بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 19-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 317 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
س. ج. ب. ه.
ش. ز.
مطعون ضده:
ا. ا. ا. ل. ا.
م. ك. ك. ع.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/234 استئناف عقاري بتاريخ 19-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث ان الطعن قد استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنين ( سيمون جيمس باتريك هوليران ، شان زهو ) أقاما علي المطعون ضدهما ( محمد كامل كمال عسلي ، ام أن ايه للوساطة العقارية ) الدعوى رقم 1317 لسنة 2024 عقاري ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم: اولاً : الزام المدعى عليه الاول بأن يؤدي لهما مبلغ 315,000 درهم مثل قيمة العربون ، وبتعويض قدره 300،000 درهم لعدوله عن اكمال البيع دون مبرر والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام ، ثانياً : الزام المدعى عليه الثاني برد شيك العربون رقم 000012 المؤرخ بتاريخ 13.01.2023 المسحوب على بنك المشرق - وذلك علي سند من انهما تعاقدا مع المدعي عليه الأول بتاريخ 16/4/2023 لشراء الفيلا المملوكة له رقم 234 واقعة بمجمع سكني رقم S2 community A-TH-234 الكائنة بمنطقة الثنايا 4 - والمقامة على قطعة ارض رقم 2868 ، لقاء ثمن إجمالي قدره 3،150،000 درهم بوساطة المدعى عليها الثانية ، وتم الاتفاق علي أن يسدد الثمن بشيك تامين "عربون" بما يعادل 10% من الثمن وقدره 315،000 درهم يحرر باسم المدعى عليه ، وباقي الثمن وقدره 2,835,000 درهم يتم سداده عن طريق شيك مدير يحرر عند تسجيل العقار باسمهما بموعد أقصاه 15/6/2023 ، وقد حررا الشيك رقم 000012 مسحوب على بنك المشرق بتاريخ 13/1/2023 بقيمة العربون وتسلمته منهما المدعى عليها الثانية كأمانة ، الا ان المدعى عليه الاول تراجع عن اتمام الصفقة دون مبرر ، وهو ما حدا بهما بتاريخ 8/8/2023 لإنذاره عدلياً لتنفيذ اتفاقية البيع و استلام باقي الثمن ونقل ملكية العقار الا انه لم يحرك ساكناً وقام ببيع العقار لمشر اخر وهو ما اصابهما بأضرار بالغة ? ومن ثم كانت الدعوي ? مثل وكيل المدعى عليها الثانية وانكر استلامه شيك العربون وطلب رفض الدعوى ، وبجلسة 29/1/2025 حكمت المحكمة حضورياً للمدعى عليها الثانية وبمثابة الحضوري للمدعى عليه الأول : برفض الدعوى - استأنف المدعيان ذلك الحكم بالاستئناف رقم 234 لسنة 2025 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 19/5/2025 : برفضه وبتأييد الحكم المستأنف ? طعن المدعيان في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 18/6/2025 بطلب نقضه ، قدمت المطعون ضدها الثانية مذكرة رد في الميعاد طلبت فيها رفض الطعن ، لم يقدم المطعون ضده الاول مذكرة رد في الميعاد ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة. و حيث ينعي الطاعنان بسبب الطعن - علي الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون والفساد في الاستدلال ? إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف الصادر برفض الدعوي رغم ثبوت عدول المطعون ضده الأول عن إتمام البيع وقيامه بفسخ اتفاقية التداعي بإرادته المنفردة دون إنذارهما، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود - ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? ان الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لأحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمى بيع بالعربون وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن البيع بالعربون ولئن كان- عملا بنص المادة 148من قانون المعاملات المدنية- بيع باتا لا يجوز العدول عنه ألا إنه يجوز أن يتفق الطرفان- أو إذا كان العرف جاريا علي ذلك- علي أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلي يخول المدين بائعا أو مشتريا أن يدفع العربون بدلا من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقا لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر، ولا يعتبر رد العربون تعويضا عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر ، ومن المقرر ايضاً - أن تكييف و تفسير العقود واستخلاص النية المشتركة للمتعاقدين، وكذلك استخلاص إثبات أو نفى الخطأ التعاقدي من جانب أي من طرفي العقد و استخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفى التقصير عنه، و كذا استخلاص عدم التزام المشتري بدفع الثمن في الموعد المحدد لأدائه هو مما يدخل في نطاق السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع ? لما كان ذلك ? وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف الصادر برفض الدعوي علي ما أورده بأسبابه من أن [[ وكان الحكم المستأنف قد اقام قضاءه برفض الدعوي علي ما استخلصه سائغا من اوراق الدعوي ومستنداتها ومن بنود عقد البيع محل التداعي وشروطه الاضافية وفق ما اورده في مدوناته من ان " الثابت من الأوراق ومن عقد البيع الموحد موضوع الدعوى انه اتفق الطرفان على ان يقوم (المدعيان- المشتريان) بسداد كامل قيمة الشراء بحلول تاريخ 15/6/2023 ،وفي البند (12) منه تضمن على ان "اذا لم يتمكن المشتري من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه في البند (6/1) او عجز عن اتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن ارادته فللبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون طالما ان فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشتري للشروط المتفق عليها، ما لم يتفق الطرفان خطيا على تعديل الشروط او المواعيد" كما تضمن البند (15) النص على ان "اذا تراجع البائع عن اتمام عملية البيع لأسباب غير خارجة عن ارادته فإن للمشتري الحق في فسخ العقد واسترداد عربون الشراء مع مثل قيمته يدفعها البائع على سبيل التعويض للمشتري ما لم يتفق الطرفان خطيا على تعديل الشروط او المواعيد، وكان الثابت للمحكمة من مطالعة الشروط الإضافية لعقد البيع موضوع الدعوى ان المدعيين اقرا ان عملية الشراء تتم عن طريق قرض عقاري وانه يحق لهما الانسحاب من إتمام عملية الشراء إذا تبين ان تقييم العقار محل البيع اقل من ثمن الشراء بأكثر من 10% من قيمته الثابتة بالعقد او حال عدم قدرتهما على الحصول على قرض عقاري لسداد الثمن كما التزم المدعيان في البند (15) من العقد بسداد مبلغ الرهن المستحق على العقار وسداد باقي الثمن عند تحويل الملكية لهما وان الثابت للمحكمة من مطالعة مستندات الدعوى ان المدعيين لم يقدما اي دليل تطمئن الية المحكمة على تمكنهما من الحصول على قرض عقاري بالفعل لسداد ثمن العقار موضوع الدعوى إذ ان اتفاقية الرهن المقدمة من المدعيين ما هي الا عرض تمويل كان ساريا حتى 19/8/2023 وبيان بالمستندات المطلوبة لإتمام القرض موقع من بنك (اتش اس بي سي) فقط وليس موافقة فعلية على القرض كما انهما لم يقدما ما يفيد انهما قاما بأى خطوات لسداد قيمة الرهن الموجود على عقار التداعي وفقا لبنود عقد البيع وخلت الأوراق من اي دليل على انهما حررا بالأساس شيك العربون وانه تم تسليمة بالفعل للوسيط (المدعى عليها الثانية) حيث انكرت الاخيرة استلام هذا الشيك بمذكرات دفاعها ولم يقدم المدعيان دليل على هذا التسليم لاسيما انه لا يوجد توقيع للوسيط على عقد البيع موضوع الدعوى والمدون به احتفاظ الوسيط بشيك العربون ومن ثم فهو ليس حجه عليها او انه تم تسليمة للوسيط (المدعى عليها الثانية ) وان الإنذار المرسل للمدعى علية الأول لإتمام البيع كان بتاريخ 8/8/2023 أي بعد انتهاء مدة العقد بشهرين تقريبا ومذكور فيه انه تم الحصول على الموافقة على قرض التمويل بباقي الثمن دون ارفاق دليل يؤيد صحة ذلك
وحيث ان المستقر علية ان التزام المشترى بسدد الثمن او الأقل تقديم الدليل على إمكانية سدادة في يوم نقل الملكية اسبق على التزام البائع بنقل الملكية وهو ما لم يقدم المدعيين اى دليل علية فضلا عن عدم تقديم دليل حقيقي تطمئن الية المحكمة الى تسليم شيك بمبلغ العربون للبائع او تسليمة للوسيط للاحتفاظ به الامر الذى ترى معه المحكمة ان زعم المدعيين بأن المدعى علية الأول هو من اخل بإتمام التعاقد حتى انتهت مدة العقد قد جاء على غير سند من الواقع او القانون ، مما تقضى معه المحكمة بانتهاء عقد البيع موضوع الدعوى وبرفض طلبهما بإلزام المدعى علية الاول بمثل مبلغ العربون كما يكون طلبهما بإلزام المدعى عليها الثانية برد شيك العربون لهما قد جاء أيضا دون سند من الواقع او القانون تقضى المحكمة برفضة " وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المستأنف سائغا وله معينه الثابت في الأوراق وكافيا لحمل قضائه وفيه الرد الضمني المسقط لحجج المستأنفين ومن ثم فإن المحكمة تعول على تلك الأسباب وتأخذ بها أسبابا لقضائها فإن النعي عليه بما سلف يكون قائماً علي غير أساس، ولا ينال من ذلك ما اثاره المستأنفان بأسباب استئنافهما من ان عقد البيع محل التداعي تضمن بيانات شيك العربون المطالب برده وان المستأنفين تحصلا علي قرض بمبلغ 1,100,000 درهم تم ايداعه في حساب المستأنفة الثانية وفق كشف الحساب المرفق وانه تم تكمله مبلغ الثمن الباقي من خلال بيعهما لشقة تملكها المستأنفة الثانية وان المستأنف ضده الأول امتنع عن اكمال إجراءات تسجيل عقد البيع وتراجع على اتمام البيع وقام لاحقا ببيع الفيلا موضوع الدعوى بتاريخ 22/8/2023 بمبلغ 3,400,000 درهم لمشتري اخر ، ... ، فانه ولئن كان عقد البيع الموحد قد تضمن بيانات شيك العربون المطالب برده فانه لا يدل بمجرده علي استلام المستأنف ضدها لذلك الشيك فعليا من المستأنفين خاصة وان الاخيرين لم يقدما دليل علي تسليم ذلك الشيك الي الشركة المستأنف ضدها الثانية والتي انكرت استلام ذلك الشيك، كما انه لم يثبت من اوراق الدعوي ثبوت عدول المستأنف ضده الاول عن اتمام التعاقد موضوع الدعوي، كما لم يثبت من الاوراق قيام المستأنفان بالوفاء بالتزاماتهما العقدية وسداد باقي ثمن عقار التداعي قبل انتهاء ميعاد سريان عقد البيع محل التداعي المتفق عليه حتي تاريخ 15/6/2023 ولا يقدح في ذلك ما تضمنه كشف الحساب المقدم من المستأنفين باعتبار ان مبلغ القرض الذي تحصلا عليه (وفق ما قرراه) المودع في حساب المستأنفة الثانية كان بتاريخ 1/7/2023 وان الانذار الصادر من المستأنفين بسداد باقي الثمن كان بتاريخ 8/8/2023 اي بعد انتهاء تاريخ سريان عقد التداعي في الحالتين ، وان ما قرره المستأنفان بقيام المستأنف ضده الاول ببيع عقار التداعي لمشتري اخر بتاريخ 22/8/2023 فانه قول مرسل لا دليل عليه بالأوراق ،فضلا عن انه -بفرض صحة ذلك القول- فان ذلك التصرف بالبيع لا يعد اخلال من جانب من المستأنف ضده الاول بالتزاماته العقدية لكونه قد جاء بعد انتهاء ميعاد سريان عقد البيع محل التداعي ولا يؤثر في ذلك قيام المستأنفة الثانية ببيع عقار عائد لها ، ومن ثم يكون قضاء الحكم المستأنف برفض الدعوي يتفق وصحيح القانون ،ومن ثم يكون الاستئناف برمته علي غير أساس وتقضي معه المحكمة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه وهذه الأسباب ]] وكان ما خلص اليه الحكم سائغاً مما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافيا لحمل قضاء الحكم، فأن النعي لا يعدو أن يكون جدلاً في تقدير محكمة الموضوع لأدلة الدعوى بغية الوصول إلى نتيجة أخرى غير تلك التي انتهى إليها الحكم وهو مالا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعنين بالمصروفات، ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضدها الثانية ، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق