بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 12-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 297 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ش. د. ل. ا. ش. ..
ش. ا. ا. ا. ا. ش. ..
مطعون ضده:
ا. ح. س. ع.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/340 استئناف عقاري بتاريخ 12-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث ان الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها ( اميره حمدي سيف عبد المتجلي) أقامت علي الطاعنتين (شركة داماك للتطوير العقاري " ش ذ م م "، وشركة الخط الامامي لإدارة الاستثمار " ش ذ م م ") الدعوى رقم 1499 لسنة 2024 عقاري ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم: أولاً : فسخ اتفاقية بيع وتطوير قطعة الأرض XT651B المبرمة فيما بينها وبين المدعي عليها ثانياً (كبائعة) ، ثانياً : إلزام المدعي عليهما بالتضامن بأن يردا لها مبلغ 735،000 درهم ، ثالثاً : إلزام المدعي عليهما بدفع مبلغ 500.000 درهم كتعويض عما أصابها من أضرار مادية وادبية - وذلك على سند من أنه بموجب عقد البيع المؤرخ 24/6/2018 اشترت من المدعى عليها الثانية قطعة الأرض AT65IB البالغ بمساحة 257,53 متر2 وكذا الالتزام بتطويرها وإقامة فيلا عليها وفق النموذج RCBM بمشروع أكويا أكسجين المملوك للشركة المدعى عليها الأولى ، الا أن المدعى عليهما قاما ببيع العقار لأخر ، وهو ما أصابها بأضرار مادية تمثلت في تفويت فرصتها في الحصول على أرض وفيلا أخري بذات الثمن لاختلاف وتفاوت الأسعار منذ التعاقد الحاصل في 24/6/2018 وحتى الأن ، واضرارا أدبية تمثلت في حزنها على فقد فرصة تَملك الأرض بالفيلا وما انتباهه من قلق ازاء تَعمد المدعى عليهما طيلة هذه المدة في التسويف والامتناع عن تسليم فيلا التداعي ، وحسرتها عند علمها ببيع الفيلا لأخر ? ومن ثم كانت الدعوي ? دفعت المدعي عليها الاولي بعدم قبول الدعوي بالنسبة لها لرفعها علي غير ذي صفة ، وطلبت الثانية رفض الدعوي وبتقرير احقيتها في الغاء اسم المدعية والاحتفاظ بالمبلغ المسدد منها وقدره 521,952,90 درهم وفقا للمادة (11) من القانون رقم 19 لسنة 2020 ، والزام المدعية بأن تؤدى للمدعى عليها الثانية غرامة تأخير 1% عن التأخير في سداد كل قسط من تاريخ الاستحقاق وفق البند 2/2 من الاتفاقية وقدره 209,729 درهم ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، حكمت حضورياً بجلسة 26/2/2025 : بالزام المدعى عليهما بأن يردا للمدعية مبلغ 733،800 درهم قيمة المبالغ المسددة ، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات - استأنفت المدعي عليهما ذلك الحكم بالاستئناف رقم 340 لسنة 2025 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 12/5/2025 : برفضه وبتأييد الحكم المستأنف ? طعن المدعي عليهما في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 9/6/2025 بطلب نقضه ، قدمت المطعون ضدها مذكرة رد في الميعاد طلبت فيها رفض الطعن ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة. و حيث ان الطعن أقيم علي ثلاثة أسباب ? تنعي الطاعنة الاولي بالسبب الأول منها - علي الحكم المطعون فيه ? مخالفة الثابت بالأوراق ? إذ تمسكت في دفاعها بانتفاء صفتها بالدعوي كونها لم تكن طرفاً في التعاقد المبرم فيما بين الطاعنة الثانية (كبائعة) والمطعون ضدها (كمشتريه) كما أنه لا يوجد أي إشارة بالعقد اليها وعبارة كلمه داماك الواردة به هو اسم المجموعة ككل، كما أن الأوراق جاءت خلواً مما يفيد اشتراكهما في المشروع، الا أن المحكمة قضت برفض دفعها دون سند صحيح، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود ? ذلك انه من المقرر - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ? ان المدعي هو الذي يحدد نطاق الخصومة في الدعوى من حيث اشخاص المدعى عليهم موضوع الدعوى وسببها ولا يجوز للمحكمة من تلقاء نفسها أن تخرج عن هذا النطاق ، وان العبرة في الطلبات المطروحة على المحكمة التي يتعين عليها الفصل فيها بحقيقة المقصود منها والسبب القانوني الذي ترتكز عليه ووفقاً لآخر طلبات الخصوم في الدعوى ، و من المقرر- عملا بمفاد نص المادة (250) من قانون المعاملات المدنية - انه ولئن كان انصراف أثار العقد قاصرة على أطرافه عملا بمبدأ نسبية أثر العقد ، إلا أنه من الجائز - في مجال الاستثمار العقاري - تعدد أصحاب المشروع الواحد رغم تعدد واختلاف الذمم المالية لكل منهم إذ لا يمنع ذلك من اشتراكهم البعض في مشروع مشترك بما يرتب المسئولية لهم جميعاً عن الالتزامات الناشئة عنه وذلك بالتضامن أو الانفراد لوحدة مصدر الالتزام ،وهوما تستخلص قيامه محكمة الموضوع من وقائع الدعوى والملابسات المحيطة والتي لها تقدير القرائن القضائية فلها أن تأخذ بأي قرينة متى كان استخلاصها سائغا ، والمجادلة في ذلك هي مجادلة موضوعية تنحسر عنها رقابة محكمة التمييز ، و أن الصفة في الدعوى تقوم بالمدعى عليه متى كان الحق المطلوب موجودا في مواجهته باعتبار أنه صاحب شأن فيه والمسئول عنه أصالة أو تبعا أو مشتركا في المسئولية عنه حال ثبوت أحقية المدعى له - لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه برفض دفع الطاعنة الاولي بعدم قبول الدعوي بالنسبة لها لرفعها علي غير ذي صفة علي ما أورده بمدوناته من ان [[ وحيث أنه عن الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمدعى عليها الأولى ، ... ، وكان الثابت للمحكمة أن اتفاقية البيع والتطوير سند التداعي محررة على نموذج باسم الشركة المدعى عليها الأولى ، كما أن الثابت من تقرير الخبير أن رسائل البريد الالكتروني بشأن الوصول لمرحلة الإنجاز وبشأن الدفعات المستحقة على المدعية كانت موجهة من المدعى عليها الأولى للمدعية ، الامر الذي تستخلص منه المحكمة اشتراك المدعى عليهما في ذات المشروع كمشروع عقاري مشترك مما تتوافر معه الصفة للمدعى عليها الأولى ، مما يكون معه الدفع على غير سند صحيح من القانون وتقضي المحكمة برفضه ]] وكان هذا الذي خلص اليه الحكم سائغاً مما له اصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ، فأن النعي في هذا الشأن ينحل الي جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في استخلاص الصفة في الدعوي مما لا يجوز اثارته امام محكمة التمييز ، ومن ثم يكون غير مقبول .
وحيث أن حاصل ما تنعي به الطاعنتان بباقي أسباب الطعن - علي الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق ? إذ ساير الحكم المستأنف فيما انتهي اليه من إلزامهما بأن يردا للمطعون ضدها مبلغ 733،800 درهم بعد أن خفض نسبة الخصم المستحق (للمطور - الطاعنة) بجعلها 10% بدلاً من 40% ، رغم أن المطعون ضدها هي المخلة بالتزاماتها كما ان نسبة الإنجاز عند فسخ التعاقد كانت 85.49% بما يحق معه الاحتفاظ بما نسبته 40% من ثمن الوحدة ، وذلك بالمخالفة لنص المادة 11 فقرة (أ)/4/أ/3 من القانون رقم 13 لسنة 2008، كما أخطأ الحكم في احتساب قيمة رسوم التسجيل بنسبة 4% ضمن مبلغ الثمن المسدد من المطعون ضدها ، إذ أن اجمالي المسدد من المطعون ضدها شامل رسوم التسجيل 4% وفقاً لتقرير الخبرة هو مبلغ 730,800 درهم بعد احتساب تحويلين لحساب الضمان بمبلغ وقدرة 75,000 درهم و75,000 درهم بعد تاريخ الاخطار، ورسوم التسجيل وفقاً لكشف الحساب مبلغ 58,800 درهم ، والمسدد من الثمن وفقاً لوثيقة صحة الإجراءات 521,952.9 درهم فقط وبعد إضافة مبلغي التحويلات وفقا لتقرير الخبرة يكون إجمالي المسدد هو مبلغ 672,200 درهم ، وكان ثمن الوحدة 1,470,000 درهم ، فتكون نسبة ال 10% منه هي مبلغ 147,000 درهم ، فان المبلغ واجب الرد هو (672,200 ? 147,000 = 525,200 درهم ، فقط دون المبلغ المقضي برده الذي احتسبه الحكم خطأ بأن أضاف رسوم التسجيل وهي رسوم حكومية غير قابلة للاسترداد الي المسدد من الثمن ، كما احتسب المبلغ المحول بعد اخطار دائرة الأرضي والاملاك مرة اخري ، وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه. و حيث إن هذا النعي في شقه المتعلق بنزول المحكمة بالنسبة التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها فهو مردود ? ذلك ان من المقرر - بقضاء الهيئة العامة لمحكمة التمييز- أنه يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 والاحتفاظ بالمبالغ المسددة من ثمن البيع بما لا يزيد على النسب المبينة قبل كل نسبة انجاز، مع وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ، وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن، بعد إتباع الخطوات المنصوص عليها بضوابطها القانونية، ويكون لمحكمة الموضوع حينئذ إذا ما أقيمت الدعوى أمامها من المطور أو المشترى بالمطالبة بالنسب أو استكمالها أو بتخفيضها بحسب الأحوال الحكم بالنسب التي تراها عادلة بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره تلك المحكمة دون مجاوزة الحد الأقصى المقرر لها قانونًا باعتبارها من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع حسبما تستخلصه من ظروف الدعوى وملابساتها طالما أنها بينت العناصر التي استقت منها حكمها بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره دون مجاوزة الحد الأقصى ، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعمل سلطته التقديرية في تحديد النسبة التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها وفقاً للقانون بجعلها 10% بدلاً من 40% ، فإن النعي في هذا الشأن يكون غير مقبول. و حيث إن النعي في شقه المتعلق بالمبلغ المقضي برده (دون رسوم التسجيل) فهو سديد ? ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه يتعين على محكمة الموضوع عند تصديها للفصل في الدعوى المطروحة عليها أن يشتمل حكمها على ما يدل بأنها قامت بدراسة الأدلة المطروحة عليها وكذلك سائر أوجه الدفاع الجوهري وتحقيقها والرد عليها توصلا لبيان وجه الرأي في الدعوى بحيث يكون استدلالها بما تسوقه في مدوناتها مؤدياً بأسباب سائغة إلى النتيجة التي انتهت إليها أما اكتفاؤها بالإشارة المجملة إلى هذه المستندات أو دفاع الخصم الجوهري بغير الإحاطة بحقيقتها أو الرد عليها وتعويلها بدلاً من ذلك على أسباب مجملة في عبارات عامة يجعل من حكمها معيباً بالقصور في التسبيب وبالإخلال بالحق في الدفاع مما يبطله ، ومؤدي ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى فإن كان منتجا فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسما بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها فإن هي لم تفعل كان حكمها قاصرا ، ومن المقرر ايضا - أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصرا من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع ويتفق مع ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى ، الا ان شرط ذلك ان يكون قائما علي اسباب لها اصلها في الاوراق وتؤدي الي النتيجة التي انتهي اليها ? لما كان ذلك ? وكانت الطاعنة الثانية قد تمسكت بخطأ الحكم المستأنف في احتساب المبلغ المقضي برده وفقاً لنسبة ال 10% التي قدرها لاحتفاظ المطور بها من ثمن عقار التداعي ، وكان البين للمحكمة من الاطلاع علي تقرير الخبرة المودع الكترونياً امام محكمة اول درجة الذي عول عليه الحكم بالملف الالكتروني علي موقع محاكم دبي ? أن خبير الدعوي (برد صريح منه علي اعتراض الطاعنة الثانية) لم يحتسب قيمة رسوم تسجيل عقار التداعي وقدرها 58،000 درهم ضمن المبالغ التي قامت المطعون ضدها بسدادها من الثمن والتي أوردها تفصيلاً بتقريره وهي " مبلغ 20,000 درهم بموجب شراء بطاقة من داماك هومز بتاريخ 29/3/2018 ، مبلغ 40,000 درهم بتاريخ 24/6/2024 بموجب كشف حساب المدعى عليها المؤرخ في 1/9/2020 ، مبلغ 145,800 درهم بموجب شيك رقم 000105 بتاريخ 25/7/2018 ، مبلغ 75,000 درهم تم تحويله لحساب الضمان لداماك هيلز بتاريخ 2/7/2020 ، مبلغ 75,000 درهم تم تحويله لحساب الضمان لداماك هيلز بتاريخ 29/8/2020 ، مبلغ 75,000 درهم تم تحويله لحساب الضمان لداماك هيلز بتاريخ 10/12/2020 ، مبلغ 75,000 درهم تم تحويله لحساب الضمان لداماك هيلز بتاريخ 27/2/2021 ، مبلغ 75,000 درهم تم تحويله لحساب الضمان لداماك هيلز بتاريخ 13/6/2021 ، مبلغ 75,000 درهم تم تحويله لحساب الضمان لداماك هيلز بتاريخ 28/4/2022 ، مبلغ 75,000 درهم تم تحويله لحساب الضمان لداماك هيلز بتاريخ 27/7/2022 ، بإجمالي مسدد 730،800 درهم بما نسبته 49.71 % من ثمن الشراء " ، ألا أن الحكم المطعون فيه ودون بحث وتمحيص ذلك الدفاع اكتفي بتأييد الحكم المستأنف لأسبابه رغم خطأه في احتساب المبلغ المقضي برده وفقاً للنسبة التي حددها ، بما يعيبه بالقصور في التسبيب والأخلال بحق الدفاع بما يوجب نقضه جزئياً في هذا الشق.
وحيث أن موضوع الاستئناف (في الشق المنقوض) - صالح للفصل فيه ? ولما تقدم ? وكان البين للمحكمة من الاطلاع علي أوراق الدعوي ومستنداتها بموقع محاكم دبي الكترونياً - ان اجمالي ثمن ارض التداعي والفيلا المقامة عليها وفقاً لاتفاقية البيع هو مبلغ 1،470،000 درهم، واوري تقرير الخبرة المنتدبة أن اجمالي المبالغ التي سددتها المستأنف ضدها من الثمن (علي النحو السالف بيانه? شاملة مبلغي التحويلات الحاصلة بعد اخطار دائرة الاراضي - دون تضمنه رسوم التسجيل) قدره 730،800 درهم ، وانتهت محكمة الموضوع وفقاً لسلطتها التقديرية (علي نحو ما سلف بيانه) الي احقية المستأنفة الثانية (المطور) في الاحتفاظ بما نسبته 10% من الثمن وقدره 147،000 درهم ، فيكون المبلغ الذي يجب رده للمستأنف ضدها وفق احتساب تلك النسبة بعملية حسابية بسيطة هو (اجمالي المسدد من الثمن وقدره 730،800 درهم ? نسبة 10% من الثمن التي قدرتها محكمة الموضوع وقدرها 147،000 درهم = فيكون المبلغ المستحق رده هو 583،800 درهم) ، وإذ الزم الحكم المستأنف المدعي عليهما بأن يردا للمدعية مبلغ 733،800 درهم بعد احتسابه خطأ ، وهو ما تقضي معه المحكمة بتعديله في هذا الشق بجعل المقضي برده هو 583،800 درهم فقط.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : بنقض الحكم المطعون فيه جزئياً بشأن المبلغ المقضي برده وبرفض الطعن فيما عدا ذلك، وبإلزام المطعون ضدها بالمناسب من المصروفات ومبلغ الفى درهم مقابل أتعاب المحاماة،
وحكمت في موضوع الاستئناف ? بتعديل الحكم المستأنف بجعل المبلغ المقضي برده هو 583،800 درهم فقط ، والزمت المستأنف ضدها بالمناسب من المصروفات ومبلغ الف درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق