بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 29-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 321 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ح. ع.
مطعون ضده:
ا. ج. س. ج.
م. ه. ل. ا. ش. ذ. م. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/140 استئناف عقاري بتاريخ 28-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعن حلمى عبد الباري أقام الدعوى رقم 531 لسنة 2024 عقاري أمام محكمة دبي الابتدائية على المطعون ضدهما ( 1) انجاد جاسكيران سينغ جامبهير (2) ميجا هومز للوساطة العقارية ش. ذ. م. م. بطلب الحكم بإلزام المدعى عليه الأول بأن يؤدى إليه مبلغ 5,000,000 درهم قيمة العربون المسلم إلى المدعى عليها الثانية والفائدة بواقع 9% من تاريخ المطالبة حتى تمام السداد، و قال بياناً لذلك إنه بموجب عقد البيع الموحد المؤرخ 2/11/2023 اشترى منه المدعى عليه الأول قطعة الأرض المبينة بصحيفة الدعوى، لقاء مبلغ 52,000,000 درهم، على أن تكون مدة سريان العقد حتى 2/1/2024 لإتمام إجراءات البيع، و إذ حرر المدعى عليه الأول ( المشترى ) الشيك رقم 9 المسحوب على بنك المشرق المؤرخ 2/11/2023 و قيمته 5,000,000 درهم، وتم تسليمه إلى المدعى عليها الثانية كأمانة لحين إتمام البيع، و بالرغم من أنه أوفى بالتزاماته، إلاً أن المدعى عليه الأول أخلً بالتزاماته بالرغم من مرور المدة المتفق عليها لإتمام البيع، بالرغم من إنذاره، و كذا المدعى عليها الثانية، ومن ثم فقد أقام الدعوى، و محكمة أول درجة حكمت بتاريخ 30-12-2024 حضورياً للمدعى عليه الأول وبمثابة الحضوري للثانية برفض الدعوى. استأنف المدعي هذا الحكم بالاستئناف رقم 140 لسنة 2025 عقاري، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن قدًم تقريره، قضت بتاريخ 28-5-2025 بتأييد الحكم المستأنف، طعن المدعى في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 24 / 6/2025 بطلب نقضه، ولم يقدم أي من المطعون ضدهما أية مذكرة بدفاعهما ? في الميعاد ? وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض الدعوى بمقولة أنه لم يقدم ما يفيد رفع الرهن عن العقار محل التداعي وسداد مديونياته من مياه وكهرباء وتبريد، بالرغم من أنه تمسك أمام كل من الخبير المنتدب و محكمة الموضوع بوجود اتفاق شفوي بينه وبين المطعون ضده الأول لاحقاً على عقد البيع سند الدعوى المكتوب، والذى تضمن بأن يقوم الأخير بسداد المبلغ اللازم لفك الرهن لكى يستكمل ? الطاعن - الإجراءات اللازمة للفك مع خصم هذا المبلغ من الثمن، إلاً أن الحكم التفت عن ذلك وعوًل في قضائه على تقرير الخبرة بالرغم من الاعتراضات التي أبداها عليه المتمثلة في إغفاله إقرار المطعون ضدها الثانية بأن الاتفاق تضمن بأن يكون فك الرهن عن طريق شيك صادر من المطعون ضده الأول على أن يُخصم من ثمن المبيع، وما انتهى إليه من أنه أخل بالتزاماته التعاقدية وخالف بنود العقد حين لم يقم بفك الرهن، و أن المطعون ضده الأول لم يخل بالتزاماته، وحصول تلاعب وتحايل حال أن سعر الأرض محل التداعي يبلغ 6,149,637.06 درهماً، كما التفت عن تقرير الخبير الاستشاري الصادر من خبير عقاري متخصص والذى أثبت أحقيته في المبلغ محل المطالبة، و أنه تمسك في دعوى رد الخبير المنتدب أن الخبير الحسابي المنتدب في الدعوى لا يصلح للقيام بالمأمورية وأنه فقد صلاحيته حال أنه اتخذ موقفاً معاديا له بزعمه وجود تلاعب وتضليل وتحايل بما يحاول إيهام المحكمة بذلك ، في حين أن المطعون ضده الأول ? وبإقرار المطعون ضدها الثانية ? هو الذى أخلً بالتزاماته التعاقدية وعدل عن البيع دون سبب أو مبرر مشروع ، ومن ثم يحق له المطالبة بقيمة الشيك الموجود بحوزة المطعون ضدها الثانية والتي تم تسليمه اليها على سبيل العربون، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد وإعطائه وصفه الحق وتفسير بنوده المختلف عليها والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره، وأن العبرة فى ذلك بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز. ومن المقرر أيضاً أن النص في المادة 148 من قانون المعاملات المدنية مفاده أن العربون هو ما يقدمه المشتري إلى البائع عند إنشاء عقد البيع، وأنه وإن كان لدفع العربون دلالة على أن البيع أصبح باتاً لا يجوز الرجوع عنه، إلا أن شروط التعاقد أو العرف قد تقضي بغير ذلك، واتفاق المتعاقدين على أن العربون جزاء للعدول عن العقد، مؤداه أن لكل منهما حق العدول، وفي هذه الحالة إذا كان المشتري هو من عدل فانه يفقد العربون أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع، فإن عليه رد العربون ومثله - مالم يتفق على جزاء آخر ، و أن نية العاقدين هي وحدها التي يجب التعويل عليها في إعطاء العربون حكمه القانوني، و من المقرر أن لمحكمة الموضوع أن تستظهر نية المتعاقدين من ظروف الدعوى ووقائعها ومن نصوص العقد لتتبين ما إذا كان المبلغ المدفوع هو بعض الثمن الذي انعقد به البيع باتاً أم أنه عربون في بيع مصحوب بخيار العدول، إذ أن ذلك مما يدخل في نطاق سلطتها التقديرية متى كان قضاؤها يقوم على أسباب سائغة. ومن المقرر أيضاً أن تحديد الطرف المقصر في العقد الملزم للطرفين أو نفي التقصير عنه من امور الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى دون رقابة عليها من محكمة التمييز متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة. ومن المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتمحيص سائر الأدلة والمستندات المطروحة عليها واستخلاص الواقع الصحيح منها وصولاً إلى ما تراه متفقاً مع وجه الحق في الدعوى والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ماعداه وحسبها في ذلك أن تبين الحقيقة التي اطمأنت إليها وأوردت دليلها من واقع ما استخلصته من الأوراق، ولها أن تعول على تقرير الخبير المنتدب في الدعوى باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات فيها الذي يخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اقتنعت بسلامة الأسس التي أقيم عليها وصحة النتائج التي توصل إليه ورأت فيها ما يستقيم به وجه الحق في الدعوى ، وهي غير ملزمة من بعد بأن ترد بأسباب خاصة على ما أبداه الخصوم على تقرير الخبير من مطاعن لأن في أخذها به محمولاً على أسبابه ما يفيد أنها لم تجد في دفاع الخصوم ما ينال من سلامة النتائج التي انتهى إليها الخبير ولا ما يستحق الرد بأكثر مما تضمنه التقرير. ومن المقرر أيضاً أن الخبير لا يلتزم بأن يؤدي مهمته على وجه معين وحسبه أن يقوم بما ندب له على النحو الذي يراه محققاً للغاية التي ندب لها طالما أن عمله في النهاية خاضع لتقدير محكمة الموضوع، وطالما أنه وجد فيما عرض عليه وقام به ما يعينه على أداء عمله طبقاً للقانون. ومـن المقرر أنه لا يجوز للخصم أن يطعن بعدم حياد الخبير أو انحيازه بـعد إكماله مأموريته وتقديم تقريره بعد أن سكت عن ذلك عند تعيينه ولم يتخذ حياله الإجراءات القانونية لرده. ومن المقرر أنه من حق محكمة الموضوع ألاً تأخذ بدلالة التقرير الاستشاري الذي يقدمه الخصوم اكتفاء منها بالاعتداد بما خلص اليه تقرير الخبير المنتدب ? دون أن ترد بأسباب خاصة علي ما ورد بالتقرير الاستشاري ? لأن مناط ذلك أن يكون تقرير الخبير المنتدب قد تناول القول في نقطة الخلاف ودلل عليها بأسباب سائغة مؤدية الي النتيجة التي انتهي اليها، وأن أخذ المحكمة بتقرير خبير الدعوي ما يفيد أنها لم تر في التقرير الاستشاري ما ينال من صحته. لما كان ذلك وكان الثابت من الاطلاع على تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن الخبير الذى أعده قد بحث جميع المستندات التي قدمها له الخصوم، وخلص منها إلى النتيجة التي انتهى إليها في تقريره، ومن ثم فلا تثريب على الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه إن هو اطمأن إليه وعوًل عليه ? لكفاية أبحاثه وسلامة الأسس التي بني عليها ? و أقام قضاءه برفض الدعوى - ومن مؤدى قانونى سديد - واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها أن الثابت من مطالعة العقد الموحد - سند التداعي أن تاريخ انتهائه في 2-1-2024 ووفقاً للبند (4) منه على أن "يلتزم الطرف الأول البائع بتقديم كافة المستندات الدالة على الملكية، كما يتعهد بإتمام جميع الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك باسم المشترى فور قبضه الثمن المتفق عليه بموجب هذا العقد وبموعد أقصاه 2-1-2024، وأنه بموجب الشروط الإضافية تم تقديم موعد نقل الملكية الى تاريخ 27-11-2023. وأن الثابت من ديباجة العقد أن العقار مرهون لصالح مصرف الإمارات الإسلامي وأن قيمة الرهن 3.870.000.00 درهماً، والثابت أيضاً في البند رقم (18) من العقد أن البائع يقر بأن العقار المبيع خالي من أي نزاعات، رهون عقارية، ديون، أو اية حقوق أو مطالبات خفية مستحقة للغير، وفى حالة ظهور ما يخالف ذلك فإن الطرف الأول يقر بمسئوليته عن هذه الالتزامات مسئولية كاملة. هذا وقد نصت الشروط الإضافية لاتفاقية البيع على أنه .... يقوم البائع بتسوية جميع الفواتير بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر فواتير هيئة كهرباء ومياه دبى ومكيفات الهواء قبل يوم النقل، ومن جماع ما تقدم وأخذاً به وكان الثابت التزام البائع بنقل الملكية الى المشترى وتسليمه كافة الأوراق المتعلقة بها، وأن من ضمن تلك الأوراق التي يلتزم بها ما يفيد رفع الرهن عن العقار وسداد مديونيات العقار من استهلاك الكهرباء والماء والتبريد وغيرها، وأنه لا يمكن نقل الملكية بدون الحصول على تلك الأوراق التي عجز البائع عن تقديم ما يفيد أنه تحصل عليها، ولم يقدمها للمشترى، وقد برر عدم سداد استهلاك الخدمات المار ذكرها، بأنه يتيعن سداده قبل موعد نقل الملكية مباشرة، كما برر عدم رفع الرهن وسداد القرض بأنه سوف يسدده من الثمن على الرغم من أنه ملزم برفع الرهن قبل سداد الثمن لتكون أوراق نقل الملكية جاهزة يوم نقلها وسداد الثمن، و من ثم فإن تلك المبررات التي ساقها لاتعد عذراً كافياً مانعاً له من القيام بالتزاماته التعاقدية مع المدعى عليه الأول إلى أن انتهت المدة المحددة لإتمام التعاقد، ومن ثم فإن المدعى عليه قد قام بكافة الالتزامات التي تضمنتها اتفاقية البيع و لم يعدل عن إتمام التعاقد بل قام بكل ما فرضه عليه العقد والشروط الإضافية من التزامات، و أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لقضائه وفى معرض الرد على أسباب الاستئناف قوله أن الخبير المنتدب أمام هذه المحكمة توصل إلى أن المستأنف ضده الأول لم يقدم أي مستند يفيد قيامه بفك الرهن عن العقار ، وأورد نص البند ( 18) في المرفق 18 يقر فيه البائع ( المستأنف ) بأن العقار المباع خال من أي نزاعات أو رهون عقارية أو ديون أو مطالبات خفية مستحقة للغير ، وفي حال ظهور ما يخالف ذلك فإن البائع يقر بمسئوليته عن هذه الالتزامات مسئولية كاملة بما يعضد ذلك من إخلال المستأنف بالتزاماته ، وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتقوم على سند من الواقع والقانون وبما يكفي لحمل قضاء الحكم فإنه لا يكون قد اخطأ في تطبيق القانون أو شابه الفساد في الاستدلال والقصور ولا تثريب عليه إن هو لم يتتبع الطاعن في مختلف أقواله وحججه وأوجه دفاعه ويرد على كل قول أو حجة على استقلال مادام قيام الحقيقة التي اقتنع بها وأورد دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج وأوجه الدفاع، ومن ثم يكون النعي عليه - في جملته - لا يعدو أن يكون جدلاً في تقدير محكمة الموضوع لأدلة الدعوى بغية الوصول إلى نتيجة أخرى غير تلك التي انتهى إليها الحكم وهو مالا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز، ويضحى على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض هذا الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصروفات مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق