بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 04-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 332 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ق. ش.
مطعون ضده:
ف. ج. ب. ز.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/193 استئناف عقاري بتاريخ 29-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع - كما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن فلوريان جوديسيل باتي زاكبا (المطعون ضده) أقام الدعوى رقم 205 / 2024 عقاري ضد 1- قيانج شين (الطاعن) 2- هاوس لاند للعقارات ش.ذ.م.م 3- أكوا العقارية ش.ذ.م.م (غير ممثلين في الطعن) بطلب الحكم بإلزام المدعى عليهم ضامنين متضامنين بمبلغ 980.000.0 درهم (تسعمائة وثمانون ألف درهم) قيمة الشيك رقم 000003 المسحوب على بنك العربي المتحد بتاريخ 09-11-2023 قيمة الشرط الجزائي الوارد بعقد البيع سند التداعي، مع الفائدة القانونية 9% من تاريخ قيد الدعوى وحتى السداد التام. واحتياطيًا: - إحالة الدعوى للتحقيق ليثبت المدعي بكافة طرق الإثبات القانونية، ومنها شهادة الشهود إخلال المدعى عليه الأول، ورفضه تسليم المدعي الشيك في موعد استحقاقه بتاريخ 09-12-2023 وتحقق الخطأ العقدي في حقه بعدم سداد ثمن المبيع محل التداعي طبقًا للعقد وعدم تنفيذ كافة التزاماته التعاقدية بموجب العقد. على سند أنه بتاريخ 09-11-2023 تم توقيع العقد رقم CF202311097516 لبيع للوحدة العقارية رقم (054 V2- JH ) المقامة على قطعة الأرض رقم (3027) بمشروع جوري هيلز ( Jouri Hills 2 ) في منطقة معيصم الأولى والبالغ مساحتها (614.79) متر مربع، وذلك بإجمالي مبلغ مقداره (9,800,000.00) درهم وتم الاتفاق طبقًا للعقد بالبند (4) على أنه ((يلتزم الطرف الأول (البائع) بتقديم كافة المستندات الدالة على الملكية، كما يتعهد بإتمام الإجراءات المتعلقة بنقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك فور قبضه الثمن المتفق عليه بموجب هذا العقد وبموعد أقصاه 09-12-2023، كما تم الاتفاق طبقًا للعقد في بنده رقم (6) على أنه (وافق المشتري على سداد ثمن العقار للبائع (المدعي) كالتالي: شيك تأمين عربون يحرر باسم البائع (980,000 درهم) عند توقيع الاتفاقية والمبلغ المتبقي من قيمة العقار (8,820,000 درهم) عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك أو أي وسيلة أخرى توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك وتم تحرير الشيك المطالب برده وتم تسليمه للمدعى عليها الثالثة وتم الاتفاق طبقًا بالبند (7) من العقد على أنه يتم الاحتفاظ بشيك العربون لدى وسيط البائع بحيث لا يجوز للوسيط التصرف بشيك العربون أو صرفه دون الحصول على أمر خطي بذلك من البائع والمشتري معًا، وفي حال الخلاف فلا يجوز إعادة مبلغ العربون إلى أي من الطرفين إلا بعد الحصول على أمر خطي قضائي بتحديد الطرف المستحق لمبلغ العربون. كما تم الاتفاق طبقًا للبند (11) ((إذا لم يتمكن المشتري من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه في البند (6/أ) أو عجز عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادته، فللبائع الحق في فسخ العقد واسترداد عربون الشراء، طالما أن الفسخ تم بسبب مخالفة المشتري للشروط المتفق عليها)). وقد تم التواصل من قبل المدعي مع المطور العقاري وذلك لطلب نقل ملكية الوحدة إلى المشتري الجديد وتمت الموافقة من قبل المطور العقاري بشرط تكملة السداد إلى 50% من ثمن الوحدة وتوقيع المشتري الجديد على طلب النقل. طالب المدعي من المدعى عليه الأول تنفيذ التزامه التعاقدي المتمثل في التوقيع على المستندات الخاصة بالمطور لأجل نقل الملكية وسداد مبلغ 10% من قيمة المبيع قبل تاريخ النقل وسداد باقي الثمن في المواعيد المتفق عليها بالعقد وذلك لاستكمال إجراءات نقل الملكية، إلا أن المدعى عليه الأول امتنع عن تنفيذ التزامه التعاقدي وماطل في تنفيذ ما جاء ببنود العقد، وهو ما حدا به إلى توجيه رسائل البريد الإلكتروني وإنذار قانوني لحثه على تنفيذ التزامه التعاقدي وبتسليمه الشيك وهو ما لم يجْدِ نفعًا معه ورفض تنفيذ التزاماتهما التعاقدية فمن ثم كانت الدعوى. كما أقام 1- قيانج شين 2- يفينج جيانج الدعوى رقم 247 / 2024 عقاري ضد 1- فلوريان جوديسيل باتي زاكبا 2- أكوا العقارية ش.ذ.م.م بطلب الحكم بفسخ ذات الاتفاقية واعتبار العقد لاغيًا وغير مرتب لأي من آثاره القانونية. والحكم بإلزام المدعى عليها الأولى والثانية بتسليم المدعيين شيك العربون / الشيك رقم (3) بقيمة (980,000) درهم والمحرر لأمر المدعى عليه الأول (فلوريان جوديسيل باتي زاكبا) والصادر عن الوسيط العقاري للمدعي الأول / المدعي الثاني (يافينج جيانغ) والمسحوب على البنك العربي المتحد بتاريخ 9-11-2023 والذي يمثل الدفعة الأولى من قيمة الفيلا رقم ( JH2-V054 ) / عربون الشراء والموجود تحت يد المدعى عليها الثانية. والحكم بإلزام المدعى عليه الأول بتعويض المدعي الأول عن عدم إتمام عملية التنازل والبيع والعدول عن العقد والمتمثل بمثل قيمة بدل الدفعة الأولى / مبلغ العربون بمبلغ (980,000) درهم. وفقًا للبند (14) من عقد البيع والمادة (148/2) من قانون المعاملات المدنية. وكذلك بالفوائد القانونية بواقع 12% من تاريخ توقيع العقد في 9-11-2023 على سند أنه بناءً على الاتفاق سالف البيان، قامت المدعى عليها الثانية (شركة أكوا العقارية) كونها وسيط البائع في عملية البيع والشراء وبصفتها (الأمين) بالاحتفاظ بشيك العربون رقم الشيك رقم (3) بقيمة (980,000) درهم والمحرر لأمر المدعى عليه الأول (فلوريان جوديسيل باتي زاكبا) والصادر عن الوسيط العقاري للمدعي الأول / المدعي الثاني (يفينغ جيانغ) والمسحوب على البنك العربي المتحد بتاريخ 9-11-2023 والذي مثل الدفعة الأولى من قيمة الفيلا رقم ( JH2-V054 ) / عربون الشراء، حيث التزم المدعي بتاريخ 7-12-2023 بسداد جزء من رصيد ثمن الفيلا بمبلغ (3,128,472) درهم عن المدعى عليه الأول وذلك إلى شركة (أراد للتطوير / المطور العقاري) عن الفيلا رقم ( JH2-V054 ) الواقعة في مشروع جوري هيلز ( Jouri Hills 2 ) والعائد ملكيتها للمطور، طالب المدعي الأول من المدعى عليه الأول والثانية بإتمام إجراءات البيع واستعداده لسداد رصيد الثمن المتبقي لكن دون جدوى حتى تفاجأ المدعي بقيام المدعى عليه الأول بالمطالبة بزيادة الثمن عن المبلغ المتفق عليه في عقد البيع والمطالبة بمبالغ إضافية وبصورة مخالفة لما هو متفق في العقد وبدون أي مبرر عقدي أو قانوني وأخذ المدعى عليه الأول يتهرب من إتمام الإجراءات ويتنصل من التزاماته العقدية والقانونية التي بينها العقد والقانون. وإذ قد ثبت امتناعه عن إتمام إجراءات التسجيل والتراجع عن البيع وعدوله عن العقد فمن ثم كانت الدعوى. وبجلسة 14-01-2025 قضت المحكمة أولًا: في الدعوى رقم 2024 / 205 عقاري برفضها. ثانيًا: في الدعوى رقم 2024 / 247 عقاري حضوريًا: (1) إلزام المدعى عليها الثانية (أكوا العقارية ش.ذ.م.م) أن ترد للمدعي شيك العربون رقم 000003 المسحوب على البنك العربي المتحد المحرر بتاريخ 09-11-2023 بمبلغ 980.000 درهم (2) بإلزام المدعى عليه الأول (فلوريان جوديسيل باتي زاكبا) أن يؤدي إلى المدعي مبلغ مقداره (980.000.00 درهم) مثل قيمة العربون، وفائدته القانونية بواقع (5%) سنويًا من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. استأنف فلوريان جوديسيل باتي زاكبا ذلك الحكم بالاستئناف رقم 193 / 2025 عقاري، وبجلسة 29-05-2025 حكمت المحكمة إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من إلزام المستأنف أن يؤدي إلى المستأنف ضده الأول مبلغ مقداره (980.000.00 درهم) مثل قيمة العربون، وفائدته القانونية بواقع (5%) سنويًا، والقضاء برفض هذا الطلب، وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك. طعن قيانج شين المدعى عليه الأول في الدعوى رقم 205 / 2024 عقاري على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أُودعت إلكترونيًا بتاريخ 26-06-2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، فقدم المطعون ضده مذكرة طلب فيها رفض الطعن. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، فقد قررت تحديد جلسة تلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
حيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون لما انتهى إليه من أن عقد البيع باطلًا واعتباره كأن لم يكن، وبالنتيجة إلغاء الحكم بإلزام المطعون ضده بالتعويض بالرغم من أن الحكم ببطلان عقد البيع لعدم تسجيله في السجل العقاري المبدئي كان بسبب البائع (المطعون ضده) باعتبار أنه الملزم قانونًا بإتمام إجراءات تسجيل العقد في السجل العقاري المبدئي لدائرة الأراضي والأملاك إلا أن الحكم المطعون لم يبين في حكمه المسؤول عن التسجيل والمتسبب في بطلان العقد بالرغم من أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بطلب بالتعويض عن فسخ العقد لبطلانه والتفت الحكم عن طلبه بإلزام البائع / المطعون ضده الذي ارتكب الخطأ بتعويض الضرر المنصوص عليه بالقانون وهو مثل قيمة العربون والبالغ مقداره 980,000 درهم وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا النظر فإنه يكون معيبًا مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في جملته مردود ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى نص المادة الثالثة من قانون المعاملات المدنية أن الأحكام المتعلقة بتداول الثروات وقواعد الملكية الفردية ومنها القوانين المتعلقة بالتسجيل العقاري للتصرفات في السجل العقاري المبدئي من القواعد المتعلقة بالنظام العام والتي يترتب على مخالفتها بطلان هذه التصرفات ويتعين على المحاكم - أيًّا كان درجتها - إعمالها حال نظرها للمنازعات العقارية المعروضة عليها والمرددة بين الخصوم ومن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد المادتين 3، 5 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي - على وجوب تسجيل كافة التصرفات القانونية الناقلة أو المقيدة للملكية أو أي من الحقوق المتفرعة عنها التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة - أي الوحدات غير الموجودة وقت التصرف ويمكن وجودها في المستقبل أو التي تكون في طور الإنشاء أو التي لم يكتمل إنشاؤها - في السجل العقاري المبدئي المودع لدى دائرة الأراضي والأملاك سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون، وأن المكلف بتقديم طلب التسجيل إلى الجهة المشار إليها هو المطور الرئيسي أو المطور الفرعي أو غيره من القائمين ببيع هذه الوحدات المشار إليها إلى المشترين في المواعيد المحددة لذلك مصحوبة بكافة المستندات المطلوبة قانونًا أو وفقًا لتعليمات تلك الدائرة والتي تفضي إلى عملية التسجيل فإذا لم يتقدم بطلب تسجيل التصرف المصحوب بالمستندات اللازمة، فإن التصرف يكون قد وقع باطلًا وتقضي المحكمة ببطلانه من تلقاء نفسها لما كان ذلك وكان نص المادة 148/1 من قانون المعاملات المدنية قد نصت على أنه "يعتبر دفع العربون دليلًا على أن العقد أصبح باتًا لا يجوز العدول عنه إلا إذا قضى الاتفاق أو العرف بغير ذلك" وقد بينت ذلك المذكرة الإيضاحية لقانون المعاملات المدنية بما أوردته من أن ""دفع العربون دليل على أن العقد بات ما لم يتفق أو يقضي العرف بغير ذلك واتفاق المتعاقدين على أن العربون جزاء للعدول عن العقد مؤداه أن لكل منهما حق العدول وفي هذه الحالة إذا كان المشتري هو من عدل فإنه يفقد العربون أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع فإن عليه رد العربون ومثله ولو لم يلحق به ضرر من جراء ذلك"" مؤدى ما تقدم أن البيع بالعربون باعتباره بيعًا باتًا فهو تصرف ناقل للملكية ? وإن كان مصحوبًا بحق العدول - مما يوجب تسجيله بالسجل العقاري المبدئي المعد لذلك بدائرة الأراضي والأملاك وأن المكلف بذلك التسجيل هو المتصرف أيًّا كان ? وإذ كان ذلك وكان المقرر -على ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أن العقد الباطل لا يولد التزامات بين طرفيه ويترتب على التقرير ببطلان العقد انحلاله بأثر رجعي منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن ويعاد كل شيء إلى ما كان عليه من قبل العقد واسترداد كل منهما ما أداه للآخر إلا أنه يجوز للمضرور منهما الرجوع على الآخر المتسبب بخطئه في البطلان بالتعويض وفقًا للقواعد العامة وليس بما ورد به العقد من اتفاق على التعويض لسقوط تلك البنود مع القضاء ببطلان العقد، ولما كان ذلك وكان المقرر أن المسؤولية العقدية لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة من إخلال بالتزام يفرضه العقد أو يلزم القانون اتباعه لصحة التعاقد وضرر وعلاقة سببية تربط بينهما بحيث إذا انتفى ركن منها انتفت المسؤولية، وعلى الدائن إثبات ارتكاب المدين الإخلال والضرر الذي أصابه، وثبوت أو نفي توافر الفعل الضار والضرر وعلاقة السببية بينهما ومن المقرر أيضًا أن السبب الأجنبي هو كل واقعة لا دخل للمدين في حصولها، ولم يكن له دور في تحققها، ويُشترط للإعفاء من المسؤولية أن يكون هذا السبب هو السبب الوحيد والمباشر للضرر. ولما كان ذلك فإنه وإن كان البائع (المطعون ضده) هو الملزم بتسجيل التصرف في السجل العقاري المبدئي إلا أنه متى حال بينه وبين تنفيذ التزامه سبب أجنبي لا يد له فيه فإنه وبرغم بطلان العقد لعدم التسجيل فإنه لا يكون مسؤولًا عن عدم تنفيذ التزامه ومن ثم تنتفي مسؤوليته عن تعويض المتضرر، وإذ كان ما تقدم وكان الثابت من الأوراق أن ما دفع البائع إلى عدم تنفيذ التزامه بالتسجيل المبدئي هو ما فرضه المطور العقاري من شرط تكملة السداد إلى 50% من ثمن الوحدة وتوقيع المشتري الجديد على طلب النقل وهو ما لم يوافق عليه المشتري باعتبار هذا الشرط لم يكن معروضًا لديه الاتفاق على الشراء فمن ثم يكون إخلال البائع عن تنفيذ التزامه بتسجيل العقد بالسجل العقاري المبدئي مما أدى إلى القضاء ببطلان العقد كان لسبب خارج عن إرادته ويعود للمطور العقاري فمن ثم يعفى من المسؤولية عن الإخلال بذلك الالتزام، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى ذات النتيجة فإنه متى كان المقرر -في قضاء محكمة التمييز- أنه متى انتهى الحكم إلى نتيجة صحيحة قانونًا، فإنه لا يعيبه ما قد يكون شابه من قصور في أسبابه القانونية، إذ لمحكمة التمييز استكمال هذا القصور دون نقض الحكم. مما يتعين معه رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
برفض الطعن وبإلزام الطاعن المصاريف والرسوم وألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ومصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق