بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 17-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 36 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ت. ا. ا. إ. ل. ا. ش.
مطعون ضده:
ب. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/931 استئناف عقاري بتاريخ 30-12-2024
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضده "بختيور ارجاشيف"، أقام الدعوى 1166لسنة 2023 عقاري ضد الطاعنة "تي اتش او إي للتطوير العقاري " بطلب الحكم -وفق طلباته الختامية- أولًا :- إلزام الطاعنة بسداد الغرامات التأخيرية السنوية بنسبة 10% عن شراء الوحدات محل النزاع -الفِيلّات الأربع- حتى العام 2023 بمبلغ 23,300,000 درهم. ثانيًا: - إلزام الطاعنة بتسليم الوحدات محل النزاع إليه بحالتها، والتصريح له بتكملتها بواسطة مقاول آخر على نفقة الطاعنة مع إلزامها بسداد العوائد الاستثمارية السنوية بنسبة 10% المستحقة منذ شهر أبريل لكل من عامي 2023 و2024 بواقع مبلغ 5,617,500 درهم عن كل سنة. ثالثًا : - إلزام الطاعنة بأن تؤدي له مبلغ 30,000,000 درهم كتعويض، وبيانًا لذلك قال إنه بموجب أربع اتفاقيات بيع وشراء ثلاثة منها مؤرخة 20 يوليو 2017 والرابعة مؤرخة 24 يناير 2018 تعاقد مع الطاعنة على شراء وحدات النزاع أرقام ( THOE1-D-BV12-A1 ، THOE1-D-BV09-A1 ، THOE1?D-LV10 ، THOE1-D-LV15 ) بمشروع (قلب أوروبا -1) بالمجمع الرئيسي (جُزُر العالم- جزيرة ألمانيا) و تم الاتفاق على أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع في الربع الثاني من عام 2018 مع استحقاقه فوائد استثمارية سنوية بنسبة 10% من قيمة إجمالي المبالغ المدفوعة بما يعادل مبلغ 5,350,000 درهم سنويًا ابتداءً من العام 2018 أي بعد الإنجاز مباشرةً، وبتاريخ 26 يونيو 2018 تم توقيع اتفاقية تعديل رقم (1) بشأن تاريخ سداد القسط النهائي من ثمن شراء الوحدات ليكون في أو قبل 30 يونيو 2018 وأن تاريخ استحقاقه للعوائد الاستثمارية السنوية يبدأ من أول يوليو 2018 وقد سددت المطعون ضدها نقدًا العائد الاستثماري عن 2018-2019 ، ثم بتاريخ 19 أبريل 2021 تم التوقيع على اتفاقية تعديل رقم (2) باحتساب ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% على إجمالي المبالغ المسددة من الثمن وقد سدد للمطعون ضدها قيمة الضريبة المضافة بمبلغ729,877.22 دولار أمريكي بما يعادل مبلغ 2,675,000 درهم وبموجب هذا التعديل أيضًا تم تعديل مبالغ العوائد الاستثمارية المستحقة له بإضافة 5% سنويًا من قيمة المبلغ المدفوع للضريبة والتي تعادل مبلغ 276,500 درهم يتم استردادها له في العوائد السنوية الاستثمارية في شهر أبريل من سنتي 2022 و2023، وإذ أوفي بالتزاماته التعاقدية وفقًا لاتفاقيات البيع والشراء وملاحقها بسداده كامل الثمن بمبلغ 53,500,000 درهم وقيمة الضريبة المضافة ، إلا أن الطاعنة أخلت بالتزاماتها التعاقدية بعدم إنجاز وحدات النزاع في الموعد المتفق عليه، ولم تبادر أيضًا بسداد العائد الاستثماري المستحق منذ تاريخ شهر أبريل لسنة 2023 بمبلغ 5,617,500 درهم بما يحق له المطالبة به وقيمة غرامات التأخير المتفق عليها والتعويض عما لحقه من أضرار جراء التأخير في التسليم وعدم سداد العوائد الاستثمارية السنوية ، ومن ثم كانت الدعوى ، ندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن أودع تقريره، أعادت الدعوى إلى الخبير السابق ندبه وبعد أن أودع تقريره التكميلي، حكمت بتاريخ 14 أكتوبر 2024 بإلزام الطاعنة أن تؤدي للمطعون ضده العوائد الاستثمارية السنوية بنسبة 10% المستحقة منذ شهر أبريل لكل من عامي 2023 و2024 بواقع مبلغ 5,617,500 درهم عن كل سنة ومبلغ 4,000,000 درهم كتعويض ورفض ما عدا ذلك. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 874 لسنة 2024 عقاري، كما استأنفته الطاعنة بالاستئناف رقم 931 لسنة 2024 عقاري، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط قضت بتاريخ 30 ديسمبر 2024 بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 28 يناير 2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم المطعون ضده مذكرة طلب فيها رفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة فقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب، حاصل ما تنعي به الطاعنة بالسببين الثالث والرابع منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع، إذ أيد ما قضي به الحكم الابتدائي من استحقاق المطعون ضده للمبلغ المحكوم به عن عامي 2023و2024 ? عدا التعويض - كقيمة غرامات التأخير السنوية، معولًا في ذلك على تقرير الخبير ودون أن يتناول الحكم الرد على أوجه اعتراضاتها الجوهرية التي أغفل الخبير الرد عليها في تقريره التكميلي لاحتسابه غرامات التأخير السنوية المنصوص عليها باتفاقيات البيع والشراء سند الدعوى رغم الغائها بموجب ملحقي تعديل تلك الاتفاقيات، باستثمار وحدات النزاع من جانب الطاعنة لصالح المطعون ضده مع سدادها له أرباح سنوية ناتجة من عائدات الاستثمار تم تحديد تواريخ استحقاقها مقابل التزام المطعون ضده بسداد قيمة الضريبة المضافة المستحقة عن الوحدات المباعة، بما يكون عائد الاستثمار المستحق للأخير معلق على تحقق شرطين مجتمعين هما سداده المبالغ المستحقة عليه لصالحها في مواعيد استحقاقها وأن يتم تسليم و تشغيل الوحدات بمجمع تأجير الفنادق اعتبارًا من تاريخ تشغيل الفندق هو ما لم يتحقق لعدم الانتهاء من المشروع وطرح الوحدات المتعاقد عليها للتأجير الفندقي إذ لا يتصور استحقاق عائد على الوحدات دون يتم تأجيرها أو استغلالها لعدم بدأ تشغيل الفندق، بما لا يستحق المطعون ضده العوائد الاستثمارية، لاسيما وأنه لم يقدم ما يفيد سداده قيمة الضريبة المضافة المستحقة عن الوحدات المباعة، وإذ انتهي الحكم على خلاف ما تقدم ولم يفطن إلى تنازل المطعون ضده عما يطالب به من مبالغ سواء في صحيفة الدعوى أو في مذكرة دفاعه المقدمة لمحكمة أول درجة بجلسة 7 أغسطس 2024 لتمسكه في جلسة 28 أغسطس 2024 بطلب الحكم، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز لأحد المتعاقدين الرجوع فيه ولا تعديله ولا فسخه إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون فإذا ما تم صحيحًا غير مشوب بعيب من عيوب الرضا ودون أن يتضمن مخالفة للنظام العام أو الآداب وجب على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد من التزامات، ومتى أثبت أحد أطراف العقد قيام الالتزام في جانب الطرف الآخر، فإن هذا الأخير هو الذي يقع عليه عبء الوفاء بالتزامه، وأنه إذا كانت هناك ملحقات للعقد تضمنت شرطًا يعد تعديلًا للعقد أو لأحد بنوده لم يكن منصوصًا عليه في العقد الأصلي ، فإنه يكون نافذًا في حق الطرفين بتوقيعهما تلك الملحقات. ومن المقرر كذلك أن تقدير تقابل الالتزامات في العقود الملزمة للجانبين و تحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه ، من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع بما لها من السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى واستخلاص ما ترى أنه الواقع الصحيح في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها واطراح ما عداه ولها تفسير العقود والإقرارات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها، و تقدير عمل الخبير باعتباره من أدلة الدعوى وتأخذ به متى اطمأنت إلى صحة أسبابه دون حاجة لتدعيمه بأسباب خاصة أو الرد استقلالًا على الطعون الموجهة إليه لأن في أخذها بالتقرير الذي عولت عليه محمولًا على أسبابه ما يفيد أنها لم تر في دفاع الخصوم ما ينال من صحة النتيجة التي توصل إليها الخبير في تقريره ولا يستحق الرد عليه بأكثر مما تضمنه هذا التقرير، وطالما أن الخبير قد تناول نقاط الخلاف المثارة بين الطرفين ودلل عليها بأسباب سائغة لها معينها الصحيح من الأوراق ولا يؤثر على عمل الخبير عدم استرساله في أداء مأموريته على النحو الذي يروق للخصوم طالما أنه فصل الأمر تفصيلًا أقنع المحكمة بما رأت معه وضوح الحقيقة دون حاجة لتحقيق ما طلبه هؤلاء الخصوم في دفاعهم، وهى غير ملزمة بالرد على كل ما يقدمه الخصوم من مستندات أو قول أو حُجة أو طلب أثاروه ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك المستندات والأقوال والحُجج والطلبات. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق الدعوى ومستنداتها ومما اطمأن إليه من تقريري الخبرة الأصلي والتكميلي إلى استحقاق المطعون ضده مبلغ5,617,500 درهم قيمة عائد الاستثمار عن سنة 2023 والمستحق منذ شهر أبريل لسنة 2023 ويستحق ذات المبلغ كعائد استثمار عن شهر ابريل 2024، ورتب الحكم على ذلك قضاءه بإلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضده العوائد الاستثمارية السنوية بنسبة 10% المستحقة منذ شهر أبريل لكل من عامي 2023 و2024 بواقع مبلغ 5,617,500 درهم عن كل سنة. وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصله الثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافية لحمل قضائه وتشمل الرد الضمني المسقط لما ساقته الطاعنة من حُجج مخالفة وأوجه دفاعها ومستنداتها في هذا الخصوص، بما في ذلك أوجه اعتراضاتها على تقريري الخبرة بعد أن رأت محكمة الموضوع فيه أنه توصل في تقريريه إلى نتيجة صحيحة مبنية على أسس فنية سليمة ودلل عليها بأسباب سائغة وتناول الرد على نقاط الخلاف بينهما و الرد على كافة أوجه اعتراضات الطاعنة ردًا سائغًا تكتفى به المحكمة دون إيراد تلك الاعتراضات من جديد، وكان غير صحيح ما تقوله الطاعنة أن الحكم قضي بغرامات التأخير رغم الغائها بموجب ملحقي تعديل اتفاقيات البيع سند الدعوى ، لأنه قضي بأحقية المطعون ضده للعائد الاستثماري عن عامي 2023و2024 وفقًا للتعديل رقم (2)، وكان لا يجدي الطاعنة ما تثيره من عدم استحقاق المطعون ضده للعائد الاستثماري لعدم سداد قيمة الضريبة المضافة و لكونه معلق على تحقق شرطين مجتمعين هما سداد الأخير المبالغ المستحقة عليه لصالحها في مواعيد استحقاقها وأن يتم تسليم و تشغيل الوحدات بمجمع تأجير الفنادق اعتبارًا من تاريخ تشغيل الفندق هو ما لم يتحقق لعدم الانتهاء من المشروع وطرح الوحدات المتعاقد عليها للتأجير الفندقي، لما ثبت من تقريري الخبير الأصلي والتكميلي وفق ايصالات السداد المقدمة والتحويلات البنكية التزام المطعون ضده التام بسداد جميع المبالغ والدفعات المتبقية بناء على اتفاقيه التعديل، كما أنه وفقًا لما تضمنه الجدول رقم (2) المدون بالتعديل رقم(2) لاتفاقيات البيع سند الدعوى أن تاريخ استحقاق عائد الاستثمار يكون في شهر أبريل من كل سنة من السنوات الواردة بهذا الجدول وليس من تاريخ تشغيل الفندق على نحو ما تدعيه الطاعنة، وكان تمسك المطعون ضده في جلسة 28 أغسطس 2024 بطلب الحكم لا يدل على نحو ما تثيره الطاعنة عن تنازله عما يطالب به من مبالغ وفقًا لطلباته الختامية الواردة بمذكرة دفاعه المقدمة لمحكمة أول درجة بجلسة 7 أغسطس 2024 ، بحسبان أن العبرة في طلبات الخصم في الدعوى هي الطلبات الختامية التي يطالب بها على وجه صريح وجازم سواء وردت هذه الطلبات في صحيفة افتتاح الدعوى أو في مذكرته الختامية، ومن ثم فإن النعي علي الحكم بما سلف والذى يدور حول تعييب هذا الاستخلاص لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في فهم الواقع وتقدير الدليل في الدعوى مما تنحسر عنه رقابة هذه المحكمة، وبالتالي غير مقبول.
وحيث إن حاصل ما تنعًى به الطاعنة بالسببين الأول والثاني مخالفة للقانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك تقول إن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضى بالتعويض جزافي بمبلغ أربعة مليون درهم للمطعون ضده عما لحقه من ضرر تمثل في فوات فرصته في بالانتفاع بوحدات التداعي طوال فترة التأخر في التسليم رغم عدم الاتفاق على استلام المطعون ضده للوحدات عند الإنجاز أو له حق استغلالها وإنما وافق على تسليمها للطاعنة بعد الإنجاز مقابل الحصول على عائد الاستثماري منها بنسبة 10% سنويًا ودون أن يتم التشغيل للفندق مما لا يتصور معه فوات أي فرصه للربح في حق المطعون ضده أو لحقه خسارة من جراء التأخر في الإنجاز و التسليم بما ينتفي معه ركن الضرر الموجب للتعويض خلافًا لما قضي به الحكم مما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المسئولية لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة من خطأ وضرر وعلاقة سببية تربط بينهما بحيث إذا انقضى ركن منها انقضت المسئولية ولا يقضى بالتعويض ما لم تتوافر هذه الأركان مجتمعة، فلا يكفي لقيام مسئولية المدعى عليه وإلزامه بالتعويض توافر ركن الخطأ وحده دون ثبوت ركن الضرر، وأن عبء إثبات الضرر المدعى به بما في ذلك الكسب الفائت يقع على عاتق الدائن، وأنه وإن كان استخلاص توافر الضرر الموجب للمسئولية يدخل في السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصها سائغا ومستمدا من عناصر تؤدي إليه من وقائع الدعوى. ومن المقرر أيضًا أن الأحكام يجب أن تقوم على أسباب واضحة جلية تنم عن تحصيل المحكمة فهم الواقع في الدعوى مما له سند من الأوراق والبينات المقدمة لها وأن الحقيقة التي استخلصتها واقتنعت بها قد قام دليلها الذي يتطلبه القانون ومن شأنه أن يؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها قضاؤها. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد قضى للمطعون ضده بتعويض بمبلغ أربعة مليون درهم عن فوات فرصته في الانتفاع بالوحدات الأربعة محل النزاع طوال الفترة التي تأخرت فيها الطاعنة عن إنجاز وتسليم وحدات النزاع، على الرغم من أن الثابت باتفاقيات البيع والشراء وملاحق تعديلها أنها تضمنت أن الطاعنة تضمن حصول المشتري المطعون ضده على عائد صافي سنوي بنسبة 10% لمدة عشر سنوات مقابل موافقته على إدارتها بالنيابة عنه لوحدات النزاع بإدخالها في منظومة إيجار الفندق من تاريخ الإنجاز حتي انتهاء مدة العائد الاستثماري في شهر أبريل 2030 ، وقد أقر المطعون ضده في صحيفة دعواه بأن الطاعنة سددت له نقدًا العائد الاستثماري عن (2018-2019) بما يكون التأخر في إنجاز وتسليم الوحدات لا يترتب عليه فوات فرصة المطعون ضده بالانتفاع بها واستثمارها وبالتالي لم يلحقه أي ضرر ، لما سلف بيانه من إدخال تلك الوحدات في منظومة إيجار الفندق مقابل حصوله على عائد استثماري بنسبة 10% من تاريخ الإنجاز حتي انتهاء مدة العائد، بما ينتفي معه ركن الضرر أحد عناصر المسئولية الموجبة للحكم بالتعويض، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبًا بمخالفة القانون والفساد في الاستدلال مما يوجب نقضه نقضًا جزئيًا في هذا الخصوص .
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه -في حدود ما تم نقضه نقضًا جزئيًا- ولِما تقدم، فإنه يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم 931 لسنة 2024 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من إلزام المستأنفة بأن تؤدي للمستأنف ضده مبلغ أربعة مليون درهم كتعويض والقضاء مجددًا برفض هذا الطلب.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه -نقضًا جزئيًا فيما قضي به من تعويض- وبرفض الطعن فيما عدا ذلك وألزمت الطاعنة المناسب من المصروفات ومبلغ ألف درهم وبمصادرة مبلغ التأمين. وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 931 لسنة 2024 عقاري- وفي حدود ما تم نقضه نقضًا جزئيًا- بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من تعويض والقضاء مجددًا برفض هذا الطلب، وألزمت المستأنف ضده المصروفات المناسبة والمقاصة في أتعاب المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق