تجاري ضد كل من المطعون ضدها الثانية والمطعون ضده الرابع، وقد تم تسجيل الدعوى المذكورة في 3 يوليو 2023 الأمر الذي يكون معه المطعون ضده الخامس مسؤولًا بصفته مديرًا للمطعون ضدهما الأولى والثانية في ماله الخاص بتعويض الطاعنين عما أصابهما من خسارة وما فاتَهما من كسب، ولما كان الحاضر عن المدعى عليهما (المطعون ضدها الثانية والمطعون ضده الرابع) أقَرَّا بموافقتهما على حل وتصفية الشركة وتبني الطرفين ما جاء بتقرير الخبرة المنتدب بالدعوى. مما يؤكد على ثبوت الغش والاحتيال بحق المطعون ضدهما الرابع والخامس كما أنَّ الثابت عدم وجود أية مبالغ مالية بحسابات المطعون ضدهما الأولى والثانية البنكية لقيام المساهمَيْن (المطعون ضدهما الرابع والخامس) بسحبهما من الحسابات، كما لا توجد أصول أخرى للمطعون ضدهما الأولى والثانية ثابتة أو منقولة، حيث تم استنزاف جميع أصولهما من قبل المطعون ضده الخامس عن طريق التصرف بطريقة غير قانونية ومخالفتهِ لنظام الشركة وإدارته لها، فيكونان مسؤولَيْن عن تعويض الطاعنين عما أصابهما من خسارة وما فاتَهما من كسب، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون مَعِيبًا مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في جملته غير سديد ذلك أنَّ المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنَّ مفاد المواد 71 و 72 و83 و84 من قانون الشركات التجارية رقم 32 لسنة 2021 أن الشركة ذات المسئولية المحدودة لها ذاتيتها المستقلة عن الشركاء وأنَّ مديرها الشركة يتولى إدارتها، وأنه إذا أبرم تصرفًا مع الغير باسمها ولحسابها وفي حدود نشاطها فإنها تلتزم وحدها - بحسب الأصل دون المدير أو الشريك - بآثار هذا التصرف، ومن المقرر أيضًا أن مدير الشركة المحدودة المسئولية لا يسأل في ماله الخاص إلا في حالة ثبوت الغش أو الاحتيال الظاهر بجلاءٍ أو مخالفة القانون أو لنظام الشركة وإدارته لها وإن الغش والاحتيال الظاهر بجلاءٍ لا يفترض بل لا بد من الادعاء به وإقامة الدليل عليه ويقع عبء الإثبات على عاتق المدعي، وأنَّ استخلاص ثبوت أو نفي الغش والاحتيال الظاهر من سلطة محكمة الموضوع طالما كان استخلاصها سائغًا مستمدًا مما له أصل ثابت بالأوراق. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فيما أورده بأسبابه من أنَّ ((الثابت من مطالعة الملف الإلكتروني للدعوى والرخصة التجارية للمستأنف ضدها الأولى الصادرة من دائرة التنمية الاقتصادية برقم 811008 أنها شركة ذات مسؤولية محدودة - الشخص الواحد (ذ. م. م.) وأن المستأنف ضده الخامس مديرًا لها، ومن ثم فهي صاحبة الصفة في المقاضاة كمُدَّعَى عليها، وأنَّ الدين موضوع الدعوى ناشئٌ عن العقد سند الدعوى الذي تم إبرامه من المستأنفين مع المستأنف ضدها الأولى وهي شركة ذات مسؤولية محدودة ليس لدائنيها من ضمان إلا ذمة الشركة نفسها وأن المستأنف ضده الخامس هو مدير الشركة المستأنف ضدها الأولى يتولى إدارتها فقط وأي تصرف يُبرمه ترجع آثاره إليها كما أنه بهذه الصفة لا يسأل في ماله الخاص عن ديون الشركة وبالتالي فإن الآثار المترتبة على عقد بيع وشراء الوحدة محل التداعي من حقوق وواجبات تضاف إلى الشركة المذكورة وهي المسؤولة عن تنفيذها بما في ذلك الالتزام بنقل ملكية الوحدة محل تلك العقود إلى المستأنفين وفي حالة الاستحالة رد ثمنها دون شخص المستأنف ضده المذكور والذي خلت الأوراق مما يُثبِتُ أنه استغل مبدأ استقلالية ذمة الشركة - المحدودة المسئولية - عن ذمة الشركاء كوسيلةٍ أو ستارٍ لما يقوم به من تصرفات تنطوي على الغش والاحتيال أو الخطأ الجسيم أو مخالفة القانون أو لنظام الشركة وإدارته لها، كما خلت مما يفيد توافر خطأ شخصي أو غش أو احتيال من المستأنف ضده الثاني عن نفسه فمن ثم فلا مسئولية عليه في ماله الخاص، ومن ثم تكون الدعوى قبله قد أقيمت على غير سند من الواقع والقانون، ولم يثبت أن المستأنف ضده الخامس - المدير - في الشركة ذات المسئولية المحدودة قد أخلَّ بواجب من واجبات الإدارة أو خالف القانون أو نصوص عقد الشركة ونظامها الأساسي ويَضْحَى النعي على غير أساس. ولا غَرْوَ فقد تم بيع قطعة الأرض موضوع الدعوى للمستأنفين في وقت لم يقع به حجز على قطعة الأرض في ملف التنفيذ رقم 503-2020 ولم تكن الأرض مُثْقَلَةً بأي نوع من الحُجوزات أو الرهون ومُطَهَّرَةً من أي قيد عليها أو أي مانع من البيع والتصرف وخالية من كل ما يعيق نقل الملكية لدى الجهة المختصة فهو تصرف من مالك يملك حق التصرف. ومن ثم لم يثبت في حق أي من المستأنف ضدهما الرابع والخامس الغش أو التدليس المدعى به أو أن المدير قد احتال عليهما أو أنه قام بمخالَفةٍ للقانون أو نظام الشركة)) وكانت تلك الأسباب سائغةً ومستمدةً مما له أصل ثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافيةً لحمل قضائه وتتضمن الرد المسقط لدفاع الطاعنين ولا مخالَفة فيها لصحيحِ القانون فإن النعي لا يَعْدُو وأن يكون جدلًا موضوعيًّا فيما تستقل محكمة الموضوع بسلطة تحصيله وتقديره من أدلة الدعوى وما طرح فيها من المستندات بُغْيَةَ الوصول إلى نتيجة مغايرةٍ وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز ومن ثم فإن النعي عليه في هذا الخصوص يكون على غير أساس ولا ينال من ذلك ما قرره الطاعنان من أنَّ سبب عدم وجود مبالغ مالية بحسابات المطعون ضدهما الأولى والثانية البنكية هو قيام (المطعون ضدهما الرابع والخامس) بسحبِها من الحسابات، وأنه لا توجد أصول أخرى للمطعون ضدهما الأولى والثانية ثابتة أو منقولة، حيث تم استنزاف جميع أصولهما من قبل المطعون ضده الخامس عن طريق التصرف بطريقة غير قانونية ومخالفتِه لنظام الشركة وإدارته لها فإن هذا القول جاء مُرسَلًا وادعاءً مطلقًا يخلو من الدليل المعتبر، مما يتعين معه رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعنين المصاريفَ دون الرسوم وألفَي درهم مقابل أتعابِ المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق