بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 18-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 326 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ب. ر. ر.
مطعون ضده:
آ. و. آ. ل. ا. ش. ذ. م. م.
ل. ج. ه. ب. ك.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/173 استئناف عقاري بتاريخ 29-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وتلاوة التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى، وبعد المداولة،
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? وعلى ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن ? تتحصل في أن الطاعن "بول ربين ريتشاردسون" أقام الدعوى رقم 1143 لسنة 2024 عقاري ضد المطعون ضدهما: "1. ليلى جوبتا هيرداي براكاش كيلوو. 2. آلـسوب وآلـسوب للوساطة العقارية ش.ذ.م.م (فرع) بطلب الحكم أولًا: بانفساخ العقد المؤرخ 19 فبراير 2024 رقم (202402193585 CF). ثانيًا: بإلزام المطعون ضدها الأولى برد مبلغ العربون البالغ 291,500 درهم وبأن تؤدي له مبلغًا مماثلًا كتعويض متفق عليه وفقًا للبند رقم (14) من العقد، مع الفائدة القانونية بواقع 5% اعتبارًا من تاريخ 19 مايو 2024. ثالثًا: بإلزام المطعون ضدها الثانية برد مبلغ العمولة وقدره 69,090 درهمًا. رابعًا: بإلزام المطعون ضدهما بدفع مبلغ 100,000 درهم كتعويض مع الفائدة القانونية بواقع 5%. وبيانًا لذلك قال إنه بموجب العقد المشار إليه باعت له المطعون ضدها الأولى العقار محل النزاع الكائن بدبي ? رقم 601، برج مارينا، منطقة مرسى دبي ? لقاء ثمن مقداره 2,915,000 درهم، سدد منه مبلغ 291,500 درهم كعربون عند توقيع العقد على أن يتم سداد باقي الثمن مبلغ 2,623,500 درهم عن طريق شيك مدير عند تسجيل ونقل الملكية باسم المشتري بتاريخ 19 مايو 2024، كما سَدد للمطعون ضدها الثانية مبلغ 69,090 درهم كعمولة وتم الاتفاق في البند رقم (14) من الشروط الإضافية على أنه إذا تراجع البائع عن إتمام عملية البيع لأسباب غير خارجة عن إرادته، فإن للمشتري الحق في فسخ العقد واسترداد العربون مع مبلغ مماثل كتعويض يدفعه البائع، ما لم يتفق الطرفان خطيًا على تعديل تلك المواعيد، وبتاريخ 31 مايو 2024 تسلم الطاعن إنذارًا عدليًا من المطعون ضدها الأولى يفيد بأن العقار لا يزال مشغولًا من قبل المستأجر، وأن استكمال البيع خارج عن إرادتها، وقد رد على هذا الإنذار بإبداء استعداده لاستكمال العقد بشرط تسلم العقار خلال سبعة أيام من تاريخ الإنذار، فأرسلت إليه المطعون ضدها الثانية بريدًا إلكترونيًا نيابةً عن البائعة المطعون ضدها الأولى تُفيد بعدم رغبة الأخيرة في استكمال العقد والعدول عنه وإعادة مبلغ العربون، ثم أرسل ردًا على ذلك بريدًا إلكترونيًا طالب فيه برد العربون ومبلغ العمولة، إلا أنه لم يُرد إليه حتى تاريخه، ومن ثم كانت الدعوى، وبتاريخ 13 يناير 2025 حكمت المحكمة بإلزام المطعون ضدها الأولى بأن تؤدي للطاعن مبلغ العربون 291,500 درهم، ومثله مع الفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية في 19 يوليو 2024 وحتى تمام السداد، ورفضت ما عدا ذلك. استأنفت المطعون ضدها الأولى هذا الحكم بالاستئناف رقم 173 لسنة 2025 عقاري وبتاريخ 29 مايو 2025 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من إلزام المطعون ضدها الأولى بأن تدفع للطاعن قيمة العربون مبلغ 291,500 درهم ومثله والفائدة وتأييده فيما عدا ذلك. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق التمييز، بموجب صحيفة أودعت إلكترونيًا لدى مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 24 يونيو 2025، طلب فيها نقض الحكم، وقدم كل من المطعون ضدهما الأولى والثانية مذكرة بدفاعهما طلبتا فيها رفض الطعن، وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة -في غرفة مشورة -فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد يتضمن أربعة أوجه، ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ومخالفة للثابت بالأوراق، إذ ألغى الحكم الابتدائي القاضي بإلزام المطعون ضدها الأولى برد قيمة العربون ومثله، استنادًا إلى البند (7) من الشروط الإضافية الذي لم ينص على عقوبة، متجاهلًا البنود (15، 16، 17، 19) التي أوجبت غرامة تعادل قيمة العربون على الطرف المخل، توزع بنسبة 80% للطرف المتضرر و20% للوسيط، وقد أبرم عقد البيع بتاريخ 19 فبراير 2024 بعد انتهاء عقد الإيجار في 18 فبراير 2024، وسدد الطاعن مبلغ العربون البالغ 291,500 درهم استنادًا إلى تأكيد المطعون ضدهما بإنذار المستأجر بالإخلاء لغرض البيع، على أن تنتهي مهلة الإخطار في 19 مايو 2024، وهو تاريخ نقل وتسجيل العقار، إلا أن المستأجر أقام دعوى لتجديد عقد الإيجار، فقضت لجنة الإيجارات بالتجديد لعدم إخطار المطعون ضدها الأولى له بالإخلاء قبل 12 شهرًا، كما ثبت تقاعس المطعون ضدها الثانية ? بصفتها الوسيط ?، إذ أكدت للطاعن إرسال إنذار للمستأجر، وهو ما ثبت عدم صحته، مما أدى إلى عدم تسليم العقار في الموعد المتفق عليه، كما أن المطعون ضدها الأولى قبضت مبلغ العربون وأقرت بذلك، والذي وافق الطاعن على استرداده بعد إخطاره من قبل المطعون ضدها الثانية بعدم إتمام البيع وطلبها توقيع اتفاقية الإلغاء، إلا أنه لم يُرد إليه ، علاوة على ثبوت غش المطعون ضدهما، مما أصابه بأضرار تمثلت في استئجار مسكن بديل بمبلغ تجاوز 300,000 درهم، وحرمانه من العقار وارتفاع قيمته السوقية، وضياع وقته وجهده، وتفويت فرصة التملك، وإذ لم يفطن الحكم المطعون فيه إلى حقيقة هذه الوقائع، واعتمد على أقوال الوسيط ? المطعون ضدها الثانية ? بشأن حجز مبلغ العربون لديها دون دليل على تسلمها المبلغ، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد شريعة المتعاقدين، ويتعين على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد عليه وفقًا لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية. وأن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إبرامه الرجوع فيه، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لأحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته، وهو ما يسمى بيعًا بالعربون الذي يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن البيع بالعربون ووفقًا لنص المادة (148) من قانون المعاملات المدنية، ولئن كان بيعًا باتًا لا يجوز العدول عنه إلا أنه يجوز الاتفاق بين الطرفين ? أو إذا جرى العرف على ذلك ? على أن يكون الالتزام الناشئ عنه التزامًا بدليًا يخول المدين ? بائعًا أو مشتريًا ? أن يدفع العربون بدلًا من تنفيذ التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر مقدار العربون جزاءً لعدوله، فإذا كان هو من دفع العربون فإنه يفقده، ويُصبح العربون حقًا لمن قبضه، أما إذا كان من عدل هو من قبض العربون فيجب عليه رده ومثله للطرف الآخر، ولا يُعد رد العربون تعويضًا عن الضرر الذي لحق بالطرف الآخر نتيجة العدول، إذ إن هذا الالتزام موجود ومحدد المقدار، حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر ، أما البيع الذي دفع فيه المشتري جزءًا من الثمن ? ولو سماه الطرفان "عربونًا" دون أن يتفقا على جواز العدول أو كان هناك عرف ساري بذلك ? فهو بيع نافذ المفعول بمجرد انعقاده دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عنه أو نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون، كما تسري عليه القواعد العامة بشأن جواز المطالبة بالتنفيذ العيني أو الفسخ أو التعويض عند الاقتضاء، وقد يتفق الطرفان في العقد على شرط جزائي حال الإخلال بالالتزامات التعاقدية. ومن المقرر أيضًا أن المشرع وإن كان قد نظم الأركان الأساسية التي يقوم عليها العقد، والتي إذا انتفى منها ركن كان العقد معدومًا لا وجود له، وألحق في بعض العقود شروطًا تُعد مكملة للأركان وجعل من تلك الشروط أسبابًا لصحة التعاقد ورتب على تخلفها بطلان العقد أو قابليته للإبطال بحسب طبيعة الشرط ومدى تعلقه بالنظام العام، إلا أنه يجوز للطرفين إدراج شروط إضافية ما دامت لا تخالف النظام العام. ومن المقرر كذلك وفق ما تقضي به المادتان (420) و(425) من قانون المعاملات المدنية أن التصرف المشروط هو شرط بأمر مستقبل وغير محقق الوقوع ويترتب عليه وجود الالتزام أو زواله، وإذا كان هذا الشرط واقفًا فإنه يكون من شأنه أن يوقف نفاذ الالتزام إلى أن تتحقق الواقعة المعلق عليها، إذ يعتبر الالتزام في فترة التعليق موجودًا ولكنه غير نافذ لأنه لا ينفذ إلا بتحقق الشرط، ويقع على عاتق من يدعي تحقق هذا الشرط الواقف من الطرفين عبء إثبات وقوعه بأن يقيم الدليل على ذلك، سواء كان هو المدعي أصلًا في الدعوى أو المدعى عليه فيها، لأنه يدعي خلاف الأصل الظاهر. كما من المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتمحيص الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه منها واطراح ما عداه وصولًا إلى ما تراه متفقًا مع وجه الحق في النزاع، وتفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها وأصحاب الشأن فيها، وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وكافية لحمل قضائها ومؤدية إلى النتيجة التي انتهت إليها، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى مناحي دفاعهم وحُججهم والرد عليها استقلالًا، متى كان في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت عليها دليلها الرد الضمني المُسقط لكل ما عداها. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه بعد أن انتهى إلى أن الدعوى تدور حول بيع بالعربون مقرون بخيار العدول لكل من طرفيه، واستنادًا إلى ما ورد في بنود العقد الموحد، قد خلص من أوراق الدعوى ومستنداتها إلى أن البند (22) من الشروط الإضافية نص على تطبيق هذه الشروط دون الشروط والأحكام الواردة في العقد الموحد في حال التعارض، وأن البند (23) من الشروط الإضافية ألغى نفاذ البند (13) من الشروط العامة، كما نص البند (7) من الشروط الإضافية على أن العقار مؤجر حاليًا، وأن المستأجر سيقوم بإخلائه بحلول أو قبل 29 أبريل 2024، و لن يتم نقل الملكية حتى يتم الإخلاء، وفي حال عدم الإخلاء في التاريخ المحدد يحق للمشتري الانسحاب واسترداد مبلغ التأمين دون توقيع أي عقوبة على أي من الطرفين، كما نص البند (10) من الشروط الإضافية على أن مبلغ وديعة المشتري 291,500 درهم، يُودع كأمانة لدى الوسيط عن طريق التحويل المصرفي،000000 ، واستنادًا إلى البند (7) من الشروط الإضافية فإن الطاعن كان يعلم بتأجير العقار للغير والذي سيلتزم بإخلائه بحلول أو قبل 29 أبريل 2024، و لن يتم نقل الملكية حتى يغادر المستأجر العقار، وفي حال عدم الإخلاء في الموعد المحدد يحق للمشتري الانسحاب من الشراء واسترداد مبلغ العربون دون أي عقوبات على أي من الطرفين، أي دون استحقاق لمثل العربون، وإذ لم يخلِ المستأجر العقار، بناءً على حكم صادر من مركز فض المنازعات الإيجارية، الذي ألزم المطعون ضدها الأولى بتسليم المستأجر عقد إيجار للفترة المجددة من 19 فبراير 2024 حتى 18 فبراير 2025، فإن عدم نقل الملكية يرجع إلى عدم إخلاء العقار من قبل المستأجر، بما لا يحق للمشتري ? الطاعن ? المطالبة بمثل العربون، ولا يغير من ذلك أن تجديد العقد كان نتيجة خطأ المطعون ضدها الأولى بعدم إخطار المستأجر بالإخلاء في الموعد القانوني، إذ إن نص البند السابع ورد مطلقًا دون تقييده بعدم وجود خطأ من المطعون ضدها الأولى، أما بشأن استرداد العربون فقد ثبت أن المبلغ مودع لدى المطعون ضدها الثانية ? الوسيط ? وهو ما أقرت به في مذكرة دفاعها المقدمة أمام محكمة أول درجة بجلسة 1 أغسطس 2024، وأن ما قدمه الطاعن من إيصالات تحويل عبر الهاتف لا يفيد تحويل مبلغ العربون إلى المطعون ضدها الأولى، التي أنكرت استلامه، مما لا يبرر إلزامها بالرد، وللطاعن شأنه في الرجوع على الوسيط ? المطعون ضدها الثانية ? بذلك. وقد رتب الحكم المطعون فيه على ذلك قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من إلزام المطعون ضدها الأولى بأن تؤدي للطاعن قيمة العربون ? مبلغ 291,500 درهم ? ومثله والفائدة عنه، وتأييده فيما عدا ذلك، وكانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصله الثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم، وكافية لحمل قضائه، وتشمل الرد الضمني المُسقط لما ساقه الطاعن من حجج وأوجه دفاع مخالفة. ولا ينال من ذلك ما يثيره بشأن إغفال الحكم المطعون فيه إعمال ما تضمنته البنود (15، 16، 17، 19) من الشروط الإضافية للعقد، من أنه في حالة عدول أي من الطرفين عن إتمام البيع لأي سبب، يتحمل الطرف المخل غرامة تعادل قيمة العربون؛ لما خلص إليه الحكم ? صحيحًا وفي حدود سلطته التقديرية ? من أن نقل الملكية لم يتم بسبب عدم إخلاء المستأجر لعقار النزاع خلال الموعد المحدد، وهو ما لا يترتب عليه أي عقوبة وفقًا للبند (7) من الشروط الإضافية، وكان لا يُجدي الطاعنَ تخطئةُ الحكم لأخذه بما قررته الوسيطُ المطعون ضدها الثانية بشأن حجز مبلغ العربون لديها، ورفض إلزام البائعة المطعون ضدها الأولى برد مبلغ العربون الذي استلمته وفقًا للثابت بالعقد، وذلك استنادًا إلى ما تضمنه البند رقم (7) من الشروط والأحكام بالعقد والبند رقم (10) من الشروط الإضافية له من أن مبلغ التأمين البالغ قيمته 291,500 درهم، الخاص بالمشتري الطاعن يُودَع لدى الوسيط المطعون ضدها الثانية عن طريق التحويل البنكي والتي أقرت بذلك في مذكرة دفاعها على نحو ما سلف بما يحق للطاعن الرجوع عليها بقيمة العربون، فضلًا عن أن الحصول عليه يكون باتفاق الطرفين أو بحكم قضائي، وفقًا للبند (7) سالف البيان. وإذ كان من المقرر أنه ما لم يكن محلا للاستئناف من قضاء محكمة أول درجة قد حاز قوة الأمر المقضي، وهي تعلو على اعتبارات النظام العام، وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب الطاعن التعويض، وهو ما لم يستأنفه الأخير فإن هذا الشق من القضاء يكون قد حاز قوة الأمر المقضي التي تعلو على اعتبارات النظام العام، فلا جدوى للطاعن من تعييبه للحكم في هذا الخصوص، ويضحى النعي عليه بما سلف لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًّا فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره، بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها، وهو ما لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز.
ولما تقدم، فإنه يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعن المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق