بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 35 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ط. خ. ا. م. ا.
مطعون ضده:
ش. د. ك. ل. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/912 استئناف عقاري بتاريخ 30-12-2024
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعن طارق خليفة احمد محمد الجاسم أقام الدعوى رقم 112 لسنة 2021 عقاري أمام محكمة دبي الابتدائية على المطعون ضدها داماك كريسنت للعقارات ش.ذ.م.م بطلب الحكم - وفقاً لطلباته الختامية - أصلياً: (1) بفسخ اتفاقيات البيع السبعة المؤرخة 11/1/2014 عن الوحدات أرقام ARTB/10/1003 ARTB/10/1004 ARTB/10/1005 ARTB/10/1006 ARTB/10/1007 ARTB/10/1008 ARTB/10/1009 والكائنة بمشروع أرتيسيا في أكويا من داماك وإلزامها بأن تؤدى إليه مبلغ 10,387,947 درهماً والفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ المطالبة حتى تمام السداد. (2) بإلزامها بأن تؤدى إليه مبلغ 6,722,201.26 درهماً تعويضاً والفائدة القانونية 12% من تاريخ المطالبة حتى تمام السداد. واحتياطياً : إلزامها بأن تؤدى إليه مبلغ 6,722,201,26 درهماً تعويضاً والفائدة بواقع 12% من تاريخ المطالبة حتى تمام السداد، وقال بياناً لذلك إنه بموجب هذه الاتفاقيات اشترى من المدعى عليها الوحدات المذكورة الكائنة بالمبنى المسمى أية آر تي بي ARTB نظير مبلغ اجمالي مقداره 12.042.500 درهم ، على أن تكون الوحدات شقق فندقية ، كما تم الاتفاق على أن يكون السداد على دفعات وفقاً لنسب الإنجاز، و أنه أوفى بالتزاماته التعاقدية، بأن سدد نسبة 90% من إجمالي الثمن، بدون تأخير بالإضافة إلى سداده قيمة رسوم التسجيل البالغ مقدارها 4% من إجمالي الثمن ، وعلى أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع هو شهر أبريل 2018، وبتاريخ 25/3/2020 فوجئ برسالة بريد الكتروني من المدعى عليها تفيد مخالفتها لشروط التعاقد وذلك بتحويل الوحدات من شقق فندقية إلى شقق سكنية، وكذلك تغيير المبنى من مبنى Artesia الى مبنى Aykon City ، فضلاً عن أن المدعى عليها أخلت بالتزامها بتسليم الوحدات المباعة في الموعد المتفق عليه، بالرغم من أنه أوفى بالتزاماته بسداد كامل قيمة الدفعات في مواعيد استحقاقها، و إذ حاق به من جراء ذلك أضرار مادية و معنوية، مما حدا به إلى إقامة نزاع بطلب ندب خبير عقاري، و الذى انتهى في تقريره ، إلى قيام المدعى عليها بتغيير الوحدات محل التداعى من فندقية إلى سكنية عادية، و كذا وجود اختلاف في المساحة الواردة بالعقد عن المساحة الحالية على الطبيعة، ومن ثم فقد أقام الدعوى. ندبت المحكمة لجنة خبراء، وبعد أن قدمت تقريرها، حكمت بتاريخ 21/6/2022 بفسخ عقود البيع السبع المحررة بين الطرفين عن الوحدات موضوع التداعي، وبإلزام المدعي عليها بأن تؤدي إلى المدعي مبلغ مقداره 10,387,090 درهم، والفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة الحاصلة في 1/8/2021 وحتى تمام السداد، و بأن تؤدي له مبلغ 1,350,000 درهم تعويضاً والفائدة بواقع 5% من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد. استأنفت المدعى عليها هذا الحكم بالاستئناف رقم 706 لسنة 2022 عقاري، وبتاريخ 31/10/2022 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت المدعي عليها في ذلك الحكم بالتمييز رقم 868 لسنة 2022 عقاري، وبتاريخ 2/5/2023 قضت محكمة التمييز برفض الطعن. قدمت المدعى عليها شركة داماك كريسنت للعقارات ش.ذ.م.م طلب رجوع في هذا الحكم إعمالاً لنص المادة 190 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية, وبتاريخ 1/8/2023 - قررت الهيئة - منعقدة في غرفة مشورة - قبول طلب الرجوع عن الحكم الصادر من محكمة التمييز في الطعن المذكور آنفاً مع الإحالة إلى دائرة أخرى لنظر الطعن من جديد، تأسيساً على أن محكمة الموضوع قد أسست قضاءها علي أن المستأنفة ? الطاعنة في الطعن محل طلب الرجوع - لم تحصل علي شهادة عدم ممانعة من دائرة السياحة والتسويق التجاري بالمخالفة لما هو ثابت بالأوراق، من أنها تساندت إلى أنها أودعت أمام محكمة الموضوع شهادة عدم الممانعة باستقبال النزلاء، إلاً أن الحكم المطعون فيه التفت عن تلك الشهادة ولم يقل كلمته فيها، ومن ثم يكون قد شابه خطأ قانوني أثًر في النتيجة التي انتهى إليها وذلك بمخالفته أحكام القانون والمبادئ التي استقرت عليها أحكام محكمة التمييز من وجوب أن تقيم محكمة الموضوع قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق، وبعد الإحالة، حكمت محكمة التمييز بتاريخ 15/11/2023 بنقض الحكم المطعون فيه وبإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد، تأسيساً على أن الطاعنة قدمت أمام محكمة الموضوع شهادة صادرة عن دائرة السياحة والتسويق التجاري لصالح شركة تريوس للشقق الفندقية بتاريخ 13/4/2022 تفيد عدم الممانعة من استقبال النزلاء ، لصالح المشغل الفندقي، و أن هذه الشهادة لا تصدر إلاً بعد استيفاء جميع الشروط المطلوبة من قبل دائرة السياحة وهي الخطوة الأخيرة في مراحل الترخيص الفندقي، و أن المبنى حالياً جاهز لاستقبال النزلاء، ومن ثم تكون قد أوفت بالتزاماتها التعاقدية مما تنتفي معه مبررات فسخ العقد سند الدعوى، إلا أن الحكم المطعون فيه أعرض هذا الدفاع ولم يتناوله بالبحث والتمحيص رغم جوهريته، مما يعيبه بالقصور بالتسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق، ومحكمة الإحالة قضت بجلسة 31/1/2024 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به في الطلبات الأصلية والقضاء مجدداً برفضها وإعادة الدعوى إلى محكمة اول درجة للفصل في الطلب الاحتياطي، طعن المدعى في هذا الحكم بالتمييز رقم 113 لسنة 2024 عقاري، وفيه حكمت المحكمة بعدم جواز الطعن، ونفاذاً لحكم محكمة الإحالة المار بيانه، أُعيدت الدعوى إلى محكمة أول درجة، التي حكمت بتاريخ 24-10-2024 بعدم جواز نظر طلب البطلان ورد المسدد من الثمن لسابقة الفصل فيه بالدعوى رقم 2022 لسنة 706 استئناف عقاري المحكوم فيه بجلسة 31/1/2024. ثانياً: بعدم قبول الطلب الاحتياطي بالمطالبة بالتعويض لرفعه قبل الأوان، استأنف المدعي هذا الحكم بالاستئناف رقم 912 لسنة 2024 عقارى، وبتاريخ 30/12/2024 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن المدعى في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 28/ 1/2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن الطعن أُقيم على سببين ينعى الطاعن بالسبب الأول منهما على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى بعدم جواز نظر طلب بالبطلان ورد المسدد من الثمن لسابقة الفصل فيه بالدعوى رقم 706 لسنة 2022 استئناف عقاري، على الرغم أن البطلان الوارد بطلباته متعلق بالنظام العام، وقد تمسك به أمام كافة درجات التقاضي، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أنه من المقرر ? وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ? أن النص في المادة 87 من قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية الصادر بمرسوم رقم (35) لسنة 2022 أن (الأحكام التي حازت حجية الأمر المقضي تكون حجة فيما فصلت فيه من الخصومة ولا يجوز قبول دليل ينقص هذه القرينة ولكن لا تكون لتلك الأحكام هذه الحجية إلا في نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير صفاتهم وتتعلق بذات الحق محلا وسببا) مفاده أن حجية الأمر المقضي تقتضي أن يتوافر في الدعويين اتحاد الخصوم والموضوع والسبب، ويكون المحل متوافرا في الدعويين متى كان الأساس فيهما واحدا ولو تغيرت الطلبات لأن العبرة في هذا الخصوص هي بطبيعة الدعوى وليس بنوع الطلبات التي قدمها الخصوم، وأن المسألة الواحدة بصيغها إذا كانت كلية شاملة وكان ثبوتها أو عدم ثبوتها هو الذي يترتب عليه القضاء بثبوت الحق المطلوب في الدعوى فإن هذا القضاء يحوز قوة الأمر المقضي في تلك المسألة الأساسية بين الخصوم أنفسهم ويمنعهم من التنازع بطريق الدعوى أو الدفع في شأن أي حق آخر يتوقف على ثبوت أو انتفاء ذات المسألة السابقة الفصل فيها بين هؤلاء الخصوم. وتقدير قيام وحدة الخصوم والموضوع والسبب في الدعويين أو نفيها هو من سلطة محكمة الموضوع بغير معقب عليها متى أقامت قضاءها في ذلك على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها أن الحكم الصادر في الدعوى رقم 706 لسنة 2022 استئناف عقاري بجلسة 31/1/2024 خلص في أسبابه إلى أن الثابت من الأوراق ومن تقرير الخبرة المنتدبة أن المستأنفة ? المطعون ضدها في الطعن الماثل- تقدمت بشهادة عدم ممانعة من استقبال النزلاء صادرة لصالح المشغل الفندقي شركة تريوس للشقق الفندقية ذ.م.م من قبل دائرة السياحة بتاريخ 13/04/2022، وهى المرحلة الأخيرة من مراحل الحصول على الموافقات والتراخيص اللازمة حيث انتهت الخبرة صائبة في هذا الشأن الى انه يتم في البداية استخراج شهادة تصنيف ورخصة مبدئية، وتتم المعاينة للتأكد من استيفاء الشروط و المتطلبات كشقق فندقية ونوع التصنيف، ثم يتم السماح لاستقبال النزلاء، وبالتالي يضحى الثابت أن المستأنفة لم تقصر في تنفيذ التزاماتها من حيث تنفيذ الوحدة بالمواصفات المتفق عليها بالعقد بعد استصدارها الترخيص باستقبال النزلاء وتعيين مدير خدمات مرخص، ومن ثم يكون معه طلب المستأنف ضده ? الطاعن - فسخ اتفاقيات البيع استناداً الى هذا السبب والحكم الصادر من محكمة أول درجة بفسخ عقود البيع السبع المحررة بين الطرفين عن الوحدات محل التداعي قائماً على غير أساس ، وهو ما يستتبع وبحكم اللزوم رفض طلبه الحكم برد المبالغ المسددة من الثمن ، و إذ كان المدعى ? الطاعن - يستند في طلبه ببطلان عقد بيع الوحدات موضوع التداعي للأسباب التى ساقها بمذكراته وكانت المحكمة الاستئنافية قد ردت على تلك الأسباب في قضائها برفض طلب الفسخ الأمر الذي مؤداه أن الحكم المستأنف حاز قوة الأمر المقضي في نفي أحقية المدعى في طلب رد المبالغ المسددة من الثمن، ولما كان الحكم الصادر من المحكمة الاستئنافية صادر بين نفس الخصوم وعن ذات الموضوع وذات السبب ومن ثم حاز الحكم حجية تمنع من معاودة طرح النزاع بالطلبات الراهنة بما لازمه القضاء بعدم جواز نظر الطلب لسابقة الفصل فيه ، وكانت أسبابه في هذا الخصوص سائغه ولها أصلها الثابت في الأوراق و تتفق والتطبيق السديد للقانون وبمنأى عن مخالفته أو الخطأ في تطبيقه، وتكفى لحمل قضائه وتؤدى الى النتيجة التي انتهى اليها ، وفيها الرد المسقط لكل حجج الطاعن وأوجه دفاعه ودفوعه ويكون النعي ? في جملته ? على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثانى على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى برفض طلبه الاحتياطي بشأن التعويض المطالب به لرفعه قبل الأوان ، بالرغم من الأضرار المادية والمعنوية التي حاقت به، وما فاته من كسب نتيجة عدم تنفيذ المطعون ضدها بالتزاماتها التعاقدية والتأخير في تسليم الوحدات محل التداعي و الحصول على الموافقات اللازمة للرخص الفندقية حتي تاريخ 13/4/2022، كما تمسك بحقه في حبس باقي الثمن ، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر ? وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أنه متى كان أحد طرفي العقد الملزم للجانبين مخلاً بتنفيذ التزامه التعاقدي، فلا يحق له -طالما ما زال مخلاً - أن يطلب التعويض تأسيساً على عدم قيام الطرف الآخر بتنفيذ التزامه التعاقدي ـ طالما أن العقد ما زال سارياً ـ وإلا عٌد طلبه قبل الأوان. ومن المقرر وفقاً للمادة 556 من قانون المعاملات المدنية أن الأصل في تحديد ميعاد الثمن يكون بالاتفاق بين المتبايعين، فإن لم يوجد اتفاق بينهما في هذا الشأن فإن المشتري يكون ملزماً بدفع الثمن عند التعاقد وقبل تسليم المبيع أو المطالبة به. ومن المقرر كذلك أنه في العقود الملزمة للجانبين، ولئن كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به - بما لازمه - أحقية المشترى في حبس ما لم يكن قد وفاه من ثمن المبيع ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده من عدم وفاء البائع بالالتزام المقابل، وأن تقدير جدية الخطر الذى يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس مالم يؤده من ثمن المبيع ، وكذا تقدير ما اذا كان المتعاقد قد أساء استعمال حقه في التمسك بحق الحبس من عدمه ، هو من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بها بغير معقب عليها في ذلك من محكمه التمييز مادام أن استخلاصها لذلك سائغ ومستمدا مما له أصله الثابت في الأوراق وكاف لحمل ما انتهى اليه في هذا الشأن. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه برفض طلبه الاحتياطي بشأن التعويض المطالب به لرفعه قبل الأوان ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير، أن إجمالي المبلغ المسدد من المدعى ? الطاعن - 10,387,090 درهم و في تاريخ آخر تم سداد مبلغ 8/6/2017 و أن إجمالي سعر الوحدات موضوع الدعوى (شاملة نسبة التسجيل 4%) طبقا للتعاقد هو مبلغ 11,484,200 درهم، ومن ثم فإنه يتبقى من الثمن في ذمة المدعي لصالح المدعى عليها مبلغ 1,097,110 درهم, و إذ خلت الأوراق مما يبرئ ذمة المدعي من هذا المبلغ ولم يقدم ما يفيد سداده، ومن ثم فلا يحق له المطالبة بالتعويض إلا بعد الوفاء بالتزامه التعاقدي، مما لازمه أن طلبه التعويض يكون قد أُبدي قبل الميعاد متعيناً عدم قبوله لرفعه قبل الأوان ، وأضاف الحكم المطعون دعماً لذلك في معرض الرد على أسباب الاستئناف قوله أن الطاعن لم يقم بسداد كامل ثمن وحدة النزاع المستحق برغم ثبوت تمام الإنجاز، ومن ثم فلا يحق له المطالبة بالتعويض عن التأخير في الإنجاز إلا بعد الوفاء بالتزامه التعاقدي، مما لازمه أن طلبه التعويض عن التأخير في الإنجاز يكون قد ابدي قبل الميعاد متعيناً عدم قبوله لرفعه قبل الأوان، وإذ كان هذا الذى خلص اليه الحكم سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن من حجج مخالفة - وإذ يدور النعي حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز ? ومن ثم يضحى على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن .
وحيث إن الطاعن سبق له الطعن بالتمييز على الحكم السابق صدوره في ذات الدعوى، فإنه لا يستوفى منه رسم عملاً بالمادة 33 من القانون رقم 21 لسنة 2015 بشأن الرسوم القضائية في محاكم دبى. وبالتالي فهم معفى من التأمين عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة 181 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وبإلزام الطاعن بمبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق